Samlet saksframstilling Arkivsak: 09/2473-16 Arknr.: GNR 141/91 Saksbehandler: Kristian Larsen BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan og byggesaksutvalget 14/10 20.04.2010 OMREGULERING FRA INDUSTRI TIL KONTOR OG KURS/KONFERANSESENTER I SKI NÆRINGSPARK. PRIVAT FORSLAG - FREMLEGG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygnignsloven 12-10 vedtar plan- og byggesaksutvalget å legge forslag til reguleringsplan for kurs- og konferansesenter på eiendommen gnr. 41, bnr. 91 ut til offentlig ettersyn med følgende tillegg og endringer: 1. Bestemmelsen om jordvoll i vegetasjonsskjermen tas ut. 2. Det tas inn i bestemmelsene at overvann skal ledes til egen grunn. Ingress/hovedbudskap: På vegne av grunneier har MAP arkitekter fremmet forslag til privat detaljregulering for eiendommen gnr. 141, bnr. 91 med adresse Drømtorpjordet 30. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for fremtidig kurs- og konferansesenter. Leietaker vil være Den Kristelige Menighet (DKM), tidligere Smiths venner. Rådmannen ser positivt på en slik utvikling og går inn for at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Saksopplysninger: Eiendommen som omfattes av reguleringsforslaget eies av Ski Næringspark - Sameiet, og skal overdras etter intesjonsavtale til Ryenstubben 2 AS. Sistnevnte er eiendomsselskapet under DKM. Gjeldende planstatus Det foreslåtte arealet er lagt ut til fremtidig næringsområde i kommuneplanens arealdel, og inngår som industriformål i gjeldende reguleringsplan for Ski næringspark, adkmst fra Glynitveien. Planforslagets innhold og omfang Eiendommen utgjør 28.134 dekar. Opprinnelig forslag gikk ut på å regulere området til næring/institusjon i kombinasjon. Administrasjonen har justert hovedformålet til næring/kontor/tjenesteyting i kombinasjon, fordi dette er mer korrekt og dekkende for det tiltenkte formålet. Forslagsstiller er informert om dette, og har ikke innvendinger til justeringen. De resterende arealer er foreslått regulert til henholdsvis vegetasjonsskjerm, gang- og sykkelveg og annen veggrunn (se plankart). Det er gjennomført forhåndskonferanse og andre møter mellom tiltakshaver og kommunen i løpet av høsten 2009. Ut fra opplysningene som fremkommer av møter og korrespondanse, skal de fremtidige lokalene benyttes til kurs- og konferansesenter for DKM.
Side 2 av 8 Det legges opp til et konferansesenter med 1500 sitteplasser, og en flerbrukshall på 1500m 2 som skal benyttes til utstillings- og messehall. Det legges ifølge forslagsstiller ikke opp til hotell-/restaurant- eller annen overnattingsvirksomhet, dette ville heller ikke vær i tråd med reguleringsformålet. Med planlagte bygninger, tilhørende parkeringsareal og vegetasjonskjerm, vil arealet langt på vei bli fullt utnyttet. Vurdering: Generelt En omregulering fra Industri og til næring/kontor/tjenesteyting med tanke på et kurs- og konferansesenter er i utgangspunktet en oppmyking av formål, kontra dagens regulering til industri. Det må imidlertid vurderes hvordan dette lar seg kombinere med dagens bruk av omliggende næringsarealer, og i forhold til stedlig infrastruktur, servicefunksjoner etc. Bruken av kurs- og konferansesenteret strekker seg sannsynligvis over større deler av døgnet enn dagens bruk av næringsområdet for øvrig, slik at dette bør la seg kombinere formålsmessig sett. Det må tas spesielt høyde for en økt mengde persontransport i korte tidsintervaller, og adkomstmulighetene med kollektivtransport/gang- og sykkeltrafikk primært og personbil sekundært må være gode. Forholdet til samordnet areal og transportplanlegging, avstand til kollektivknutepunkt Akershus fylkeskommune henviser i sitt innspill (vedlegg) til at lokaliseringen av et slikt kursog konferansesenter bør relatere seg til ABC-prinsippet, hvor