Notat Til: Byrådsavdeling. for Miljø og Byutvikling Fra: Advokatfirma Harris v/advokat Olav Pedersen/advokat Henrik Lande Dato: 19. desember 2017 Saknr.: 105368 MERKNAD TIL PLANFORSLAG TIL RULLERING AV KOMMUNEPLANENS AREALDEL - GNR. 20, BNR. 3 I BERGEN DERES SAKSNUMMER: 201418880 1 INNLEDNING OG OPPSUMMERING Vi viser til Byrådssak 2017/04444-1 og inngir med dette merknad på vegne av Aslaug Fanavoll, eier av gnr. 96, bnr. 42 og 202 i Bergen. Vi vil i det følgende redegjøre for hvorfor denne eiendommen bør legges ut til fortettingssone 3 i samsvar med kommunens overordnede strategi. 2 KORT OM EIENDOMMEN: Eiendommen er lokalisert i idylliske Fanastølen, mellom boligområder mot nord, sør og øst: 102082/1375111 harris.no Side 1 av 14
Bnr. 42 er markert med gult på bildet over, mens bnr. 202 er innenfor området markert med blått. Bnr. 42 omfatter også områder lenger mot sør, men det er kun det området av bnr. 42 som er markert med blått på bildet over som denne merknaden gjelder. Resterende del av det som er markert med gult er allerede under regulering til bolig, jfr nedenfor. Eiendommen har meget god vegtilkomst, med interne veger til dels allerede utbygget på tomten, slik det fremgår av kartet nedenfor: Alle rettigheter for påkobling til vann og avløp er sikret ved private avtaler. 102082/1375111 harris.no Side 2 av 14
Det er gangavstand til skole, bare 1.2 kilometer unna: 102082/1375111 harris.no Side 3 av 14
Avstanden må betegnes som kort. I følge barneombudets hjemmeside har elevene på 1. trinn lang skolevei om den overstiger to km: 1 Det er gangavstand til barnehage, mindre enn 300 meter unna: Lagunen bydelssenter er 9 minutter kjøretur unna: 1 http://barneombudet.no/dine-rettigheter/pa-skolen/om-a-ha-det-bra-pa-skolen/skoleskyss/ 102082/1375111 harris.no Side 4 av 14
Det er bra bussforbindelse til området: 102082/1375111 harris.no Side 5 av 14
102082/1375111 harris.no Side 6 av 14
Det er en større dagligvarebutikk med post i butikk rett ovenfor eiendommen: I nærområdet på Krokeide og Fanafjell er det flotte tur/rekreasjonsområder, jf. for eksempel utdraget fra BOF sine nettsider nedenfor: 102082/1375111 harris.no Side 7 av 14
Eiendommens beliggenhet med nærhet til infrastruktur, omgitt av boligområder og flotte friluftsområder gjør at den bør benyttes til fortetting. 3 GJELDENDE KPA: Eiendommen er i gjeldede KPA utlagt til bebyggelse og anlegg blandet (kartkode 1001). I henhold til bestemmelsene til KPA, 23, er det for boligbebyggelse en maksimal utnyttingsgrad %- BRA = 60%. Som det fremgår av plankartet nedenfor er det inntegnet gul støysone mot veg. 102082/1375111 harris.no Side 8 av 14
I gjeldende bestemmelser til KPA 13 er det vist til at I gul støysone kan ny støyfølsom bebyggelse (bolig) vurderes i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredstillende støyforhold. I forslag til ny KPA 22 er det for gul støysone vist til retningslinje T1442/2016. I retningslinjen pkt. 2.2.1 fremgår det på samme måte om gul støysone: «Gul sone er en vurderingssone, hvor bebyggelse med støyfølsom bruksformål kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.» Det må således avklares i en eventuell byggesøknad hvorvidt eiendommen har tilfredsstillende støyforhold i henhold til retningslinjen, noe det er all grunn til å anta at den har. Hovedvegen har ikke den tyngste trafikkbelastningen, og det er fullt mulig å etablere eventuell støyskjerming mot veg med enkle tiltak. 4 FORSLAG TIL NY KPA: I forslag til ny KPA er eiendommen utlagt til øvrig byggesone (sone 4). 102082/1375111 harris.no Side 9 av 14
For sone 4 er det i forslag til bestemmelser 26 angitt at områdene i hovedsak skal opprettholdes med uendret utnyttelse, og med bolig som prioritert formål. Det skal for sone 4 i utgangspunktet ikke tillates vesentlig nybygging. Det kan tillates eneboliger eller tomannsboliger, forutsatt at det er innenfor tillatt utnyttingsgrad (40 % BRA). Det er som i eksisterende KPA avmerket gul støysone veg, på eiendommen. Det er i forslaget til KPA også angitt hensynssone 570 Kulturmiljø, Jordbrukslandskap og kulturhistoriske landskap jf. forslag til bestemmelser 35.5. Den kulturhistoriske bebyggelsens egenart og områdets kulturmiljø skal i henhold til forslaget til bestemmelser sikres og opprettholdes. Det skal tas spesielle hensyn ved søknad om tiltak, og endret arealbruk. Det skal legges spesiell vekt på bebyggelsesstruktur og arkitektur/byggeskikk. Om og hvordan et tiltak berører kulturminner eller kulturmiljø skal vurderes i samråd med Byantikvaren. 5 REGULERINGSPLAN På naboeiendommene gnr. 96, bnr. 78 mfl. er det den 20. november 2017 vedtatt detaljplan med ID 61790000. Planen regulerer inn tilkomst blant annet over våre parters eiendom, jf: 102082/1375111 harris.no Side 10 av 14
