SENTRALADMINISTRASJONEN Postadresse: Klepp kommune Postboks 25 4358 Kleppe SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK Behandla i: Møtedato: Sak nr: Hovudutval for lokal utvikling 09.04.2019 27/19 Saksbehandlar: Nina Bjørke Arkiv: L13 Arkivsak: 18/2190-18 PLANID 1880 - REGULERINGSPLAN - IDRETTSVEGEN - MYRVEGEN Saka gjeld Prosjektil Areal AS fremmer forslag om reguleringsplan for Idrettsvegen - Myrvegen på vegne av Hajon AS og Tomtespesialisten AS. Planen viser 20 bustader samt leikeareal. Figur 1 Plankart Tidlegare behandlingar Del av denne reguleringsplanen var til 1.gongs behandling i møte 14.10.14, med Hajon AS som forslagsstillar, og var då anbefalt utlagt til offentleg ettersyn. Det blei ved den politiske behandlinga gjort vedtak om utsetting der forslagsstillar blei bedt om å vurdere leilegheitsbygg. Sak nr. 69/14, 14.10.2014: Einstemmig VEDTAK: 1. Saka blir utsett. www.klepp.kommune.no E-post: postmottak@klepp.kommune.no Sentralbord: 51 42 98 00 Organisasjonsnummer: 00864969682 Barna vår framtid
2. Hovudutval for lokal utvikling ber om at det blir vurdert om leilighetsbygg er ei betre løysing for dette området. Planen bør sjåast i samanheng med nærliggande eigedommar. Planområdet er i eit nabolag med einebustader og ein fant ikkje ei god løysing med leilegheitsbygg. Planarbeidet blei den gong ikkje vidareført. Krav sett i overordna planar Figur 2 - Utsnitt frå gjeldande kommuneplan. Planområde for Idrettsvegen - Myrvegen vist med stipla linje. Kommuneplanen sin arealdel for perioden 2014-2025 Planområdet er vist som område for bustader i gjeldande kommuneplan for Klepp Gjeldande regulering For deler av området gjeld planid 1090, reguleringsendring nr. 3 for del av Kleppe, vedteken i 1977. Reguleringsendring nr. 2 vedteken i 1975 gjeld og for deler av området. PlanID 1360 reguleringsplan for Kleppe nordaust regulerer frisikt i krysset Jærvegen/Myrvegen, vedteken i 1996. Det pågår og planarbeid for kommunehus, aktivitetspark og kyrkje i Kleppe sentrum. Planen viser utviding av gang- og sykkelvegen langs Jærvegen i grensa mot planområdet for Idrettsvegen - Myrvegen. Avklaring i høve til forskrift om konsekvensutgreiing Klepp kommune har som ansvarleg planmyndigheit vurdert at planarbeidet ikkje kjem inn under FOR-2017-06-21-854: Forskrift om konsekvensutredninger. Utbyggingsavtale I samsvar med Plan- og bygningsloven 17-4 blir det forhandla fram utbyggingsavtalar parallelt med detaljplanen. Planprosess og medverknad Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid er varsla i Jærbladet 19.9.18 og i brev til grunneigarar, naboar og høyringsinstansar datert 18.9.18. Varsel om oppstart er og publisert på kommunen sine nettsider. Fristen for merknader vart sett til 16.10.18. Det kom inn fire merknader til varsel om oppstart. 2
Merknadane er referert og kommentert i vedlagt planbeskrivelse. Det er ikkje rett som forslagsstillar skriv at det ikkje er plass til sykkelveg med fortau langs austsida av Jærvegen. Rådmannen har ikkje ytterlegare kommentar til merknadane. Kommunen inviterte til eit ope informasjonsmøte om reguleringsplanen onsdag 3. oktober. Det møtte om lag 5 personar. Endringar gjort etter første 1. gongs behandling Planområdet i planforslaget frå 2014 var mindre enn det planforslaget som ligg føre no. Elles er det eit liknande planforslag, med rekkehus langs Jærvegen og leikeareal i aust. Planforslaget frå 2014 hadde veg inn både frå Myrvegen og frå Idrettsvegen. Omtale av planforslaget Plan- og bygningslova slår fast at eit forslag til reguleringsplan består av tre element: Plankart, bestemmelsar og planbeskrivelse. Sidan det står ein del grunnleggjande informasjon i planbeskrivelsen, kan det vere ein fordel å lese gjennom vedlagte planbeskrivelse før ein les vidare i saksutgreiinga. Vurdering av planforslaget Figur 3 - Illustrasjon for Idrettsvegen - Myrvegen 3
