Agdenes kommune Utvalg: FORMANNSKAPET Møtested: Rådhuset Møtedato: 24.04.2019 Tid: 09:00 MØTEINNKALLING Eventuelt forfall meldes til tlf. 72 49 22 00 eller e-post: postmottak@agdenes.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 20/19 19/321 Referatsaker SAKSLISTE 21/19 18/458 Søknad om dispensasjon i fra gjeldende arealplan for Agdenes kommune ift. deling av eiendommen 108/2 22/19 17/166 Forespørsel om videre arbeid med reguleringsplan for pistolbane i Kallklova gnr 6/5 23/19 19/197 Forespørsel om endring av reguleringsbestemmelsene i reguleringsplan for Værnes, Slettvik og Gravvik EVENTUELT Lensvik, 12.04.19 Geir Ove Storstein e.f.
Agdenes kommune Referatsaker Saksbehandler: Tove Kristin Selbæk Arkiv: 033 Arkivsaksnr.: 19/321 Saksnr.: Utvalg Møtedato 20/19 Formannskapet 24.04.2019 Innstilling:
Agdenes kommune Søknad om dispensasjon i fra gjeldende arealplan for Agdenes kommune ift. deling av eiendommen 108/2 Saksbehandler: Nils Christian Raastad Arkiv: GNR 108/2 Arkivsaksnr.: 18/458 Saksnr.: Utvalg Møtedato 21/19 Formannskapet 24.04.2019 Innstilling: Med hjemmel i plan og bygningslovens 19-2 gis det ikke dispensasjon fra gjeldende arealplan for Agdenes kommune 2002-2010, i den hensikt å kunne fradele «Gamelplassen» på gnr 108/2. Dette da det ut ifra hensynet til omkringliggende naboer og jordbruket i området ikke er ønskelig å etablere en nye frittstående fritidseiendom. Vedlegg: - Søknad om kart og delingsforretning, datert 12.06.2018 - Oversendelsesbrev fra Agdenes kommune ifm. høring, datert 25.01.2019 - Uttalelse i fra Statens vegvesen, datert 30.01.2019 - Uttalelse i fra Fylkeskommunen i Trøndelag, datert 31.01.2019 - Uttalelse i fra Fylkesmannen i Trøndelag, datert 15.02.2019 - Uttalelse i fra Arne Henning Holten og Ingrid Elshaug, datert 06.02.2019 - Uttalelse i fra Geir Jostein Ræder, datert 05.03.2019 - Uttalelse i fra Eli Johanne Aarem, Gisle Bakkeli og Hanne Mari Sæther datert 02.03.2019 - Samlet saksfremstilling FMS 59/11 - Søknad om deling av grunneiendom datert 20.07.1990 Saksopplysninger: Agdenes kommune mottok den 12.06.18 søknad om fradeling av eksisterende fritidsbolig, «Gammelplassen», på Åremsanden gnr/bnr. 108/2. Av søknaden fremgår det at søker ønsker å fradele Gammleplassen beliggende ca. 200 meter vest for bebyggelsen til gnr/bnr. 108/16 (se figur 1). Fradelingen søkes gjennomført på bakgrunn av etablert og langvarig avtaleforhold om bruk av «Gamelplassen». Adkomst, vann og avløp Fritidsboligen har i dag adkomst fra eksisterende avkjørsel på fv. 710 og etter driftsveg (ca 290 m fra fv.) som ligger på sørsida av Aaremselva. Bruk av denne er et privatrettslig anliggende, men kommunen skal påse at veg adkomsten er tilstrekkelig ved opprettelse av nye bruksenheter. Fritidsboligen fikk etter søknad innvilget utslippstillatelse 25.08.2014 og har innlagt vann.
