Trysil kommune Saksframlegg Dato: 20.08.2018 Referanse: 17591/2018 Arkiv: 30/514 Vår saksbehandler: Rune Møller Poulsen Søknad om kjøp og sammenslåing av eiendommene gnr. 30 bnr. 514 og 515, 516 og 517, 520 og 521 Saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift 05.09.2018 Saksdokumenter vedlagt: 1 Søknad om sammenslåing av tomter i Jordet 2 Arealplankart - Jordet 3 Reguleringsbestemmelser - Jordet 4 Situasjonsplan og tegninger Øvrige saksdokumenter: Rådmannens innstilling: Søknad om sammenslåing av tomter innvilges delvis. Tomter med gårds- og bruksnummer 30/ 520 og 521 tillates slått sammen. Øvrige tomter iht. til søknad tillates ikke slått sammen. Begrunnelse Tomt 2 og 3 på sone B17 med gårds- og bruksnummer 30/ 520 og 521 kan tillates slått sammen da disse gir minst mulig negativ påvirkning for eksisterende og fremtidig bebyggelse på eneboligtomter slik det forutsettes etter gjeldende bestemmelser 2.1.3. Disse tomtene er i ytterkanten av planområde. Videre er område ovenfor regulert til grønt område som tilsier at et leilighetsbygg på disse tomtene ikke vil ha noen påvirkning på noe bebyggelse der. Trysil kommune Jan Sævig rådmann (Dokumentet er elektronisk godkjent og er derfor uten signatur.)
Bakgrunn Viser til søknad om kjøp og sammenslåing av tomter i Jordet, Trysil kommune. Det er ønskelig å kjøpe 6 tomter og slå sammen to og to slik at det blir totalt tre tomter til slutt. Bakgrunnen for at det er søkt om dette, er 2.1.9 i gjeldende bestemmelser som sier følgende: «Etter søknad kan det for tomtene B-16-B31 tillates slått sammen inntil 2 tomter og bebyggelse i form av rekkehus og 2-4 manns bolig» Søker og potensiell utbygger, heter Ove Gjesdal med adresse Oslo. Han opplyser videre i søknad at han ønsker å bygge totalt 6 stk. 4-manns boliger på aktuelle tomter. Det er også lagt ved situasjonsplan for plassering og illustrasjoner for byggene(se vedlegg). Han ønsker å starte med byggingen på gnr. 30 bnr. 514/515. Kartutsnittet over viser hvilke tomter det er ønskelig å slå sammen. Vurdering Når det gjelder søknad om å kjøpe enkelte tomter, er det i utgangspunktet eiendomsavdelingen som tar seg av dette. Men i og med at det er et plankrav med tanke på sammenslåing av tomter- må dette spørsmålet håndteres av plan- og bygningsmyndigheten. Kjøp av tomtene vil mest sannsynlig avhenge av om det gis mulighet til å slå sammen de konkrete tomtene. Videre er det første gang en slik søknad stilles på dette planområdet. En avgjørelse av denne søknad vil være prinsipiell da den vil være førende for fremtidige søknader av samme art. Gjeldende plan Gjeldende reguleringsplan heter «Reguleringsplan Jordet sentrum, Trysil kommune». Denne ble vedtatt av Trysil kommunestyre 23.02.2006. Planen bygde på kommuneplanens arealdel, og var i hovedsak en videreføring av tidligere reguleringsplan. Når det gjelder denne særbestemmelsen i 2.1.9, har det vist seg vanskelig å finne dokumentasjon for bakgrunnen til denne: «Etter søknad kan det for tomtene B-16-B31 tillates slått sammen inntil 2 tomter og bebyggelse i form av rekkehus og 2-4 manns bolig». Kommunens planbehandler jobber heller ikke i Trysil kommune lenger og det er heller ingen andre i kommunen som hadde befatning med utformingen av planbestemmelsene som er her i dag til å fortelle noe om bakgrunnen til disse. Arkitektbua AS var plankonsulent i denne saken. Vi kontaktet dem for å få litt mer innblikk i denne unntaksbestemmelsen. Kommentaren derfra var at denne bestemmelsen ble utformet med den hensikt å kunne gi mulighet for en annen type bebyggelse etter vurdering av 1.3.1 og 2.1.3 (redegjort for lenger
ned i saken) med hensyn til at personer kunne gå fra enebolig til å evt. opprette en tomanns-bolig med tanke på alder. Videre var dette en «ventil» der man kunne vurdere en annen type bebyggelse innenfor et egnet område dersom markedet tilsier det. Bestemmelsen er ikke til hinder til at en slik sammenslåing kan skje flere enn en gang. Kartutsnittet over viser hvilke tomter som kan vurderes tillatt slått sammen etter gjeldende bestemmelser 2.1.9. Vurdering av søknad Det er satt av et område i planen hvor hensikten er at det kan tillates bygget med enebolig, rekkehus og leilighetsbygg. Dette følger av 2.1.2 og definerer følgende tomter til dette: B10, B11, B12 og B13. Avmerket område med rød ring er tillatt bebygget med enebolig, rekkehus og leilighetsbygg, og det er innenfor disse områdene man i utgangspunktet så for seg annen bebyggelse enn enebolig. I 2.1.3 er det nedfelt følgende bestemmelse:
