Notat Til: Fra: Styret i Asker Skiklubb Forhandlingsutvalget til Asker kommune Saksnr./Arkivkode Sted Dato 17/462-611 ASKER 20.06.2019 Føyka og Drengsrud idrettspark: vurdering av alternativet om å videreføre Asker Skiklubbs aktiviteter på Føyka 1. Innledning - bakgrunn Det er fremforhandlet avtale om salg av deler av Føyka og etablering av Drengsrud idrettspark, mellom to forhandlingsutvalg oppnevnt av Asker kommune og Asker Skiklubb. Kommunestyret i Asker vedtok 9. april 2019 å inngå avtalen. To ekstraordinære årsmøter skal høsten 2019 ta stilling til om Asker Skiklubb skal inngå avtalen. Avtalen vil ikke være bindende før den er godkjent av begge parter. Dersom det ikke blir inngått bindende avtale mellom Asker Skiklubb og Asker kommune, vil Asker Skiklubb bli på Føyka. I dette notatet angis hvilke muligheter og begrensninger som da foreligger for Asker Skiklubb. Styret i Asker Skiklubb utarbeidet i møte 8. mars 2018, godkjent av årsmøtet i 2018, mandat til klubbens forhandlingsutvalg. Mandatets punkt 4 a omfattet flytting til Drengsrud, mens punkt 4 b lød: «b) Bli værende på Føyka Utvalget skal fremlegge vurdering av hva det innebærer å bli værende på Føyka. Dette omfatter muligheter og begrensninger innenfor dagens reguleringsplan, herunder Matcharena og økonomi. Videre skal forsøksvis gi vurdering av muligheter på lang sikt ved endret regulering.» Parallelt med forhandlingene arbeidet derfor de to forhandlingsutvalgene med å avklare konsekvenser av at Asker Skiklubb blir værende på Føyka, og hadde som mål å utarbeide et felles notat. Dette arbeidet ble ikke fullført, og forhandlingsutvalget til Asker Skiklubb trådte tilbake etter årsmøte 27. mars 2019.
2 På denne bakgrunn har forhandlingsutvalget til Asker kommune ferdigstilt notatet, og dette oversendes styret i Asker Skiklubb som grunnlag for klubbens videre prosess. 2. Sammendrag Konsekvensene av at Asker Skiklubb blir på Føyka, følger dels av områdereguleringsplan Føyka Elvely og dels av tidligere avtaler mellom de to partene. Dette vil i hovedsak innebære følgende: En reguleringsplan gjelder kun for nye tiltak. Asker Skiklubb har derfor ingen plikt til å endre eksisterende arealbruk slik at denne samsvarer med planen. En reguleringsplan gir derfor kun rett, men ingen plikt, til å endre arealbruken innenfor de rammer planen fastsetter. Dette innebærer at lovlige etablerte idrettsanlegg og bygg kan videreføres som i dag. I utgangspunktet gjelder dette: Klubbhus, match-arena (kunstgress m/ undervarme) på øvre del av Føyka, 7-er fotballbane (naturgress) ovenfor match-arenaen, to 7-er fotballbaner (kunstgress som vannes for skøyter/bandy på vinterstid), friidrettsstadion med 6 løpebaner, fem sandvolleyballbaner, to sandhåndballbaner, rulleskiløype, hoppbakke og skileikområde og skatepark. De av anleggene som er på kommunens eiendom og/eller hvor anlegget er helt eller delvis er eid av kommunen, forutsetter at kommunen som eier ikke ønsker alternativ bruk. Eventuelle ulovlige tiltak kan ikke forutsettes videreført. Dagens utleie av modulbygg til næring (pr dags dato Asker Rørleggerbedrift AS), vil kunne være ulovlig fordi byggetillatelse ikke foreligger og bruken er til annet enn idrett. I så fall vil også utleieinntekter bortfalle. Nye tiltak til idrettsutøvelse, inklusive enkle bygninger og anlegg, kan opparbeides, forutsatt at disse ikke vanskeliggjør gjennomføring av reguleringsplanen. En aktivitetspark vil derfor kunne etableres. Nytt klubbhus eller idrettshall vil mest sannsynlig ikke anses som enkel bygning og kan i så fall ikke opparbeides ut i fra områdeplanen. Det anses lite sannsynlig at det vil bli gitt dispensasjon utover det områdeplanen åpner for. Nye tiltak til annet enn idrett, f eks utleie til næring, kan ikke gjennomføres. Dersom Asker Skiklubb ønsker å etablere bygg og anlegg til idrett utover den rammen som følger av kulepunktene ovenfor, må Føyka omreguleres. Det anses lite sannsynlig at det på kort og mellomlang sikt vil være politisk flertall i kommunestyret for en slik omregulering. Uansett vil en omregulering til idrettsformål mest sannsynlig være i strid med Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (og statlige føringer), og det 2