kontor-, forretnings- og servicevirksomheter bør lokaliseres til områder med god kollektivdekning av høy kvalitet, såkalte A-lokaliteter. Ski stasjon/sentrumsområdet er en slik A-lokalitet. Forslagsstiller viser til Statens vegvesens håndbok 232: Tilrettelegging for kollektivtransport på veg, hvor gangavstand til lokallinjer bør være maksimalt 500 meter. For langrutelinjer og regionbusser kan avstanden være betydelig lengre.... Avstanden til Ski stasjon er i underkant av 1,5 kilometer. Det er god gangadkomst til stasjonen via Idrettsveien, som går over hele dette strekket. Det er egen bussholdeplass ca. 50 meter fra planområdet. Til Drømtorp stasjon er det ca. 700 meter i luftlinje. Det er signalisert fra jernbaneverket at Drømtorp stasjon bør legges ned, og det må tas høyde for at Drømtorp ikke kommer til å eksistere i fremtiden. Dette forandrer kollektivbildet for den foreslåtte lokaliseringen av kursog konferansesenteret. Aktuelle bussholdeplasser er merket i eget kart i trafikk- og støyvurderingsrapporten (vedlegg), utarbeidet av Sweco datert 27.1.2010. Det er i hovedsak holdeplassen på Kontra som ansees aktuell, i sammenheng med Ski stasjon. Gangtrafikk Det bør være mulighet for å hente synergier av nærheten til dagens idrettsanlegg på Ski idrettspark i vest, koblet mot en flerbrukshall som her planlagt. Området grenser også til utvidelsen av Ski idrettspark som også er under planlegging. Det må derfor etableres gode gang- og sykkelvegforbindelser mellom Glynitvegen/konferansesenteret og Ski idrettspark. Denne forbindelsen blir opprettholdt av den foreslåtte gangvegen i sør, men bør også suppleres med tydelige forbindelser internt på den aktuelle eiendommen.
Side 3 av 8 Gang- og sykkelvegen som grenser til området i nordenden er mye brukt, spesielt av elever til og fra den videregående skolen. Kvaliteten på denne må ikke forringes av tiltaket, det vil si at parkeringsplassene ikke må bli liggende for nær. Her må det også tas tilstrekkelig hensyn til snøopplag. Dersom parkeringsplasser og gang-/sykelvegen blir liggende i samme høyde, må det anlegges en grøntrabatt mellom disse. Parkering Det legges opp til ca. 375 parkeringsplasser som tilsvarer maksbelastningen, basert på 50 % kollektivtrafikkandel. Normalsituasjonen er beregnet til 200 parkeringsplasser, også basert på 50 % kollektivandel. Dette betinger ifølge planforslaget at Drømtorp stasjon opprettholdes og opprustes. Dersom denne blir lagt ned, medfører dette med andre ord en større andel privatbil-bruk, og øker parkeringsbehovet. Reguleringsbestemmelsene setter samtidig en øvre grense på 375 parkeringsplasser. Dette synes noe høyt, og Ski kommune tar forbehold om justering av dette tallet etter offentlig ettersyn av planforslaget. Det nevnes også i planforslaget at det vil settes opp egne busser ved større arrangementer. Dette kan ikke tas inn i planforslaget, og kan derfor heller ikke hensyntas under behandlingen. Det er lagt opp til to avkjørsler til området ut i Glynitveien, hvorav den lengst nord er tenkt benyttet som hovedadkomst, og den i sør til adkomst for scene, tilkjøring av catering etc. Hushøyder og utnyttelse Ser en bort fra vegetasjonsskjerm/grøntsoner, blir eiendommen langt på veg fullt utnyttet. Gjeldende reguleringsplan angir maks gesimshøyde 10 meter og største takhøyde 13 meter. Det nye reguleringsforslaget deler eiendommen inn i to ulike byggesoner avgrenset av byggegrenser. Det legges opp til makshøyde tilsvarende kote 142 på de lavere deler av området, og kote 146 på det området som er mest aktuelt for byggging. Koteangivelsen gir en mer etterprøvbar og nøyaktig plassering av makshøyder. Terrenget på hele eiendommen går fra kote 131 på det laveste og opp til kote 137. Gjennomsnittlig terrengnivå i det aktuelle utbyggingsområdet