ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 42/19 Formannskapet 02.04.2019 1. GANGSBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR LUNDTOMTA Vedtak Forslag til detaljreguleringsplan for Lundtomta gnr/bnr 117/26 m.fl. datert 21.12.2018 med tilhørende bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 på følgende vilkår: Før sluttbehandling må følgende dokumenteres å være tilfredsstillende: Overvannshåndtering må håndteres på egen eiendom. Løsningen må ikke medføre økt tilførsel til Pinnebekken. Foreslåtte løsning med 2 kulverter og endret vegløsning. Vurdering må innlemmes i flomrapport. Følgende planer foreslås opphevet der det er overlapp med ny plan i henhold til plan- og bygningsloven 12-14: - Reguleringsplan for Sandbo, gnr 43, bnr 19, 20 m.fl., vedtatt 20.10.1997 (planid:192) - Reguleringsplan for Ekornrudsletta 1 og 2, vedtatt 28.02.2005 (planid:243) - Reguleringsplan for del av Ekornrudvegen, kryss ved RV 174, vedtatt 28.02.2005 (planid:245) Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2018/2242-38 Side 1 av 7
Saksbehandler Saksprotokoll i Formannskapet - 02.04.2019 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2018/2242-38 Side 2 av 7
RÅDMANNENS INNSTILLING Forslag til detaljreguleringsplan for Lundtomta gnr/bnr 117/26 m.fl. datert 21.12.2018 med tilhørende bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 på følgende vilkår: Før sluttbehandling må følgende dokumenteres å være tilfredsstillende: Overvannshåndtering må håndteres på egen eiendom. Løsningen må ikke medføre økt tilførsel til Pinnebekken. Foreslåtte løsning med 2 kulverter og endret vegløsning. Vurdering må innlemmes i flomrapport. Følgende planer foreslås opphevet der det er overlapp med ny plan i henhold til plan- og bygningsloven 12-14: - Reguleringsplan for Sandbo, gnr 43, bnr 19, 20 m.fl., vedtatt 20.10.1997 (planid:192) - Reguleringsplan for Ekornrudsletta 1 og 2, vedtatt 28.02.2005 (planid:243) - Reguleringsplan for del av Ekornrudvegen, kryss ved RV 174, vedtatt 28.02.2005 (planid:245) Ullensaker, 25.03.2019 Rune Hallingstad Rådmann Saksnr. 2018/2242-38 Side 3 av 7
Saksbehandler: Ståle Fosli Vedlegg: 1. Forslag til plankart 2. Forslag til planbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan 5. ROS-analyse 6. Arkeologisk registrering 7. Dispensasjon Kulturminneloven 8. Geoteknisk vurdering 9. Flomvurdering Pinnebekken 10. Kapasitetsvurdering kulvert 11. Naturmangfoldrapport 12. Vegteknisk dokumentasjon 13. VA-teknisk dokumentasjon 14. Merknader til varsel om oppstart Saksdokumenter: Saksmappe (ikke vedlagt): SAMMENDRAG: Planområdet ligger på Gystad, nord for Gamle Algarheimsveg, mellom Rambydalsvegen og Ekornrudvegen. Planforslaget legger til rette for fortetting av et eksisterende boligområde. Området har kjørbar adkomst både fra Rambydalsvegen og Ekornrudvegen. Biltrafikken til ny bebyggelse skal i hovedsak skje via Ekornrudvegen, det planlegges oppgradering av denne strekningen. Nærheten til Pinnebekken gjør at flomfare må utredes. Planforslaget er i tråd med kommuneplanen og Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med vilkår som nevnt i innstillingen. SAKEN GJELDER 1.gangsbehandling av detaljregulering for Lundtomta gnr 117 bnr 26 m.fl. Forslagsstiller er ØRP AS på vegne av Grefsen Eiendom AS Bakgrunn Planforslaget ligger i hovedsak på eiendommen gnr 117, bnr 26 og tilliggende eiendommer. Området ligger på Gystad nord for Gamle Algarheimsveg og Pinnebekken renner vest for planområdet. Hensikten med planarbeidet er å etablere boliger i tråd med kommuneplanen. Planområdet er omkranset av Algarheimsvegen i nord, Rambydalsvegen i vest, Gamle Algarheimsvegen i sør og Ekornrudvegen i øst. Til høyre vises utsnitt av kommuneplanen. Saksnr. 2018/2242-38 Side 4 av 7
Planstatus Området er avsatt til boligbebyggelse i gjeldende kommuneplan og planområdet er i hovedsak uregulert. Planforslaget medfører at mindre deler av 3 tilliggende reguleringsplaner blir opphevet. Nord-vest for planområdet er det igangsatt planarbeider i forbindelse med omlegging av Rambydalsvegen. En omlegging av vegen ser ikke ut til å berøre planområdet vesentlig, siden planen legger opp til en fortetting i et eksisterende boligområde er det tilrådelig å behandle denne saken før planarbeidet for vegomleggingen. Planområdet strekker seg sør slik at det er mulighet å regulere en sammenhengende strekning av Pinnebekken. Planområdet har 5 boliger i boligbyggeprogrammet. Planforslaget gir rom for flere enn fastsatt i boligbyggeprogrammet, det er illustrert 3 nye eneboliger og 6 boliger i rekke. Det er tillatt oppstart av planarbeider med vilkår om at bebyggelse utover kvoten må avvente oppgradering av VA-kapasitet i området, dette ble avklart i etterkant av oppstartsmøtet. SAKSGANG: Oppstartsmøte ble avholdt 18.04.2018. Varsel om oppstart av planarbeider ble varslet i mai 2018. Planforslaget medfører ikke krav til konsekvensutredning. Innkomne merknader til varsel om planoppstart Det er mottatt 9 innspill til varsel om oppstart