Tverrbakken, 10.03.11 Styret informerer 1. Årsresultat og budsjett for 2011 2. Fellesmåling av strøm er sagt opp av Hafslund. Det ser ut til at vi får tilbud om å kjøpe strøm på samme betingelser som hittil!! 3. Heisene 4. Trimrom 5. Generalforsamling 6. Brannslukningsapparat utskifting 7. Jubileumsideer 8. Vaktmester-runden 9. HMS 10. Nye krav, oppussing av våtrom Styret informerer 05.09.11-1
1. Årsresultatet 2010 og budsjettet for 2011 I vårt informasjonsbrev i forbindelse med husleieøkningen den 1.1.2011 varslet vi et underskudd i forhold til budsjett på ca. 100.000,- kr i 2010 på basis av de resultat-tallene som da forelå. Dette har vist seg å stemme svært godt med de virkelige tallene for året og skyldtes som nevnt en del større uforutsette vedlikeholdsutgifter. Med årets 10% økning av husleia satte vi opp et budsjett for 2011 som ga et overskudd på ca. 140.000,- kr. I ettertid har vi imidlertid hatt Heiskontrollen på besøk, som spesifiserte ytterligere nødvendige tiltak på heisene i 2011, se eget punkt. På årets generalforsamling vil vi derfor legge frem et nytt revidert budsjett for 2011, men det er ikke noe som vil rokke ved at vi har en solid økonomi i borettslaget. 2. Hafslund har sagt opp avtalen om fellesmåling av strøm i borettslaget. I 2003 innførte vi fellemåling av strøm i borettslaget. Dette innebar at Hafslund hadde kun ett målepunkt i borettslaget, og vi kunne derfor behandles som en stor industrikunde, som har andre, lavere priser enn de 73 enkeltkunder som vi egentlig er. Dette gjelder i første rekke nettleien, hvor vi har hatt gode besparelser med denne ordningen. Da vi gikk over til fellesmåling, fikk vi også mulighet til å kjøpe strøm/kraft gjennom et fond som USBL administrerer. Forvalterne av fondet gir en fast budsjettpris som brukes ved alle avregninger gjennom året. Hvis den virkelige prisen blir lavere enn budsjettprisen, får vi gevinsten. Hvis den blir høyere, kan de fakturere maksimum 5 øre i tillegg per KWh, men det er maks. Dette gir en meget god forutsigbarhet. I de årene vi har hatt ordningen var det ett år de fakturerte en mindre sum ekstra, mens de andre årene har vi fått penger tilbake. Ved å kjøpe strømmen gjennom dette fondet har beboerne spart mange penger gjennom årene. Borettslaget har leid noen tekniske løsninger/dataprogrammer som har gjort at de enkelte beboere har fått individuelle avlesninger og regninger. NVE besluttet allerede 1.1.2010 at nettleverandøren i Olso, Hafslund, ikke fikk lov til å ha fellemåling av strøm i sameier og borettslag, og at dette måtte opphøre innen utgangen av 2011. Turen har nå kommet til oss i Tverrbakken, slik at vi i løpet av sommeren må gå tilbake til individuelle abonnement. Det vi imidlertid har greid å oppnå i våre diskusjoner med Hafslund og USBL, er at de som vil av beboerne kan kjøpe strøm/kraft gjennom USBL-fondet med de samme betingelser som tidligere. Styret vil redegjøre nærmere om dette på beboermøtet etter generalforsamlingen. 3. Heisene, vedlikehold og andre utfordringer. Vi har 3 forhold når det gjelder vedlikehold av heisene: 1. Vi har en serviceavtale med fast årspris med KONE om 4-6 preventive besøk per år hvor man påser at heisene er i driftsmessig god stand og fungerer tilfredsstillende. Hvis det oppdages avvik/unormal slitasje osv, får vi melding om dette og anmodning om utbedring. Hvis en av heisene stopper, tilkalles folk fra Kone for å få den i gang igjen. Styret informerer 05.09.11-2