3 vil derfor være betydelig risiko for at det blir fremmet innsigelser fra overordnet myndighet. Asker Skiklubb har i avtale knyttet til oppføring av match-arena forpliktet seg til å gjøre opp utestående gjeld til Asker kommune på kr 11 millioner Tilbakebetaling kan skje ved at Asker kommune overtar verdier, herunder eiendom, fra Asker Skiklubb. Asker Skiklubb vil da bli sameier i anlegg og bygg knyttet til match-arenaen, men ikke tomt. Elvely (delområdet III) og fotballstadion og Askerparken (delområde IV) vil kunne etableres uavhengig av Føyka (delområde II). Det forutsetter at delområdet I (Drengsrudbekken) først gjennomføres. Delområdet I er finansiert gjennom utbyggingsavtale, men det vil være nødvendig med erverv av grunn og/eller tilgang til grunn eid av Asker Skiklubb. Dersom Asker Skiklubb ønsker å bli på Føyka, må derfor Asker kommune inngå avtale om erverv/tilgang til disse arealene, eventuelt erverve dem gjennom ekspropriasjon for at delområde I skal kunne gjennomføres. Dersom Asker Skiklubb ønsker å bli på Føyka, har Asker kommune ikke satt av midler i inneværende handlingsprogram til å opparbeide idrettshall og/eller idrettsanlegg på Drengsrud. Uansett anses en realisering av hele Drengsrud idrettspark som urealistisk dersom Føyka videreføres som i dag. 3. Muligheter og begrensninger innenfor gjeldende reguleringsplan 3.1 Kommuneplan Mandatets punkt 4. b har ikke en uttrykkelig henvisning til kommuneplanen. For helhetens skyld vises det også til denne planen og de føringer den gir. Kommuneplanen er kommunens overordnede strategiske styringsdokument og inneholder mål og retningsvalg for kommunens utvikling. Kommuneplanen består av en samfunnsdel og en arealdel. Planen utarbeides for en periode på 12 år og revideres hvert fjerde år. Kommuneplanen skal ivareta både kommunale, regionale og nasjonale mål og interesser. Arealdelen av kommuneplanen ble vedtatt av Asker kommunestyre 14. november 2017 og gjelder for perioden 2018-2030. Den østlige del av Føyka er avsatt til sentrumsformål, mens den vestlige delen er avsatt til idrettsformål. 3
4 3.2 Forholdet til plan- og bygningsloven Områdereguleringsplan for Føyka Elvely ble vedtatt av kommunestyret 23. mai 2017. Plan- og bygningslovens 12-4 angir rettsvirkningen av en reguleringsplan: «En reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i 1-6. Planen gjelder fra kommunestyrets vedtak, dersom ikke saken skal avgjøres av departementet etter 12-13. Tiltak etter 1-6 første ledd, herunder bruksendring etter 31-2, jf. også 1-6 andre ledd, må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Reguleringsplan skal følges ved avgjørelse av søknad om tillatelse eller ved foreståelsen av tiltak som nevnt i 20-1 første ledd bokstav a til m, jf. 20-2 til 20-5. Reguleringsplan er grunnlag for ekspropriasjon etter reglene i kapittel 16.» Som det fremgår av bestemmelsen, gjelder en reguleringsplan for nye tiltak. Det foreligger derfor ingen plikt til å endre eksisterende arealbruk slik at denne samsvarer med planen. Slik sett gir en reguleringsplan kun en rett, men ingen plikt, til å endre arealbruken innenfor de rammer planen fastsetter. 4
5 Hva som er et «tiltak» i definert i lovens 1-6, og omfatter bl a «oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom». Som tiltak regnes også «annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner». Plan- og bygningsloven har flere bestemmelser som regulerer midlertidige tiltak. Områdereguleringsplanen for Føyka-Elvely har imidlertid egne bestemmelser om midlertidige tiltak for Føyka, og disse bestemmelsene vil gå foran bestemmelsene i plan- og bygningsloven. 3.3 Muligheter og begrensninger innenfor områdereguleringsplanen Planens hensikt ( 1): Bestemmelsen er sentral fordi den beskriver hensikten med områdereguleringsplanen. Hovedformålet med planen er å tilrettelegge for en bymessig utvikling med sentrumsstruktur. Dette er forenlig med statlige føringer om knutepunktsutbygging i nærheten av offentlig infrastruktur. Bestemmelsen legger til grunn at det skal være aktivitetstilbud på gateplan. Avslutningsvis henviser bestemmelsen til at «Føykas lange tradisjon som arena for aktivitet og idrettsglede skal videreforedles». I dette ligger at det kan tilrettelegges for fysisk aktivitet, organisert og ikke organisert, på torg og plasser, i gater og parker, der det ikke er til hinder for ferdsel eller andre definerte hensyn. Delområder ( 3-2): Planområdet er delt i 4 delområder, som er avgrenset på plankartet (Vedlegg 1). Disse er: I. Drengsrudbekken II. Føyka III. Elvely IV. Fotballstadion og Askerparken Rekkefølgekrav (kap 4): Før Føyka kan utvikles i samsvar med planen, er det to sentrale rekkefølgekrav som må være oppfylt hhv: a) delområde I (Drengsrudbekken) må være ferdig opparbeidet. Delområde I omfatter i tillegg til Drengsrudbekken vei og V/A. b) erstatningsanlegg for samtlige eksisterende idrettsanlegg må være opparbeidet og ferdigstilt. (I planen er det ikke stilt krav om hvor disse erstatningsanleggene skal opparbeides, dog slik at eksisterende 5