BK2 Figur 4-3d-illustrasjon av planforslaget sett frå hjørnet ved Jærvegen/Myrvegen. BK2 som er i 3 etasjar dominerer i planområdet framføre einebustadane på sør- og austsida. Estetikk Det står i bestemmelsane at estetiske og arkitektoniske kvalitetar skal bli ivareteke både internt i planområdet og i forhold til omkringliggande bygde omgivnader. Grad av utnytting Planområdet er på 6,2 dekar. Det er vist 20 bustader i planen som gir en utnyttingsgrad på litt over 3 bustader pr. dekar. Det er vist ein leikeplass på 0,6 dekar, som gir 30 m 2 pr. bustad. Frå midten av planområdet er det omtrent 550 meter gangavstand til busshaldeplassen på Kleppe torg, der rutene Sandnes-Bryne og Klepp stasjon-verdalen møtes. Figur 5 - Det er om lag 550 meter frå midt i planområdet til sentral busshaldeplass. Regionalplanavdelinga i fylkeskommunen har i merknaden til varsel om oppstart skrive at området ligg mindre enn 500 meter i frå sentral haldeplass og at det derfor er krav til 4-10 bustader pr. 4
dekar. Dei skriv vidare at planområdet har kvalitetar som gjer at det bør leggast opp til ein relativt høg utnyttingsgrad i dette området, så framt omsynet til bukvalitet og blir ivaretatt. Rådmannen legg kommuneplanen som krev 3 bustader pr. dekar til grunn for vidare vurdering av planforslaget. Området ligg mellom Jærvegen og eksisterande einebustadområde. Terrenget midt i området er om lag 2 meter høgare enn området rundt. Om ein skulle få ein høgare utnyttingsgrad enn den som er vist i planforslaget ville ein måtte gå meir i høgda enn det no er lagt opp til. Området rundt Myrvegen er flaumutsett. Planområdet må hevast til trygg kote, og det er ikkje mogleg å grava seg noko ned. Figur 6 - Planområdet før og etter flaumsikringstiltak Fleire bustader i området ville og krevje meir uteopphaldsareal og meir parkering. Parkeringskjellar i området er ikkje realistisk, på grunn av flaumfaren, og området si orientering gjer det og vanskeleg å få til gode uteopphaldsområde utan for mykje skugge. Dette vil sjølvsagt bli forverra av eventuelt høgare bygningar. Om utnyttingsgraden skal være høgare enn den som no er vist i planforslaget vil en måtte gå over på ein annan bustadtype enn den det er lagt opp til no. Rådmannen meiner at omsynet til bukvalitet vanskeleg kan bli ivareteke med ein høgare utnyttingsgrad enn den som er vist. Bukvalitet Bustadene i planområdet har ein storleik som gjer dei aktuelle som familiebustader. Dei passar inn med dei eksisterande bygningane i området og alle bustadene har tilfredsstillande uteareal på eigen tomt i tillegg til leikearealet i midten av planområdet. Dette vil gi eit stabilt bumiljø med lite gjennomtrekk. Det er lov med takterrassar i felt B1 og BK3. Det er takterrasse på garasjane som er mest aktuelt. Med så tett mellom naboane kan dette fort gi sjenerande innsyn ved at ein kan stå på taket av garasjen og sjå inn naboen sine vindauge og ned i hagen. I tillegg