BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201327459/27 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MAYH Dato: 26.1.2016 ÅRSTAD, GNR. 162, BNR. 1364, M.FL., KROHNSMINDE DETALJREGULERING. AREALPLAN-ID 64060000 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Rambøll fremmer på vegne av Bergen kommune v/idrettsetaten planforslag for et område på Kronstad i Årstad bydel, gnr.162 bnr. 1364 mfl. Planområdet er på ca. 4,9 daa og omfatter arealet mellom Krohnsminde idrettsplass og Ibsens gate. Planområdet vist på skråfoto med rød stiplet strek Oversiktskart Bakgrunnen for planarbeidet er vedtak i Byrådet 23.05.13, om omregulering av tomt F2 i gjeldende reguleringsplan for Krohnsminde idrettsplass (planid. 71400) fra kontor / offentlig administrasjon til idrettslige formål. Byrådet anbefalte gjennom vedtaket at det i planarbeidet skulle vurderes ulike løsninger for å plassere et idrettsbygg som kunne gi lokaliteter for flerbruk av ulike idretter, eksempelvis kampsport, klatring, dans og andre. Innholdet i idrettsformålet skulle utdypes og drøftes med Idrettsrådet i forbindelse med rullering av idrettsplanen. Planforslaget legger til rette for et bygg for idrettsformål i kombinasjon med kontorformål. Som en del av bygget er det også planlagt et tribuneanlegg og en større åpen plass/terrasse som i planforslaget er benevnt «bygulv». Illustrasjonene til planen viser et bygg med 5 etasjer i tillegg til kombinert formål parkering /idrett i kjelleretasje. De øverste etasjene er foreslått til kontorformål. Idrettsdelen av bygget er sentrert rundt en flerbrukshall på 24 x 36 m. Denne kan deles i 4 saler for parallell bruk. Flerbrukshallen kan også nyttes til arrangement / stevner på konkurransenivå. Planforslaget legger videre ifølge planbeskrivelsen til rette for ca. 200 kontorarbeidsplasser (4000 m2). Side 1 av 9
Området planlegges med avkjørsel fra Ibsens gate i nordlig del av planområdet. Det er planlagt parkeringsplasser og snusløyfe for henting/bringing i kjeller. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget og konsekvenser av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Fagetaten vurderer planforslaget til å legge godt til rette for de idrettslokalitetene som Byrådet anbefalte i sitt vedtak om omregulering av F2. Fagetaten vurderer det også som et godt grep å innlemme en tribune med overdekket tak i selve bygningskroppen, samt å legge til rette for et «bygulv» som kan danne en møteplass i området. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav til at minimum 50 % av bruksarealet som ikke er parkering skal være idrettsformål. Slik sikres at hoveddelen av bygget blir benyttet til dette formålet. Fotomontasje av forslag til nytt bygg Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Det legges i planforslaget til rette for en betydelig økt utnyttelse av tomten i forhold til gjeldende reguleringsplan. Planforslaget illustrerer et bruksareal på ca. 10 000 m2, mens det innenfor utnyttelsesgraden i gjeldende reguleringsplan kan bygges et bruksareal på ca. 6 600 m2. Planforslaget legger til rette for en utnyttelsesgrad på % BRA = 220. De maksimale byggehøydene er også økt i forhold til gjeldende reguleringsplan. Gjeldende reguleringsplan regulerer byggehøydene med tilbaketrukket øverste etasje, slik at blant annet gesimshøyden mot Ibsens gate er lavere enn maksimal byggehøyde. Dette er med på å dempe virkningen av volumene mot gaten og boligbyggene i øst, jf. figur under som viser byggehøydene i Side 2 av 9
