Verditakst - fast eiendom Flatdalsbyen 501 3841 FLATDAL Gnr. 66 Bnr. 47 Fnr. 0 Snr. 0 Seljord kommune Benevnelse Fritidsbolig Bod BRA 37 m² 4 m² Markedsverdi 250 000 Fullstendig arealoversikt inne i rapporten Tomteareal 489 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 483 661 07.01.2019 Rapportansvarlig Takstforum Telemark AS Takstingeniør: Are Bjørkheim Porsgrunnsveien 188, 3735 SKIEN Tlf.: 91858552 E-post: are@takstforum-telemark.no
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Flatdalsbyen 501 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 3841 FLATDAL 66 47 0 0 Område/bydel Flatdal / Hestenutan Kommune Seljord Rekvirent Advokat Bjørn Dyrland Hjemmelshaver(e) Reidun Tove Silset Befaringsdato 07.01.2019 Tilstede/opplysninger gitt av Reidun Tove Silset, takstingeniør Are Bjørkheim Premisser - generelle opplysninger Oppdraget består av å taksere markedsverdien (salgsverdien) på eiendommen Gnr. 66 og Bnr. 47 i Seljord kommune, slik den fremstår på befaringsdagen. Eiendommen er bebygd med fritidsbolig. Metoden for beregning av verdien er ut fra sammenlignbare områder samt tidligere salg i området. Videre blir følgende forhold tatt i betraktning: beliggenhet, adkomstmuligheter, terrengforhold, bygningsmessige forhold, opparbeidelse samt nåværende klausuler/regulering av området. Mandat for oppdraget er å utføre salgsverdi på eiendommen i forbindelse med tvangssalg gitt av Tingretten. Rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt.supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Ved denne type oppdrag blir det kun utført en enkel befaring av synlige bygningsdeler og overflater som grunnlag for en verdivurdering. Det blir ikke flyttet på innredninger, komponenter eller inventar. Det blir heller ikke gjort besiktigelser eller kontroll bak slike innstallasjoner og innredninger. Fuktmåling er ikke foretatt. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha besiktiget takstobjektet slik som god skikk tilsier. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at bygningene var i bruk. Sammendrag Fritidsbolig opprinnelig oppført rundt 1990-tallet, med frittstående uisolerte bodbygg, eiet tomt på 489 m2. Bygningsmassen fremstår i generell bruksmessig god stand men med anmerkninger på pilarer og fundamenter. Eiendommen har en unik beliggenhet på toppen av Remsås, Seljord kommune på ca 850 m.o.h med fin utsikt over Flatdal og tilstøtende fjell og vidder. Denne fritidseiendom er beliggende i naturskjønne høyfjellomgivelser. Tilkomst til fots eller via snøscooter på vinterstid. Side2av8
Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Flatdalsbyen 501 ligger på toppen av Remsås ved Skorvefjell. Ca 1,5 time gange fra Flatdalsbyen. Hytten ligger i naturskjønne omgivelser med utsikt over Remsåsmyri og Skorvefjell. Oversikt Oversikt Tomt Hytte Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i et LNFR-området i Seljord kommune. Eiendommens tomt Tomteareal 489,0 m2 Type tomt Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Side3av8
Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Hyttene ligger sørvendt. Gode lys og solforhold med overhøyde til Remsåsmyri. Adkomst via tursti og traktorveg. Området rundt av naturlig høyfjellsvegetasjon. Høyde over havet ca 850 m. Ifølge kommunale kart er deler av hytten plassert på nabotomt. Terrengforhold Generelt kupert terreng med bakkevegetasjon og spredte busker og trær. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Fritidsbolig ukjent Bod ukjent Likningsverdi (år) Kjøpsår 2014 Kjøpesum / kostpris 75 000 Forsikringsselskap Type forsikring Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Ringmur av naturstein og lettklinker blokker ført til jord og morenemasser. Trebjelkelag med stubbeloft punktvis understøttet til grunn. Bærende furugulv påmontert bjelkelag. Grunnmur har skader på enkelte pilarer og er stedvis provisorisk understøttet. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger i bindingsverk med stående tømmermannskledning. Tømmersøyler for bæring av takkonstruksjon ved inngangsparti. Yttervegg opprettholder tiltenkt funksjon men med generell slitasje i overflate. Dører og vinduer Vinduer med enkle glass og isolerglass fra 1986. Innerdører av furu dører. Ytterdører med panel og enkel lås. Ett vindu med knust glass Ytterdør går på karm og bør justeres. Side4av8
