O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport september 2015
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 8 Generelt om selskapet 8 Om rapporten 9 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 1,3 prosent. Siste VEK per aksje er beregnet til 13,25 kroner. I mai 2015 solgte Boligutleie Holding II AS (BUH II), sammen med sitt svenske søsterselskap HFH II, 10 millioner aksjer i D. Carnegie til en kurs på 57,50 svenske kroner. Oppgjøret fra dette aksjesalget, sammen med selskapets øvrige kontantbeholdning etter at 1/3 av selgerkreditten forfalt til betaling i juli 2015, gjorde at BUH II i august tilbød aksjonærene og selge sine aksjer i selskapet begrenset oppad til totalt 500 millioner norske kroner. Resultatet av tilbakekjøpsprogrammet er at BUH II vil kjøpe tilbake aksjer for 500 millioner kroner, tilsvarende 38 109 756 aksjer til 13,12 kroner per aksje innen 18. september. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 177,1 prosent, justert for utbetalinger på totalt 10,00 kroner per aksje.* nøkkeltall for boligutleie holding ii as Markedsverdi av eiendommer i D. Carnegie (MSEK) 11 548 GEOGRAFISK FORDELING Sverige 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MSEK) 1 142 Areal (Kvm) 1 139 602 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) 15.09.2015* Utvikling siste kvartal 1,3 % Utvikling siste år 14,5 % Utvikling siste tre år 56,0 % Utvikling siden start 177,1 % HISTORISKE UTBETALINGER 2005 0,30 2006 0,40 2007 1,00 2008 1,00 2010 0,40 2011 0,40 2014 6,50 Totalt 10,00 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT september 2015 3
Verdijustert egenkapital OG UTBETALINGER INNLEDNING VEK per aksje i BUH II har det siste kvartalet hatt en positiv avkastning på 1,3 prosent. Den viktigste årsaken til den positive utviklingen er at den norske kronen har svekket seg mot den svenske kronen siden forrige kvartal. FORUTSETNINGER Estimert VEK per aksje er basert på regnskapsinformasjon, verdi av aksjer i D. Carnegie, gjeldsinstrumenter i D. Carnegie og valutakurser per 4. september 2015. Nominell opsjonsverdi (det vil si verdien av opsjonene dersom benyttet i dag og ikke ved forfall) av de konvertible obligasjonene er også hensyntatt i aksjekursen. Videre har selskapet redusert verdien av D. Carnegie-aksjene med cirka 6,8 prosent fra sist omsatt kurs per 4. september 2015 for å gjenspeile den rabatten og honoraret selskapet måtte gi ved forrige blokksalg av D. Carnegie-aksjen. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har norske kroner svekket seg med cirka 6,5 prosent mot svenske kroner. Dette påvirker aksjekursen positivt. KURSUTVIKLING Siste beregning av VEK per 15. september gir en kurs per aksje på 13,25 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 177,1 prosent. kursutvikling NOK 30 NOK 28 NOK 26 NOK 24 NOK 22 VEK per aksje NOK 20 NOK 18 NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 * VEK Utbyttejustert * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT september 2015
porteføljeoversikt Beliggenhet Antall leiligheter Utleibart areal, kvm Storstockholm Kista/Husby 1 528 110 030 Bromsten/Rinkeby 1 301 111 886 Sollentuna 454 33 656 Flemingsberg 573 40 107 Vårby/Vårberg 770 51 580 Jordbro 1 112 79 493 Södertälje 2 110 159 933 Bromsten/Rinkeby 540 43 679 Märsta 675 56 614 Totalt Storstockholm 9 063 686 978 Uppsala 938 71 484 Eskilstuna 1 904 141 701 Strängnäs 411 35 477 Norrköping 1 899 134 555 Göteborg 890 64 899 Totalt øvrige områder 6 042 448 116 Annet (land, byggerettigheter, etc) - 4 508 Totalt 15 105 1 139 602 KVARTALSRAPPORT september 2015 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING D. CARNEGIE Etter sammenslåingen av boligporteføljene til BUH II og D. Carnegie sommeren 2014 eier ikke lenger BUH II aksjer i HBS II, men aksjer i D. Carnegie og gjeldsinstrumenter (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. BUH II har med dette fått en mindre eierandel i en større eiendomsportefølje. D. Carnegie er et eiendomsselskap som eier og forvalter boligeiendom i Stockholmsregionen. I tillegg til effektiv forvaltning renoverer selskapet leilighetene suksessivt i forbindelse med at leietakere flytter ut. Dette gjøres raskt og meget kostnadseffektivt gjennom den egenutviklede renoveringsmetoden Bosystem. Som en følge av dette vil leieinntektene normalt kunne økes med 30-40 prosent samt at driftskostnadene reduseres med cirka 10 prosent. Selskapet søker også å utvikle eiendommene i selskapet gjennom regulering av tomter til boligformål. Dagens drift i D. Carnegie startet i 1995 da eiendomsselskapet Stendörren ble etablert. Selskapet har i løpet av 20 år bygget opp en betydelig portefølje med både boliger, handel og logistikk. I 2014 skilte Stendörrens eier, Kvalitena, ut Stendörrens boligportefølje til D. Carnegie som ble notert på NASDAQ OMX First North 9. april 2014. Etter sammenslåing med HBS II har D. Carnegie blitt Sveriges største børsnoterte boligselskap. Per 30. juni 2015 