som er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. I forhold til Fylkesmannens og Akershus fylkeskommunes uttalelser vedrørende Regional plan for areal og transport påpeker kommunen at området er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Tiltaket medfører noe fortetting i liten skala innenfor dagens infrastruktur og området ligger 2,5 km fra Jessheim sentrum. Som forslagsstiller påpeker er det kort avstand til skole, barnehager, butikk og bussholdeplass. Prosjektet er en vedlikeholdsvekst i området og er et tilskudd til variasjon av boligtyper. Utvidelsen hjemler ca. 8-9 boenheter utover dagens boligmasse. Beboerne langs Gamle Algarheimsveg tar opp forholdet ved at tiltaket medfører større trafikkbelastning i området. Det må påpekes at forslaget medfører en begrenset utvidelse på ca. 8-9 boenheter i forhold til dagens situasjon. Forslagsstiller har i planbeskrivelsen beskrevet utbedringstiltak på vegen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet er delvis utbygd og planforslaget legger til rette for en fortetting av området. Terrenget er flatt i vest men i øst heller det ganske kraftig mot Pinnebekken. Saksnr. 2018/2242-38 Side 5 av 7
Planområdet er heller ned mot Pinnebekken i øst, vest for området er det et jordbruksareal. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Planforslaget legger til rette for å fortette dagens boligområde. Endringene vil komme som en variasjon mellom frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Området hvor den konsentrerte delen ligger i er bratt og ulendt, det gir således en god arealdisposisjon, men krever at tiltaket ivaretar de tekniske og sikkerhetsmessige aspektene. Nærheten til Pinnebekken gjør at man må hensynta bl.a. sikkerhet for flom. Det er utarbeidet rapporter som beskriver flomsituasjoner og kulverten gjennom Gamle Algarheimsveg. Veghøyden på Gamle Algarheimsveg vil være sentral i forholdt til hvordan en flomsituasjon håndteres hvor vannet kan flomme over vegen i en ekstremsituasjon. Forslag til reguleringsplan med dagens bygninger og illustrasjonsplan med planlagte bygg. RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Forhold til overordnede planer Planområde er avsatt som framtidig boligbebyggelse i kommuneplan og tiltaket er dermed i tråd med planlagt arealdisponering for området. Foreslåtte utnyttelsesgrad er moderat og gir rom for utearealer på eiendommene. Utnyttelse Utnyttelsen viderefører i stor grad eksisterende bebyggelse i området. Det legges til rette for frittstående boliger og rekkehusbebyggelse med tillatt utnyttelsesgrad på hhv. 30 og 55 %BYA. Dette synes som en hensiktsmessig tetthet for dette området. Saksnr. 2018/2242-38 Side 6 av 7
Utforming og kvaliteter Områdene i vest er flate og rekkehusbebyggelsen tar opp høydeforskjellen i øst på en god måte. Forholdet til kulturminner Det er funnet en kullgrop og øvrige tegn fra tidligere bosetninger. Det er gitt tillatelse til inngrep og midlertidig tildekking av kulturminner etter kulturminneloven. Grønnstruktur, friluftsliv, biologisk mangfold Det planlegges en omlegging av Rambydalsvegen nord-vest for planområdet. Planområdene tar med seg Pinnebekken slik at man oppnår en sammenhengende plan. Det er i kommuneplanens bestemmelser påpekt at ved utvikling av byggeområdene langs Pinnebekken på Gystad skal det sikres en tilstrekkelig bred grønnstruktur. Pinnebekken er svært sentral for overvannshåndteringen for store deler av Jessheim, inkludert Gystadmarka. Oppgradering av Gamle Algarheimsveg fram til planområdet fra Ekornrudvegen medfører at ca. 4,5 meter at det som var regulert til grøntbelte/turveg blir erstattet av et fortau inntil vegen. I dag er det en delvis gruset gangveg i grøntbeltet. Løsningen med et tradisjonelt fortau vil trolig medføre at flere gående og syklende vil bruke dette alternativet. Pinnebekken Den nære avstanden til Pinnebekken gjør at flomsikring er et sentralt tema i plansaken. Det er gjort utredninger både i forhold til flomsituasjon og kulverten ved Gamle Algarheimsveg som ligger vedlagt. Foreslåtte løsning er ikke tilstrekkelig vurdert i flomrapporten, men beskrevet i planbeskrivelsen. Før sluttbehandling er det stilt krav til at de foreslåtte løsninger innlemmes i flomrapporten. Trafikk Planområdet har både adkomst fra Rambydalsvegen og Ekornrudvegen. Gamle Algarhemsvegen skal oppgraderes med fortau fra Ekornrudvegen hvor hovedsakelig den nye bebyggelsen skal ha sin kjøreadkomst. Konsekvenser for kommunen Utbyggingen medfører ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for kommunen. Utbygger må etablere nødvendig infrastruktur. En fullstendig utbygging må avvente kommunens pågående arbeid med å etablere overordnet VA-kapasitet. KONKLUSJON: Planforslaget legger opp til en fortetting av eksisterende boliger i området og er i tråd med overordnede føringer. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn på vilkår om at overvann og løsningen for Pinnebekken dokumenteres. Melding om vedtak sendes: Saksnr. 2018/2242-38 Side 7 av 7