Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 4. kvartal 2008

Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side 1 2 3 5 7 8

1 Leder 2008 har vært et meget turbulent år for verdens finansmarkeder, og Norge har på ingen måte sluppet unna den svake utviklingen. Vi legger også bak oss et svakt år for eiendomsmarkedet, og Storebrand Eiendomsfond har hatt en negativ avkastning gjennom året. Oslo børs falt ca. 54 prosent i 2008, og store deler av norsk økonomi har blitt påvirket av konjunkturnedgangen. Året ble preget av negative nyheter så vel internasjonalt som nasjonalt, og en rekke større finansselskaper måtte i utlandet reddes fra konkurs ved bruk av statlige støtteordninger. Statlige tiltaksplaner fra en rekke land har blitt offentliggjort gjennom året, og det er forventet at flere vil bli lansert i løpet av 2009. For eiendomsmarkedet har den økonomiske utviklingen gitt utslag i økte finansieringskostnader, fallende eiendomsverdier og leiepriser, samt et kraftig fall i antall transaksjoner. Særlig de økte finansieringskostnadene har bidratt til reduksjon i eiendomsverdiene, da eiendomskjøp i stor grad tradisjonelt er lånefinansiert. For et eiendomsprodukt som Storebrand Eiendomsfond (Fondet) blir effekten av fall i eiendomsverdier forsterket grunnet belåningsgraden. Dette resulterte i at eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA fikk en negativ avkastningen på 43 prosent for året. Dette er det første året med negativ avkastning siden oppstart i 2005. UNION Eiendomskapital (Forvalter) har jobbet svært aktivt med Fondets lånegivere gjennom det siste året, og dette har resultert i ytterligere fleksibilitet rundt de forpliktelsene som låneavtalene setter. Dette er en fordel i dagens vanskelige marked, selv om det øker finansieringskostnadene for Fondet. Det ble gjennomført salg av to eiendommer i løpet av 2008. Bakgrunnen for salget var at Forvalter ønsket å redusere belåningsgraden for Fondet, samt et ønske om en noe høyere likviditetsbuffer i dagens vanskelige market. Salget ble gjennomført til verdier tilnærmet lik siste verdivurdering. Det er også høy aktivitet på de ulike eiendommene i Fondet, og Forvalter jobber målrettet for å hente ut mest mulig potensial fra eiendomsporteføljen. Forvalter har et team dedikert til forvaltningen av Fondet, og det jobbes kontinuerlig med utviklingsprosjekter, rehabiliteringer, reforhandlinger, og andre tiltak som kan øke verdien av Fondets eiendommer. Det er for eksempel signert over 120 leiekontrakter med en årlig leie på ca. NOK 65 millioner i løpet av 2008. Det er å forvente at verdiene vil bli bedre synliggjort når man igjen returnerer til et normalmarked. Inneværende år vil utvilsomt by på utfordringer i eiendomsmarkedet. Det er å forvente at det kan bli flere konkurser blant Fondets leietakere, noe som igjen kan føre til økt ledighet og reduserte inntekter. For Fondet betyr dette at det kan komme ytterligere kvartaler med negativ avkastning, men det er forventet at takten vil avta, og at markedet for næringseiendom etter hvert vil bedre seg i takt med den generelle økonomien. Det derfor viktig å understreke den langsiktige tidshorisonten man må ha med eiendomsinvesteringer, og at Fondet ikke skal realiseres i det nåværende markedet. På lang sikt er Forvalter positiv til den videre utviklingen for Fondet, og jobber med en rekke spennende prosjekter som vil være med på å skape verdier for aksjonærene i årene som kommer. Tor Pedersen, Fund Manager

2 Kvartalsrapport Q4 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Eiendomsfondet har hatt en svak utvikling gjennom 2008, og avkastningen i 4. kvartal ble 20,8 prosent. Dette er et resultat av fortsatt fallende eiendomspriser, samt et relativt kraftig fall i verdien av Fondets rentebytteavtaler. Fondets kontant strøm er derimot økende, og direkteavkastningen i kvartalet var ca. 1 prosent. Avkastning pr. aksje Q4 2008 Direkteavkastning 1,0 % Verdiendring -21,8 % Totalt -20,8 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendoms porteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Fondets gjeld. Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 504 J 250 1 405 J 2 658 J Aksjekurs og avkastning Kurs 3 926 J 4 751 J H2-05 H1-06 H2-06 H1-07 H2-07 J 801 Akkumulert 1 358 Antall investorer 2 039 2 336 Antall 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 9,5 % 1 Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-5,0 % 2 Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 0 Avkastning i 4. kvartal 2008 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble -20,8 prosent i 4. kvartal. Pr. 31. desember 2008 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 7,01. Ligningsverdien pr. aksje var NOK 0,00. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 4. kvartal ble 1,0 prosent, hvilket er lavere enn direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. I mars 2008 ble det utbetalt NOK 0,68 pr. aksje, tilsvarende 5 prosent av VEK pr. 31. desember 2007. Det vil ikke bli utbetalt utbytte for regnskapsåret 2008. Fondets utbetalinger i 2008 er ikke skattemessig å regne som utbytte, men som tilbakebetaling av innbetalt egenkapital. Det betyr at det ikke skal skattes av utbetalingen i 2008, men at inngangsverdien pr. aksje reduseres, og at eventuell skatteberegning blir utsatt. Direkteavkastning for Fondet ble 1 prosent pr. aksje i 4. kvartal. Verdiendring Verdiendringen på eksisterende eiendomsmasse utgjorde -1,6 prosent i 4. kvartal. Hans Nilsen Hauges vei hadde størst prosentvis verdifall med -15 prosent, mens Kirkegaten 32 hadde størst prosentvis verdiøkning med 24 prosent. Samlet sett resulterte verdiendringene i en nedgang i aksjekursen på -21,8 prosent. Endringer i den underliggende eiendomsmassen medfører en større endring i aksjekursen som et resultat av Fondets finansiering (også kalt «gearing» effekten). I 4. kvartal ble denne gearing effekten ytterligere forsterket som følge av negativ utvikling i verdien av Fondets rentebytteavtaler. Skatteeffekter bidro positivt til kvartalets resultat. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på - 12,0 prosent siden oppstart 2. Forvalter opprettholder det langsiktige avkastningsmålet for Fondet. Avkastningen i 2008 har vært særdeles svak, og det er i så måte viktig å poengtere den langsiktige profilen på denne type fondsinvesteringer. Forvalter opprettholder det langsiktige avkastningsmålet for Fondet, og jobber målrettet med videreutviklingen av eiendomsmassen. Videreutviklingen er en sentral del av verdiskapningen i Fondet, og vil fortsette i de kommende årene. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Akkumulert -12,0 % 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 pr. aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 pr. aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

3 Eiendomsporteføljen Selv med et meget urolig finansmarked er det fortsatt høy aktivitet på eiendomsporteføljen. I løpet av 2008 inngikk forvalter over 120 leiekontrakter med en årlig leie på over NOK 65 millioner. Fondets leieinntekter ved utgangen av året var NOK 506 millioner, hvilket resulterer i en netto-yield på ca. 7,2 prosent. Fondets levetid Fondets levetid er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i en forvaltningsfase hvor fokus er maksimering av verdien av de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012, hvorpå en treårig avviklingsfase vil starte. Det er også mulighet for en ytterligere treårig forlengelse av forvaltningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av 2016. Forvalter er meget tilfreds med den eksisterende eiendomsporteføljen. Solid eiendomsportefølje Pr. 31 desember 2008 bestod eiendomsporteføljen av 64 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK 6 740 millioner. Porteføljen har et samlet areal på over 465 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte leieinntekter på ca. NOK 506 millioner pr. år. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,2 prosent. Siste verdivurdering ble gjennomført den 15. desember 2008. Inkludert Fondets eiendomskjøp som overtas i tiden fremover har Fondet en eiendomsportefølje på 65 eiendommer med en samlet markedsverdi på ca. NOK 7 058 millioner. Pr. 31. desember hadde eiendomsporteføljen totalt ca. 395 ulike leietakere. Leieforhold Pr. 31. desember 2008 hadde eiendomsporteføljen totalt 395 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Maske Gruppen AS og Plantasjen ASA. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 31. desember 2008 ansvarlige for ca. 50 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. I et tøffere økonomisk klima er det økt risiko for flere konkurser blant Fondets leietakere. Så langt har ikke Fondet hatt store tap som følge av dette, men det er ventet tap som følge av at leietakere går konkurs i 2009. Forvalter har sterkt fokus på å minimere slike tap, og kredittovervåker de største leietakerne i porteføljen, kombinert med en tettere dialog med leietakerne. Av de totale leieinntektene stammer i underkant av 20 prosent fra leietakere som enten er heleller deleiet av staten eller kommuner. Porteføljen har et samlet areal på over 465 000 m 2 med årlige leieinntekter på ca. NOK 506 millioner. Salg av eiendom Forvalter gjennomførte salg av to eiendommer i 4. kvartal: Bogstadveien 29 i Oslo, og Spannaveien 148 i Haugesund. Salgene ble gjennomført grunnet ønske om å redusere gjeldsgraden i Fondet, samt for å øke likviditetsreservene i et særdeles vanskelig marked. Salgene ble gjennomført til 0,7 prosent under siste verdivurdering, og representerer en netto-yield på ca. 7,2 prosent med dagens leie. Samlet salgssum var ca. NOK 249 millioner. Salget resulterte i et nettotap Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket eierkostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 43% Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Fordeling investorer Basert på fylke 7% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Topp 10 investorer Portefølje av eiendommer 9% 16% 11% 14% Rogaland Møre og Romsdal Andre % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 8,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 3,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 6 Hedalm AS 0,6 % 7 AS Backe 0,6 % 8 Scheiblers Legat 0,6 % 9 Haslelund Bygg AS 0,6 % 10 Bjørn Bergvall AS 0,5 % Andre 4 651 ulike investorer 82,8 % Totalt 100%

4 Kvartalsrapport Q4 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) 20% Fordeling eiendomstype 3% 3% 2% 1% 28% Kontor Butikk Lager Garantier 0% Fordeling geografi 2 20% 1 10% 22,9% 43,9% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Annet Parkering Servering Bolig 8,8% Rogaland Østfold Nordland Telemark Vestfold Vest-Agder Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 5,0% 43% 4,4% 1,6% 3,9% 2, 2,3% 1,9% 1,3% 1,0% 0,2% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms for Fondet på ca NOK 23,3 millioner i forhold til opprinnelig kjøpesum, hvilket medfører en egenkapitalavkastning på ca. - 33 prosent. Verdivurderinger I oppbygningsfasen har Fondet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Dette var en nødvendighet grunnet de kvartalsvise emisjonene. Når Fondet nå går over i en ren forvaltningsfase er det besluttet å gå over til halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Dette vil medføre reduserte kostnader for Fondet, og er mer hensiktsmessig i den fasen Fondet nå er inne i. Verdivurdererne søker å estimere markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Fondet har en rekke eiendommer hvor det er betydelig potensial for verdiskapning gjennom videreutvikling av eksisterende bygningsmasse. Økning av leie Gjennom året har Forvalter jobbet aktivt med å øke leien på Fondets eiendommer. Sett opp mot 31. desember 2007, har leien økt med ca. ni prosent ved utløpet av 2008. Dette tilsvarer en økning på ca. NOK 42 millioner. Av økningen på NOK 42 millioner, utgjør KPI justering av leien ca. 14 millioner, mens tegning av nye kontrakter utgjør den resterende andelen på ca. NOK 28 millioner. Dette viser viktigheten av å ha et aktivt forhold til forvaltningen av Fondets eiendommer, selv om et svakere leiemarked kan forhindre en videre leieøkning i 2009. 0% 09 10 11 12 13 14 15 16 Kontor Annet Butikk Parkering År For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC Eiendoms- Consult og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Lager Garantier Servering Bolig

