KOMMUNEPLANENS AREALDEL FRITIDSBEBYGGELSE

KOMMUNEPLANENS AREALDEL FRITIDSBEBYGGELSE Hva sier planprogrammet om fritidsbebyggelse 6.5 Fritidsbebyggelse En utredning om behov og plassering av utbyggingsområder for fritidsbebyggelse, er det naturlig å se i sammenheng med strandbruksplanen. Stange kommune har områder som er svært attraktive som hytteområder, både i skogsområdene i allmenningene, men særlig langs Mjøsa. Det må legges til grunn at dette dreier seg om utbygging av felt med høystandardhytter og tilknyttet infrastruktur som veg, strøm, vann og avløp. Problemstillinger som må vurderes er bygging i LNF- områder, natur- og eventuelt kulturmiljøer, øvrig friluftsliv og tilgjengelighet. Hensyn til øvrig rekreasjonsformål må ivaretas slik at et nytt hytteområde kan fungere sammen med tur. Og rekreasjonsformål også for andre. Langs vann skal det ikke bygges innenfor 100-metersbeltet. Her er det også på sin plass å henvise til politiske vedtak om prinsipielle avklaringer saker som er behandlet politisk og som gir føringer ved revisjon av arealdelen. Det omhandler bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig og omvendt, (jfr sak 2/11 i planutvalget). Her må det i hovedsak gjelde samme vurderingskriterier som for henholdsvis boliger og fritidsbebyggelse for øvrig. Festetomter som omdefineres til fritidsboliger er også et noe uavklart tema som kan behandles. Problematikk knyttet til dispensasjoner for bygging i LNF er tidligere omtalt og kan også gjelde fritidsbebyggelse. Det skal fastsettes prinsipper for disse forholdene dette i planbestemmelser/ retningslinjer. 1

Orienteringssak i planutvalget 2. mai 2017 - sak 22/17 Fritidsbebyggelse Det har kommet innspill på flere områder til fritidsbebyggelse, og også om opprettholdelse eller utvidelse av områder som allerede ligger inne i gjeldende arealdel. Nye større områder som er foreslått er Sollia mellom Rotlia og Gjøvika (inntil ca 20-25 hytter)og Husebymarka på vestsida av Tangenhalvøya (ca 200 hytter). Vi har mange hytter i kommunen i dag, antall fritidsboliger (inkl boliger brukt som fritidsboliger)er ca 950. Regulerte hytteområder er Harasjøen (størst med ca 200), Mjøsli/Fallhøgda, Granerudsjøen, Svartnes, Gjetholmsjøen, Gillundstranda og Rotlia. I tillegg er det konsentrasjon av hytter ved Rasan, Espa/Skaberud, Tangenhalvøya, Hammerstadmarka og det er mye spredt fritidsbebyggelse. Det er ikke gjort markedsundersøkelser når det gjelder etterspørsel etter den type hytter vi kan tilby i Stange. Det er heller ikke angitt spesifikke vurderingskriterier for innspillene. Men vanlige temaer for konsekvensutredninger skal vurderes. Noen forutsetninger er lagt til grunn i planprogrammet, nemlig at det må dreie seg om feltutbygging som gjør det mulig med ordnede forhold for veg, vann- og avløpsløsninger. Allmennhetens tilgjengelighet skal ikke hindres og 100-meters belte langs vassdrag er et viktig utgangspunkt for plassering av hyttene. Som en del av markedsinteressen og vurdering av antall hytter/ hyttefelt og plassering av disse, bør det også vurderes hva Stange kommune kan tilby eiere og brukere av fritidsboliger og hva disse kan forvente av kommunen. Hvilke investeringer vil være nødvendige og hva tilføres kommunen av denne type turisme? Hvordan kan en tilrettelegging for hytter inngå som en del av attraktivitetsarbeidet og som en del av de samlede målsetninger? 2

FRITIDSBEBYGGELSE Dagens situasjon Antall fritidsboliger (inkl boliger brukt som fritidsboliger) er 950 Regulerte hytteområder: Harasjøen Mjøsli/Fallhøgda Granerudsjøen Svartnes Gjetholmsjøen Gillundstranda Rotlia I tillegg er det konsentrasjon av hytter ved Rasan, Espa/Skaberud, Tangenhalvøya, Hammerstadmarka Mye spredt fritidsbebyggelse. 3