gjeldende reguleringsplan med stiplet strek. Forslaget til ny reguleringsplan har ikke videreført dette grepet. Dette fører til at selv om maksimal byggehøyde er økt med 2,5 m i den sørøstlige delen av planområdet, vil gesimshøyden mot gaten her øke med ca. 4,8 meter (foreslått brutto etasjehøyde er på 4.8 meter) som en følge av det nye planforslaget. Gesimshøyde i gjeldende Tverrsnitt fra sørlig del av planområdet. Byggehøyden i gjeldende reguleringsplan er vist med stiplet strek Lengdesnitt av planlagt bygg Fagetaten kan ikke se at det er redegjort godt nok for at de økte volumene kan forsvares. Det er blant annet ikke redegjort for behovet for kontorareal, og heller ikke hvilke vurderinger som er gjort i forhold til byggehøyder. Fagetaten vil anbefale at byggehøydene reduseres. Dette gjelder spesielt mot øst og sør, der de økte byggehøydene også vil føre til vesentlig forringede solforhold for boligbebyggelsen i sørøst som vil miste kveldsolen (se soldiagram og fotomontasje under). I tillegg vil gesimshøydene mot gaten bli dominerende mot den eksisterende boligbebyggelsen. I kommuneplanens arealdel er et større område ved Danmarksplass vist med hensynssone kulturmiljø for å ivareta bygningsmiljø med arkitektur, infrastruktur og åpne arealer som har stor verdi. Innenfor dette området skal det legges spesielt vekt på å vurdere nye tiltak opp mot eksisterende forhold, og etter fagetatens vurdering er ikke dette tilstrekkelig vektlagt i foreliggende planforslag. Det bes derfor om at planforslagets volum og byggehøyder bearbeides frem mot 2.gangs behandling, med sikte på å få en bedre tilpasning til eksisterende forhold. I tillegg må beskrivelsen av tillatte byggehøyder tydeliggjøres bedre i reguleringsbestemmelsene. Fagetaten vurderer det som positivt at planforslaget har satt krav til grønne tak, da de store takflatene vil være godt synlig fra boligene som ligger i skråningen i øst for tomten. Fagetaten har undervegs i prosessen utfordret forslagsstiller til å vurdere om det kan tilrettelegges for uteopphold på taket. Det henstilles om at det ved bearbeidelsen av prosjektet også vurderes en slik tilrettelegging. Side 3 av 9
Til venstre illustrasjon av nytt bygg sett fra sør i Ibsens gate, til høyre soldiagram Trafikkløsninger Det er planlagt avkjørsel til planområdet i nordøst, fra Ibsens gate. Avkjørselen er plassert lenger nord enn i gjeldende reguleringsplan. Det går frem av planleveransen at Statens Vegvesen har stilt seg kritisk til plassering av ny avkjørsel. Vegvesenet peker på at avkjørselen ligger i en kurve og så nær avkjørselen til DPS Kronstad at det vil kunne føre til problemer med trafikksikkerheten i Ibsens gate. Vegvesenet vurderer det slik at avkjørselen må flyttes lengre sørover slik at det blir minst 50 meter mellom avkjørselen til DPS-bygget og avkjørselen til planområdet. Fagetaten ser at det vil bli utfordrende, slik bygget nå er planlagt, å få tilfredsstillende tilkomst til parkeringsgarasjen grunnet stigningsforhold dersom avkjørselen flyttes sørover. Det savnes imidlertid en tilfredsstillende redegjørelse fra forslagsstiller på at trafikksikkerheten knyttet til trafikkavvikling i og ved planområdet er sikret gjennom planforslaget. Blant annet må det sikres at varelevering ikke kommer i konflikt med «vrimlearealer» mellom idrettsbygget og idrettsplassen. Disse forholdene må redegjøres nærmere for før planforslaget kan fremmes til 2. gangs behandling. Side 4 av 9
Parkering I kommuneplanen ligger planområdet innenfor bestemmelsesområde P1 når det gjelder krav til parkering. Det tilrettelegges for 8 parkeringsplasser for kontordelen av bygget med bakgrunn i utregninger basert på parkeringskrav P1, en av disse må være tilrettelagt for bevegelseshemmede. For idrettsanlegg er det ikke krav til parkeringsplasser i P1, men det foreslås i planforslaget å etablere 3 parkeringsplasser tilknyttet idrettsanlegget, hvorav 1 plass skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede og 2 plasser knyttet til drift og vedlikehold. Dette gir til sammen 11 parkeringsplasser. I tillegg er det i forslaget til reguleringsbestemmelser medtatt krav til minimum 92 parkeringsplasser for sykkel. Sykkelparkeringsplasser i tilknytning til kontorarealer skal etableres under tak. Fagetaten vurderer antall parkeringsplasser avsatt i planforslaget som tilfredsstillende. Området ligger nært bybanen og bussforbindelser i Fjøsangervegen, og det er også parkeringshus i Solheimsgaten som kan benyttes av tilreisende med bil. I gjeldende reguleringsplan er det satt krav til at det ikke kan bygges kjeller med overkant gulv lavere enn kote +12, pga. høg grunnvannsstand i området. Fagetaten ber derfor om at det blir nærmere vurdert om det er