vil det i BK3 vil gje mykje skugge i naboen sin «solkrok» om garasjen som allereie er 3,2 meter høg i tillegg skal ha 1 meter rekkverk på toppen. Det er derfor sett krav i bestemmelsane om at takterrasse bare er lov dersom det kan løysast utan sjenerande innsyn og skuggekasting for naboane. Bestemmelsen avgrensar og takterrassen til 1 meter på utsida huskroppen i BK3 for å sikre dette. Parkering Parkeringsdekninga for bil og sykkel er i samsvar med bestemmelsane i kommuneplanen. Det er lagt opp til 2 biloppstillingsplassar pr. bustad på eigen tomt, og minimum 3 sykkelparkeringsplassar. 5
Vurdering etter naturmangfoldloven 8-12: Planområdet ligg i Kleppe sentrum. Mykje av området er opparbeidd med bygningar/hagar/veg. Det er ikkje registrert plante- eller dyreartar med spesiell sårbarheit i området. Kommunen har gjennomført nødvendige vurderingar etter naturmangfoldloven 8 12. Det er ikkje registrert prioriterte naturtypar innanfor planområdet. Kommunen vurderer det slik at tiltaket ikkje medfører risiko for vesentleg skade på naturmangfaldet. Tiltaket vil etter kommunen si vurdering ikkje auke den samla belastninga av økosystemet. Det er dermed ikkje aktuelt med avbøtande tiltak. Aktiv og trygg Fysisk aktivitet Nærleiken til sentrum gjer at dei som bur i området kan gå til alt dei vil. Det er kort veg til Kleppe skule slik at barna går eller syklar til skulen. Figur 7 - Planområde ligg nært sentrumsfunksjonar Mjuke trafikantar Leikeplassen ligg inntil køyreveg på to sider og det er ikkje lagt opp til fortau i planområdet. Vegane er bare interne tilkomstvegar til bustadane i planområdet og denne løysninga er derfor sett på som trafikksikker. Tilkomst til planområdet er frå Idrettsvegen, med unntak av fire bustader som får tilkomst direkte frå Myrvegen. Det er fortau langs Jærvegen som gåande og syklande kjem til via Idrettsvegen eller Myrvegen. Det er og fortau langs Myrvegen inn til Kleppe skule. I tilgrensande plan for kommunehus, kyrkje og aktivitetspark (som ikkje er vedteken ennå) er det planlagt nytt innsnevra kryss med dråpe i innkøyringa til Idrettsvegen 6
Figur 8 - Planområdet for Idrettsvegen - Myrvegen og del av tilgrensande plan for kommunehus, kyrkje og aktivitetspark. Konsekvensar for barn og unge, bu- og oppvekstmiljø Planen viser eit stort leikeområde som vil være positivt for barn i området. Det er ikkje mange gode leikeplassar i dette området i dag. Området ligg og nært sentrumsfunksjonane i Kleppe. Barn og unge, og alle andre som ikkje har bil, kan dermed nytta seg av tilboda som finst. Grønstruktur Det er vist ein leikeplass på 600 m 2 i planen. Planområdet ligg i tillegg like i nærleiken av turvegar og grønstruktur som er vist i sentrumsplanen. Figur 9 - Utsnitt av kommunedelplan for Kleppe sentrum med planområde for Idrettsvegen Myrvegen i kanten. 7
Romsleg og robust Sol- og skuggetilhøve Planområdet si orientering og terrenget gjer at det blir skuggekasting på enkelte tomter sine uteområde. Leikeplassen har litt mindre enn 50 % sol ved vårjamdøgn. Soltilhøva for BK1 og BK3 er svært gode. To av tomtene i BK2 får mykje skugge frå BK1. Det er sett krav til flatt tak på BK1 for å avhjelpe dette, men det blir likevel mykje skugge. Forslagsstillar ynskjer fortrinnsvis å bruke saltak på BK1 fordi det er det som passar best inn i området. Det må supplerast med meir sol/skyggeanalyser for å vurdere om ein eventuelt