5 Finansiering Fondet reduserte sin langsiktige belåning med NOK 187 millioner i 4. kvartal, og har pr. 31. desember 2008 en samlet gjeld på ca. NOK 5 300 millioner. Dette tilsvarer ca. 75 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Tilnærmet 100 prosent av Fondets belåning var rentesikret ved utgangen av året, og samlet rentekostnad var ca. 5,7 prosent. Belåningsgrad Fondet reduserte sin belåning med NOK 187 millioner i 4. kvartal. Dette ble gjort i forbindelse med salg av to eiendommer, som følge av ønske om å redusere gjeldsgraden i Fondet. Pr. 31. desember 2008 hadde Fondet totalt NOK 5 295 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 7 058 millioner (inkludert fremtidige overtagelser). Dermed var Fondets samlede belåningsgrad ca. 75 prosent ved utgangen av kvartalet, en økning på ca. ett prosentpoeng fra utgangen av 3. kvartal. Dette er et resultat av fallende eiendomspriser gjennom kvartalet. Verdifallet er imidlertid mindre enn tidligere kvartaler i 2008, og Fondet benyttet videre anledningen til å nedbetale gjeld etter salg av to eiendommer i 4. kvartal. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 31.desember 2008 var 5,68 prosent inklusiv lånemargin. Dette var en reduksjon på 81 rentepunkter fra utgangen av 3. kvartal. Den gjennomsnittlige renten på Fondets fastrentelån økte med syv rentepunkter i perioden som følge av endrede rentemarginer, mens Fondets flytende rente falt med 367 rentepunkter. Fondet reduserte sin belåning med ca. NOK 187 millioner i 4. kvartal. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. desember 2008 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. desember 2008 var 7,2 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 152 rentepunkter mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Høy rentesikring Pr. 31. desember 2008 var ca. 99 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette tilsvarer en økning på 40 prosentpoeng fra utgangen av 3. kvartal. Den kraftige økningen skyldes Forvalters ønske om å kontraktsfeste en lavere rente gjennom 2009 sammenlignet med 2008. Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret iht. Fondets prospekt. Tilnærmet 100 prosent av Fondets belåning var rentesikret ved utgangen av 4. kvartal. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Fondet inngikk 18 nye rentebytteavtaler i 4. kvartal. Pr. 31. desember 2008 hadde Fondet inngått 41 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,69 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 4,3 år ned fra 6,4 år ved utgangen av 3. kvartal. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,6 % 2 Maske Gruppen AS 3,2 % 3 Plantasjen ASA 2,8 % 4 Forsvarsbygg 2,6 % 5 Skanem Moss AS 2,5 % 6 Trondheim Kommune - Helse og velferdstejensten 2,2 % 7 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,1 % 8 Expert Norge AS 2,1 % 9 Universitetet i Oslo 2,1 % 10 ICA Detalj AS 2,0 % Andre 385 ulike leietagere 74,8 % Totalt 100% Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 09 10 11 12 13 14 15 16 Arealledighet 2,0% 1,8% 1,6% 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% Oslo Østfold Sør-Trøndelag Andre Kontor Lager År Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Fondets eiendommer. Se definisjonen av «yield» i fotnote 1 på side 4. 2 Differansen mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 4. kvartal 2008. Butikk

6 Kvartalsrapport Q4 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering (forts) Belåning Det legges opp til at Fondet skal ha en belåningsgrad på 60-80 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 70 prosent i Fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 000 millioner. Dette setter Fondet i stand til å finansiere 70 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når Fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i Fondets prospekt. Eiendoms- Fondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi god kjennes hvert år av investeringskomiteen i Fondet. Yield gap 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen for at rentene skulle stige kraftig og at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Fondet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Fondets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Fondets