2. Hvert annet år kommer Heiskontrollen, en del av Plan- og bygningsetaten, på besøk og har en grundig kontroll av heisene. Grovt sagt kan man si at det er en kontroll av at Kone gjør jobben sin og varsel om konsekvens av nye regler og forskrifter som er innført siden sist. 3. Endelig har vi den situasjonen at leverandøren av styringsenhetene til heisene har gått konkurs for mange år siden, og det fins praktisk talt ingen reservedeler. Dessuten er styringsenhetene ganske spesielle og nesten unike i Norge og Skandinavia. Hittil har det jo gått bra, og det er stor sannsynlighet for at det går bra i mange år til. Utfordringen består i at hvis vi får en feil som ikke lar seg reparere, tar det mange uker før man kan få levert nye styringsenheter, med tilsvarende tid uten heis! De uforutsette kostnadene i fjor skyldes ekstrautrykninger i forbindelse med punkt 1 og anmodning om noen utbedringer. Som nevnt hadde vi Heiskontrollen på besøk i desember 2010 og ble pålagt en del utbedringer. Noen av disse var slitasjepunkter som vi hadde diskutert med Kone flere ganger tidligere, men sammen ment at det kunne utsettes, naturligvis uten fare for sikkerhet. Noen andre mindre pålegg var konsekvens av nye regler og forskrifter. Vi skal naturligvis utbedre disse tingene innen de oppsatte frister, men utgiftene til dette vil spise noe av det overskuddet som vi budsjetterte med før jul. Derfor en revidert utgave på generalforsamlingen. 4. Trimrommet Vi har i løpet av det siste halvåret byttet ut tredemølle og ergometer/spinningsykkel. Den totale investeringen kom på ca. 20.000 kr. Med bare 8 betalende i år er det ikke økonomi til å kjøpe eller bytte ut noe mer utstyr i år. Vi i styret håper at de som benytter seg av trimrommet setter pris på fornyelsen, og at det nye utstyret kan få enda flere til å benytte seg av den unike muligheten for trim i blokka. Ønsker du en titt i trimrommet eller har spørsmål, ta kontakt med trimromansvarlig Marius Gillesen. 5. Generalforsamling Dato for årets generalforsamling er 25.mai. Forslag til saker som beboere ønsker skal behandles på generalforsamlingen, må sendes skriftlig til styret innen tirsdag 12. april. Den tidlige fristen er nødvendig for at styret skal få tid til å behandle forslagene og eventuelt komme med sin innstilling. USBL forlanger å få komplett underlag for årsmeldingen innen den 22.04. Som vanlig inviterer vi til beboermøte etter generalforsamlingen. 6. Brannslukningsapparat - utskifting I forbindelse med den årlige vaktmesterrunden kom det frem at brannslukningsapparatene må inn til kontroll i løpet av 2012. Fungerende brannslukningsutstyr er viktig for alle i borettslaget, og styret har derfor bestemt å Styret informerer 05.09.11-3
kjøpe inn nytt brannvernutstyr for alle leilighetene. Vi vil vurdere om vi skal gå over til brannslanger istedenfor brannslukningsapparat. Vi håper også at vi kan få brannvesenet til å komme og undervise i brannslukking for interesserte i borettslaget i løpet av sommeren. Mer informasjon om bytte av brannvernutstyr og brannslukningstrening kommer i eget skriv senere. 7. Jubileumsideer I høst skal blokkas 40-årsjubileum feires. Styret har kommet frem til et forslag som vi kan diskutere på beboermøtet etter generalforsamlingen. Kanskje noen av beboerne har gode ideer til feiringen? 