Sak 21/19 Tidligere behandling Agdenes kommune behandlet den 21.11.90 søknad om fradeling av parsell for samme hytte. Det framgår av sakspapirene at det ble søkt om fradeling av en parsell på ca. 700 m2 bebygd med en brakke oppført i 1965, og som etter hvert var blitt ombygd til fritidsbolig. Søknaden ble den gang behandlet i kommunens landbruksnemnd før vedtak ble fattet i bygningsrådet. Nemda fattet vedtak om å fraråde fradeling, med den begrunnelse at tomta ville bli liggende omkranset av dyrkajord, og hadde en uheldig plassering i forhold til arrondering og adkomst. Infiltrasjon av fritidsbebyggelse på verdifulle sammenhengende jordbruksarealer ble betraktet som uheldig, og nemda vurderte det også slik at selv om bebyggelsen allerede var etablert, fant man ikke å kunne tilrå fradeling. Bygningsrådet sluttet seg til landbruksnemdas uttalelse, og gikk imot fradeling. Søknad om fradeling og dispensasjon fra gjeldende arealplan ble på nytt behandlet av formannskapet i Agdenes kommune i sak FMS 59/11. Det ble her pekt på at bruken av bygget, fra brakke til fritidsbolig, er noe som har utviklet seg over tid. Bruken av område var den gangen i strid med gjeldende arealformål for området, og det ble gjort et poeng at tillatelse til fradeling ville medføre en standardheving, evt. utvidelse og økt bruk i forhold til tidligere. Heller ikke denne gangen ble det gitt dispensasjon i fra arealplanens bestemmelser, dette ble begrunnet med at en slik dispensasjon ville medføre at arealplanens bestemmelser om ikke å tillate bygging /utvidelse av fritidsboliger utenfor de områder som var avsatt til dette, ville bli vesentlig tilsidesatt. I 2012 ble det imidlertid søkt om, og innvilget, dispensasjon til oppføring av et nytt tilbygg på den eksisterende brakka/hytta. Det ble også gitt tillatelse til etablering av avløpsanlegg på stedet i 2014. Dagens tilstand på fritidsboligen fremgår av bildene som er vedlagt søknaden. Planstatus Området der Gamleplassen er plassert er i gjeldende arealplan for Agdenes kommune 2002-2010 avsatt til LNF-sone med forbud mot bolig, ervervs- og fritidsbebyggelse. Det er samme arealformål for området i dag som da søknad om dispensasjon ble behandlet i 2011. Innkomne høringsuttalelser Statens vegvesen Statens vegvesen har ingen merknader til fradelingen ut ifra de hensyn som etaten er satt til å ivareta. Trøndelag fylkeskommune Fylkeskommunen har ikke merknader til omsøkt fradeling ettersom dette ikke vil endre dagens situasjon vesentlig. Fylkesmannen i Trøndelag Tomt til fritidsboligen vil få grenser til dyrket jord som er i drift. Vi er generelt skeptisk til at det etableres fritt omsettelige fritidsboliger med nærhet til dyrket mark på grunn av drifts- og miljømessige ulemper. Det er også ønskelig å unngå etablering av spredt fritidsbebyggelse, slike tiltak bør etableres på arealer avsatt til formålet gjennom plan. Fylkesmannens faglige råd er at kommunen ikke dispenserer. Under enhver omstendighet bør det vurderes hvorvidt det er påregnelig med drifts- og miljømessige ulemper dersom det fradeles tomt til denne fritidsboligen. Side 2 av 15