avkastning. Det er dette som har skjedd gjennom 2008, og Fondets avkastning er derfor isolert sett svakere enn om rentesikringsgraden hadde vært lavere. I et normalmarked vil vanligvis eiendomsprisene stige som følge av fallende renter, grunnet rimeligere finansiering. Dette vil dermed kansellere et eventuelt verdifall av rentesikringsavtalene. Dette skjedde ikke i 2008. Både eiendomsverdier og verdien av rentesikringsavtaler falt og medførte dermed en svak utvikling for 2008 sett under ett. Endrede lånevilkår Forvalter har jobbet en lengre tid med å reforhandle vilkårene med Fondets lånegivere. Dette har sammenheng med det svake eiendomsmarkedet og Forvalters ønske om å ha ytterligere sikkerhetsmargin. Forhandlingene har ført frem, og Fondet har nå ytterligere margin relatert til lånevilkårene i et særdeles tøft marked. I bytte mot dette betaler Fondet en økt lånemargin over en periode, men betingelsene ansees fortsatt å være bedre enn hva man kan oppnå i dagens marked. Ved årets slutt er ikke Fondet i brudd med sine låneforpliktelser. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen signifikante avdrag før 2011. 0% Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond

7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Sontumgården, en vernet handels og kontoreiendom i Oslo sentrum. Eiendommen ble kjøpt av Fondet i 1. kvartal 2006 på bakgrunn av sin gode beliggenhet og oppside potensial. Forvalter har nå fremforhandlet en ny leieavtale med Finn.no. hvilket gir eiendommen en betydelig verdiøkning. Eiendomsbeskrivelse Sontumgården er en handels- og kontoreiendom beliggende i Oslo sentrum. Gården er oppført i 1901 og står på Byantikvarens Gule Liste med status Verneverdig. Sontumgården har en interessant historie og har blant annet fungert som fengsel. Gården består av seks etasjer, samt underetasje. Underetasjen og 1. etasje benyttes i dag til handel, mens 2. til 6. etasje er kontorarealer. Totalt er gården på ca. 13 000 m 2, hvorav ca. 10 500 m 2 er kontorareal og ca. 2 500 m 2 er handelsareal. Beliggenhet Eiendommen ligger i Grensen i Oslo sentrum. Grensen er et sterkt og godt etablert handelsområde i aksen mellom Oslo Domkirke og Akersgata. Eiendommen har god og sentral beliggenhet i forhold til øvrig handel, spisesteder, offentlig kommunikasjon og p-hus. Bygget vil fremstå som en moderne kontoreiendom som tilfredsstiller dagens standard både når det gjelder tekniske anlegg og utforming. Leietakere De største handelsleietakerne er Sportshuset og Lindex. Ved overtagelse av eiendommen var det en rekke ulike leietakere på kontorarealene. Her har imidlertid Forvalter jobbet med en konsolidering av flere arealer, og har redusert antall leietakere blant annet gjennom en økning av arealene til Finn.no. Færre og større leietakere betyr enklere forvaltning og bedre forutsigbarhet, noe som igjen gjør eiendommen mer verdifull. Utviklingsprosjekt Før eiendommen ble kjøpt la Forvalter en klar strategi for hvilke tiltak som kunne gjennomføres på eiendommen. Dette omfattet både endringer på leietakersiden, samt byggtekniske endringer for å heve standarden på eiendommen. Det ble avdekket et betydelig potensial på eiendommen gjennom videreutvikling av både handels- og kontorarealene. Forvalter har i en tid arbeidet med omstrukturering av eiendommen på kontorsiden. Ny leiekontrakt med Finn.no er blant annet et resultat av dette arbeidet, og prosessen med å oppgradere eiendommen til et moderne kontorbygg er godt i gang. Bygget vil fremstå som en moderne kontoreiendom som tilfredsstiller dagens standard både når det gjelder tekniske anlegg og utforming. Reforhandlingen er basert på markedsmessige betingelser, og medfører en betydelig leieøkning for eiendommen. Gitt den sterke beliggenheten, blir det også evaluert hvorvidt en videre utvidelse av handelsarealer kan bidra positiv til verdien av eiendommen. Arealet vil være attraktivt for flere store kjeder innen for eksempel tekstil. Verdiutvikling Siden kjøpet 1. kvartal 2006 har eiendommen hatt en meget sterk verdiutvikling. Til tross for et meget vanskelig år i 2008 er eiendommens verdi i dag økt med ca. 40 prosent siden kjøp.