8. Vaktmester-runden ferdig for denne gang Som vanlig var det bytte av røykvarslerbatteri, sjekk av brannslukkingsapparat og avløp samt test for fukt i badet som sto på dagsordenen. Fordelen med denne vaktmesterrunden er todelt. Man slipper å huske sjekken av dette selv, samtidig som vi kan dokumentere at dette er i orden overfor vårt forsikringsselskap. Dette gir oss igjen gode kort på hånden når polise skal forhandles for borettslaget. Vi håper beboerne setter pris på den innsatsen Per gjør i forbindelse med vaktmesterrunden. 9. Helse Miljø og Sikkerhet (HMS) i Tverrbakken I forbindelse med den halvårlige gjennomgangen av borettslaget ble det ikke funnet noen store avvik innen HMS. I etterkant har vi montert nye rømningslys ved utgangene til garasjen, og vi jobber med å få redusert glipene under branndørene inn til bodene. Vi undersøker også muligheten for å montere nødlys i trapperom, slik at det er lys i trappene selv om det er strømbrudd. Hvis du oppdager ting som du mener har betydning for Helse, Miljø og Sikkerhet i Tverrbakken, vil vi gjerne ha beskjed. Kontaktpersoner er HMS-ansvarlig Marius Gillesen eller vaktmester. 10. Nye krav, oppussing av våtrom 01.07.10 ble det innført nye krav i plan- og bygningsloven. Hvis det skal utføres vesentlige endringer på badet eller andre våtrom, skal det søkes (gjennom en ansvarlig rørleggerforetak) til kommunen. De siste årene har det vært en økning av vann- og fuktskader i våtrom. Ved å stramme inn reglene ønsker myndighetene å oppnå færre byggefeil og bedre kvalitet på bygg. Arbeidet må ikke påbegynnes før godkjenning er gitt. Når arbeidet er ferdig, skal du ha ferdigattest fra firmaet som har utført jobben. Gebyret kommunen tar for å saksbehandle søknaden kommer i tillegg til selve oppussingsarbeidet. For ordens skyld minner vi om at styret skal underrettes før man starter rehabilitering av bad og våtrom. Etter at arbeidet er utført skal styret få dokumentasjon på at arbeidet er utført av autoriserte fagfolk og i samsvar med gjeldende normer. Med vennlig hilsen Styret Styret informerer 05.09.11-4
1. Ingen husleieøkning fra 1.1.2010 I 2008 styrket vi våre disponible midler eller reservekapital, fordi alt gikk som planlagt med vindusprosjektet uten vesentlige uforutsette utgifter. Budsjettet for 2009 ble satt opp på høsten 2008, hvor vi ikke kjente dette utfallet. 2009 budsjettet ble derfor satt opp som et 0-budsjett uten særlig rom for vedlikeholdsprosjekter utenom rensing av ventilasjonssystemet. Vi har likevel skiftet linoleum i vestibylene og skiftet låssystem i garasjene (se nedenfor), slik at årets budsjett vil bli noe overskredet. Til tross for dette vil vi ha solide disponible midler. Budsjettet for 2010 er lagt til et null-budsjett, med rom for de vedlikeholdsprosjekter styret mener er forsvarlige og i henhold til vår langsiktige vedlikeholdsplan BEVAR. Med dette som bakgrunn vedtok vi på styremøtet den 20.10.09 ikke å øke husleien fra 1.1.2010. 2. Nytt styremedlem Marius Gillesen er fra oktober 2009 nytt styremedlem etter at Erik Hovelsen trakk seg av personlige årsaker. Marius overtar som HMS-ansvarlig etter Erik. 3. Ny Informasjonshåndbok Styret har i sommer og høst arbeidet med en ny utgave av Informasjonshåndboken som nå er sluttført. Vi har spesielt utvidet og oppgradert kapitlet som vi har kalt Vi bor i lag. I stedet for bare å lage ny innmat til de gamle permene, har vi laget helt nye permer som vi vil dele ut. Vi håper at den nye Informasjonshåndboken vil være til nytte og glede for beboerne. 