Sak 21/19 Arne Henning Holten og Ingrid Elshaug Dersom man nå gir en dispensasjon fra gjeldende arealplan, vil dette føre til at nye 400 m 2 med dyrkajord forsvinner fra gårdsbruket. I tillegg vil dette medføre en veirett med utvidelse/oppgradering av dagens adkomstvei til hytta, som igjen vil legge beslag på enda mer dyrkajord. Dette mener vi må være i strid med gjeldende arealplan for Agdenes kommune i landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) med forbud mot bygging og deling (sone1). For oss som skal drive gården, vil en evt. fradeling derfor være til stor ulempe. VI slutter oss derfor til tidligere vedtak der dispensasjon er avslått, og mener at man også denne gangen må avslå søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Geir Jostein Ræder Det er tidligere søkt om dispensasjon om fradeling av den omsøkte fritidsboligen to ganger, begge gangene ble søknaden avvist av hensyn til jordbruksdriften i området. Som driver av landbruksareal i umiddelbar nærhet av den aktuelle fritidsboligen så har keg fram til dags dato hatt store ulemper knyttet til bruken av denne fritidsboligen. Dagens bruker beviser konsekvent at de ikke har til hensikt å overholde friluftslovens 3 om ikke å ferdes over dyrket mark i vekstsesongen. Dette har vært et gjentagende problem over flere år. På grunn av manglende veg fra fv. 710 og opp til fritidsboligen har dagens bruker også benyttet seg av min gårdsveg/driftsveg for å komme fram til egen fritidsbolig. Til tross for at både bruker og avløpsfirma (Hamos IKS) er gjort oppmerksom på at det ikke er vegrett over gnr/bnr. 108/16. Det er pr. i dag ikke mulig å komme opp til fritidsboligen for å tømme slamavskilleren uten å kjøre over min eiendom da adkomstvegen over gnr/bnr. 108/2 ikke er kjørbar med lastebil. Fritidsboligen er i utgangspunktet ulovlig oppsatt på 60-tallet, og har utvidet seg til dagens fritidsbolig. Agdenes kommune har i flere saker vært klare på at fritidsboliger skal utvikles innenfor eksisterende reguleringsplaner det er derfor ingen gode argumenter for at det i denne saken skal innvilges dispensasjon. Pr. i dag har ikke eiendommen tilstrekkelig veiutløsning og utvidet bruk av området som fritidsbolig vil ha svært negative konsekvenser for meg som grunneier på omkringliggende arealer. Eli Johanne Aarem/Gisle Bakkeli og Hanne Mari Sæther Hytta har gjennom 50 år endret seg fra brakke til fritidsbolig. En kan dermed på bakgrunn av de kjente faktiske forhold og med dagens situasjon på omsøkt parsell/tomteareal vise til at bruken av fritidsboligen og tomtearealet har vært i vedvarende bruk siden midten av 60-tallet og fram til i dag. Til tross for avslag i tidligere behandling om dispensasjon til fradeling har Agdenes kommune likevel gitt tillatelse til etablering av utvendig sanitæranlegg (saksnr. HND 131/11), og innvilget utslippstillatelse samt godkjent oppføring av uthus/anneks og tilbygg og standardheving på eksisterende bygningsmasse (saksnr. 12/286). Dagens fritidsbolig har derfor, også som påpekt av kommunen, en helt annen standard og bruk enn det som var situasjonen for omsøkt bolig for noen år tilbake. Side 3 av 15
