Levetider og bæredyktighet DFM KONFERENSEN 2010 FACILITIES MANAGEMENT SAMFUNDETS KERNESUPPORT Seniorforsker, Arkitekt MNAL Kirsten Arge 1
Teknologi for et bedre samfunn 2
www.sintef.no/projectweb/zeb 3
Alternative kontorløsinger Fleksibilitet, sted og tid Faste plasser? 1 : x Ulike aktivitetssoner 4
Bygningsdeler har ulike levetider S. Brand: How Buildings Learn. Penguin Books 1994 5
I løpet av en bygnings livssyklus skjer det utallige endringer Hva er kostnadskonsekvensene i et livsløpsperspektiv? 6
Lag og levetider Tomt Evig? 50-75 år Bygning Fasade 25 år 10-15 år Tekniske installasjoner 5-7 år Innredning, planløsning IKTsystemer 3 år Fra dag til dag Kontorutstyr og møbler Etter J. Worthington 2001 7
Bygningers levetider - definisjoner Teknisk Til bygningsdelen/installasjonen er slitt ut og må skiftes Funksjonell Til bygningsdelen, plan/romløsningen/bygningen ikke lenger tilfredsstiller brukerkravene Økonomisk Tilsvarer den reelle levetiden når det totaløkonomisk sett er mindre gunstig å beholde enn å skifte ut med en tilsvarende bygningsdel Estetisk Til bygningsdelen ikke lenger er estetisk tilfredsstillende 8
9
Telenor eksempel Ombyggingskostnader pga. endringer av organisatorisk eller funksjonell karakter i sine tidligere kontorbygninger, mange fra 60- og 70-tallet: 7 12 000 kr pr ansatt pr år 10
www.byggforsk.no - forlagsprodukter 11
Tilpasningsdyktighet Generalitet Fleksibilitet Elastisitet 12
Endring i kontorløsninger: Et mye større spekter av løsninger Celle, landskap, team, aktivitetsbasert... Delt 1 : X Fleksibelt, sted og tid Bevegelse Ulike møtesteder Ulike servicekonsepter 13
Generalitet To hovedtyper: Bygningsmessig generalitet Innredningsmessig generalitet/ funksjonell fleksibilitet 14
Generalitet 15
Fysisk fleksibilitet 16
17 Elastisitet
Konsept og funksjonsseparering Eksempel Telenor Bergen 18
En case studie av elleve byggherrer Byggherrer som er eiere og brukere av egne bygninger Byggherrer som bygger for utleie og forvaltning Entreprenørbyggherrer som bygger for salg til investor www.byggforsk.no - forlagsprodukter 19
20
Type byggherrer Elastisitet Generalitet Fleksibilitet Sum Antall tiltak av totalt mulige Antall tiltak av totalt mulige Antall tiltak av totalt mulige Antall tiltak av totalt mulige Eier og bruker 5 aktører 90% 68% 42% 70% Eier og utleier 4 aktører 100% 39% 42% 54% Utvikler for salg 2 aktører 75% 22% 33% 37% 21
Studien kan tyde på at byggherreorganisasjoner legger ulik vekt på tilpasningsdyktighet Organisasjoner som både er eiere og brukere av bygninger er mest bevisste og investerer mye i å gjøre kontorbygninger de eier tilpasningsdyktige i fht endringer Organisasjoner som eier og driver forretningsmessig utleie av kontorbygninger investerer også i tilpasningsdyktighet, men velger mer kostnadseffektive løsninger enn eiere som også er brukere Organisasjoner som verken er brukere eller eiere men som utvikler kontorbygninger for salg investerer lite i tilpasningsdyktighet velger heller skreddersøm tilpasset første leietaker 22
Høy bygningsmessig elastisitet prioriteres høyt av alle tre organisasjonstyper Vektlegges mest av eier:utleier Eier:bruker vektlegger elastisitet nesten like høyt som eier:utleier Organisasjoner som bygger for å selge til investorer vektlegger elastisitet, men en del lavere enn de øvrige 23
Høy bygningsmessig fleksibilitet prioriteres bare delvis Eier:bruker og eier:utleier vektlegger fysisk fleksibilitet like høyt men mange ikke høyt nok og ingen har løst utfordringene knyttet til lydovergang Organisasjoner som bygger for salg velger de minst fleksible løsningene ofte skreddersøm 24
Høy generalitet prioriteres ulikt Eier:bruker investerer mest i bygningsmessig generalitet Eie:utleier investerer middels mye i bygningsmessig generalitet Organisasjoner som bygger for salg til investorer investerer lite i bygningsmessig generalitet Enkelte tiltak som gir høy generalitet som for eksempel tett teknisk grid - gir høye investeringskostnader 25
Investeringskostnader og nytteverdi En tilpasningsdyktig bygning har høyere investeringskostnad enn en bygning med begrenset tilpasningsdyktighet Hvor lønnsom en slik merinvestering er, avhenger av hvor raskt og hvor ofte det oppstår fysiske endringsbehov hvem som bærer investeringskostnadene og hvem som får nytten av å investere i tilpasningsdyktighet tidsperspektivet til organisasjonen som bygger 26
Verdi for aktørene/interessentene Organisasjoner som både er eiere og brukere har fokus på bygningers Verdiskaping for kjernevirksomheten Verdi som salgs- eller utleieobjekt Image/identitetsverdi for kunder/ansatte 27
Verdi for aktørene/interessentene Organisasjoner som er eiere og driver profesjonell utleie fokuserer på ROI Tap av leieinntekter Effektiv skifte av leietaker Bruksverdi for leietaker 28
Verdi for aktørene/interessentene Organisasjoner som utvikler eiendom for salg fokuserer på Markedsverdi 29
Høy tilpasningsdyktighet Selvbygger Utleier Lav profesjonalitet hos prissetter Høy profesjonalitet hos prissetter Finansiell investor Lav tilpasningsdyktighet 30
Skreddersøm eller One size fits all Takk for oppmerksomheten 31