4. Husordensregler Styret presenterte nye husordensregler på årets generalforsamling, som var blitt vedtatt på styremøtet 21. april 2009. Det ble en del diskusjon under punktet Ro i leiligheten. En del av kritikken skyldtes at noen formuleringer var misforstått, men noen mente at de nye reglene var for strenge. Styret arbeidet med å reformulere dette punktet klarere i sommer og høst. Etter å ha vurdert en rekke ulike alternativer, konkluderte vi på styremøtet den 1. september 2009 med følgende: Ro i leiligheten Bråk og støy fra leiligheten må unngås. Det skal i alminnelighet være ro i leiligheten fra kl 23.00 til kl. 06.00. Høylytt musikk er ikke tillatt før kl 08.00 og etter kl. 22.00. Reparasjoner og innredningsarbeid som medfører støy er ikke tillatt på søn-, helligog høytidsdager, etter kl. 21.00 på hverdager (mandag til fredag) eller etter kl. 18.00 på lørdager og dager før helligdag. Styret informerer 05.09.11-5
Samme regler gjelder for kortvarig boring i betong, for eksempel for å henge opp bilder, eller feste hyller, skap og lister. For at slikt arbeid skal foregå effektivt og medføre minst mulig støy, har borettslaget kjøpt inn en bormaskin, borhammer, spesielt egnet for dette. Beboerne oppfordres til å bruke denne, og den kan lånes hos vaktmester. For langvarige perioder med boring/meisling i betong (for eksempel ved oppussing av bad) gjelder imidlertid spesiell regel. Slikt arbeid må utføres på hverdager, mandag til fredag, mellom kl. 08.00 og 16.00, med verktøy som gir minst mulig støy. Nabovarsel med antatt varighet må settes opp på alle 3 oppslagstavler (fordi lyden forplanter seg i hele blokka) før slikt arbeid skal utføres. Støy i trappeoppgangene må unngås. De oppdaterte og gjeldende husordensreglene er del av den nye Informasjonshåndboken. 5. Nytt låsesystem til garasjene Vi har 2 låsasystem i Borettslaget, nemlig ett for dørene til garasjene, og et annet for resten av låsene i blokka. Begge låssystem begynner nå å gå ut på dato, og for låssystemet til garasjene er det dessverre ikke reservedeler å oppdrive lenger. Derfor var det nødvendig å skifte ut dette. Det begynner også å bli vanskelig å få reservedeler til vårt hovedlåssystem, men vi har der valgt å kjøpe inn en del reservedeler mens de ennå er å få tak i, slik at vi slipper utskiftning av det nå. Vi har imidlertid forsikret oss om at det nye system vi har installert for garasjene kan utvides med et nytt hoveddlåssystem og bli et integrert totalsystem. 6. Fellesaktiviteter i borettslaget I løpet av 2009 har vi hatt to hagefester, en ved St. Hans og en høstfest. Det var færre deltakere enn vanlig på høstfesten, noe som kan skyldes at den ble arrangert like rundt skolestart i august, og at derfor kanskje noen som ellers ville ha deltatt var bortreist. Dette vil vi ta hensyn til neste år. Grunnen til at den ble arrangert så pass tidlig, var at vi ønsket størst mulig sannsynlighet for sommertemperatur. På St. Hansfesten tok vi i bruk nyinnkjøpt gassgrill, og denne er vi godt fornøyd med. Gassgrillen kan også leies mot en symbolsk sum av beboerne, men skal kun brukes på grillplassen utenfor gjesteleiligheten. 7. Fellesrommet rustes opp Fellesrommet/gjesteleiligheten får nå en ansiktsløftning! Overskapene er for små for servise innkjøpt til hagefestene, dessuten er hyllene blitt ganske salryggede, slik at det kan være fare for at platene kan løsne fra hyllefestene og falle ut. Styret er kommet frem til at ikke bare overskapene i kjøkkeninnredningen skal skiftes ut, men at også benkeseksjonen inkludert oppvaskkum skiftes ut samtidig, slik at innredningen får et helhetlig inntrykk. Valget har falt på en tidløs innredning fra IKEA. Vi har også kjøpt ny, dobbel sovesofa til gjesteleiligheten. Styret informerer 05.09.11-6