ligger anslagsvis på kote 132. Det betyr at høydeangivelsen totalt antyder ca.14 meter takhøyde. Største takhøyde på 13 meter i gjeldende reguleringsplan er ment for mindre takflater så som tekniske anleg etc. Slik sett kan det sies at planforslaget avviker fra den eksisterende planen med ca. 4 meter. Buffersoner mot dyrket mark og boligbebyggelse Det er opprettholdt/lagt inn i planforslaget en 20 meter bred grøntsone mot boligbebyggelsen i vest, og en grøntsone i kombinasjon med gang- og sykkelvei i sør, på til sammen 12 meters bredde. Dette er vurdert som tilstrekkelig, men det forutsettes at eksisterende vegetasjon i dette beltet bevares, og at det utarbeides skjøtselsplan for dette. Det er ikke ønskelig å gå inn for en jordvoll slik det legges opp til i reguleringsbestemmelsene, jamfør også innspill fra Flora velforening (vedlegg). Fremtidig arealbruk av dyrket mark i sør vil re-avklares under arbeidet med kommuneplanens arealdel, men arealene er lagt ut til fremtidig næringsområde. Det antas derfor at det ikke er behov for vesentlige buffersoner mot disse arealene. Universell utforming Det foreslåtte kurs- og konferansesenteret blir langt på veg et bygg for allmene formål, da det også skal kunne benyttes til ulike kulturelle arrangementer. Det omfattes derfor av diskriminerings- og tilgjengelighetsloven. Det må planlegges en god løsning på universell utforming i tidig fase, slik at det blir kvalitet og gjennomtenkthet på løsningene rundt dette. Universell utforming i denne sammenhengen bør minst innebære (ikke uttømmende):
Side 4 av 8 Ledelinjer utendørs og innendørs, tilrettelagte parkeringsplasser, maksimal stigning 1: 20 på tiltenkte arealer, terskelfrie overganger ute/inne, heis mellom etasjer, samt romslige toaletter med gjennomtenkte løsninger. Vurdering av behovet for konsekvensutredning (KU): Ved igangsetting av private planarbeider skal kommunen som ansvarlig myndighet tidligst mulig vurdere om planarbeidet utløser krav om konsekvensutredning (KU) i henhold til planog bygningsloven. I forhåndskonferanse høsten 2009 gjorde administrasjonen oppmerksom på at reguleringsarbeidet ville kreve KU dersom det legges til rette for bebyggelse med mer enn 15.000 m 2 bruksareal, jf. 2 f i forskrift om konsekvensutredninger. Forslagsstiller skal også selv vurdere om planarbeidet omfattes av KU-forskriften. I planbeskrivelsen/forslaget anføres at planen ikke krever KU, da det planlagte prosjekt kun har bruksareal 9 000 m 2. Det vises også til at bruksareal ved beregning av tomteutnytting forutsettes lagt inn ekstra etasjer ved stor romhøyde, mens slike tenkte plan ikke medberegnes i bruksareal ved KU. I det opprinnelige forslaget til reguleringsbestemmelser ble det lagt til rette for bruksareal inntil 25.000 m 2 (T-BRA). Etter kommunens syn måtte dette være utgangspunkt for vurdering i forhold til KU-forskriften, spesielt da planforslaget angir andre formål, i tilfelle det skisserte prosjekt ikke kommer til utførelse. Ved vurdering av KU skal også bruksareal under terreng medregnes. Det er gjennomført grundige utredninger av enkelte tema i planforslaget, som ville være dekkende ift. en KU, men dette kan ikke gi fritak fra eventuelt krav om utredning. Kommunene har et relativt fritt skjønn ved forvaltning av plan- og bygningslov, men har ikke hjemmel for å gi dispensasjon fra lovens saksbehandlingsregler. Forslagsstiller har ifølge uttalelser ikke som intensjon å legge opp til et utbyggingsprosjekt av en størrelse som utløser krav om konseskvensutredning, men har lagt opp til en fleksibel reguleringsplan som kan romme eventuelle andre tiltak i tilfelle det tiltenkte tiltaket ikke blir gjennomført. Etter en drøfting av kriteriene, har forslagsstiller derfor valgt å endre reguleringsbestemmelsene på dette punkt, slik