hensiktsmessig å etablere en parkeringskjeller på kote +9 som vil kreve spesielle tiltak i bygge- og driftsfasen. Det bes vurdert om parkering heller kan etableres for eksempel i underetasjen/ 1 etasje. Det kan bidra til å løse avkjørselsproblematikken ved at avkjørselen kan trekkes sørover. Støy og luftforurensning Planområdet ligger i gul sone for luftkvalitet, jf. kommuneplanens arealdel. Gul sone er en vurderingssone hvor det bør vises aktsomhet med å tillate etablering av blant annet utendørs idrettsanlegg og rekreasjonsområder. Det tilrettelegges i planforslaget først og fremst for innendørs idrettsanlegg, men «bygulv» og tribune er grep i planen som også legger til rette for utendørs opphold. I ROS-analyse (vedlegg N) som er utarbeidet i forbindelse med planforslaget, vises det til at luftforurensingen er størst i vinterhalvåret. Bruken av uteområdene i planforslaget vil være størst i sommerhalvåret hvor luftforurensingen er lavere. Luftkvalitet innendørs ivaretas av teknisk forskrift TEK10. Det er foretatt en støyutredning for planlagt nybygg. Resultatene viser at i 4 meter høyde over terreng vil den østlige og nordlige delen av bygget være innenfor rød støysone mens i vest og sør vil bygge ligge i gul sone eller lavere enn dette, jf. figur over. Det er videre utført Side 5 av 9
punktberegning på de mest støyutsatte fasadene, som viser ekvivalent støynivå på mellom 49 dba og 66 dba på fasadene. Innendørskrav for kontorene vil ifølge støyutredningen (vedlegg K) kunne tilfredsstilles med gode ytterveggskonstruksjoner og vinduer. Universell tilgjengelighet/barns interesser Kravene i teknisk forskrift TEK10 gjelder for bygget. I planbeskrivelsen gjøres det i kapittel 8.11 rede for universell tilgjengelighet fra gateplan og bybanestopp til hovedinngangene for flerbrukshallen og kontordelen, samt tribune og terrasse. Det er en fordel om dette visualiseres i en figur for å underbygge teksten, da det er litt uklart beskrevet i planbeskrivelsen. Fagetaten ser positivt på at det tilrettelegges et bygg for aktiviteter for barn og unge i dette området. Det vil være svært viktig å vektlegge bevegelsesmønster for myke trafikanter i den videre prosjekteringen av området, spesielt med tanke på konfliktpunkter når det gjelder biltrafikk og varelevering. Når det gjelder området rundt, er det allerede i dag tilrettelagt gode gangforbindelser mot bybanestoppet på Danmarksplass, med tilkomst både nord og sør for DPS Kronstad. Trafikksikkerhet knyttet til kryssing av Ibsens gate for besøkende fra boligområdene i øst bør redegjøres nærmere for til 2. gangs behandling. Grønnstruktur/naturmangfold Skråfoto som viser eksisterende trær 3D-modell/perspektiv sett fra øst. I merknaden til oppstart av planarbeid har Grønn etat bedt om at trerekken langs Ibsens gate bevares ved utbygging av området. I planforslaget er området langs Ibsens gate hvor trærne står, regulert med hensynssone bevaring naturmiljø i plankartet. Hverken illustrasjonsplanen eller plankartet viser faktisk plassering av eksisterende trær, og det er derfor vanskelig å vurdere om det er realistisk at trærne faktisk kan bestå ved gjennomføring av tiltaket. Dette gjelder både ved gjennomføring av anleggsfasen ved etablering av byggegrop, men også i driftsfasen når det kommer et høyt bygg nær innpå som vil stenge for lys, og som vil medføre at kronene på noen av trærne evt. må beskjæres kraftig. Fagetaten ser positivt på at området langs vegen gis et grønt preg, og mener det er viktig sett i sammenheng med karakteren i Ibsens gate for øvrig, men ber om at det før 2. gangs behandling vurderes av fagkyndige på om eksisterende trær faktisk kan ivaretas ved utbygging av området. Eventuelt kan det gjøres en vurdering av enkelttrær, og om noen av disse anses som så viktig å bevare at de bør sikres gjennom planforslaget. Dersom det ikke kan la seg gjøre å bevare trærne eller enkelttrær, bør det vurderes andre reguleringsmessige grep for å få etablert et grønt drag langs Ibsens gate. Beplantning vil være med på å dempe inntrykket av en høy fasade, og vil være viktig for trivsel i området slik Grønn etat påpeker i sin uttale. Hvilken type beplantning som kan egne seg bør vurderes av fagkyndige. Side 6 av 9