Sak 21/19 Fritidsboligen har derfor i dag en innholdsmessig og teknisk standard som er i tråd med hva som kan forventes av renovert bygningsmasse i 2019. Etter overtagelse av fritidsboligen er standardheving og utvidelse av bygningsmasse, utvendig sanitæranlegg og oppføring av anneks noe som naturlig henger sammen med økt bruk. Det har ikke ført til interessekonflikt mellom bruk av fritidsboligen og landbruksdrift. Ved å godkjenne søknader om standardheving og tilbygg på fritidseiendommer, oppføring av anneks og utslippstillatelse med tilhørende sanitæranlegg har Agdenes kommune også akseptert og anerkjent avtalebrukere som rettslig og faktisk disponent av tomteareal og bygningsverk. Fritidseiendommen «Gammelplassen» er med dette å anse som akseptert lovlig oppført av kommunen, og anerkjent som fritidseiendom i varig bruk. En fradeling av parsell på omtalte «Gammelplassen» vil derfor i seg selv ikke medføre noen faktisk endring i bruk ut i fra dagens situasjon, og vil derfor heller ikke være til noe hinder for bestemmelsene i KPA vedrørende LNF eller i forhold til jordvernet og dyrkamarka, ei heller at tomta blir liggende for seg selv. En fradeling vil derimot skape et ryddigere eiendomsforhold og grunnlag for mer formalisert avtale mellom dagens grunneier og eier av omsøkte parsell. Det vises for øvrig til høringssvaret for ytterligere detaljer. Vurdering: Rekvisisjon om oppmålingsforretning er begrunnet med at søker ønsker å få ryddigere eiendomsforhold med tanke på at Eli Johanne Aarem nå har solgt eiendommen til Arne Henning Holten og Ingrid Elshaug. En fradeling slik den nå søkes om vil også være tjenlig for dagens bruker i forhold til å sikre de investeringer som er gjort i bygningsmassen på Gammelplassen de siste årene. En fradelt eiendom vil i framtiden også være lettere omsettelig. I sitt høringssvar gjør Aarem/Bakkeli og Sæther et poeng ut av at fradelingen ikke vil gi endret bruk av området i forhold til dagens situasjon, dette er også en tolkning som de støtter seg på i forhold til tidligere uttalelser i fra Sivilombudsmannen. Rådmannen har i tidligere saker frarådet fradeling til fritidsboliger der det omsøkte arealet ligger i nær tilknytning til landbruksarealer i aktiv drift, dette for å skjerme om de arealene som landbruket er avhengig av for å forestå sin drift, men også for å skjerme omverdenen for driftsog miljømessige ulemper som følge av landbruksdrift. Formannskapet har ved flere anledninger uttalt at «ulemper knyttet til landbruksdrift når eiendommen ligget tett inntil jordbruksareal er noe som kjøper av arealene må innfinne seg med»! Som det fremgår av høringssvarene i denne saken så er både tilstøtende nabo til Gammelplassen og ny eier av gnr/bnr. 108/2 imot at arealet skal deles i fra hovedbruket og opprettes som egen matrikkelenhet. Geir Jostein Ræder har de siste årene opplevd til dels store ulempe knyttet til bruken av Gammelplassen. Ny eier av gnr/bnr. 108/2 ser seg heller ikke tjent med at arealene deles i fra hoved eiendommen slik det nå er søkt om. Et vesentlig poeng i denne saken er derfor om det her skal tas avgjørende hensyn til den stedbundne næringen og de menneskene som bor i området, eller om behovet for å sikre egne verdier i form av fritidseiendommer skal trumfe dette. Side 4 av 15
Sak 21/19 I tidligere vedtak vedrørende Gammelplassen så er søknad om dispensasjon avslått av hensyn til jordvernet og kommuneplanens bestemmelser om å ikke tillate bygging og utvidelse av fritidsboliger utenfor regulerte områder. Det er det samme regelverket som er gjeldende i dag og situasjonen i området har ikke endret seg vesentlig siden 2011. Den største forskjellen er at formannskapet i 2012 tillot utvidelse og fasadeendring av eksisterende bygningsmasse på Gammelplassen, dette på tross av vedtaket som ble