Takkonstruksjon med yttertak Saltak konstruksjon bærende på yttervegg med rundtømmer. Ingen synlig lufting av konstruksjon. Takekke av torvtak. Skjevheter i gesims som følge av skjevheter i fundamenter. Svak dimensjonert konstruksjon som bør ha tilsyn ved mye snø. Piper, ildsteder og oppvarming Murt elementpipe tilknyttet vedovn i stue. Kjøkken Kjøkkeninnredning med malte profilerte fronter og heltre benkeplate. Opplegg og plass til gasskomfyr. Innvendige overflater Golv: Furugulv. Vegger: Panel. Himlinger: Panel. Stue/kjøkken Soverom Elektrisk anlegg Ingen strømtilførsel. VVS-installasjoner Vann og avløp er ikke etablert. Annet BOD Frittstående uisolert bod på 4 m2 med enkel fundamentering til løsmasser. Innvendig tregulv påmontert bjelkelag. Saltak tekket med provisorisk knotteplast/papp. Enkel lemdør for tilkomst. Tak krever tilsyn og omlegging. Side5av8
Bod Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Fritidsbolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etasje 40 37 37 0 Stue/kjøkken/èntre, 2 soverom. Sum 40 37 37 0 Bod Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etasje 5 4 0 4 Lager (uisolert) Sum 5 4 0 4 Sum alle bygninger 45 41 37 4 Kommentarer til arealberegningen Rombenevnelsen er iht dagens bruk og uten hensyn til byggeforskriftens krav, og det er ikke tatt stilling til hvorvidt arealer er byggemeldte og godkjent. BTA er anslagsvis utregnet. Arealmålinger er foretatt etter lasermålinger på stedet. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Borett -Ingen boretter. Konsesjon -Ingen konsesjon. Side6av8
Sameie -Ingen opplyst eller hensyntatt. Forkjøpsrett -Ingen opplyst eller hensyntatt. Eiendomsbrøk -Ikke aktuelt. Heftelser -Ingen heftelser som påvirker takst. Servitutter -Ingen servitutter i grunnbok som påvirker takst. Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Ingen utleieforhold hensyntatt. Teknisk verdiberegning Bygg A: Fritidsbolig Beregnede byggekostnader 750 000 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 55% - = 412 500 337 500 Bygg B: Bod Beregnede byggekostnader 40 000 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 65% - = 26 000 14 000 Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = 351 500 75 000 426 000 Side7av8
Markedsanalyse Eiendommen Fritidsbolig opprinnelig oppført rundt 1990-tallet, med frittstående uisolerte bodbygg, eiet tomt på 489 m2. Bygningsmassen fremstår i generell bruksmessig god stand men med anmerkninger på pilarer og fundamenter. Eiendommen har en unik beliggenhet på toppen av Remsås, Seljord kommune på ca 850 m.o.h med fin utsikt over Flatdal og tilstøtende fjell og vidder. Denne fritidseiendom er beliggende i naturskjønne høyfjellomgivelser som gir mulighet for jakt og fiske. Tilkomst til fots eller via snøscooter på vinterstid. Eiendommens tekniske verdi er matematisk basert på byggekostnader, tomtekostnader og anleggskostnader. Verdien justeres for utidsmessigheter, slitasje, skader og elde. Teknisk verdi satt til 430.000,-kr Markedsverdien er fastsatt etter beste overbevisning, skjønn og totalvurdering med hensyn til beliggenhet, størrelse, konstruksjon, alminnelig slitasje og elde samt sammenlignbare salg for denne type eiendom. Tilsvarende salg: NATADALSVEGEN 193, 3841 FLATDAL med eiet tomt, solgt i 2017 for kroner 475.000,- med 2669,7 m² eiet tomt og 33 m2 bygg, pluss anneks. Adkomst til fritidsbolig med bil. Markedsvurdering Etter en generell høy prisutvikling i perioden 2004-2007 har fjellhyttemarkedet utviklet seg svakt med utflatende prisvekst. Kjøpemarkedet har frem til nylig vært preget av betydelig grad avventende og oppdemmende kjøpsbeslutninger, spesielt i det høyere prissegmentet over 2 mil. NOK. Denne eiendommen befinner seg i det lavere prissjiktet og kan dermed være utsatt for redusert omsettningstid. Sammenlignet med øvrige tilsvarende salg har denne type fritidsbolig erfaringsmessig stagnert i prisvekst de siste år. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Sted og dato Skien, 24.11.2018 Markedsverdi 250 000,- Dokumentkontroll Are Bjørkheim Side8av8