Fremtidig situasjon Statistikk hvor mange er bygd siste 10 år? Hvor mye har vi bruk for? 1 stort uregulert avsatt område Frang ca. 280 dekar + utvidelse Mjøsli/Fallhøgda - ca. 525 dekar Avsatt til fremtidig bolig, men dette pga at hele området tidligere var avsatt til bolig. Mest sannsynlig å videreføre dette som fritidsbolig. I tillegg er det regulerte, men ikke bebygde arealer på bl.a Fallhøgda og Harasjøen. Det vil si at kommunen har en relativt stor reserve på fritidstomter. Marked Attraktivitet hva kan kommunen tilby hyttefolket av opplevelser og tjenester Stange vestbygd gårdsopplevelser, lokalmat, golf, turområde I og på Mjøsa som rekreasjonsområde Almenningene turområder, fiske Ut fra dagens plassering vann/vassdrag er viktig (utsikt) Stange har ikke fjellnære områder, og bør satse på tilknytning til vann (spesielt Mjøsa), friluftsliv. Spesielle hensyn Nærhet til vann krever gode vann- og avløpsløsninger for ikke å skape forurensning Allemannsretten i strandsone skal ivaretas, byggegrenser 50 100 meter (bekk vann). Tilpassing til terreng og vegetasjon krevende å få til feltutbygginger uten at det går på bekostning på landskap unngå snauhogst før utbygging gjensetting av grøntkorridorer/friområder. Vann og avløpsløsninger er kostnadskrevende hytteområdet må være stort nok 4

Tetthet i hytteområder: Gillundstranda 0,6 hytter pr dekar inkl. friområder 143 dekar ca 87 hytter + 2 boliger. Tett område små hytter Harasjøen nord 0,17 hytter pr dekar inkl hele planområdet (veger, LNF osv) Tetthet kun byggeområder 0,5 hytter pr dekar Hvitsand 0,3 hytter pr dekar inkl hele planområdet (veger, LNF osv) Tetthet kun byggeområder 0,5 hytter pr dekar Harasjøen sør 0,3 hytter pr dekar inkl hele planområdet (veger, LNF osv) Tetthet kun byggeområder 0,9 hytter pr dekar Mjøsli 0,5 hytter pr dekar inkl hele planområdet (veger, friområder osv) Tetthet kun byggeområder 0,6 hytter pr dekar Store hytter store tomter 5

Innspill ny fritidsbebyggelse I tillegg er det gjort en revurdering av ytterligere to områder, nemlig Spitalssjøen og Bergsjøen. De ligger som hytteområder i dagens arealplan, men disse områdene foreslås at tas ut. Dette begrunnes med at det er svært krevende å etablere akseptable løsninger for vann og avløp. I tillegg anses det som tilstrekkelig med de tomtereservene som er på Mjøsli/ Fallhøgda i overskuelig framtid. Det er ikke ønskelig med ytterligere spredning av hytteområder sør i allmenningsskogene. Område Nr. Områdenavn / gnr/bnr Forslagsstiller Innspill nr. Dok.nr. ESA 16/1071 1 Luteriet Gillundstranda 79/4 Otto Østlie/Hans Petter Hanssen 10 62 110 2 Frang 130/1 Lie Øyen arkitekter 11 66 3 Solliødegården 83/14 Nina Merete Sollien 13 161 4 Husebymarka 77/1 Va prosjektering AS /Jens Ringnes 32 53 5 Espa 181/6 Vidar Kristoffersen 31 162 6 Harabottenvolden Otto Østlie /Romedal almenning 29 22 7 Malungen Romedal almenning 30A 30B 8 Mjøsli Fallhøgda Lysjøen Mjøsli/Stange almenning 77 160 6

Vurdering av innspill Område 1: Luteriet Gillundstranda Forslagsstiller: Otto Østlie på vegne av Hans Petter Hanssen Eiendom: Gnr 79, bnr. 4 (Stange meieribolag) Areal: 0,9 dekar Planstatus: Gjeldende arealdel avsatt til fritidsbebyggelse og friområde. Omfattes av reguleringsplan for Gillundstranda (081 vedtatt 1990) og avsatt til offentlig formål, veg og friområde. Ønsket formål: Fritidsbebyggelse/turisme/utleie/kiosk/kafe Beskrivelse: Mindre eiendom beliggende i tilknytning til hyttefeltet på Gillundstranda. Eksisterende bygning, tidligere luteri. Veg/Vann/avløp: Kommunal veg. Lokal håndtering av VA i eksisterende hyttefelt planer om å fremføre offentlig vann- og avløpsledning. Landbruk: Det er ikke registreringer av viktige verdier for landbruk. Miljø: Eiendommen ligger i det nasjonalt viktige kulturlandskapet Vestbygda. Kulturminner: Ikke registrert tidligere luteri, kan ha lokalhistorisk verdi Samfunnssikkerhet: Aktsomhetsområde for flom, radon Vurdering/anbefaling: Viktig å beholde strandsonen som friområde. Hoveddelen av eiendommen er i dag avsatt til fritidsbebyggelse. Ses på som positivt med utleie og kiosk for å utvikle området Gillundstranda som fritidsområde. Det anses som mest hensiktsmessig å ta med innspillet i ny reguleringsplan som er planlagt i forbindelse med fremføring av vann- og avløp. Fremdrift av denne planen er uklar, men ytterligere utbygging på Gillundstranda kan ikke påregnes før vann- og avløp er på plass. Luteriet kan ha lokalhistorisk verdi, kan likevel formidles, selv om det blir en virksomhet her. 7