at maksimalt samlet bruksareal ikke overskrider 15 000 m 2 ( 2 b). Se for øvrig vedlagte forslag til reguleringsbestemmelser fra forslagsstiller. Vel å merke skal utbygginger til allmennyttige formål over 5 000 m 2 vurderes etter virkning på miljø og samfunn (KU-forskriftens 4; Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn). Av denne paragrafen (litra a k) må i denne sammenheng nevnes: a) Sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde: Må avklares med Fylkeskonservator. Behovet for registreringer er allerede varslet av konservator, se innspillbrevet fra Akershus Fylkeskommune (vedlegg). Se også administrasjonens kommentar til innpillet fra fylkeskommunen, nedenfor her. d) Konflikt med rikspolitiske retningslinjer: Se administrasjonens vurderinger i eget avsnitt ovenfor, om Forholdet til samordnet areal- og transportplanlegging, avstand til kollektivknutepunkt. Det foreslåtte tiltaket vurderes å ikke komme i konflikt med de øvrige kriteriene i KUforskriftens 4.
Side 5 av 8 Forhold til energi og klima: Det aktuelle området ligger innenfor konsesjonsområdet til Follo fjernvarme, men det er ikke bygget ut anlegg for levering av fjernvarme. Det vil utløses et krav om tilknytning når fjernvarmeanlegget bygges ut (tidshorisont er uviss), og det må foreligge en plan for valgt energibruk i mellomtiden. Byggesaksbehandlingen av kurs- og konferanseseneret vil bli gjort etter den nye byggesksadelen av plan- og bygningsloven, med tilhørende innskjerpede krav til valg av energikilde og bruk av fornybar energi. Kommunaltekniske forhold Det legges opp til en maksimal besøksmengde på omkring 1500 mennesker. Dette vil foregå i korte tidsperioder, men kan ha vesentlige følger for maksbelastningen på vann- og avløpssystemet. De tekniske anleggene i området er i utgangspunktet ikke dimensjonerte for belastninger i denne størrelsesorden. På vestsiden av eiendommen ligger det en vannledning med 100 mm diameter, og på østsiden to ledninger med 200 mm diameter. Det fremtidige konferansesenteret må ha en tosidig vanntilkobling for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet på vannleveringen. Det må foretas en tappeprøve på vannet, for å kunne konstatere at det leveres tilstrekkelig vann. Med en såvidt høy utnyttelse av eiendommen, med store takflater og en stor andel asfalterte parkeringsplasser, vil belastningen på overvannssystemet bli høy ved større nedbørsmengder. Overvann inntil 5 l per sekund per dekar må derfor ledes til egen grunn. Dette medfører sannsynligvis at det må etableres fordrøyningsbassenger under parkeringsarealene. Dette må tas med i reguleringsbestemmelsene. Det må opprettholdes tilstrekkelige brøytesoner langs gang- og sykkelvegene både i nord og syd. Avløpssystemet ser ut til å få tilfredsstillende fall fra området, men det er usikkert om kapasiteten er god nok. Maksimalbelastningen vil sannsynligvis være svært høy i korte perioder, og dette må det tas hensyn til i detaljplanleggingen -og kommes tilbake til. De momentene som er nevnt her under kommunaltekniske forhold forutsettes innarbeidet i en utomhusplan/teknisk plan som leveres sammen med byggesøknad (rammesøknaden). Kommentar til plandokumentene: Det går frem av planbeskrivelsen at det foreslåtte arealet er valgt på grunn av dens nærhet til Ski indre by, og fordi det legges opp til en mykere overgang mellom bolig- og industriformålet. Det er fra kommunens side ikke lagt opp til noen definisjon/avgrensning av Ski indre by, men det aktuelle arealet vil i så måte ligge utenfor det som evt kan defineres som indre by. Det er for øvrig prisverdig at lokaliseringen er gjort med tanke på nærliggende boligbebyggelse, og den er lagt så nær Ski sentrum som mulig. Administrasjonens kommentar til innkomne innspill etter varsel om oppstart av