6 skateboardpark og sandvolleyballbane skal oppføres innenfor delområde II eller IV.) Hvilke tiltak kan opparbeides på Føyka før en eventuell utbygging: Som hovedregel kan det ikke etableres nye tiltak på Føyka (midlertidige eller permanente) før disse rekkefølgekravene er oppfylte. Planen har imidlertid et unntak for tiltak knyttet til idrettsutøvelse, jf reguleringsbestemmelsenes punkt 4.2.2 som lyder: «I delområdet kan kommunen tillate tiltak for å opprettholde Føyka som område for idrettsutøvelse frem til utbyggingsfase. Slike tiltak skal ikke vanskeliggjøre realisering av områdereguleringsplanen. Med tiltak menes også oppføring av enkle bygninger og tekniske innretninger som har naturlig tilknytning til idrettsutøvelse, og som lokaliseres i områder avsatt til byggeformål. Slike tiltak ansees ikke å vanskeliggjøre realisering av planen.» Denne bestemmelsen innebærer at, i tidsrommet fra planen ble vedtatt og frem til utbygging starter, kan det tillates tiltak som er knyttet til idrettsutøvelse. Bestemmelsen gjelder kun i delområde II og ikke for den del av Føyka som er omfattet av delområde IV. Etablering av midlertidige anlegg i delområde IV forutsetter følgelig dispensasjon fra plankrav eller reguleringsendring etter pbl. 12-14. Det er et vilkår at slike tiltak ikke vanskeliggjør realisering av områdereguleringsplanen. Enkle bygninger og tekniske innretninger som har naturlig tilknytning til idrett, og som lokaliseres i områder som i planen er avsatt til byggeformål, anses ikke for å vanskeliggjøre realisering av planen. Hvilke former for bygninger og tekniske innretninger som skal kunne tillates, må tolkes konkret i forbindelse med hver enkelt byggesøknad. Oversiktsmessig må følgende tre vilkår være oppfylt for at det kan gis tillatelse i medhold av bestemmelsen: a) tiltaket må være knyttet til idrettsutøvelse b) tiltaket må ikke være for omfattende c) bygg/teknisk innretninger må kun plasseres i områder til byggeformål. Nærmere om a): Idrettsanlegg vil naturlig nok være knyttet til idrettsutøvelse, men også bygg/anlegg til støtte-funksjoner vil være omfattet, f eks bygg til garderober eller kontorer for ansatte eller tillitsvalgte i ASK. 6
7 Tiltak som ikke er knyttet direkte til idrett, men som vil gi inntekter til klubben/idretten er imidlertid ikke omfattet. Eksempelvis vil derfor utleie av lokaler til næring ikke være omfattet. Nærmere om b): Dette vilkåret (om at tiltaket ikke må være for omfattende) gjelder også for tiltak knyttet til idrettsutøvelse (dvs at vilkår a og b begge må være oppfylt). Ved vurderingen av om et tiltak er omfattende, og vanskeliggjør realiseringen av planen, vil både økonomiske, juridiske og tekniske forhold være relevante. Modulbygg og enkle plassbygde bygg som kan oppføres uten at det er behov for større terrengbearbeiding, vil være lovlig. En flyttbar plasthall vil eksempelvis kunne være omfattet dersom den kan oppføres og fjernes uten utgraving eller større terrenginngrep. Et nytt permanent klubbhus og/eller ordinær idrettshall vil mest sannsynlig være tiltak som anses for å vanskeliggjøre en realisering av planen. En permanent erstatning av dagens sidebygning til klubbhuset, f eks i form av et nytt to-etasjes bygg, vil mest sannsynlig anses for å vanskeliggjøre en realisering av planen. Et permanent nytt lagerbygg på ca 200 kvm, eventuelt i kombinasjon med styrketreningsfasiliteter, vi mest sannsynlig anses for å vanskeliggjøre en realisering av planen. Det vil imidlertid bero på hvordan bygget konstrueres, også i forhold til fundamentering. Nærmere om c): Bestemmelsen gjelder kun bygg/tekniske innretninger, og den innebærer at disse bare kan lokaliseres i områder avsatt til byggeformål i planen. Denne avgrensningen kan fremstå som for streng og vil etter omstendighetene kunne fravikes gjennom dispensasjon. Det vil imidlertid også bero på hvilke områder som anses å være til byggeformål. Bestemmelsen innebærer at for idrettsanlegg vil det ikke være noen begrensninger mht plassering. Her kan imidlertid andre bestemmelser og lover være relevante, f eks kan idrettsanlegg i grøntområder ikke påregnes godkjent. Delområde IV (fotballstadion og Askerparken): Delområde IV (fotballstadion og Askerparken) kan utvikles uavhengig av Føyka (delområde II). Felt C 6 omfatter fotballstadion med tribuner over bakken. Under bakken kan det bygges til idrett (f eks flerbrukshall) eller forretning (plasskrevende varer). Felt C 7 omfatter nærmiljøanlegg over bakken, inklusive aktivitetsområde for uorganisert idrett. 7