Område 2: Frang Forslagsstiller: Arkitektene Lie og Øyen v/ Tanja Lie på vegne av Berthe Maren Hoel Eiendom: Del av gnr. 130, bnr. 1 Areal: ca 278 dekar Planstatus: Gjeldende arealdel avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse. Tatt inn i arealdelen 2006. Ønsket formål: Opprettholde formål fritidsbebyggelse Beskrivelse: Omfatter skogsområde som skråner ned mot Mjøsa. Det ligger to eksisterende bebygde hyttetomter innenfor området, samt en hytte på hovedeiendommen. Veg/vann/avløp: Privat adkomstveg. Kommunal pumpestasjon for vann ved Frangstøa. Ikke kommunal avløpsledning i nærheten. Landbruk: Dyrkbar jord Miljø: Inngår i det nasjonalt viktige kulturlandskapet Vestbygda. Kulturminner: 22 automatisk fredete kulturminner i strandsonen ved Mjøsa. Omfatter bosetning - aktivitetsplass, gravfelt og røydningsrøys. Samfunnssikkerhet: Aktsomhetsområde for flom, radon Vurdering/anbefaling: Området er avklart i gjeldende arealdel. Tilrettelegging må ikke komme i konflikt med kulturminner. Kan være potensiale for funn av flere kulturminner. Dette må undersøkes i forbindelse med reguleringsplan. Området ligger i kulturlandskapet. Ved en utbygging må det tas hensyn til landskap. Bør tilstrebes å beholde mye av eksisterende vegetasjon i form av store trær. Frang videreføres for utbygging av hytter med justert planområde mot 100-m grense til Mjøsa og vist atkomstveg. Spesielle hensyn i reguleringsplan er teknisk infrastruktur, hensyn til kulturminner og det kulturlandskapet området inngår i, og at strandsonen skal ivaretas som friområde. 8

Område 3: Solliødegården Forslagsstiller: Birgit Sollien Eiendom: Del av gnr. 83, bnr. 14 Areal: ca 50 dekar Planstatus: Gjeldende arealdel avsatt til LNF der friluftslivs-, skogbruks- og viltinteresser dominerer. Ønsket formål: Fritidsbebyggelse Beskrivelse: Skogsområde beliggende i tilknytning til dyrka mark og beite. Bratt terreng, helningsgrad i hovedsak mellom 10-25 grader, noen brattere områder. Veg/vann/avløp: Privat adkomstveg. Ikke kommunale vann- og avløpsledning i nærheten. Landbruk: Det er ikke registreringer av viktige verdier for landbruk. Det ligger MIS-områder i nærheten til området. Miljø: Inngår i det nasjonalt viktige kulturlandskapet Vestbygda. Registrert viktig naturtypeområde med rik edellauvskog med lågurt-hasselkratt. Lokaliteten scorer høyt på størrelse, middels på artsmangfold, habitatkvalitet og påvirkning og lavt på rødlistearter. Området er stort og har et stort utviklingspotensial. Kulturminner: Ikke registrert kulturminner Samfunnssikkerhet: Aktsomhetsområde for radon Vurdering/anbefaling: Solliødegården tas ikke inn i arealdelen som hytteområde Vurderingen er også knyttet til landskapshensyn, foreslått område er omgitt av dyrket mark og inngår i et kulturlandskap av dyrket mark i et eksponert, vestvendt terreng. I tillegg anses det som krevende å etablere gode løsninger for atkomstveg, vann og avløp. 9