reguleringsarbeidene: (innspillene er lagt ved saken, og er også forkortet gjengitt i forslagsstillers planbeskrivelse) 1. Akershus fylkeskommune, brev datert 22.12.2009 Forslagsstiller har tatt initiativ til gjennomføring av arkeologiske registreringer omkring uke 16. Det er forslagsstiller selv som bekoster registreringene og evt. oppfølgende arbeid. Hva gjelder vurderinger av konsekvensutredninger henvises det til eget avsnitt ovenfor her. Universell utforming, forholdet til klima/energi og samordnet areal- og transportplanlegging er også omtalt i egne avsnitt ovenfor her samt i forslagsstillers planbeskrivelse. Fylkeskommunen antyder behov for å sette krav om maksimalt antall parkeringsplasser. Det varsles mulig innsigelse til et planforslag.
Side 6 av 8 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert 16.12.2009 Klima- og energihensyn blir et viktig moment i byggesakssammenhengen, og administrasjonen vil allerede nå varsle behov for å se på energiffektive løsninger. Planen medfører et betydelig bygningsvolum, som vil stå mer eller mindre tomt deler av uka/døgnet, og det må tilstrebes gode, energieffektive løsninger i byggefasen. 3. Statens vegvesen, brev datert 7.12.2009 Administrasjonen deler vegvesenets- og fylkeskommunens syn hva gjelder avstanden til Ski stasjon som kollektivknutepunkt. Denne er imidlertid ikke eneste alternativ for for kollektivtilknytning, se vurderingene under Forholdet til samordnet areal og transportplanlegging, avstand til kollektivknutepunkt ovenfor her. 4. Lilleborg, brev datert 21.12.2009 Trafikkbelastningen må tas høyde for ved at det opparbeides tilstrekkelig antall parkeringsplasser inne på den aktuelle eiendommen, men samtidig må det tas stilling til en øvre grense for parkering, jamfør innspillet fra fylkeskommunen. Hovedbelastningen av biltrafikk til det planlagte kurs- og konferansesenteret vil sannsynligvis foregå til andre tider av døgnet enn virksomheten fra industriområdet for øvrig. Den aktuelle eiendommen ligger innerst i Glynitveien, det medfører at all biltrafikken må ledes igjennom industriområdet, dette kan skape ulemper for naboeiendommene. Samtidig vil denne plasseringen avkorte avstanden til Ski sentrum for myke trafikanter så langt det lar seg gjøre i denne delen av Ski tettsted. 5. Kjell Stendsrud (nabo), brev datert 3.12.2009 Vurderingene omkring konsekvensutredning er omtalt i eget avsnitt ovenfor her, og støyvurderingene er foretatt av Sweco. Det er koteangivelse på byggehøyder, kontra gesimsog max takhøyder (henholdsvis 10 og 13 m) i gjeldende plan. Se for øvrig administrasjonens vurderinger ovenfor her. 6. Flora Velforening, brev datert 15.12.2009 Flora velforening kommenterer faren for merbelastning av støy. Dette er tilstrekkelig vurdert i Trafikk- og støyvurderingen gjort av Sweco, men administrasjonen ser ikke bort fra at dette utredningsmaterialet må suppleres under offentlig ettersyn. Den avsatte 20 meter brede grøntsonen mot boligbebyggelsen bør vurderes som tilstrekkelig avskjerming. Dersom det gjøres fysiske tiltak i denne sonen, vil det ta lang tid før vegetasjonen etablerer seg, og den igjen vil fungere som en buffersone. Dessuten vil det i etableringsperioden kreves mye skjødsel og kultivering for å oppnå ønsket beplantning. Ski kommune ønsker derfor ikke å gå inn for en jordvoll i dette grøntbeltet, men tvert imot bevare eksisterende vegetasjon og la utarbeide en skjøtselsplan for dette området, for blant annet å oppnå flersjiktet vegetasjon. En slik skjøtselsplan bør være felles for grøntsonene i området for øvrig. 7. Grendelaget Drømtorpveien vest Det er en forutsetning at eiendommen i sørvest saneres og at det som blir regulert til grøntformål opparbeides og skjøttes i henhold til skjøtselsplan. Økonomiske konsekvenser: Ingen.