8 Kvartalsrapport Q4 2008 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Den negative utviklingen i eiendomsmarkedet fortsatte inn i 4. kvartal, samtidig som det er få lyspunkter i den generelle økonomien i løpet av perioden. Finansieringsmulighetene for næringseiendom er fortsatt meget begrensede og dette bidrar til at den samlede omsetningen av næringseiendom i 2008 ble meget lav sammenlignet med rekordårene 2006 og 2007. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 15 22 44 68 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Kilde: DnB NOR Næringsmegling 53 Totalomsetning i Norge 2008 Fordelt på ulike investorer 7% 49% 4% 11% Utenlandske investorer Eiendomsselskap Syndikeringsaktører 27 24% Eiendomsfond Livselskap Andre Kilde: UNION Gruppen / DnB NOR Næringsmegling Totalomsetning i Norge 2008 Fordelt på type eiendom 50% 40% Boligprosjekter Kontor Lager Handel 2009 blir et utfordrende år Fra kvartal til kvartal er utsiktene for de internasjonale konjunkturene og for næringslivet her hjemme blitt forverret, noe som selvsagt påvirker de løpende vurderinger av markedet for næringseiendom i Norge. Prognosene fra SSB, Norges Bank og de private bankene er stadig blitt nedjusterte, og mediene tegner et dystert bilde av de kommende årene. 2009 vil utvilsomt bli et utfordrende år for mange innenfor næringseiendom, og ferske prognoser for økonomien viser at nedgangen blir mer langvarig enn antatt i fjor høst. Det er likevel grunn til å nyansere. For det første er det ventet at den økonomiske veksten snur fra negativ til positiv ved kommende årsskifte, og at Norge når et normalt vekstnivå (trendvekst) i 2011. Befolkningsfremskrivningene fra SSB tyder på befolkningsvekst, særlig i byene. Tilflyttingen vil igjen ta seg opp når konjunkturene normaliseres. Butikkhandelen er ventet å holde seg oppe i år og har gode utsikter for 2010 og 2011. Videre vil de fleste gårdeiere få økte inntekter med bakgrunn i at de fleste leiekontrakter reforhandles på høyere leienivåer. Data fra Eiendomsverdi Næring tyder på at snittkontrakten for kontorbygg er ca. fem år i Oslo, og det er nå er om lag fem år siden forrige leieprisbunn. Justert for inflasjon er snittprisen pr. kvadratmeter i nye kontrakter for kontor i Oslo ca. 35 prosent over bunnnivåene. I tilegg til reforhandlinger på høyere nivåer, nyter de fleste gårdeiere godt av årlige KPI-justeringer som for øvrig var hhv. 5,5 prosent pr. oktober 2008 og 3,2 prosent pr. november 2008. Rentemarkedet Ved utgangen av 2008 var Norges Banks styringsrente 3 prosent, hvilket er en kraftig nedgang fra toppen på 5,75 prosent i 2008. Etter årsslutt er renten senket ytterligere og er i skrivende stund to prosent. Det er forventet ytterligere kutt i styringsrenten i løpet av året, med en mulig rentebunn antydet fra Norges Bank på mellom 1,5-2,0 prosent i løpet av året. 10 års swap-renter (som kjøp av næringseiendom typisk knyttes opp til) falt fra 5,37 prosent ved utgangen av 3. kvartal, til 4,64 prosent ved utgangen av året. Siden utgangen av året har dette fallet bremset opp og 10 års swap-renter er i skrivende stund ca. 4,5 prosent. Det siste året har antallet omsetninger av næringseiendom gradvis gått ned i tråd med at finansieringsvilkårene er blitt forverret. Transaksjonsmarkedet Fratrukket salget av Steen & Strøm, er det fra og med andre halvår i fjor og frem til årsslutt kun blitt omsatt næringseiendom for ca. NOK 5 000 millioner (i transaksjoner over NOK 50 millioner). Om lag 60 prosent av omsetningsvolumet har vært kontoreiendommer. Det siste året har antallet omsetninger av næringseiendom gradvis gått ned i tråd med at finansieringsvilkårene er blitt forverret. Kjøpergrupper som eiendoms fond og livselskaper har kraftig redusert sin etterspørsel, private investorer har satt seg på gjerdet i påvente av reprising av næringseiendom, makroutsiktene er stadig blitt forverret, og nedadgående leiepriser har skapt usikkerhet knyttet til investeringene. Kilde: Akershus Eiendom AS