8 For feltene C 6 og C 7 kan det til sammen etableres 10.000 m2 BRA under bakken. 3.4 Vurdering av dagens aktivitet/virksomhet i forhold til gjeldende plan Eventuelle tiltak som plan- og bygningsmyndighetene har gitt tillatelse til etter at reguleringsplanen ble vedtatt, kan videreføres på de betingelser som følger av tillatelsen. Også tiltak som er oppført i tiden før reguleringsplanen ble vedtatt 23. mai 2017, vil kunne benyttes som i dag. En viktig forutsetning er at tiltaket er byggemeldt og at plan- og bygningsmyndigheten har gitt tillatelse. Videre er det en forutsetning at tiltaket (bygget/anlegget) brukes i samsvar med søknad og tillatelse. Bygninger som er oppført til idrettsformål, kan derfor ikke benyttes i næringsøyemed eller leies ut til kontor med mindre annet fremgår av byggetillatelsen og/eller det er søkt om bruksendring. Eventuelle tiltak det ikke er søkt om, vil i utgangspunktet være ulovlige og må fjernes for egen regning. Dersom tiltaket søkes godkjent i ettertid, vil en søknad bli å behandle etter punkt 4.2.2 i områdeplanen, jf ovenfor. I det følgende omtales enkelte eksisterende bygg: Garderobebygg v/match-arena: Dette tiltaket er etablert innenfor delområde IV, på kommunens eiendom og før områdeplanen ble vedtatt. 8
9 I vedtak om rammetillatelsen av 10. februar 2011 (delegasjonssak 11/121) er det vist til at søknaden «omfatter garderobebygg i 2 etasjer med arealer for media, tribune for ca. 1500 personer, lokaler for VIP- akkrediterte personer, toaletter og kiosk.» Rammetillatelse omfatter derfor ikke utleie til kontor eller næringsformål utover nevnte formål i søknaden. Brakkebygg v/p-plass og klubbhus: Ved utarbeidelsen av dette notatet er bygget tatt i bruk av Asker Rørleggerbedrift AS. Bygget har tidligere vært leid ut til andre leietakere og har vært annonsert på finn.no. Asker kommune søkte 27. juni 2009 om midlertidig plassering av brakkerigg på Føyka. Søknad er registrert som sak 09/3797. Klubben ble tilbudt brakkene av Asker kommune og disse hadde tidligere vært i bruk ved Hofstad skole. Brakkene skulle fjernes fra skolen i løpet av sommeren 2009. Søknaden var ufullstendig og det foreligger ingen tillatelse til brakkene. Det bemerkes også at disse er tatt til bruk til et annet formål (dvs næringsutleie) enn opprinnelig angitt fra Asker Skiklubb. Vedlagt følger foto før og etter gjennomføring av tiltaket. 9
10 10
11 Dersom det nå ettertid søkes om godkjennelse av dette tiltaket, vil det ikke oppfylle vilkårene i områdeplanens punkt 4.2.2 dersom det skal brukes til utleie til næring. Dersom bygget omsøkes brukt til lokaler for idretten, vil det mest sannsynlig oppfylle vilkåret mht å ikke vanskeliggjøre realisering av områdeplanen. Bygget er imidlertid delvis plassert på en slik måte at det kan være at det ikke oppfyller kravet til at enkle bygg skal plasseres i områder avsatt til byggeformål, jf kartskisse nedenfor. Dersom bygget skal videreføres på samme sted, kan det bli behov for at det søkes om egen dispensasjon for dette, og det anses for å være gode grunner for at den vil kunne bli gitt. Utleie til parkeringsformål: Parkeringsplassene benyttes både til parkering for besøkende til idrettsanleggene på Føyka og til parkering for andre (innfart og besøkende til Asker sentrum). Parkering skjer både på Asker Skiklubbs eiendom og på Asker kommunes eiendom (gbnr 2/57 og 2/93). Parkering må derfor vurderes både i forhold til offentligrettslige forhold og privatrettslige. Sistnevnte omhandles i kap 4. Disponering til parkeringsformål er ikke i samsvar med områdeplanen, og det avgjørende er derfor om dette tiltaket er å anse som lovlig etablert. 11