Side 7 av 8 Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Antatt små konsekvenser. Det er viktig at det foreslåtte grøntdraget opprettholder sin naturlige vegetasjon og kan fungere som en grøntkorridor i sammenheng med næringsområdet for øvrig. Dette betyr at grøntbeltet må vernes allerede fra starten av anleggsperioden, slik at minst mulig av dagens vegetasjon i dette beltet blir berørt av utbyggingen. Tiltaket vil sannsynligvis utgjøre et positivt bidrag til lokalsamfunnet i form av økte muligheter for sunne fritidsaktiviteter etc. Persontrafikken til området vil generere noe ulempe, men de positive virkningene vil sannsynligvis være overveiende mer fordelaktige. Med tidligere industriformål som planmessig bakgrunn bør dette tiltaket vurderes som en forbedring i forhold til de lokale/stedlige hensyn. Konklusjon: Ut fra helhetsvurderingen ser rådmannen positivt på forslaget om et kurs- og konferansesenter. Det uttrykkes en del skepsis rundt avstanden til Ski stasjon, og det er stilt spørsmål om denne er for stor. Det er i denne omgang ikke lansert noen alternativer til den foreslåtte lokaliseringen, og rådmannen ser det slik at forslaget er det mest aktuelle ut fra dagens muligheter. Ski, Audun Fiskvik rådmann Jan Willy Mundal Kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Forslag til reguleringsplan for kurs- og konferansesenter i Ski næringspark med tilhørende reguleringsbestemmelser b) Forslagsstillers planbeskrivelse c) Trafikk- og støyvurderinger vedrørende nytt konferansesenter i Ski næringspark, utarbeidet av Sweco 27.1.2010 d) Innkomne innspill etter forslagstillers varsel om oppstart av planarbeider e) Risikovurderingsskjema Vedlegg som ligger i saksmappen: f) Brev fra Ski kommune til Map arkitekter datert 3.2.2010 g) Brev fra MAP arkitekter til Ski kommune datert 8.2.2010 h) Referat fra forhåndskonferanse 22.9.2009 Plan og byggesaksutvalgets behandling 20.04.2010: Utvalget fremmet følgende oversendelsesforslag: Administrasjonen presenterer planforslaget for Follo fjernvarme tidligst mulig, for å se på mulighetene for etablering av fjernvarme frem til konferansesenteret under prosjekteringsfasen. Forslag til vedtak med utvalgets oversendelsesforslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 vedtar plan- og byggesaksutvalget å legge forslag til reguleringsplan for kurs- og konferansesenter på eiendommen gnr. 41, bnr. 91 ut til offentlig ettersyn med følgende tillegg og endringer:
Side 8 av 8 1. Bestemmelsen om jordvoll i vegetasjonsskjermen tas ut. 2. Det tas inn i bestemmelsene at overvann skal ledes til egen grunn. Administrasjonen presenterer planforslaget for Follo fjernvarme tidligst mulig, for å se på mulighetene for etablering av fjernvarme frem til konferansesenteret under prosjekteringsfasen.