Område 4: Husebymarka Forslagsstiller: VA Prosjektering AS på vegne av Jens Ringnes. Eiendom: Del av gnr. 77, bnr. 1 Areal: ca 700 dekar Planstatus: Gjeldende arealdel avsatt til LNF der friluftslivs-, skogbruks- og viltinteresser dominerer. Del av området var behandlet i gjeldende arealdel, men ble unntatt som følge av innsigelser. Ønsket formål: Fritidsbebyggelse Beskrivelse: Skogsområde beliggende på høydedrag og skrånende terreng ned mot Mjøsa. Veg/vann/avløp: Kommunal veg. Ikke kommunale vann- og avløpsledning i nærheten. Landbruk: Mindre areal med dyrkbar jord Miljø: Ikke registrert miljøverdier Kulturminner: Ikke registrert kulturminner. Det er registrert kulturminner ved Mjøsa, utenfor innspilt område. Samfunnssikkerhet: Aktsomhetsområde for radon og flom Vurdering/anbefaling: Del av større skogsområde på Tangehalvøya, som kan ha verdi som friluftsområde. Det kan bli utfordrende å få tilfredsstillende løsninger for vann og avløp. Strandsone må ivaretas som friområde. Tilrettelegginger i strandsonen må ikke komme i konflikt med kulturminner. Ved en utbygging må det tas hensyn til landskap. En utbygging kan medføre større tilrettelegging og øke tilgangen til nærliggende friluftsområder. Dette kan både være en fordel og en ulempe. Husebymarka på Tangenhalvøya tas ikke inn i arealdelen. Begrunnelsen er først og fremst at området inngår og er sentralt i et større sammenhengende natur- og friluftsområde uten nevneverdig bebyggelse, anlegg eller inngrep. Vestsiden av Tangenhalvøya er et av få urørte områder av en slik karakter. Selv om det er sannsynliggjort at deler av området ikke brukes i særlig grad i dag og også er til dels vanskelig tilgjengelig, er det uheldig å stykke det opp og i større eller mindre grad privatisere de områdene som ut i fra topografi og vegetasjon er tilgjengelige i dag. Med en så stor utbygging som 200 hytter vil det være forventninger til en vesentlig grad av tilrettelegging. Selv om det innspilte området ligger utenfor strandsonen, vil det naturlig nok også måtte bli tilrettelagt for aktiviteter, som 10

blant annet badestrand og båthavn som vil ha behov for bølgedemping. Dette vil måtte bli ganske store inngrep i strandsonen. En uberørt strandsone tilgjengelig for allmennheten er også vektlagt i vurderingen, sammen med hensynet til kulturminner i strandsonen. Selv om tilrettelagte anlegg vil kunne være tilgjengelig for allmenheten og slik kan vurderes som et gode, er det her prioritert å beholde området som uberørt. I tillegg er det svært krevende forhold for å løse teknisk infrastruktur i området. Vardebergvegen (fylkesveg 204) og spesielt den kommunale Kongspartvegen er ikke egnet som atkomstveg til utbyggingsområde og vil kreve vesentlig utbedring. En overordnet vurdering tilsier også at det er tilstrekkelig hytteområder og hyttetomter i kommunen, slik at det ikke anbefales å tilrettelegge for nye, store områder for fritidsbebyggelse. Område 5: Lønbekken, Espa Forslagsstiller: Vidar Kristoffersen Eiendom: Gnr. 181, bnr. 6 Areal: ca 61 dekar. Planstatus: Gjeldende arealdel delvis (vestre del) avsatt til LNF med spredt boligbebyggelse, øvrige deler avsatt til LNF. Del av eiendommen inngår i reguleringsplan under bakken for Fellesprosjektet E6 og Dovrebanen. Ny jernbanetunnel er planlagt under deler av eiendommen. Ønsket formål: Fritidsbebyggelse Beskrivelse: Småbruk med dyrka mark. Ligger i skånende, delvis bratt terreng. Veg/vann/avløp: Privat adkomstveg. Ikke kommunale vann- og avløpsledning i nærheten. Ca 600 meter i terreng til renseanlegget på Espa. Landbruk: Mindre areal med dyrka og dyrkbar jord Miljø: Ingen registrerte naturverdier. Observasjon av svartelistet art; Kjempespringfrø. Kulturminner: Ikke registrert kulturminner. Våningshus og to driftsbygninger er Sefrak-registrert. Samfunnssikkerhet: Aktsomhetsområde for radon. Det går en bekk gjennom eiendommen. Mindre del vest på eiendommen omfattes av gul støysone langs E6. Vurdering/anbefaling: Tidligere småbruk med dyrka mark. Bebyggelsen på Espa er en blanding av 11