9 Finansiering Undersøkelser mot bankene viser at minimumskravet til egenkapital i dag varierer mellom 25 og 35 prosent i gode prosjekter. Videre møter investor i dag en lånerente inkl. bankmargin på ca. 6,2 prosent (10 år) i prosjekt med sikker og god kontantstrøm. Enkelte banker er imidlertid restriktive i forhold til å yte lån utover 3-5 år, fordi det er vanskelig for bankene selv å oppdrive attraktiv langsiktig finansiering. Blant andre blir kjøpere som typiske syndikater rammet. Videre vil økt vekting i lange lån til næringseiendom kunne forverre bankenes langsiktige kredittrating. Bankene er i større grad opptatt av å få kontroll på egen portefølje og ser ingen snarlige endringer i finansieringsvilkårene. Finansdepartementet venter at det nyetablerte Statens Finansfond kan bidra til økt kjernekapital og dermed økt sikkerhet og lavere innlånskostnader for de norske bankene. Bankene på sin side har inntatt en mer avventende holdning, og UNION Gruppen er enige i at lånevilkårene ikke blir normalisert på denne siden av sommeren. Prognosene til Nordea antyder at kredittmarkedene normaliseres på ett års sikt, men at den 10-årige statsobligasjonsrenten stiger og vil smitte over på 10-års swaprente, som blir anslagsvis 4,85 prosent om ett år. Bankene er samstemte i at de ikke vil presse frem noen eiendomssalg fra egen portefølje, så det kan tyde på at det blir få røverkjøp i tiden fremover. Yield-nivå Prime-yield i Oslo vurderes til å være 6,5 prosent pr. første kvartal. Prisnedgangen justert for KPI-endringer på leien har vært på 15 prosent for de høyest prisede eiendommene siden pristoppen for to år siden. Det er potensial for etterspørselsvekst mot næringseiendom, med påfølgende yield-nedgang, når kredittmarkedene igjen normaliseres. Prime-yield i Oslo vurderes til å være 6,5 prosent pr. første kvartal. Kontorleiemarkedet i Oslo Kontorleieprisene på nye kontrakter viser fortsatt gode nivåer, men leieprisene på de mest sentrale kontoreiendommene i Oslo har allerede falt i ca. ett år, og resten av Oslo har fulgt etter. Data fra Eiendomsverdi Næring viser at snittprisene i nye kontrakter falt syv prosent fra 3. til 4. kvartal. Bare fra november til februar økte arealledigheten fra 5,0 til 5,9 prosent. UNION Norsk Næringsmegling forventer at 2009 vil gi negativ arealabsorpsjon på ca. 110 000 m 2 og at tilførselen fra nybygg blir 185 000 m 2. Gitt deres forutsetninger, ventes det at arealledigheten stiger til 7,7 prosent på ett års sikt og at leieprisene derfor faller ytterligere. Konkurransen om leietagerne blir sterkere, bedriftene er kostnadsbevisste, og gårdeiere strekker seg for å unngå tomme lokaler. Det er imidlertid nyanser i utviklingen avhengig av den enkeltes eiendomskvalitet, størrelse og lokasjon. 2009 blir et utfordrende år, med blant annet fallende leienivåer. De fleste reforhandlingene vil likevel innebære en klar vekst i leienivået. Transaksjonsmarkedet er ikke dødt, men det ventes ingen betydelig bedring i lånevilkårene på denne siden av sommeren. Renteutvikling 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% 0% Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q1-08 Q2-08 Q4-08 Yield gap 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% 0% 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 Markedsleie og utleiegrad NOK 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 10-års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg Yield 10-års swap-rente Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond 95 97 99 01 03 05 07 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje 08-Q1 08-Q2 08-Q3 08-Q4 Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84%

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad Brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B