Verditakst over adkomstdokumentene i andelsleilighet Refsnesalleen 23B 1518 Moss Gnr. 1 Bnr. 2002 Anr. 39 Lnr. 21 Moss kommune Benevnelse BRA Andelsleilighet 68 m 2 Tomteareal 23 216 m 2 Markedsverdi 2 850 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr./Ref.nr. Befaringsdato Rapportdato 502619 29.07.2019 Rapportansvarlig Norsk Eiendomstakst Stian Pettersen Takstingeniør: Stian Pettersen Eikelia 3, 1519 MOSS Tlf.: 93862565 E-post: stian@norskeiendomstakst.no
Personvern Norsk takst og takstmannen behandler enkelte personopplysninger om kunden som takstmannen trenger for å utarbeide rapporten. For personvernerklæring og informasjon om bruk av personopplysninger gå til denne nettsiden: http://www.norsktakst.no/norsk/om-norsk-takst/personvernerklaering/ Norsk takst samarbeider med Vendu AS som utvikler tjenester som bidrar til en trygg bolighandel og et bærekraftig bolighold. For å kunne gjøre dette benyttes det tilstands- og eiendomsinformasjon fra rapporten. Les mer om tjenestene og få tilgang til å avstå fra bruk av dine data ved å gå til denne nettsiden: https://samtykke.vendu.no/502619 Eiendomsbetegnelse m.m. Adresse Refsnesalleen 23B Postnr./sted 1518 Moss Område/bydel Refsnes Kommune Moss Gnr. 1 Bnr. 2002 Fnr. Type bygg Andels leilighet Byggeår 1965 Forsikringsselskap Gjensidige forsikring Type forsikring Fullverdi Polisenummer 82367621 Rekvirent June Hansen Befaringsdato 29.07.2019 Tilstede / opplysninger gitt av June Hansen Eier(e)/adkomstdokumenter m.m Eier(e) til adkomstdok. June Hansen Boligselskapets navn Refsnesalleen 4 Borettslag Leilighetsnummer 21 Andel-/aksjenr. 39 Forretningsfører Vansjø Boligbyggelag. Varnaveien 34, 1523 Moss. Tlf. 95 26 62 00 E-mail: post@vansjobbl.no Type leilighet Andelsleilighet tilknyttet boligbyggelag Antall enheter 100 Likningsverdi Kr 538 424,- Pålydende aksje-/ andelsbrev Opprinnelig innskudd Kr 13 800,- Månedlig andel fellesutgifter Kr 2 658,- Inkludert i andel fellesutgifter Felles forsikring. Kommunale avgifter. Nedbetaling av fellesgjeld. Kabel-tv. Internett. Andelens månedlige felleskostnad oppgitt i denne taksten baserer seg på siste registrering i Vansjø BBLs datasystem. Borettslagets generalforsamling eller styre kan nylig ha vedtatt beslutninger som kan medføre økte felleskostnader, men hvor en slik eventuell økning ennå ikke er endelig fastsatt eller registrert hos Vansjø BBL. I tillegg vil en eventuell fremtidig økning i boligrenten, utover dagens rente, kunne øke andelens månedlige felleskostnader. Side2av8
Premisser - generelle opplysninger - sammendrag En takst er en teknisk beskrivelse av en eiendom med en økonomisk konklusjon. Taksten inneholder tre verdibegreper: 1) Teknisk verdi: Hva det koster å oppføre tilsvarende bygg i dag inkludert tomt og -opparbeidelse, slitasje og elde. 2) Dagens normale salgsverdi - verditakst: Det beløp man mener det er stor sannsynlighet for at eiendommen kan omsettes for på takstdagen. 3) Anbefalt låneverdi: Grunnlag for langsiktig belåning. En forsiktig ansettelse av pantesikkerheten. Mandatet for oppdraget er taksering av leiligheten. Oppdraget er utført av en uavhengig takstingeniør fra Norsk takst som ikke har en relasjon til oppdragsgiver. Takstingeniøren følger det regelverk og de etiske regler Norsk takst har fastsatt for medlemmene. Verditaksten er utført etter regler utarbeidet av Norsk takst, NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014. Taksten er basert på en visuell gjennomgang uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. Feil eller mangler er kun anmerket der det er synlige forhold som kan registreres ved en visuell befaring uten tekniske inngrep. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Eldre hus/blokker er bygget etter datidens byggeskikk og krav, ikke de krav som gjelder i dag. Avvik i databasen Norges Eiendommer og avvik fra kommunale arkiv kan forekomme. Det er ikke gjort undersøkelser i Plan- og bygningsetaten sine arkiver. Hvis rapporten er eldre en 6 måneder, skal takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Hvis rapporten er eldre en 1 år, skal det utføres en ny rapport. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniøren hvis han oppdager feil eller mangler som bør rettes opp. Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overfladisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurderinger. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport eller Tilstandsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Leiligheten har ifølge eier blitt oppgradert/pusset opp i form av: 2019: Nytt kjøkken. 2019: Pusset og lakkert gulv i stue/kjøkken. 2019: Ny ytterdør. 2018: Nye innmat i sikringsskap. Tomt, områdebeskrivelse og miljø Tomteareal 23 216,1 m2 Type tomt Eiet Side3av8
Beskrivelse TOMT: Felles tomt. Ideell andel av 23216,1 m². Tomtearealet er beregnet areal. VEI: Tomten har direkte adkomst fra kommunal vei. VANN OG KLOAKK: Tilknyttet kommunalt vann og avløp. Det er private stikkledninger ut til det offentlige nett. BELIGGENHET: Avstand til Moss sentrum er ca 3 km. Kort avstand til rekreasjonsområder i marka og ved sjøen. Ca. 3 min gange til barneskole, barnehage, idrettsanlegg, dagligvareforretning, frisør, badestrender og Hotell Refsnes Gods. 1 min gange til bussholdeplass. 5 min med bil til tog-/ferge forbindelser. Fra leiligheten har man god utsikt utover Oslofjorden. OMRÅDESBESKRIVELSE OG MILJØ: Moss er en by og kommune i Østfold. Den grenser i nord til Vestby, i øst til Våler og i sør til Rygge. Moss har et mangfoldig industri- og handelsmiljø, kunstgallerier, variert fjord- og innlandsnatur med Jeløya, Mossemarka og Vansjø. Moss ligger sentralt ved Oslofjordens østside midtvegs mellom Oslo og Sverige og har blant annet fergeforbindelse over Oslofjorden til Horten og Vestfold. I Moss ligger også Statens Hus med Fylkesmannen og de fleste av statens øvrige virksomheter for Østfold. I de fleste sammenhenger innbefatter Mossedistriktet kommunene Rygge og Våler. Også deler av Råde og Vestby regnes til tettstedet Moss. Moss har to videregående skoler, Kirkparken vgs og Malakoff vgs som drives av Østfold fylkeskommune. Moss kan også by på en av Norges flotteste 18-hulls golfbaner (Moss & Rygge golfklubb på Evje). Mossedistriktet har mange flotte turområder og med steder for kultur som Galleri F-15, Røed Gård og Galleri Varden. Det er også gode turmuligheter både til fots og med sykkel i skogen og langs sjøen. Jeløya har en av landets rikeste flora. På øya finnes flere landskapsvernområder og naturreservater som følge av den enestående naturen. Øya har flotte turområder med sine alleer og omfattende sti-systemer, herunder kyststien. Strandsonen er ubebygd rundt det meste av øya, slik at det er mulig å gå uhindret til fots rundt store deler av øya, der det ikke er for kupert. Det er en rekke lett tilgjengelige strender over hele øya, slik at det nesten alltid finnes en strand som er skjermet for dagens vær og vind. Blant de mest populære strendene er Sjøbadet (like ved kanalen over til bysiden), Tronvikstranda, Fiskestranda, Albybukta, Bredebukt, Reierstranda og Refsnesstranda. Sjøbadet og Tronvikstranda er mest populære blant ungdom. Disse samt Reier og Alby har sandbunn. Reierstranda er svært langgrunn og småbarnvennlig. Jeløya har i dag tre kommunale barneskoler, Ramberg, Reier og Refsnes og en ungdomsskole, Hoppern. Terrengforhold TERRENG: Tomten er skrående mot nordvest. FORHOLD: Asfaltert adkomst til hovedinngang samt asfalterte biloppstillingsplasser. Utearealet er pent opparbeidet. Reguleringsmessige forhold Området er regulert til boligformål. Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv FUNDAMENTER: Blokka er fundamentert på fjell og komprimerte masser av sprengstein og sand. GRUNNMUR: Blokka har betongsåle til fast og stabil grunn. Kjellergulv og grunnmur av plaststøpt betong. DRENERING: Dreneringssystemet er utført etter normal praksis ved oppføringstidspunktet. Side4av8
Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader ETASJESKILLE: Etasjeskillere av hulldekkeelementer. KONSTRUKSJON: Ytterveggene er av betong og trekonstruksjoner. Brannskillere er av betongvegger. Alle bærende konstruksjoner er oppført av betong. FASADER: Bygget har utfyllende bindingsverksvegger som er isolert med mineralull, kledd med trekledning, plater samt forblendet med teglstein. Dører og vinduer VINDUER: Vinduene er fra 2018 og 2017 med rammer og karmer av tre, isolerglass og ventil i karm. Det er et fastkarmvindu i stue. Soveromsvinduene er med enkle glass fra byggeår. DØRER: Terrassedøren er fra 2017 med brystning. Det er montert hvitmalte innedører fra byggeår. Takkonstruksjon m/tekking OPPBYGNING OG FORM: Blokka har flatt tak av konstruksjon. TEKKING OG UNDERTAK: Undertaket er oppført med prefabrikkerte takstoler av tre med påforinger og papp/pvc folie eller lignende. LUFTING: Konstruksjonen har antatt luftespalter i gesimskasser. TAKRENNER OG NEDLØP: Det er antatt innvendig nedløp på tak. Yttertak er ikke besiktiget pga. manglende adkomst på befaringsdagen. Piper og ildsteder PIPE: Det er pipe i leiligheten. ILDSTED: Det er ikke tilkoblet ildsted. Det er muligheter for vedovn i stue. Det er ikke kjent når siste kontroll er foretatt. Det kommunale feiervesenet kan kontaktes for nærmere informasjon om tidligere kontroll og tilstand på pipe og ildsted. Oppvarming OPPVARMING: Leiligheten varmes opp av panelovner. Takstmannen har ikke foretatt noen form for funksjonstesting av aktuelle varmekilder. Bad og vaskerom INNREDNING: Badet består av helstøpt servant med innredning, opplegg for vaskemaskin, gulvklosset og badekar. VENTILASJON OG OPPVARMING: Det er ventil på vegg men ikke luftespalte under dør. Det er stråleovn på vegg. Det er felles vaskeri i kjelleren. I verdi-/lånetakster utføres det ikke tekniske undersøkelser på våtrom, kun visuelt. Side5av8
Kjøkken INNREDNING: Kjøkkeninnredningen består av over-/underskap, benkeplate av tre, servant med 2 kummer, integrert kjøleskap, -oppvaskmaskin, innfelt ovn med platetopp og ventilator over. VENTILASJON: Det er ventilator med avtrekk over kokesonen. MERKNADER: Kjøkkenventilatoren har kullfilter. Det er montert lekkasjestopper ved varmtvannsberederen. Lekkasjestopperen skal stoppe en uønsket vannutstrømning gjennom å registrere lekkasjen og automatisk stenge vanntilførselen. Lekkasjestopperne består i hovedsak av en fuktføler, styreenhet og magnetventil. Lekkasjestoppere hindrer ikke vannskader i å oppstå, men de kan effektivt redusere vannutstrømningen og dermed følgeskadene av lekkasjer. På generelt grunnlag anbefales det å montere dette systemet på alle rom hvor det er vanninstallasjoner. Innvendige overflater Entre og stue/kjøkken: Tregulv, malte flater på vegger og himling. Bad/vaskerom: Fliser på gulv, -vegger og himlingsplater. 2 soverom og garderobe: Laminat på gulv, tapet på vegger og malte flater i himling. Kott: Belegg på gulv, plater på vegger og himling. Elektrisk anlegg Sikringsskapet er oppført i felles trapperom med automatsikringer, kursfortegnelse og strømmåler. Det er montert åpent/skjult elektrisk anlegg i leiligheten. Det elektriske anlegget er ikke videre inspisert, da takstmannen ikke innehar kompetanse for dette. For alle arbeider utført etter 1. januar 1999 skal samsvarserklæring foreligge, for hvert enkelt oppdrag som er gjennomført. Samsvarserklæringen er et offentligrettslig krav etter denne datoen og anlegget regnes ikke som forskriftsmessig uten fremvisning av samsvarserklæring. ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. Utførende takstmann anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. VVS Varmtvannsberederen på 107 liter fra 2018 er montert under kjøkkenbenk. Det er synlige vannrør av kobber og avløp av plast. Det gjøres oppmerksom på at takstmannen ikke har faglig vurdert VVS anlegget. Annet VENTILASJON: Leiligheten ventileres i form av mekanisk ventilasjon, med friskluft inn via ventiler og avtrekksvifte som trekker av på våtrom. DIVERSE: Det er bod i kjelleren. Det er felles parkering og egen parkeringsplass på nedsiden av blokka. Fra stuen er det utgang til terrasse på ca 15 m² med elektrisk solskjerming og overbygg. Det er montert skyvedører med speil på soverom. Generell tilstand Leiligheten fremstår som lys, åpen og den gir et godt inntrykk. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Side6av8
Andelsleilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 2. etasje 74 68 64 4 Entre stue/kjøkken, 2 soverom og bad/vaskerom. Sum 74 68 64 4 Sum alle bygninger 74 68 64 4 Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med laser på stedet, og er beregnet etter "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" og Norsk Standard (NS) 3940. Det gjøres oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke sammenfaller med kravene i NS 3940, og at det av den grunn kan forekomme forskjeller i hva som defineres som målbart areal. Målbart areal etter NS 3940 betyr ikke nødvendigvis at arealene er godkjent av bygningsmyndighetene. Er arealene godkjent av bygningsmyndighetene fremgår det av stemplede, godkjente tegninger med angitt rombeskrivelse sammenfallende med bruken. I hovedsak er det bruken av rommet på befaringsdagen som avgjør om rommet defineres som p-rom eller s-rom. Bta er skjønnsmessig beregnet. Kommentarer til planløsning Leiligheten har god planløsning med mye dagslys. Teknisk og økonomisk verdiberegning Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Andel av tomt og fellesareal Sum beregnet teknisk og økonomisk verdi Andel fellesgjeld Andel fellesformue Adkomstdokumentets beregnede verdi 14% - = + = - + = 2 618 000 366 520 2 251 480 610 000 2 861 480 18 643 13 483 2 856 320 Markedsanalyse Eiendommens beliggenhet er i et attraktivt bomiljø og bygningsmassen fremstår som med normal vedlikeholds- og utstyrsnivå. Det er stabil interesse i markedet for leiligheter av denne type og størrelse. Informasjonsgrunnlaget for omsetningsverdiene på tilsvarende eiendommer er god. Beliggenhet med gode solforhold, trekker opp. Det vises ellers til de vurderinger som er gjort tidligere i taksten. Etterfølgende verdier settes ut fra en helhetsvurdering. Det bemerkes at tomteverdi under teknisk verdi egentlig også er et resultat av en markedsvurdering. Anbefalt låneverdi er kr 2 422 500,-. MARKEDSVERDI: Markedsverdi skal fastsette normal salgsverdi for leiligheten slik den fremstår på taksttidspunktet. Den er en konsekvens av nedenforstående vurderinger. SALGBARHET: Det er god etterspørsel etter leiligheter i denne prisklassen og i dette området. GENERELT/ANDRE FORHOLD: Området er tettbebygd og forholdsvis sentralt. Endringer i markedsforholdene den senere tid er hensyntatt i vurderingene. EIENDOMSVERDI: Det er gjort en vurdering mot Eiendomsverdi (et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i det norske eiendomsmarkedet), med eventuelle korrigeringer på areal, byggeår og eierform. TOMTEVERDI: Tomteverdien er ansett som en ren teknisk kost som i hovedsak reflekterer opparbeidelse og tilknyttelse av vann, avløp og vei. Dette sett i sammenheng med etterspørsel, slik at hovedverdien ligger i bygningsmassen og ikke tomt. Side7av8
Verdikonklusjon Sted og dato Moss 29.07.2019. Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi 2 850 000,- Dokumentkontroll Fremlagt Stian Pettersen Informasjon som vedrører denne eiendommen og bygningsmassen er innhentet fra. Vedlagt Eier. Offentlige registre. Forretningsfører. Vedlegg til takstrapporten er: Grunnboksutskrift. Plantegning. Side8av8