kan opne opp for saltak på BK1. Leikeplassen (BLK) får mykje skugge frå BK2 ved vårjamdøgn. Det er sett på skuggeverknad av både saltak med 11/9 meter møne/gesims, og 9,5 meter flatt tak, men det blir like mykje skugge frå begge deler. Figur 10 - Innsendt sol-/skugge-analyse, 21. mars kl. 15, bildet til venstre viser flatt tak med 9,5 meter gesims på BK2. Bildet til høyre viser saltak, 11 meter møne på BK2.. Figur 11 - Skugge frå BK2 ved vårjamdøgn viss det bare har 2 etasjar Vindtilhøve Området er ikkje spesielt vindutsett. Eksisterande og nye bygningar vil gje noko vindskjerming for uteområda. 8
Bruk og berekraft Berekraft Areal som skal brukast til å byggje bustader på er ein avgrensa ressurs. Fortetting vil sikre forsvarleg bruk av areal. Det er gode moglegheiter for å bruka kollektivtransport når ein bur så sentralt. Fortetting i sentrum er positivt fordi det kan støtte opp om trafikkgrunnlaget som må til for å oppretthalde kollektivtilbodet. Frå området er det kort veg til skule og sentrumsfunksjonar slik at det blir naturleg å gå eller sykle. Støy Området er utsett for støy frå Jærvegen. Det er krav til støyskjerm for å sikre tilfredsstillande støyforhold. Støyskjerm skal opparbeidast med ein kombinasjon av ulike material som glas, tre og/eller naturstein. Figur 12 - Støyrapport frå 2014 Støyrapport er vedlagt. Risiko- og sårbarhetsvurdering Det er gjort ei risiko- og sårbarhetsvurdering for planområdet, denne er referert i planomtalen. Konsekvensar for barnehage- og skulekapasitet Det er for tida ledig barnehagekapasitet. Det skal byggjast ein tredje barneskule på Kleppe. Lågare befolkningsvekst vil truleg og medføre at utbygginga blir fordelt over fleire år enn det som har vore vanleg tidlegare. Dette gjer det vanskeleg å seie noko kvalifisert om korleis utviklinga av dette utbyggingsområdet vil verke inn på skule- og barnehagekapasiteten på lengre sikt. Konsekvensar for kommunen og utbyggingsavtale Utbyggar står sjølve for kostnadene, og det skal ikkje ligge nokon økonomiske konsekvensar for kommunen i prosjektet. Økt behov for vatn, avløp og renovasjon vil bli dekka av kommunale gebyr for desse tenestene. Det ligg ein offentleg veg inne i prosjektet som vil krevje snømåking og vedlikehald. 9
Konklusjon Rådmannen fremjar med dette detaljregulering for Idrettsvegen Myrvegen, Kleppe, med tilhøyrande bestemmelsar og planbeskrivelse, alle datert 22.03.2019. Vedlegg: Plankart, datert 22.03.2019 Bestemmelsar, datert 22.03.2019 Planbeskrivelse, datert 22.03.2019 Illustrasjonsplan datert 22.03.2019 Sol-/ skuggeillustrasjonar Støyrapport Innstilling: Rådmannen sitt forslag til vedtak: Hovudutval for lokal utvikling vedtek i samsvar med plan- og bygningslova 12-10 å leggja forslag til detaljregulering for Idrettsvegen - Myrvegen, med tilhøyrande bestemmelsar og planbeskrivelse, alle datert 22.03.2019, ut til offentleg ettersyn. Hovudutval for lokal utvikling den 09.04.2019 sak 27/19 Behandling: Tore Simonsen -v var inhabil og gjekk frå under behandling av saka. Kurt David Thomassen -frp var med på behandlinga. Samrøystes VEDTAK: Hovudutval for lokal utvikling vedtek i samsvar med plan- og bygningslova 12-10 å leggja forslag til detaljregulering for Idrettsvegen - Myrvegen, med tilhøyrande bestemmelsar og planbeskrivelse, alle datert 22.03.2019, ut til offentleg ettersyn. Rett utskrift, 10.04.2019 Karin Sandve Vereide møtesekr. 10