boliger og fritidsboliger. Området har kvalitet i form av utsikt. Tilgangen til Mjøsa er noe begrenset på grunn av E6 og jernbane. Jernbanen skal flyttes og legges i tunnel som er planlagt under eiendommen. Dette kan ha konsekvenser for anleggelse av vann- og avløpsløsning. Lønbekken på Espa tas ikke inn i arealdelen som hytteområde. Det er ikke ønskelig å øke andelen fritidsboliger i området av fastboende med et allerede stort innslag av fritidsboliger. Det er også infrastrukturutfordringer. Område 6: Harabottenvolden Forslagsstiller: Otto Østli på vegne av Romedal almenning. Eiendom: Gnr. 323, bnr. 5 Areal: ca 12 dekar. Planstatus: Gjeldende arealdel delvis avsatt til LNF med spredt boligbebyggelse, øvrige deler avsatt til LNF. Ønsket formål: Fritidsbebyggelse Beskrivelse: Tidligere småbruk, bebyggelsen er revet. Ligger i skånende terreng ned mot Harasjøen. Ligger i tilknytning til hyttebebyggelse ved Harasjøen. Veg/vann/avløp: Privat skogsbilveg. Ikke kommunale vann- og avløpsledning i nærheten. Det er utilfredsstillende VA løsninger i området i dag og dette må avklares i videreutvikling av området. Vurdering/anbefaling: Harabottenvolden, Harasjøen tas inn i arealdelen til hyttebygging og betraktes som et fortettingsområde. Det er en forutsetning at det etableres tilfredsstillende veg- og VA-løsninger og det bør ved realisering tilrettelegges for bedre felles avløpsløsninger for søndre Harasjøen. Krav om regulering. 12

Område 7: Malungen Forslagsstiller: Romedal almenning Eiendom: Del av gnr. 405, bnr. 1 Areal: ca 4400 dekar inkl. Malungtjernet Planstatus: Gjeldende arealdel delvis avsatt til LNF der friluftslivs-, skogbruks- og viltinteresser dominerer og delvis til fremtidig fritidsbebyggelse. Ønsket formål: Turisme/fritidsbebyggelse, opprettholdelse av område for fritidsbebyggelse. Beskrivelse: Skogareal og vannet Malungtjernet. Malungen gjestegård har to Sefrak-registrerte bygg. Veg/vann/avløp: Fylkesveg. Ikke kommunale vann- og avløpsledning i nærheten. Privat avløpsanlegg for gjestegården. Trafikksikkerhet knyttet til kryssing av fv 24 mellom område for hytter og Gjestegården og Malungen-vatnet er krevende. Vurdering/anbefaling: Malungen opprettholdes med den fritidsbebyggelse som allerede er planavklart. Problematikk som må avklares i reguleringsplan er trafikksikkerhet (fv 24) og vann og avløp. Begge deler må ses i sammenheng med gjestegården. Området rundt Gjestegården i Malungen defineres som turistformål, og inkluderer gjestegården og østsiden av vannet. Vestsiden av vannet og områdene rundt for øvrig, er fortsatt landbruk, natur og friluftsliv (LNF) hvor det kan tilrettelegges for turstier og aktivitetsarenaer uten større inngrep. Det gjelder også for eventuell annen tilrettelegging for friluftsliv og turisme. 13

Område 8: Fallhøgda - Lysjøen Forslagsstiller: Mjøsli/Stange almenning. Skriftlig innspill ikke mottatt Eiendom: Del av gnr. 406, bnr. 1 Areal: Planstatus: Gjeldende arealdel delvis avsatt til LNF der friluftslivs-, skogbruks- og viltinteresser dominerer og delvis til fremtidig boligbebyggelse. Ønsket formål: Turisme/fritidsbebyggelse, endre fra boligbebyggelse til fritidsbebyggelse. Beskrivelse: Skogsområde i tilknytning til eksisterende fritidsbebyggelse og planavklarte områder for fritidsbebyggelse. Veg/vann/avløp: Fylkesveg. Kommunalt avløpsanlegg frem til Mjøsli. Lokal vannforsyning. Ikke behov for nye analyser. Vurdering/anbefaling: Fallhøgda Lyssjøen endres fra bolig i gjeldende arealdel til fritidsbolig, slik det også tidligere er gjort for de deler av som er utbygd på Mjøsli. Dette vil fortsette å bygge opp under Fallhøgda og Mjøsli til turisme og fritidsbebyggelse. Det er tilfredsstillende infrastruktur med god kapasitet og det anses som riktig å videreutvikle her, framfor å etablere helt nye områder. 14