12 Ifølge byggesaksforskriftens 4-1 stilles det ikke krav om søknad eller tillatelse til «biloppstillingsplasser for tomtens bruk som ikke krever vesentlig terrenginngrep». Tomtens bruk er idrettsformål. Det foreligger ikke vesentlig terrenginngrep for p-plassen som brukes til besøkende for idrettsanleggene. P- plassen til bruk for besøkende til idrettsanlegget må derfor anses lovlig etablert. For p-plassen til parkering for andre (næringsutleie) kreves det i utgangspunktet søknad og tillatelse fra plan- og bygningsmyndighetene. Ved søk i arkiver er det ikke funnet slik søknad og/eller tillatelse. Siden p-plassene er gjenstand for sambruk (både til parkering for bruk av idrettsanleggene og til bruk for andre), kan det være naturlig at disse anses for å gå inn under byggesaksforskriften 4-1 og derfor ikke er søknadspliktig. Midlertid utleie til næring (juletresalg, pizza og tivoli): Etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav d er også midlertidig bruksendring søknadspliktig. Reguleringsplanens punkt 4.2.2 åpner kun for tiltak knyttet til idrettsutøvelse og kan derfor ikke gi grunnlag for tillatelse til slik midlertidige tiltak knyttet til næring. Reguleringsplanen kan imidlertid suppleres av plan- og bygningslovens generelle dispensasjonsbestemmelse i 19-2, og den vil etter omstendighetene og avhengig av hva det søkes om bruksendring til, kunne gi hjemmel til midlertidige tiltak til næring. Eventuell utleie til næring på kommunal eiendom, vil kreve egen avtale med kommunen som grunneier, jf kap. 4. 3.5 Vurdering av mulighet for omregulering og dispensasjon Endring av reguleringsplan Plan- og bygningslovens 12-4 fastsetter vilkår for å vedta endring og oppheving av reguleringsplan. I utgangspunktet gjelder samme vilkår som ved utarbeidelse av ny plan. Annet ledd åpner imidlertid for en forenklet prosess når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Dersom Føyka skal videreføres til idrettsformål, vil imidlertid ikke 12-4 annet ledd komme til anvendelse. Reguleringsplanen for Føyka/Elvely er nylig vedtatt etter en omfattende prosess. Planforslaget ble fremmet av grunneierne etter et samarbeid over flere år og nedfelt gjennom ulike avtaler, inklusive samarbeidsavtale med kommunes planog bygningsavdeling. Totalkostnaden ved planarbeidet har vært betydelig, og kommunen har forskuttert samtlige kostnader. Flere tiltak er nå satt i gang for å gjennomføre planen, bl a finansiering av rekkefølgekrav for delområde 1, inklusive bidra fra Akershus fylkeskommune. 12
13 På denne bakgrunn må det anses å være lite sannsynlig at det i nær fremtid vil foreligge politisk flertall i Asker kommune for å treffe vedtak som innebærer større endringer i denne planen. Uansett vil en omregulering til idrettsformål mest sannsynlig være i strid med Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (og statlige føringer), og det vil derfor være betydelig risiko for at det blir fremmet innsigelser fra overordnet myndighet. Fylkeskommunen har som nevnt også bidratt med finansiering av delområde I nettopp for å bidra til gjennomføring av målsetningen om utvikling nær kollektivknutepunkt. Det vises også til at Asker kommune er en betydelig grunneier på Føykaområdet og at i praksis vil en utarbeidelse av ny reguleringsplan for Føyka måtte omfatte kommunens eiendommer og slik sett forutsette avtaler med kommunene som grunneier. Dispensasjon fra plankrav Reglene om dispensasjon fremgår av plan- og bygningslovens kapittel 19. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven. Paragraf 19-2 annet ledd angir vilkårene for å innvilge dispensasjon. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Lovgiver har også innført krav om kvalifisert interesseovervekt for å unngå at planer blir uthulet som følge av ulike dispensasjonsvedtak. Fordelene med å gi dispensasjon må videre være «klart større» enn ulempene etter en samlet vurdering. I 19-2 fjerde ledd begrenses mulighetene til å gi dispensasjon når denne kan komme i konflikt med statlige eller regionale rammer og mål. Formålet med bestemmelsen er å hindre at dispensasjonsadgangen benyttes på en måte som undergraver overordnede mål for arealpolitikk. For Føyka kan dispensasjoner fra plankrav blant annet komme i konflikt med statlige planretningslinjer om knutepunktsutvikling. Reguleringsplanens punkt 4.2.2 åpner for å tillate tiltak som har naturlig tilknytning til idrettsutøvelse i tiden frem til utbyggingsfase forutsatt at tiltaket ikke vanskeliggjør gjennomføring av planen. Denne bestemmelsen gjelder Føyka-området spesielt, og er forutsatt anvendt ved søknader om tiltak i stedet for plan- og bygningslovens generelle bestemmelser om dispensasjon. Som angitt i punkt 4.4 ovenfor, kan det ikke utelukkes at plan- og bygningslovens dispensasjonsbestemmelser i kap 19 kan komme til anvendelse i tillegg til reguleringsplanens punkt 4.2.2, og slik sett supplere denne. 4 Konsekvenser av inngåtte avtaler og eiendomsbeføyelser 13