Planen legger til rette for etablering av 15 eneboliger i to etasjer med mulighet for takterrasse, jf. vedtak av 20. november 2017. Det legges opp til en utnyttingsgrad til bolig på % BRA 50 høyere enn det som er hovedregelen i forslaget til KPA for sone 4. På gnr. 96, bnr. 307 mfl. (inkludert den nordre del av bnr. 42) er det startet opp planarbeid, med kunngjøring av oppstart 30. september 2016: 102082/1375111 harris.no Side 11 av 14
Om planens formål er det kunngjort følgende: 2 «Planens formål er å øke utnyttelsen innenfor planområdet og legge til rette for boligbebyggelse. Eksisterende bebyggelse på gnr. 96 bnr. 307 er planlagt revet. Planprosessen vil gi endelig svar på antall enheter, men foreløpige vurderinger tilsier at planen vil legge til rette for nye boliger i form av spredt småhusbebyggelse med hovedvekt på tomannsboliger. Nye tiltak skal skje med hensyn til kulturlandskap og strøkskarakteren. For å sikre areal til trygg skolevei gjennom en framtidig utbedring av veien, er en romslig del av Fanastølen og Fanavollen, samt krysset til Fv. 546 Krokeidevegen tatt med innenfor plangrensen. I planarbeidet vil en ha særlig fokus på myke 2 http://www.ardarealplan.no/kunngjering/fanastolen/ 102082/1375111 harris.no Side 12 av 14
trafikanter for å sikre barn trygg skolevei. Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning.» Reguleringsplanene omtalt her viser igjen at området er egnet og attraktivt for fortetting. Det er således vanskelig å se at ikke også den søndre del av bnr. 42 og hele bnr. 202 burde kunne fortettes til bolig. 6 EIENDOMMENE BØR LEGGES UT TIL FORTETTINGSSONE 3 Eiendommen her treffer på mange av de kriteriene som er lagt til grunn for utbygging av fagetaten. Vi viser til Byrådssak 2017/04444-1, vedlegg G, fagetatens gjennomgang av områder for fremtidig boligbebyggelse i KPA 2010. I vedlegget er kriterier for fremtidige boligområder vurdert i forhold til det overordnede tema om reduksjon av personbiltransport. Momentene som er vektlagt er: Gangavstand til barneskole Gangavstand til lokalsenter Gangavstand til bydelssenter Gangavstand til busstopp (frekvens 10 min eller bedre) Eiendommene her kommer godt ut på disse kriteriene, slik gjennomgangen ovenfor har vist. Som påvist ovenfor er området velegnet for boligutvikling i randsonen av Lagunen bydelssenter. Denne tomten har en attraktiv beliggenhet, og kan enkelt utvikles til boligområde. Området er attraktivt med nærhet til Lagunen og til vakre frilufts- og rekreasjonsområder. Det er flere former for utvikling som kan være aktuell her, både leiligheter som det er mindre av i området, og frittstående boliger eller rekkehus. Grunneier ønsker å rive eksisterende bebyggelse og fortette området på hensiktsmessig måte. I alle tilfelle bør det åpnes opp for en utnyttingsgrad som er høyere det som er foreslått i sone 4, jf. også reguleringsplanene på naboeiendommene. Vi vil derfor anbefale på vegne av klienten at denne eiendommen legges ut til ytre fortettingssone 3, jf. forslag til bestemmelser til KPA 26.4. Om denne sonen heter det blant annet at: «Grad av utnytting skal tilpasses omgivelsene, og skal være mellom 30 % og 100 % BRA. Parkering under bakken inngår ikke i grad av utnytting Byggehøyde skal tilpasses til omgivelser og terreng, og det skal sikres at ny bebyggelse ikke gir vesentlig reduksjon av sol- og utsiktsforhold for eksisterende boliger.» Slik eiendommen er lokalisert, og med allerede delvis opparbeidede veier vil videre opparbeidelse være enkelt, og vil kunne bidra til hensiktsmessig fortetting med rimelige byggekostnader. Hensynssone 570 Kulturmiljø, Jordbrukslandskap og kulturhistoriske landskap bør ikke være til hinder for fortetting her. Det har ikke vært gårdsdrift på eiendommen på noe tid. Den er omgitt av boligeiendommer, butikk og et næringsområde i nord-øst, og ligger i dag som et restareal 102082/1375111 harris.no Side 13 av 14
som burde kunne utnyttes bedre i tråd med kommunens overordnede strategi om fortetting i nærheten av bydelssentrene. Selve denne eiendommen representerer ikke etter våre parters syn noe kulturhistorisk landskap som må tas vare på, i motsetning til områdene rundt Stend og på Fanasæter i nærheten. Tvert imot er det påregnelig i fravær av gårdsdrift (som er urealistisk her), at området vil gro til litt etter litt. Da bør kommunen heller sørge for at hensiktsmessig utnyttelse kan skje, og fokusere på områdene rundt Stend og Fanaseter som i dag er etablert, og som må sikres for fremtiden. 102082/1375111 harris.no Side 14 av 14