Klikk for å redigere tittelstil Effektiv drift energi og miljø Grønn Byggallianse 18.11.2015
Presentasjon Rune Marius Skrødal Teknisk Sjef Region SørØst Rune.marius.skrodal@basale.no Jørgen Dammen Driftstekniker/Teamleder Filipstad Brygge jorgen.dammen@basale.no
Driftsleders rolle miljøeffektive bygg Filipstad Brygge - Storebrand
Filipstad Brygge ca. 60.000m2 Frem til ca. 2009 var eiendommen Storebrands hovedkontor og Storebrand som majoritetsleietaker. Bygget var frem til dette tidsrommet tilpasset Storebrands virksomhet og «krav» / utstyr Eksempel: En mengde dataservere/datarom/haller krevde da en spesiell drift tilpasset Storebrand som leietaker. Dersom utetemperatur steg over +25 grader, ble dataromkjøling prioritert fremfor komfortkjøling på grunn av kapasitetsproblemer
Filipstad Brygge Storebrand flytter ut (2009) andre leietakere inn Storebrand flytter ut og eiendommen leies ut fortløpende til flere leietakere Krav til eksempelvis inneklima ble underveis større og større Eiendomsdrift i omstilling fra enbrukerbygg til drift for mange leietakere. Tidligere drifter gjorde i denne perioden en formidabel jobb på eiendomsdriften. Storebrand var også tidlig på ballen med tanke på bygningstekniske endringer i tråd med fortløpende utleie.
Basale AS kommer inn på driftssiden 2010/11 - Majoriteten av bygget var utleid - Storebrand hadde startet med kartlegging av tekniske anlegg i samråd med rådgivere/leverandører og eiendomsdrift
Konkret sak automatikk/styring klimaanlegg Utfordringer: - Manuell styring fra tidligere drifter på kjøleanlegg uten nødvendig dokumentasjon/historikk (Personavhengighet) - En ansatt hos tidligere drifter ivaretok service på sjøvannskjølingen på egen hånd/ «fritid» uten nødvendig dokumentasjon/historikk (Personavhengighet) (En formidabel jobb, og ut i fra forutsetningene en meget godt utført jobb) - Mange feil/mangler på automatikk / sd anlegg
Tiltak kjøling/klima Tidsperiode frem til ca. 2013 Storebrand hadde i tidsrommet frem til 2013 brukt mye ressurser internt og eksternt for å jobbe systematisk og rettet mot de utfordringer som normalt blir ved en såpass stor «bruksendring» antall leietakere på bygget. (Husk i perioden frem til 2009- så måtte komfortkjølingen i perioder stenges for å ivareta dataromskjøling m.m.) Det er følgende installert på eiendommen: - Sjøvannskjøling (2 vekslere) for sommerkjøling - Kjølemaskin/varmepumpe (Kombi) for vinterdrift /supplere sjøvann
Tiltak kjøling/klima Etter kartleggingen som ble iverksatt av Storebrand Eiendom- ble følgende tiltak gjort: - Riktig service og vedlikeholdsavtale ble etablert - Veksler 1 ble demontert og renset (Sjøvannskjøling) - Veksler 2 ble byttet (defekt) (Sjøvannskjøling) - Kjemisk rens ble utført og etablert faste rutiner 2 ganger/årlig (Sjøvannskjøling) - Kjøl- og varmepumpe ble byttet ut - Automatikk/SD anlegg ble gjennomgått og styring/overvåking av disse to installasjonene er ikke lengre direkte manuelt ved hver maskin- men også kan kjøres solid via SD anlegg. Innføring/opplæring av driftspersonell for effektiv tilsyn/drift av utstyret
Erfaringer underveis og etter tiltak - Storebrand Eiendom var meget bevisst på å ha med eiendomsdrift - Konkrete tiltak ble utført og tilpasninger ble gjort i tett dialog med leverandører/eiendomsdrift Målinger etter tiltak ble utført: - Ved perfekt driftsmodus vil sjøvannskjøling overta kjølebehov primært i tidsperioden juni-august (Varmeste periode) - Økning tilfredshet leietakere inneklima i tidsperioden 2013-15 - Energibesparelse bruk av sjøvann kontra kjølemaskin, estimert ca. 7000,-/dag i sommerhalvåret. - Forutsigbarhet driftsmessig
Temperaturkorrigert Filipstad Brygge
I tillegg er det verdt å nevne Filipstad Brygge - Storebrand
Noen viktige fokusområder eiendomsdrift Gode, forutsigbare og fast etablerte rutiner på teknisk drift av fellesareal (FDV program Vergo) Gode rutiner og forståelse energi og miljøoppfølging (EnergiNett) God dialog og samkjøring i «Eiendomsteam». Faste driftsmøter sammen med Storebrand. Teknisk drift bidrar til innspill løsninger. God dialog med serviceutførende på tekniske anlegg (Avklare forventninger i forkant, under og etter et servicebesøk) = Driftspersonell får nødvendig eierskap/kunnskap til å kunne være med å påvirke «miljøet» på eiendommene.
Noen viktige fokusområder eiendomsdrift Noen eksempler: Avfall Kartlegging og etablering avfallsfraksjoner - Er leietakere/leverandører klar over de ulike avfallsfraksjoner som er i avfallsrommet? - Har eiendomsdrift fokus på avfallshåndteringen på bygget? Energi/vann/Fjernvarme og oversikt målere/forbruk - Er energimålere kartlagt og registreres/måles det faktiske forbruk? - Driftstider, energibesparende tiltak registreres disse? Er det mulighet til å faktisk hente ut rapporter som viser at tiltak/investeringer har positiv effekt? (Energi og miljørapport e.l.)
«Status» 2015 sett fra eiendomsdrift ståsted Filipstad Brygge I dag ca. 30 leietakere. Avfall Sorteringsgrad på eiendommen pr. september 2015: ca. 67 % Storebrand har i sitt fokus på eiendommen vært en ekstrem god pådriver inn mot leietakere, eiendomsdrift m.m. for å se på de «riktige» tiltakene over tid. Energi: Betydelig besparelse de senere årene og høyt fokus fra Storebrand fremover. I tillegg er det utført en rekke andre tiltak i forbindelse med leietakertilpasninger, byggendringer m.m. (Solavskjerming, sensorer belysning, LED belysning etc.) Eiendomsdrift (Basale) har, i tillegg til eiendomsdrift i fellesarealer, særskilte driftsavtaler direkte (ca. 30 avtaler) inn mot leietakere som også indirekte medfører god fokus og informasjon i det daglige energi og miljøarbeidet.
Energi og besparelser Vår klare oppfatning er det å ha et samlet fokus og mål rettet mot de ulike aktører som er involvert i eiendommen- så vil det ha positiv virkning på energi og miljø. Det har også en klar oppside i forhold til eiendommens og leietakers økonomi. Å ha systemer for å måle «verdien» av tiltak og systemer for å utføre tiltak som gjøres, er avgjørende. Noen av disse er: - SD anlegg - EOS oppfølging - Avfallsrapport - Kundetilfredsundersøkelse
Avfallsutvikling Hvordan gir ulike Filipstad typer eiendom Brygge avkastning? Utflytting 2008: 59 % 2009: 61 % 2010: 58 % 2011: 57 % 2012: 61 % 2013: 59 % 2014: 61 % 2015: 63 % Ledighet
Økende kundetilfredshet på Filipstad Brygge En veldig lærerik prosess og gode erfaringer for eiendomsdriften i denne perioden. Det å i tillegg ha en eier og ansatte i Storebrand som har fokus og involverer eiendomsdriften inn i prosjekter har vært meget bra!