BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201708238/45 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: JSSK Dato: 171218 Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn Åsane, gnr. 208 bnr. 207 mfl. Rolland borettslag påbygg på blokkbebyggelse Arealplan-ID 65870000 Kort om planforslaget Og arkitekter AS fremmer på vegne av Rolland borettslag planforslag for et område på 45,9 daa ved Rolland i Åsane bydel. Oversiktsbilde Skråfoto (Sett fra vest) I foreliggende planforslag ønsker forslagsstiller å tilrettelegge for at fire eksisterende terrasseblokker (oppført i 1973) kan bygges på med en etasje (cirka 30 boenheter), til totalt fem etasjer. Det foreslås i tillegg heis og trappeløp for alle blokkene. Antall boenheter vil da bli totalt 168. Planforslaget omfatter også eksisterende fellesarealer, ballbane og lekeplasser. Forslagsstiller ønsker å oppgradere utomhusområdene, herunder legge til rette for nye aktiviteter for beboerne. Dagens to avkjørsler fra Rollandslia opprettholdes. Det foreslås 47 nye parkeringsplasser under terreng. Forslagsstiller ønsker å etablere et nytt fortau, på cirka 75 meter, på vestsiden av Rollandslia. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 1 av 6
Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet bolig, i form av påbygg på eksisterende blokkbebyggelse, og hovedgrepene i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser vi som tilfredsstillende løst og belyst. Utnyttelsesgrad/byggehøyder Hoveddelen av planområdet er satt av til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel (KPA 2010). Planområdet er delt mellom byfortettingssone og ytre fortettingssone i forslaget til revisjon av kommuneplanens arealdel (KPA 2018). Bebyggelsen i nordre del av planområdet ligger innenfor hensynssone for gul støysone. Planområdet inngår i reguleringsplanen for Rolland Storåsen, plan 3685200, vedtatt 11.09.1972. I vedtatt plan er området regulert med formål boligbebyggelse med tilhørende fellesareal. Planforslaget innebærer endringer av gjeldende reguleringsplan, i hovedsak at byggehøyden økes. I KPA 2018 er anbefalt høyde 4. etasjer, og om det skal bygges høyere enn dette - er det forutsatt at det skal tilføres kvaliteter til området. At planforslaget vil tilføre bebyggelsen heis, og oppgradere boligene til å være universelt tilgjengelig, vurderer fagetaten som positivt. På det grunnlaget vurderer fagetaten at det ikke er noe som utfordrer overordnede planer i betydelig grad. Utsnitt av plankart som viser fortau på vestsiden av Rollandslia Trafikk Rolland borettslag har sin adkomst til Åsamyrane via Rollandslia (FV 267). Fra Rollandslia har borettslaget to avkjørsler. Årsdøgntrafikken (ÅDT) for Rollandslia er ca. 3000 ÅDT. En økning på 30 boenheter vil i henhold til planforslaget belaste vegsystemet med økt trafikk tilsvarende 100 150 ÅDT. Side 2 av 6
Statens vegvesen har i sin tilbakemelding før oppstartsmøtet pekt på følgende: Kapasiteten i krysset Åsamyrane - Rollandslia må vurderes Kan en av avkjørslene fra Rollandslia saneres? Behov for å forlenge fortauet langs Rollandslia Når det gjelder krysset Åsamyrane Rollandslia, inngår dette i et større planarbeid for FV 267 Åsamyrane, Hesthaugen Nyborg, som er under oppstart (Arealplan-ID 65990000). Fagetaten legger således til grunn at eventuelle forslag til utbedringer vurderes i dette planarbeidet. I planforslaget er dagens to avkjørsler fra Rollandslia opprettholdt. På grunn av intern logistikk til bygg og parkeringskjellere vurderer fagetaten det som lite ønskelig/mulig å sanere den ene avkjørselen, jf. Statens vegvesens innspill. I planforslaget er det vist ca. 75 m nytt fortau langs Rollandslia, fra avkjørselen