14 4.1 Avtale om opparbeidelse av midlertidig fotballstadion Føyka 4.1.1 Kort om innholdet i avtalen Avtalen er undertegnet 14. juni 2011 mellom Asker kommune og Asker Skiklubb [ASK]. Asker Fotball Herrer er ikke part i avtalen, men er omtalt i enkelte bestemmelser. Bakgrunnen for avtalen var at Asker Fotball Herrer [AFK] rykket opp til Adeccoligaen, og at det oppstod behov for oppgradering av fotballstadion for å tilfredsstille krav fra Norges Fotballforbund (NFF). Oppgraderingen gikk ut på nytt kunstgressteppet, økt tribunekapasitet, to nye bygg til garderober, kontorer, arbeidsplasser for media og tekniske installasjoner (bl a lys). Avtalen går i korthet ut på at kommunen var byggherre for oppgraderingen og forskutterte kostnadene. Asker Skiklubb forpliktet seg til å betale tilbake sin andel fastsatt til kr 9 millioner, med tillegg av 3 % rente fra brukstillatelse. Tilbakebetaling skal skje i forbindelse med utbygging av Føyka (kalt Hovedprosjektet). Dersom Føyka ikke bygges ut, kan tilbakebetaling skje ved at Asker kommune overtar verdier tilhørende ASK, jf punkt 10 tredje avsnitt. I fjerde avsnitt heter det: «Slikt endelig oppgjør krever separat avtale signert av begge parters bemyndigede representanter». Avtalens punkt 3.3 bokstav b angir at driftsutgifter for midlertidig stadion dekkes av Asker Skiklubb/Asker Fotball Herrer. Andel driftsutgifter som ikke dekkes løpende, skal dekkes inn ved gjennomføring av Hovedprosjektet. Avtalen har også en egen bestemmelse om endrede forhold som angir at: «Partene er åpne for at forholdene kan forandre seg i tiden frem til ferdigstillelse av endelig prosjekt, både av politiske, økonomiske og andre grunner. Partene er derfor åpne for at denne avtales innhold skal kunne endres og tilpasses etter de endrede forhold. Endringer kan ikke gjøres uten at bemyndighet representant for begge parter skriftlig inngår avtale om det.» Avtalen fastsetter ikke eierforholdene til det nye anlegget og heller ikke vilkår knyttet til bruk, f eks om ASK har eksklusiv bruksrett eller om bruk skal baseres på tildeling etter Asker-modellen. 4.1.2 Konsekvenser av avtalen 14
15 Avtalen innebærer at Asker Skiklubb skal betale tilbake kr 9 millioner, med tillegg av 3 % renter når Føyka bygges ut (dvs ca kr 11 millioner). Etter avtalen løper renter fra «brukstillatelse/midlertidig brukstillatelse er gitt på garderobebygget» dvs fra mai 2011. Hvis Føyka ikke bygges ut, skal kravet gjøres opp ved at Asker kommune overtar verdier/tilhørende Asker Skiklubb. Avtalen angir ikke direkte hvilke verdier/eiendom dette gjelder og hvordan disse skal verdsettes. Det forutsettes skriftlig signert avtale fra begge parter om dette. Asker Skiklubb forplikter seg ikke til faktisk å gjennomføre en utbygging av Føyka. Avtalen angir også at Asker Skiklubb skal dekke driftsutgifter for anlegget. Andel av driftsutgifter som ikke dekkes inn, skal etter avtalen tilbakebetales ved gjennomføring av hovedprosjektet. Asker kommune har ført løpende oversikt over hvilke utgifter dette er og disse knytter seg til energi, forsikring, bygningsmessig vedlikehold, V/A og vanning av kunstgress. Asker kommunes samlede utlegg fra 2011 og til 2018 var på anslagsvis kr 1,1 millioner, og har ikke blitt innkrevd og/eller betalt av Asker Skiklubb. Etter en helhetlig vurdering, hvor det bl a ble sett hen til den tid som er gått, innkrevd mva-kompensasjon og hvordan tilsvarende utgifter er håndtert for andre klubber, besluttet kommunen i juni 2018 å ettergi utestående krav for driftsutgifter. Det var en forutsetning for ettergivelsen av driftsutgiftene, at Asker Skiklubbs andel av investeringsutgiftene ved opparbeidelsen av match-arena, inklusive oppføring av garderobebygg, innfris i tråd med de bestemmelser som fremgår av oppgraderingsavtalen fra 2011. Det følger av avtalen at hele garderobebygget har blitt stilt til disposisjon for Asker Skiklubb, med den begrensning at bruken av bygget må samsvare med at det er krevd mva-kompensasjon for