Etatbygg Holding I AS Kvartalsrapport desember 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 2 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014
HOVEDPUNKTER Selskapet har besluttet å ikke beregne verdijustert egenkapital dette kvartalet. Forvalter jobber fortsatt med den planlagte transaksjonen som ble godkjent av aksjonærene under den ekstraordinære generalforsamlinger 2. april og 6. oktober i år. Det forventes at transaksjonen vil bli gjennomført i løpet av første kvartal 2015, og aksjonærene vil bli holdt løpende orientert. Det er i løpet av perioden blitt gjennomført vedlikeholdsarbeid i porteføljen, og kostnadene er i henhold til budsjett. Det er blant annet gjennomført fasaderehabilitering i Søebergkvartalet og Tollbugata, samt maling av inngangsparti i Fjørevegen. NØKKELTALL FOR ETATBYGG HOLDING I AS 1) Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 1 054 GEOGRAFISK FORDELING Norge SEGMENTFORDELING Bolig 86 % Kontor 14 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 86,5 Økonomisk ledighet 5,1 % Areal (Kvm) 78 008 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 785,6 Rentebinding 45,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,7 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 3,0 Over-/ underkurs MNOK** -4,0 MANDAT Etableringsår 1999 Forventet avviklingsperiode 2014-2016 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 15.09.2014* Utvikling siste kvartal 0,2 % Utvikling siste år -4,8 % Utvikling siste tre år 6,1 % Utvikling siden start 89,6 % HISTORISKE UTBETALINGER 2000 0,13 2001 0,50 2002 0,50 2003 0,50 2004 0,50 2005 0,55 2006 3,50 2007 1,00 2008 5,00 2013 0,10 2014 0,40 Totalt 12,68 1) Ettersom det ikke blir utarbeidet verdijustert egenkapital dette kvartalet, er tabellen basert på tall per 30.06.2014. * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014 3
KURSUTVIKLING NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 VEK per aksje NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014
PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm (tnok) Andel av årlig leie Gjerpensgate 10-20 Skien Kontor NOK 19 513 21 786 000 25 % Hjertnespromenaden 21 Sandefjord Kontor NOK 18 121 13 716 000 16 % Midtåsen 30 Oslo Eldrebolig NOK 8 083 11 969 000 14 % Njøsavegen 2 Leikanger Kontor NOK 5 839 9 959 000 12 % Tollbugaten 2 Drammen Kontor NOK 7 065 7 485 000 9 % Marieboes gate 6-8 Oslo Kontor NOK 6 729 6 430 000 7 % Abel Meyers gate 10 Namsos Kontor NOK 6 473 5 713 000 7 % Aslakveien 16-18 Oslo Bolig NOK 2 611 5 270 000 6 % Fjøreveien 20 Sogndal Kontor NOK 3 573 4 126 000 5 % Sum 78 008 86 454 000 GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Buskerud 9 % Nord Trøndelag 8 % Telemark 25 % Fjørevegen 20 5 % Aslakveien 16-18 6 % Abel Meyers gate 10 7 % Gjerpensgate 10-20 25 % Sogn og Fjordane 12 % Mariboes gate 6-8 7 % Oslo 22 % Vestfold 23 % Tollbugaten 2 9 % Njøsavegen 2 12 % Midtåsen 30 14 % Hjertnespromenaden 21 16 % Trondheim Ålesund Bergen Oslo Stavanger Kristiansand Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING PÅGÅENDE SALGSPROSESS Forvalter jobber fortsatt med den planlagte transaksjonen som ble godkjent av aksjonærene under ekstraordinære generalforsamlinger 2. april og 6. oktober i år. Transaksjonen var planlagt gjennomført i løpet av fjerde kvartal i år, men på grunn av usikre markedsforhold ble det besluttet å utsette børsnoteringen av Polar Star Realty Trust. Det forventes imidlertid at transaksjonen vil bli gjennomført senest i løpet av første kvartal 2015, og aksjonærene vil bli holdt løpende orientert. FINANSIERING Selskapet har lån i BN Bank AS og Pareto Bank AS. Det er ingen låneforfall før 2017, men det betales kvartalsvise avdrag til BN Bank. I løpet av siste kvartal er belåningen redusert med 4 375 millioner kroner. DRIFT Det er i løpet av perioden blitt gjennomført vedlikeholdsarbeid i porteføljen, og kostnadene er i henhold til budsjett. Det er blant annet gjennomført fasaderehabilitering i Søebergkvartalet og Tollbugata, samt maling av inngangsparti i Fjørevegen. UTLEIE Arealledigheten i porteføljen er cirka fem prosent, og de ledige arealene befinner seg i fem av selskapets ni eiendommer. Gjerpensgate i Skien og Marieboesgate i Oslo er de eiendommene med mest ledig areal, på henholdsvis cirka 1 600 og 1 300 kvadratmeter. Deler av de ledige arealene er lagerlokaler i kontorbygg eller andre areal som er utfordrende å leie ut, men selskapet har fokus på å redusere ledigheten ytterligere. Njøsavegen 2 6 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 1 300 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Etatbygg Holding I AS (Norge) Midtåsen Abel Meyersgate Hjertnespromenaden Tollbugata Njøsavegen Gjerpensgate Aslakveien Fjørevegen Mariboesgate Namsos 6 400 kvm 1999 MNOK 5.6 Sandefjord 1 800 kvm 1999 MNOK 14.1 Drammen 7 100 kvm 2002 MNOK 7.8 Nordstrand, Oslo 8 100 kvm 2002/2005 MNOK 12.0 Skien 19 300 kvm 2003 MNOK 22.0 Røa, Oslo 2 600 kvm 2003 MNOK 5.2 Sogndal 3 600 kvm 2004 MNOK 4.2 Leikanger 5 800 kvm 2004 MNOK 10.1 Sentrum, Oslo 7 100 kvm 2004 MNOK 8.9 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner fra 1999 til 2004 og eier ni næringseiendommer i Norge, med offentlige aktører som dominerende leietakere. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 78 000 kvadratmeter. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 10 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i norske forretningsbygg som hovedsakelig har statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater som leietakere. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetaling. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. Forvalter jobber fortsatt med den planlagte transaksjonen som ble godkjent av aksjonærene under den ekstraordinære generalforsamlingen 2. april. Det forventes at transaksjonen vil bli gjennomført i løpet av fjerde kvartal, og aksjonærene vil bli holdt løpende orientert. KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014 7
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet EBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i EBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i EBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT DESEMBER 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no