fattet i 2011 der hensikten nettopp var å begrense denne aktiviteten. Som en konsekvens av formannskapets vedtak ble det også i 2014 gitt utslippstillatelse på eiendommen. Begge disse vedtakene har nå sørget for at vedtaket gjort i 2011 fremstår som verdiløst og at den situasjonen som man søkte å unngå nå har oppstått. Gammelplassen består i dag av en oppgradert bygningsmasse anno 2019, og Rådmannen ser at det skal gode argumenter til for å nekte en dispensasjon. Rådmannen ber derfor formannskapet tenke seg godt om i forhold til hvilket vedtak som fattes, da et positivt vedtak i denne saken gir klare føringer for administrasjonen i kommende saker. Rådmannens vurdering av saken er for så vidt den samme som i 1990 og 2011. Prinsipielt er det uheldig å fradele enkelttomter som ligger i et sammenhengende jordbruksareal, selv om ønsket tomt vil bli liggende i utkanten av dyrkamarka. Det vil oppstå drifts- og miljømessige ulemper knyttet til frittliggende tomter i jordbrukslandskap, og til slutt så er det landbruket som er taperen. Dette er også et forhold som Fylkesmannen i Trøndelag bemerker i sin uttalelse. Den aktuelle eiendommen i overkant av 270 meter vest for fv. 710 på Åremsanden. Side 5 av 15
Sak 21/19 Fig 1. Gammelplassen synes som grønt innenfor den røde sirkelen Side 6 av 15
Agdenes kommune Forespørsel om videre arbeid med reguleringsplan for pistolbane i Kallklova gnr 6/5 Saksbehandler: Siv C. Westby Arkiv: GNR 6/5 Arkivsaksnr.: 17/166 Saksnr.: Utvalg Møtedato 22/19 Formannskapet 24.04.2019 Innstilling: Agdenes kommune er i utgangspunktet positive til lokalisering av kortholdsbane for pistolbane i Kallklova, men er usikker på om den vil være til skade for en sårbar sensitiv art som er registrert i nærheten av området. Dersom pistolklubben velger å fremme reguleringsplanen som det er varslet oppstart på, ber vi om det gjøres en særskilt vurdering av alternative lokaliteter og at det ev. framgår hvilke tiltak som kan gjøres for å redusere mulighetene for at pistolbanen får negativ virkning på arten. Vedlegg: 1. Oversiktskart, lokalisering av planområde for pistolbane. 2. Brev til sektormyndigheter ifm. oppstart av reguleringsplanarbeidet 22.12.17 Ikke trykte vedlegg som legges fram i møte pga. info. om sensitiv art Brev fra fylkesmannen 31.01.18 og 26.03.18 E-post fra pistolklubben 01.02.19 med vedlegg Saksopplysninger: Bakgrunn for saken Pistolklubben tok i 2015 kontakt med kommunen med forespørsel om hvordan kommunen stilte seg til etablering av en skytebane i ytre Agdenes. Forespørselen ble behandlet i formannskapet i sak 18/15 den 15.04.15, og det ble fattet følgende vedtak: «Pistolklubben oppfordres til å arrangere et åpent informasjonsmøte i forbindelse med valg av lokalitet(-er) Det må utarbeides en støyberegning for aktuell lokalisering før kommunen kan gi tillatelse til etablering. Kommunen er positiv til at det etableres skyteanlegg dersom det kan gjøres innenfor anbefalte støygrenser». Åpent møte ble avholdt, og støyberegning for kortholdsbane for pistolskyting i Kallklova ble oversendt kommunen sammen med byggesøknad for pistolbane. Byggetillatelsen ble påklaget av en nabo, og fylkesmannen opphevet kommunens vedtak pga. det var i strid med gjeldende arealplan å tillate etablering av pistolbane i Kallklova. Fylkesmannen anbefalte kommunen å kreve reguleringsplan for tiltaket.