investeringskostnadene, og eventuell utleie kan derfor ikke overstige 5 %. Utleie til annet enn idrettsformål er uansett ikke i samsvar med rammetillatelse. Asker Skiklubb bestemmer bruken av bygget innenfor nevnte rammer. I praksis har bygget vært disponert av Asker Fotball Herrer. Avtalen angir ikke direkte hvem som eiendomsrett til anlegget, inklusive garderobebygget. Etter at avtalen ble inngått, ble det fremforhandlet to etterfølgende avtaler hhv om drift av Asker stadion og disponering av bygninger ved kunstgressbanene på Asker stadion. Disse var basert på at Asker kommune hadde eiendomsrett til bygg/anlegg som kommunen bekostet, med unntak av ca 810 seter med en anslått verdi til kr 1.885.000,- som Asker kommune avga erklæring om at ASK var eier av. 15
16 En naturlig forståelse av avtalen er derfor at Asker kommune eier anlegget fullt ut, og at Asker Skiklubb har disposisjonsrett til anlegget. Det synes å være slik anlegget er vurdert i balansen til avtalepartene. Når Asker Skiklubb betaler utestående på kr 11 millioner, vil anlegget bli sameie mellom kommunen og Asker Skiklubb (50/50). Tomten vil være eid av kommunen. Dette innebærer at feltet C 6 i all hovedsak omfatter kommunal eiendom, og felt C 7 omfatter eiendom tilhørende Asker Skiklubb. Med mindre partene blir enige om noe annet, kan hver part kun utvikle egen eiendom. Det må avklares om Asker Skiklubb skal dekke driftsutgifter slik som angitt i avtalens punkt 3.3 bokstav b eller om det blir enighet om annen fordeling. 4.2 Planleggingsavtaler mellom Asker kommune og Asker Skiklubb Det er inngått en rekke øvrige avtaler, hvor Asker kommune og Asker Skiklubb er parter alene og/eller sammen med andre. Det er ingen avtaler hvor Asker Skiklubb forplikter seg til å flytte fra Føyka. Asker Skiklubb har imidlertid som avtalepart vært delaktig i planleggingen av Føyka-området, herunder vært en av forslagsstillerne til områdeplanen. Dersom Føyka bygges ut, forplikter Asker Skiklubb seg gjennom flere avtaler til å dekke sin andel av planleggingskostnader. Dette er innarbeidet i fremforhandlet avtale. Dersom Føyka ikke bygges ut, vil Asker Skiklubb ikke være ansvarlig for påløpte planleggingskostnader. 4.3 Særlig om eiendom gbnr 2/57 (Flatland) på Føyka Asker Skiklubb forhandlet med opprinnelig grunneier om kjøp av eiendommen og ba kommunen om å stille garanti som grunnlag for at kjøpet kunne gjennomføres. Formannskapet vedtok i møte 14. juni 1966 å kjøpe eiendommen. Asker kommune innløste eiendommen fra tidligere eier Hjørdis Haukaa basert på avholdt skjønn. Formannskapets vedtak nr 2 lød: «Eiendommen stilles til disposisjon for Asker Skiklubb». Endelig vedtak ble fattet av kommunestyret. I saksfremlegget ble det angitt hvilke eiendommer kommunen eier og hvilke eiendommer Asker Skiklubb eier og det ble påpekt: 16
17 «Når eiendomsforholdene griper inn i hverandre på en slik måte som påpekt ovenfor er det naturlig at det blir etablert nær kontakt og et godt samarbeid mellom Asker Skiklubb og kommunen når det gjelder saker som har betydning for idrettsområdene.» Og videre het det: «Det er forutsetningen for reguleringsplanen for sentrum at «Flatland» skal inngå i idrettsanleggene. I praksis vil dette si at eiendommen stilles til disposisjon for Asker Skiklubb. Reguleringsmessig fremtrer Askerparken og idrettsanleggene som en enhet» På denne bakgrunn foreligger det ingen avtale mellom kommunen og Asker Skiklubb om eiendommen. Formannskapets vedtak vil ikke kunne tolkes som en overføring av eiendomsretten, og kommunen er rettmessig eier. Eiendommen har imidlertid i praksis blitt stilt til disposisjon for Asker Skiklubb til idrettsformål. Et rettslig spørsmål vil være om formannskapets vedtak kan forstås som et såkalt tredjemannsløfte dvs at Asker Skiklubb rettslig sett kan påberope seg vedtaket som hjemmel for å disponere eiendommen i all fremtid. Utgangspunktet er at formannskapets vedtak gjelder kommunen selv, og det gir verken gir rett eller plikt for andre parter. Etter normal praksis kreves det derfor en avtale for at kommunen skal være bundet overfor Asker Skiklubb. I så fall kan kommune ved nytt vedtak beslutte at eiendommen skal disponeres av kommunen som rettslig eier. I praksis antas at Asker Skiklubb vil kunne disponere eiendommen i fremtiden, forutsatt at det skjer til idrett og som del av idrettsanlegget på Føyka. Disponering til næringsformål vil derfor ikke være i samsvar med formannskapets vedtak fra 1966. Dersom Asker Skiklubb skal bli på Føyka, vil det være hensiktsmessig at partene inngår ny avtale som klargjør fremtidig eierskap og bruk av denne eiendommen. 