8. Ny linoleum i vestibylene Den gamle linoleumen var tung å vaske og for slitt til at det ville være lønnsomt å vaske den ned og bone den på nytt. Det er derfor lagt ny linoleum i vestibylene, heisene og kjellergangen ned til garasjene i nr. 3. 9. Ny redskapsbod på terrassen Vår vaktmester og visevaktmester har bygd en stor redskapsbod på terrassen på veggen mot trimrommet. Der er det plass til hageredskaper, trilbor og vår nyinnkjøpte gassgrill. 10. Utvidet kildesortering Fra 1.10.09 er bydelen vår med i et pilotprosjekt der plast og matavfall sorteres ut fra restavfallet. Alle har fått utdelt en informasjonsbrosjyre og blå og grønne plastposer; blå til plastavfall og grønne til matavfall. I de grønne posene skal det ikke kastes avskårne blomster eller potteplanter. Dette kan du imidlertid legge i borettslagets egen kompost, helst i den midterste, åpne bingen på sørsiden av blokka. Vi håper at det fortsatt er mange som vil benytte borettslagets eget komposteringsanlegg også til matavfall, men husk at rå fisk og rått kjøtt ikke skal legges i vårt komposteringsanlegg. Dette avfallet kan du derimot kaste i grønn pose. Kattesand og bleier komposteres ikke og skal kastes i restavfallet. 11. Vaktmesterrunden Vaktmesteren har begynt på sin årlige runde i leilighetene, hvor beboerne tilbys å få sjekket røykvarslere og fuktvarslere og samtidig byttet batteri. Dessuten sjekkes bad, vaskerom og kjøkken med fuktmåler. Sluk renses og stakes opp om nødvendig. Vannlås og koblinger på avløpsrør i kjøkkenbenk strammes til. Styret tror dette årlige tiltaket virker bra preventivt for å hindre at det oppstår skader og vi har bare fått positive tilbakemeldinger. 12. Kontroll av avløpsrørene I løpet av 2004 og 2005 fikk styret undersøkt restlevetiden på blokkas avløpsrør i et samarbeid mellom USBL og Norsk Byggforsknings Institutt. Konklusjonen da var, at selv om avløpsrørene fra vaskerom i 3- og 4-romsleilighetene var dårlige i de nederste etasjene, ble vi anbefalt å se tiden an før man startet større rehabiliteringsprosjekter. En planlagt, ny undersøkelse vil bli foretatt i 2010. I tilfelle rørene må utbedres, blir dette gjort med rør-i-rør-metoden. 13. Fuging av balkonger Mange steder er fugingen på balkonggulvet inn mot leilighetene morknet opp, slik at det ikke er tett mellom etasjene. Alle balkongene vil bli fuget på nytt til våren. 14. Maling av postkassene Styret informerer 05.09.11-7
Postkassene har fått en del skraper i malingen, og vaktmesteren skal derfor male dem på nytt, i samme farge som nå. 15. Trimrommet Planlegges nyttårsforsetter? Vi minner om ditt nærmeste og billigste treningsstudio trimrommet i nr. 3. Svært gunstig årsabonnement! Du betaler nøkkeldepositum og får utlevert nøkkel av Per Tore. Årsabonnementet, for tiden 750,-kr per leilighet, betales også til ham. 16. Parkering i garasjene Vi oppfordrer alle til å parkere med snuten inn mot betongveggen i følge ordensreglene for garasjene. Imidlertid vil de som søker skriftlig til styret om dispensasjon fra denne regelen med fornuftig grunn, få innvilget dette. Styret har i det siste konsultert eksperter på betongskader og nedbrytning av betong, som sier at salter som blir med bilen inn i garasjen ødelegger betongen mye mer enn eksos. Det var planlagt å montere plater på veggen bak parkeringsplassene, men dette vil derfor ikke bli gjort. Med vennlig hilsen Fra styret Per Tore Jacobsen, tlf 22357127/95985258 Styret informerer 05.09.11-8
Styret informerer 05.09.11-9