til butikken (Kiwi) og frem til fotgjengerovergangen til Rolland skole. Etter fagetatens vurdering er trafikksikkerheten, herunder trygg skoleveg, tilfredsstillende løst i planforslaget. Parkering I forslag til KPA 2018 er halve planområdet i byfortettingssone, og halve planområdet i ytre fortettingssone. I byfortettingssone er krav til parkeringsdekning mellom 0,6-1,2 per 100 m 2 BRA bolig. Og i ytre fortettingssone er kravet på 0,8 per 100 m 2 BRA bolig. Det er i dag en dekningsgrad på 1,17 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA bolig. Dette inkluderer 121 parkeringsplasser i kjeller og 40 overflateparkeringsplasser. Forslagstiller ønsker å utvide dette til en dekningsgrad på 1,24 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA bolig. Det tilsvarer en økning på 47 parkeringsplasser i tilknytning til eksisterende parkeringskjeller. Dette vil i praksis si 1 parkeringsplass per enhet, i tillegg kommer overflateparkeringsplassene. Dette er etter fagetatens vurdering for høyt. Avstand til Åsane kollektivterminal/knutepunkt (og fremtidig bybanestopp) er cirka 650 meter. Planområdet har god kollektivforbindelse. Statens vegvesen har kommet med følgende tilbakemeldinger før oppstartsmøte: «Vi kan ikke anbefale en økt p-dekning for eksisterende boenheter. Vi er positiv til at parkering skjer i p-kjeller, men det må ikke føre til økning i parkeringsdekning.» Fagetaten anbefaler at parkeringsdekningen reduseres til 1,0 per 100 m BRA bolig, og at det settes av plass til bildeleordning. En slik reduksjon i parkeringsdekning for bil vil i større grad svare på intensjonene om «Gåbyen Bergen» og være mer i tråd med forslag til KPA 2018. Konsekvenser av en redusert parkeringsdekning kan medføre at den ene parkeringskjelleren med tilhørende adkomst vei kan utgå. Fagetaten anbefaler å tilrettelegge for sykkelparkering med kvalitet, eventuelt bruke areal til rådighet til sykkelverksted, oppbevaring for sykkelvogner og lignende, og at dette sikres i planbestemmelsene. Fagetaten vurderer at temaet parkering må avklares nærmere før 2. gangs-behandling. Støy Langs Rollandslia gjelder hensynssone for veitrafikkstøy, type gul sone. Den nordre blokken i planområdet (BBB1) har per dags dato støy fra 56 db til 60 db, hvorpå det må gjøres avbøtende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støynivå. Som tiltak for å håndtere støy på privat uteareal (balkong) har forslagstiller foreslått støydempende Side 3 av 6
materiale i himling på balkong, og 1 meter høyt tett rekkverk. I støyrapporten påpekes det at dette ikke vil være tilstrekkelig støytiltak i de 2-3 nederste etasjene. I støyrapporten redegjøres for at vinterhage (innglassete balkonger) vil være det eneste alternativet som vil gi tilstrekkelig støytiltak på de private uteoppholdsarealene (balkongene). I forslag til KPA 2018 står det «Tiltaket (innglassing) kan vurderes for private uterom i sentrumskjerner S og byfortettingssone BY». Fagetaten vurderer i dette tilfellet at innglassete balkonger på den nordre blokken - som en løsning som er nødvendig om bygget skal tilfredsstille støykravene. Videre vurderer fagetaten at de etablerte forholdene er også et argument som må vektlegges for innglassing av hele blokken. Fagetaten vurderer at planforslaget med nevnte tiltak klarer å tilfredstille kravene i henhold til kvalitet og uteområde. Grønnstruktur/ barns interesser I KPA2010 6, under temaet uteoppholdsareal, står det: «Arealene skal både invitere til samhandling mellom ulike bruker- og aldersgrupper og gi rom for skille mellom ulike aktiviteter». I forslag til KPA 2018 14 uteoppholdsareal (utfyllende informasjon) står det: «Boliger som får behovet for utendørs oppholdsareal