4.4 Utleie til parkering mm på grunn eid av Asker kommune Avgiftsparkeringen skal ha blitt etablert i 1997 for å unngå at hele området ble brukt til gratis pendlerparkering og visstnok i samråd med kommunen. Som angitt i punkt 3.4 synes det ikke å ha blitt utarbeidet søknad til plan- og bygg om bruksendring. Asker Skiklubb og Asker kommune inngikk 8. januar 2001 avtale om at Asker kommune kan disponere gbnr 50/109 til skateboard-anlegg. Avtalen gjelder for en periode på 20 år. Avtalen var basert på en forutsetning om at Asker Skiklubb kan benytte «tilsvarende arealer tilhørende Asker kommune til egen virksomhet». I avtalen er det vist til at dette er regulert i egen avtale av 13. juni 2000, samt i driftsavtale under utarbeidelse. Hvilke «tilsvarende arealer» Asker Skiklubb kan disponere er ikke entydig angitt i avtalen, men det er nærliggende å legge til grunn gbnr 2/93. 17
18 Avtalen av 13. juni 2000 er ikke identifisert i underskrevet stand. Det finnes en ikke-undertegnet avtale om disponering av arealer på Føyka-området. I denne avtalen er det angitt bl a: «Parkering Asker Skiklubbs avtale med Scan-Park på egen grunn aksepteres av Asker kommune. Avtalen er imidlertid ikke til hinder for at det på fritt grunnlag eventuelt kan fremforhandles nye avtaler for parkeringsarealene på Føyka. Grusbane-arealene Asker Skiklubb disponerer arealene til sin idrettslige aktivitet i sin helhet. Asker kommune har imidlertid rett til å islegge deler av grusbanearealet mot Drammensveien.» Dette innebærer at i 2021, når avtalen opphører, vil Asker Skiklubb disponere gbnr 50/109 (og gbnr 2/57), mens Asker kommune vil disponere gbnr 2/93. Frem til 2021 kan dagens disponering forventet å bli lagt til grunn. Driftsavtale ble inngått 27. april 2003, men er (helt eller delvis) avløst av etterfølgende avtale om eie/leie fra 2018. Driftsavtalen har bl a et punkt som lyder: «Utleie Asker Skiklubb har rett til utleie av alle arealer på Føyka ut over idrettslig aktiviteter i henhold til dagens rutiner og omfang. De vesentlige aktivitetene er: Tivoli, 2-3 ganger pr år, juletresalg Parkering Møtelokaler Utleie idrettsanlegg til aktiviteter som ikke går på bekostning av klubbens egne aktiviteter Fremtidig utviklingasker Skiklubb er i samarbeid med Asker kommune i gang med arbeid om fremtidig utvikling av Føyka-området. Det arbeides med planer om nytt klubbhus, idrettsanlegg kombinert med næring, bolig, grøntanlegg med med, se egen rapport. Det forutsettes at driftsavtalen reforhandles etter samme prinsipp, dersom nødvendig, for ikke å stanse en fermtidig utvikling av Føyka.» I den grad driftsavtalen er gjeldende mellom partene, har Asker Skiklubb rett til å bruke arealer på Føyka (utover de som brukes til idrett) til parkering, tivoli og juletresalg. Avtalen er inngått med kommunen som eier, og det er ikke angitt i avtalen om det skal søkes plan- og bygningsavdelingen om tillatelse (midlertidig bruksendring), og hvem som i så fall gjør det. Det følger indirekte av avtalen at Asker Skiklubb beholder inntektene ved utleie. 18
19 5 Annet - gjennomføring av øvrig del av områdeplan Føyka Elvely Som angitt i punkt 3.3 er planområdet delt i 4 delområder: I. Drengsrudbekken II. Føyka III. Elvely IV. Fotballstadion og Askerparken Delområdene II (Føyka) og III (Elvely) kan opparbeides uavhengig av hverandre. Delområde I må imidlertid opparbeides først, og det er inngått utbyggingsavtale for denne mellom Asker kommune og grunneierne på Elvely. Akershus fylkeskommune bidrar også med kr 40 millioner til gjennomføring. Asker Skiklubb er ikke part i utbyggingsavtalen. Opparbeidelsen av delområde I vil kreve at et begrenset areal mellom dagens Kirkevei og sandvolleyball-baner, samt et område i sørvest, erverves og/eller gis tilgang til i anleggsperioden. Dersom Asker Skiklubb ønsker å bli på Føyka, må derfor Asker kommune inngå avtale om erverv/tilgang til disse arealene, eventuelt erverve dem gjennom ekspropriasjon. Den nærmere avgrensning av hvilke arealer dette gjelder, pågår og vil være klart i nær fremtid. Hovedregelen for verdsettelse av areal, er at disse skal verdsettes i samsvar med reguleringsformålet for det arealet som erverves. 19