For øvrig er planområdet planert ut/asfaltert og har lite preg av natur og naturlig vegetasjon, bortsett fra noe kantvegetasjon. De foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med intensjonene i Naturmangfoldloven. Planfremstilling Det bør gjøres noen opprettinger i plankart og reguleringsbestemmelser før 2. gangs behandling av planen. Fagetaten finner at planforslaget er tilfredsstillende utformet for utlegging til offentlig ettersyn og høring slik det nå foreligger. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet i all hovedsak til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget, men har noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Planforslaget må gjøre nærmere rede for den delen av bygget som skal benyttes til kontorformål slik det fremgår ovenfor Bebyggelsens volum og byggehøyder må bearbeides. Tiltaket må i større grad tilpasses stedlige forhold. Reguleringsbestemmelsene må gjøres mer entydige når det gjelder tillatte høyder på bygg Trafikksikkerheten knyttet til trafikkavvikling i området må redegjøres for. Det anbefales videre å flytte avkjørselen sørover, minimum 50 meter fra avkjørselen til DPS Kronstad Det bes om en nærmere vurdering på om det er hensiktsmessig å etablere parkeringsgarasje på kote +9, med tanke på antall parkeringsplasser og trafikksikkerhet knyttet til avkjørsel Trafikksikkerheten i forhold til kryssing av Ibsens gate må vurderes nærmere Støyutredningen må kompletteres med en vurdering av støy på de tilrettelagte utearealene i planforslaget Det må gjøres en vurdering av fagkyndige knyttet til bevaring av eksisterende trær langs Ibsens gate. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2. gangs behandling. Side 7 av 9
Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn: Årstad, Gnr. 162, Bnr. 1164 m.fl., Krohnsminde. Arealplan-ID 62150000, vist på plankart sist datert 07.12.15 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 07.12.15 Som forutsetning for det videre planarbeid legges følgende til grunn: Det må redegjøres nærmere for den delen av bygget som skal benyttes til kontorformål Bebyggelsens volum og byggehøyder må bearbeides. Tiltaket må i større grad tilpasses stedlige forhold. Reguleringsbestemmelsene må gjøres mer entydige når det gjelder tillatte høyder på bygg Trafikksikkerheten knyttet til trafikkavvikling i området må redegjøres for. Det anbefales videre å flytte avkjørselen sørover Det bes om en nærmere vurdering på om det er hensiktsmessig å etablere parkeringsgarasje på kote +9, med tanke på antall parkeringsplasser og trafikksikkerhet knyttet til avkjørsel Trafikksikkerheten i forhold til kryssing av Ibsens gate må vurderes nærmere Støyutredningen må kompletteres med en vurdering av støy på de tilrettelagte utearealene i planforslaget Det må gjøres en vurdering av fagkyndige knyttet til bevaring av eksisterende trær langs Ibsens gate. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9
Vedlegg: A. Plankart datert 07.12.15, dok nr.24 fil nr.2. B. Reguleringsbestemmelser, datert 07.12.15, dok nr.28 fil nr.2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, sist revidert 22.12.15, dok nr.21 fil nr.4. D. Merknadsoppsummering og kommentarer oppstart, datert 08.05.15, dok nr.14 fil nr.12. E. Illustrasjonsplan datert 22.12.2015, dok nr.21 fil nr.8. F. Snitt datert 07.05.15 og 22.12.15, dok nr.21 fil nr.7. G. Plantegninger datert 22.12.15, dok nr.21 fil nr.10. H. Perspektivtegninger, datert 24.04.15, dok nr.21 fil nr.9. I. Sol-/skyggediagram, datert 07.05.15, dok nr.14 fil nr.11 J. Kulturminnedokumentasjon, datert 30.11.14, dok nr.14 fil nr.4. K. Støyutredning, datert 06.02.15, dok nr.14 fil nr.5. L. Trafikkanalyse, datert 15.01.15, dok nr.14 fil nr.10. M. VA-rammeplan, datert 03.06.15, dok nr.14 fil nr.16. N. ROS-analyse, datert 30.09.15, dok nr.18 fil nr.2. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201327459 Kopi: Bergen kommune v/idrett seksjon- Postboks 7700 5020 Bergen Bergen Rambøll- Postboks 3705, Fyllingsdalen 5845 Bergen Side 9 av 9