2.1.3 er i en direkte motstrid med 2.1.9 som da allikevel åpner for annen type boligbebyggelse enn enebolig dersom to tomter tillates slått sammen. Brorparten av eksisterende bebyggelse innenfor hele planområdet består av eneboliger. Utgangspunktet for utrykket i bebyggelsen er nedfelt i 1.3.1 i gjeldende bestemmelser: Ved vurdering om man skal tillate sammenslåing av to tomter innenfor definert område, må man hensyn ta overnevnte. Når det gjelder eksisterende bebyggelse innenfor de «sonene» (B16-B17 og B19)utbygger ønsker å slå sammen tomter, er det ført opp til sammen 6 eneboliger som vist på kartutsnitt nedenfor. Eiendommer merket med rødt kryss, er de tomtene som ønskes slått sammen: Dersom alle tomtene tillates slått sammen som omsøkt, vil man får en blanding av eneboliger og 4- manns boliger som igjen vil kunne bryte med prinsippet i 1.3.1 med at bygningene skal harmonere med eksisterende bebyggelse. Videre vil eiendommen med rød sirkel bli «omringet» av 4-manns boliger da det er ment to 4-manns boliger på hver sammenslått tomt. Trafikkbelastningen vil også bli økt betraktelig da alle disse tomtene ligger på samme atkomstveg som igjen vil kunne oppleves som en stor ulempe for de eksisterende boligene som ligger der i dag. Når det gjelder sammenslåing av de to tomtene på B19, vil det da kunne komme 2 stk. 4-manns boliger i «klem» mellom eneboliger nedenfor og ovenfor disse som igjen ikke vil harmonere med øvrig eneboligbebyggelse i denne sonen. Videre er dette å anse som inngangsporten til et boligfelt som forutsettes skal bestå av eneboliger. Da vil det anses som uheldig å bli møtt av 4-manns boliger i dette området.
Oppsummering Vi ønsker å gi utbygger mulighet til å utvikle et par av eiendommene som omsøkt, men ønsker ikke åpne for at alle tomtene skal slås sammen. Det må også legges vekt på at en avgjørelse etter denne bestemmelsen vil bli førende for fremtidige søknader på samme område. Det anbefales ikke «frislipp» på denne bestemmelsen da det kan gi uønskede konsekvenser med tanke på forutsigbarhet for de som har bygget og til de som har til hensikt å bygge eneboliger, og med tanke på harmonien og strukturen på bebyggelsen. Plan- og bygningsmyndigheten vurderer søknaden dithen at tomt 2 og 3 på sone B17 bør kunne tillates slått sammen slik at utbygger kan få mulighet til å komme i gang med sitt prosjekt. Dette vil gi utbygger mulighet til å føre opp 8 boenheter i form av to 4-manns boliger. Videre mener vi at disse tomtene kan slås sammen hvor det gis minst mulig negativ påvirkning for eksisterende og fremtidig utbygging av eneboliger på disse områdene slik det i utgangspunktet forutsettes iht. 2.1.3 i gjeldende reguleringsplan. Disse tomtene vil heller ikke «forstyrre» bebyggelse lenger opp i feltet da det er det er regulert til grøntområde. Faren for presedens anses som høy dersom man ukritisk åpner for sammenslåing uavhengig hvor tomtene er plassert i dette boligområdet. Det kan være behov for å tydeliggjøre og innsnevre denne bestemmelsen noe. Planmyndigheten i Trysil kommune må derfor ta stilling til om planen bør endres. Konklusjon Søknad om sammenslåing av tomter innvilges delvis. Tomter med gårds- og bruksnummer 30/ 520 og 521 tillates slått sammen. Øvrige tomter iht. til søknad tillates ikke slått sammen. Begrunnelse Tomt 2 og 3 på sone B17 med gårds- og bruksnummer 30/ 520 og 521 kan tillates slått sammen da disse gir minst mulig negativ påvirkning for eksisterende og fremtidig bebyggelse på eneboligtomter slik det forutsettes etter gjeldende bestemmelser 2.1.3. Disse tomtene er i ytterkanten av planområde. Videre er område ovenfor regulert til grønt område som tilsier at et leilighetsbygg på disse tomtene ikke vil ha noen påvirkning på noe bebyggelse der.