Sak 22/19 Reguleringsplanarbeidet Agenes pistolklubb startet i 2017 arbeidet med å utarbeide reguleringsplan for kortholdsbane for pistolskyting i Kallklova på gnr.6 bnr. 5. Innenfor reguleringsplanområdet er det også planlagt parkeringsplass, støyvoller og klubbhus. Det foreligger et notat datert 20.06.15 med støyberegninger med tilhørende støykart for pistolbane i Kallklova som viser at det ikke er bebyggelse som ligger innenfor gul- og rød støysone rundt pistolbanen. Politiet har med bakgrunn i Forskrift om sivile skytebaner godkjent planene om bygging av anlegget (brev datert 14.09.16). Oppstartsmøte med tiltakshaver, kommune og plankonsulent ble avholdt den 04.12.17, og oppstart av reguleringsplanarbeidet ble kunngjort i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Det kom inn følgende forhåndsuttalelser til varslet planoppstart: Statens vegvesen, 18.01.18: Forutsetter at det reguleres inn trafikksikker adkomst. Jan Ivar Volden, 28.01.18: Peker på at planlagt skytebane vil skape utrygghet for tilgrensende områder. Mener pistolklubben kan benytte plassen i Sørlia, på gnr. 4/7 (L. Selven) som blir brukt pr. dato. Administrativ kommentar: Politiet har foretatt en sikkerhetsvurdering av lokaliteten i Kallklova. Det framgår av deres brev av 14.09.16, at vilkårene for bakgrunnshøyde, sidespredningsvinkel og rikosjettvinkel er oppfylt med god margin. Fylkesmannen, 31.01.18: I forhold til landbruksinteresser ble det bedt om en behovsvurdering og alternativvurdering for plassering av pistolbane. Miljø peker på at det er registrert en sterkt truet, sensitiv art i området, og at hekking/yngling vil bli negativt påvirket av planen. Det tilrås at man ikke går videre med planene. Dag Roger Kristiansen, 08.02.18: Bemerker at han ikke har fått tilsendt varsel om planoppstart. Etableringen må utredes mer ang. lyd pga. beliggenheten i en trang dal. Mener skudd kan komme over det lave fjellet det skal skytes mot. Biltrafikk vil skape kaos og uoversiktlige forhold. Mener banen bør etableres på eiendommen til L. Selven på Slottet der den vil ligge lengre unna bebyggelsen, og være sikrere med hensyn på bakgrunn. Administrativ kommentar: Kristiansen er eier av gnr. 6/3 og grenser til eiendommen gnr. 6/5 noe lenger nordøst enn der pistolbanen er planlagt, og ble derfor ikke tilskrevet. Kristiansen er nå tatt inn som part i saken. Nærmere informasjon om fylkesmannens forhåndsuttalelse På bakgrunn av at fylkesmannens frarådet videre planarbeid fordi det er flere registreringer av en sterkt truet sensitiv art i området, ba kommunen i brev datert 07.03.18 om nærmere informasjon om hva som ev. kan gjøres for å redusere negative virkninger av tiltaket, og ev. hvor langt unna virksomheten må flyttes for ikke å komme i konflikt med arten. Fylkesmannen svarte i brev datert 26.03.18 at det flere ganger er registrert en territoriehevdende art, og at denne allerede vurderes til å være under stort press pga. fritidsbolig, steinbrudd og småbåtanlegg. Fylkesmannen skriver at det vil være vanskelig å faglig kunne akseptere flere inngrep inn mot det de mener er jakt- og leveområdet for arten. Side 2 av 15
Sak 22/19 Kommunen videresendte fylkesmannens utdypende svar til pistolklubbens plankonsulent i brev datert 03.04.18, og skrev her at det vil være opp til tiltakshaver å avgjøre om og hvordan man ønsker å gå videre med reguleringsplanen. Pistolklubbens undersøkelser angående truet art I starten på februar 2019 mottok kommunen e-post fra Agdenes pistolklubb med informasjon om at de har innhentet faglig informasjon angående den truede arten og hvorvidt planlagte pistolbane vil være av betydning for arten. Det framgår av dette materialet at det muligens ikke har så stor innvirkning på arten om det anlegges en pistolbane, og at det kanskje er andre tiltak som bl.a. hyttebygging, som er mer «truende». Kommunen oversendt henvendelsen fra Agdenes pistolklubb til fylkesmannen i brev datert 18.02.19. Fylkesmannen har svart på henvendelse i brev datert 01.04.19 der det står følgende: «Fylkesmannen har opplysninger om at det er aktivitet i området av en aktuell art på rødlisten og at det er registrert en reirplass i tilgjengelige databaser. Reir av denne arten kan ligge ubrukt i flere år for så bli benyttet hvis forholdene et år blir dårligere på en annen reirplass. Fylkesmannen er heller ikke sikker på hvordan allerede arealomdisponerte tiltak i området vil påvirke artens leveområde. Om reguleringsplanarbeidet skal gjenopptas ligger til kommunen å avgjøre, i og med det er kommunen som er planmyndighet». Vurdering: Det ser ut til å være ulike meninger om hvor vidt en pistolbane i Kallklova vil påvirke den sensitive artens leve- og jaktområde. Ved vurderingen av om et tiltak skal tillates eller ikke, skal bl.a. prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved skjønnsutøvelsen. Det skal gjøres en vurdering av den samlede belastningen som naturmangfoldet blir utsatt for. Det framgår også av naturmangfoldlovens 9 at dersom man vet lite om virkningen av tiltaket, skal føre-var-prinsippet tillegges stor vekt. I henhold til naturmangfoldlovens 10 skal den samlede belastningen for området vurderes. I området er det pr dato en kjøreveg, det er nærhet til et steinbrudd, landbruksdrift, noen spredte hytter og det er aktivitet med fjellklatring i Kaldklova. I tillegg ligger området i / inntil gul støysone for kampflybasen på Ørlandet. Administrasjonen har problemer med å kunne dokumentere at en pistolbane ikke vil være av negativ betydning for denne sårbare arten. Informasjon som pistolklubben har innhentet fra fagperson på området, kan tyde på en pistolbane under gitte forutsetninger ikke vil medføre noe trussel for arten. Administrasjonen er positive til at man etablerer en pistolbane i ytre Agdenes, men kommunen skal ikke oppfordre til tiltak der sektormyndigheter varsler innsigelse. Administrasjonen er derfor usikker på om det er riktig å anbefale pistolklubben å gå videre med planarbeidet, og legger fram spørsmålet for formannskapet som er kommunens planmyndighet. Alternativ lokalisering av pistolbane Side 3 av 15
Sak 22/19 Dersom man kommer fram til at planarbeidet skal fortsette, bør det framgå av reguleringsplanprosessen at det er foretatt en vurdering av alternative lokaliteter som kan tilfredsstille kravene til pistolbane, f.eks. den gamle skytebanen i Bjørdalen og lokaliteten ved Sørlia på gnr. 4/7, og det må framgå hvilke avbøtende tiltak man kan gjøre for å redusere negative virkninger. Kommunen har imidlertid ikke ressurser til å bistå ut over ordinær saksbehandling. Side 4 av 15
Sak 23/19 Forespørsel om endring av reguleringsbestemmelsene i reguleringsplan for Vernes, Slettvik og Gravvik Saksbehandler: Siv C. Westby Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 19/197 Saksnr.: Utvalg Møtedato 23/19 Formannskapet 24.04.2019 Innstilling: Forslag fra Steinbakken hytteforening om å tillatte inntil 20 % bebygd areal på hyttetomter i reguleringsplanområdet Værnes, Slettvik og Gravvika, avslås. Forslag om å endre reguleringsbestemmelsens 1.2 slik at terrasser og plattinger uten takoverbygg ikke skal regnes med i bebygd areal på tomter innenfor planområdet, kan sendes på høring. Vedlegg: 1. Søknad om endring av reguleringsbestemmelser, brev datert 23.02.19 2. Foreløpig svarbrev fra kommunen datert 18.03.19 3. Brev fra Steinbakken hytteforeningen datert 03.04.19 4. Gjeldende reguleringsbestemmelser for Værnes, Sletvika og Gravvika 5. Kartutsnitt, Steinbakken hytteforening Saksopplysninger: Kommunen mottok den 27.02.19 søknad fra Steinbakken Hytteforening om endring av reguleringsbestemmelsene i reguleringsplanen for Værnes, Sletvik og Gravvika. Det