dekket av eksisterende areal kan pålegges rekkefølgekrav knyttet til standardheving av arealet». Og under blågrønne strukturer 10.7. står bestemmelsen: «Ved arealplanlegging i områder som er egnet for parsellhager og urban dyrking skal slik arealbruk vurderes.» Rolland borettslag er i nær forbindelse til skole og barnehage, med trygg gangvei. Planområdet har i dag en lekeplass og en fotballbane. Fotballbanen er i dårlig forfatning. Fagetaten anbefaler å legge til rette for nok en lekeplass i sørøstre del av planområdet, i solrike omgivelser om formiddagen. Og eventuelt en tredje lekeplass i sørvestre del av planområdet, med gode solforhold på ettermiddagen. Det anbefales å gjøre tiltak/opprette tilbud for å aktivisere beboerne i form av treningsapparater, klatrevegg, parsellhager, eventuelt annet urbant landbruk. Fagetaten vurderer grønnstruktur samtbarn og unges interesser som tema som må avklares nærmere før 2. gangs-behandling. Energi Utdrag fra Klima og energihandlingsplan for Bergen «Grønn strategi» Sektormål E4 : «I Bergen skal det installeres solenergiproduksjon (solceller eller solfanger) tilsvarende 200W per innbygger innen 2030 (totalt 65 MW).» Rolland borettslag vurderes til å være i målgruppen for å følge opp disse politiske føringene. Forslagstiller har i planbeskrivelsen kommentert temaet energi med : «Området ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme», uten mer utfyllende informasjon. Side 4 av 6
Fagetaten etterspør høyere ambisjonsnivå i forhold til grønne energieffektive løsninger, og andre tiltak for å redusere karbonavtrykk. Naturmangfold Fagetaten kan ikke se at tiltak som følger av planforslaget, vil være i konflikt med de interesser Naturmangfoldloven er ment å ivareta. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig, i form av påbygg på eksisterende blokkbebyggelse, og hovedgrepene i planforslaget. Vi har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: For høy parkeringsdekning. Støy på privat uteområde må dokumenteres med tilfredsstillende avbøtende tiltak. Uteområdene må oppgraderes, og tilbudet utvides. Energiløsninger kan få et høyere ambisjonsnivå. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Åsane, gnr. 208 bnr. 207 mfl. Rolland borettslag påbygg på blokkbebyggelse Arealplan-ID 65870000 Siste revisjonsdato plankart: 23.11.2018 Siste revisjonsdato bestemmelser: 23.11.2018 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart, datert 23.11.18, dok41, fil 2. B. Reguleringsbestemmelser, datert 23.11.18, dok 40, fil 5. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 14.09.18, dok 28, fil 11. D. Kulturminnedokumentasjon, datert 17.09.18, dok 28, fil 3. E. Merknadskart, udatert, dok, 28, fil 4. F. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 30.01.18, dok 28, fil 5. G. Illustrasjonsplan, datert 14.09.18, dok 28, fil 2. H. Snitt, datert 05.01.18, dok 28, fil 17. I. Terrengsnitt, datert 28.08.18, dok 33, fil 2. J. Sol og skyggeillustrasjoner, datert 14.09.18, dok 28, fil 19. K. Sol og skyggeillustrasjoner på lekeareal, datert 14.09.18, dok 28, fil 18. Side 5 av 6
L. Støyutredning, datert 26.04.18, dok 33, fil 5. M. Fotomontasjer, datert 10.10.18, dok 33, fil 3. N. Horisontalprofil veg, datert 20.09.18, dok 28, fil 23. O. Tverrprofil veg, datert 10.10.18, dok 33, fil 4. P. Lengdeprofil veg, datert 20.09.18, dok 28, fil 24. Q. ROS analyse, datert 07.05.18, dok 28, fil 16. R. VA rammeplan, datert 07.05.18, dok 28, fil 22. S. Uttalelse VA rammeplan, datert, 12.06.18, dok 28, fil 21. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201708238 Kopi: Og arkitekter AS Kanalveien 11 5068 Bergen Rolland Borettslag c/o Vestbo Strandgaten 196 5004 Bergen Side 6 av 6