var D. Carnegie sin totale eiendomsportefølje verdsatt til cirka 11,5 milliarder svenske kroner med en gjeldsgrad på cirka 56 prosent. Porteføljen består av på cirka 15 000 leiligheter med et totalt areal på cirka 1,1 millioner kvadratmeter, og cirka 1,1 milliard svenske kroner i årlige leieinntekter. TRANSAKSJONER I løpet av andre kvartal kjøpte D. Carnegie tre eiendommer i Stockholm bestående av totalt 1 009 leiligheter. Videre inngikk selskapet i sommer en avtale med Vissland Invest AB om å kjøpe syv eiendommer, med 285 leiligheter, i Norrköping. Eiendommene ligger i Atriumområdet i den sydlige delen av Norrköping og ligger i umiddelbar nærhet til deler av D. Carnegies eksisterende eiendomsportefølje. Salget av en større boligportefølje i Hammarkullen utenfor Gøteborg på totalt 890 leiligheter, som kommunisert i forrige kvartalsrapport, har ikke blitt gjennomført ettersom kjøperen mislyktes med å få på plass finansieringen. D. Carnegie vil prøve å selge porteføljen til andre aktører siden Gøteborg ikke tilhører D. Carnegies prioriterte område. SELGERKREDITT BUH II har blitt tilført ytterligere likviditet etter at 1/3 av den utestående selgerkreditten på totalt 200 millioner svenske kroner forfalt til betaling i sommer. BUH II mottok, sammen med dets svenske søsterselskap, dermed 67 millioner svenske kroner 4. juli. 6 KVARTALSRAPPORT september 2015
INNLØSNINGSPROGRAM Som et ledd i å tilrettelegge for et tilbakekjøp av aksjer solgte BUH II, sammen med sitt svenske søsterselskap HFH II, 10 millioner aksjer i D. Carnegie til en kurs på 57,50 svenske kroner etter børsens stengetid den 28. mai. Dette utgjorde cirka 575 millioner svenske kroner og cirka 50 prosent av selskapets aksjer i D. Carnegie. BUH II har en eierandel på 79,74 prosent av aksjene som ble solgt. BUH II sin andel av aksjesalget er videre vekslet til norske kroner til en valutakurs på cirka 0,92 og nettoprovenyet for BUH II sin andel av aksjesalget utgjorde cirka 415 millioner norske kroner. Oppgjøret fra dette aksjesalget, sammen med selskapets øvrige kontantbeholdning etter at 1/3 av selgerkreditten forfalt til betaling i juli 2015, gjorde at BUH II tilbød aksjonærene og selge sine aksjer i selskapet begrenset oppad til totalt 500 millioner norske kroner. Tilbudsperioden endte 4. september, og det har vært større interesse for salg enn det definerte taket på 500 millioner kroner. Kjøpet blir dermed fordelt pro rata (basert på eierandel i selskapet den 17. august), men de aksjonærer som har 7 500 eller færre aksjer får solgt sine aksjer først i tråd med tilbudsinformasjonen. Beregninger fra VPS viser at aksjonærer med flere enn 7 500 aksjer vil få solgt inntil cirka 39 prosent av sine aksjer i selskapet. BUH II vil dermed kjøpe tilbake aksjer for 500 millioner kroner, tilsvarende 38 109 756 aksjer til 13,12 kroner per aksje innen 18. september. Selskapet planlegger å tilby nye muligheter for salg periodevis fremover og vil gjøre dette skriftlig til alle aksjonærer. Det er ikke fastsatt tidspunkt for neste tilbud, men aksjonærene vil bli holdt løpende oppdatert gjennom kvartalsrapporter og aksjonærbrev. KVARTALSRAPPORT september 2015 7
struktur Cirka 3 400 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 2 600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Andre aksjonærer 80 % 20 % 86 % Svensk Bolig Holding AB 100 % 14 % Gjeldsinstrumenter i D. Carnegie & Co. AB Aksjer i D. Carnegie & Co. AB generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004, og eier aksjer i D. Carnegie og gjeldsinstrumenter (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. INVESTERINGSMANDAT BUH II sitt mandat er å investere, direkte eller indirekte i det svenske eiendomsmarkedet. Investeringene skal fortrinnsvis gjøres i boligeiendommer med en mindre andel naturlig tilhørende kommersielle lokaler i Stockholms-regionen og Mälardalen og andre sentrale områder med sterk demografi. BUH II kan også, direkte eller indirekte, drive eiendomsutvikling og annen relatert virksomhet, inkludert men ikke begrenset til kjøp og salg av fast eiendom, reinvestering, refinansiering, emisjoner og andre egen- og fremmedkapitaltransaksjoner. AVKASTNINGSMÅL Målsettingen for porteføljen er å skape en stabil avkastning for aksjonærene gjennom verdiøkning i eiendomsporteføljen, både gjennom nyinvesteringer og foredling av eksisterende portefølje. PERIODISKE UTBETALINGER Selskapet vil gjøre utbetalinger, dersom styret mener det er optimal bruk av frie likvider, innenfor det som følger av gjeldende regler og forsvarlig drift. Selskapets utbetalinger er i stor grad væreavhengig av utbytter fra underliggende selskaper. 8 KVARTALSRAPPORT september 2015
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH II. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH II. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH II. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT september 2015 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com