søkes om å endre gjeldende bestemmelse om at maks tillatt samlet bebygd areal (BYA) for hytte inkludert uthus / anneks økes fra maks 130 m2 til minimum 130 m2 og maksimum 20 % av tomtestørrelsen. Det søkes primært om å endre bestemmelsen for hele området som omfattes av reguleringsplanen, sekundert at det endres for tomtene som tilhører Steinbakken hytteforening. Gjeldende reguleringsbestemmelser for fritidsbebyggelse i planområdet Reguleringsbestemmelsene for Værnes, Sletvika og Gravvika ble vedtatt 24.03.04, og sist endret med vedtak i sak FMS 4/17 den 18.01.17, og reguleringsbestemmelsenes 1.2 om fritidsbebyggelse lyder som følger: Side 5 av 15
Sak 23/19 I marka er nedsatt pel for de planlagte hyttetomter. Pelen skal falle innenfor hyttas grunnmur. Mindre justeringer kan tillates av bygningsmyndigheten. Disse justeringer må imidlertid ikke medføre at hytte plasseres nærmere sjø, stier eller opp mot utsatte landskapsformasjoner. Hyttene tillates oppført i 1 etg. Hems kan tillates. Etasjehøyden må ikke avvike vesentlig fra normal etasjehøyde på hytter. Bygningsmyndigheten skal påse at størrelse, form og farge tilpasses de naturgitte omgivelser. Hytter innen samme grend skal ha tilnærmet samme høyde og takvinkel. Fargene skal harmonere med hverandre. Tillatt samlet BYA for hytte inkl. uthus/anneks er 130 m2. Frittstående tilleggsbygg (anneks, boder) skal uansett ikke overstige 20 m2 BYA, og det tillates kun 1 frittstående bygning pr. tomt. Boder skal tilstrebes sammenbygd med hytta. Dette gjelder spesielt i de tilfeller der et ekstra bygg vil kunne berøre naboer eller bli godt synlig fra sjø eller offentlig veg. Tidligere behandling av reguleringsendring om økning av BYA Formannskapet, som er kommunens planmyndighet, vedtok i sak 4/17 den 18.01.17 å endre reguleringsbestemmelsen om å øke tillatt bebygd areal (BYA) fra 110m 2 til 130 m 2 for hele planområdet. I forbindelse med denne saken ble det drøftet at man burde delt opp reguleringsplanområdet i flere mindre planområder. Oppdeling av planen ble imidlertid ikke vedtatt igangsatt på grunn av redusert kapasitet i administrasjonen. Foreløpig svar med oppfordring om å trekke søknaden Det ble gitt et foreløpig svar til hytteforeningen i brev fra kommunen datert 18.03.19, med anbefaling om å trekke søknaden. Hytteforeningen har i brev datert 03.04.19 gitt tilbakemelding om at endringsforslaget skal tas opp til behandling. Kort oppsummering av hovedargumentene for å øke tillatt bebygd areal er følgende: - Hyttene har mer utstyr, og pga. tøffere og hardere klima er det behov for større vinterlagring. - Bratt terreng gjør at det bygges terrasser /uteområder som er over 50m2 og som ofte får større høyde over bakken enn 0, 5 m. Vurdering: Side 6 av 15
Sak 23/19 Administrativt ser vi det som uheldig å innføre en felles reguleringsbestemmelse der bebygd areal (BYA) økes til 20 % av tomtearealet, i et planområde som i all hovedsak er utbygd. Noe av formålet med en reguleringsplan, er å gi forutsigbarhet for arealbruken i planområdet, og stadige reguleringsendringer er derfor lite ønskelig. De som har kjøpt hytte / tomt i reguleringsplanområdet, er kjent med bestemmelsene på kjøpetidspunktet. En bestemmelse om å tillate BYA på 20 % av tomtearealet, vil være uheldig for de minste tomtene, som da får anledning til å bygge mindre enn med gjeldende bestemmelser. En ev. endring må i tilfellet utformes slik at maks tillatt BYA blir 130 m 2 eller inntil 20 % av tomtestørrelsen. Et alternativ kan være at man tar inn i reguleringsbestemmelsen at terrasser og plattinger uten overbygg, ikke skal medregnes i bebygd areal. Dermed vil man kunne ha hytte med bebygd areal på 110 m2 og et uthus/anneks på 20 m2 i tillegg, selv om man har en terrasse/platting som ligger mer enn 0.5 meter over gjennomsnittlig terrenghøyde. Side 7 av 15