Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2008/380-16080/2012 Sakshandsamar: Jonas Bjørklund Dato: 26.04.2013 SAKSDOKUMENT

Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2008/380-16080/2012 Sakshandsamar: Jonas Bjørklund Dato: 26.04.2013 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 96/13 Komité for plan og utvikling 07.05.2013 54/13 Kommunestyret 30.05.2013 Reguleringsplan for bustader på Straume sør, gnr 35/5, 58 m.fl. - Slutthandsaming Tiltakshavar: Fjell miljøbygg AS og Nydal Eigedom AS Samandrag av saka: ABO plan & arkitektur AS har på vegne av Fjell miljøbygg AS og Nydal Eigedom AS utarbeidd framlegg til reguleringsplan for bustader på Straume sør, gnr 35/5, 58 m.fl. Planen er utarbeidd i medhald av kommunedelplan (KDP) for Straume 2005 2018. Planområdet som er om lag 51,2 dekar ligg i enden av Lonavegen, nord for Bukketåvika. Formålet med planen er å legge til rette for fortetting og utbygging av frittliggjande bustader, konsentrerte bustader og bustadblokker. Planen syner 101 nye bustadeiningar. Planområdet er delvis utbygd med 17 einebustader, garasjar og tilkomstvegar. Planen har lege ute til offentleg ettersyn 02.07.-07.09.2011, og det har komen inn 14 merknader. Rådmannen tilrår at revidert plan vert godkjent slik han no ligg føre. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår: Kommunestyret godkjenner, i medhald av 12-12 i plan- og bygningslova, reguleringsplan for bustader på Straume sør, gnr 35/5, 58 m.fl. revidert 17.04.2013 med tilhøyrande reguleringsføresegner revidert 26.04.2013. Straume, den 26.04.2013 Steinar Nesse Rådmann Bjørn-Erik Kristiansen Konst. Plan- og utbyggingssjef

Handsama i Komité for plan og utvikling - 07.05.2013: Arealplanleggjar Jonas Bjørklund orienterte om planen. Representanten Anita Undal, H tok opp spørsmål om ho er ugild sidan bror hennar er nabo og har merknad til planen. Ho forlet møtet når spørsmålet om ugildskap vart handsama. Komiteen konkluderte med at ho er ugild. Det var dermed 10 røysteføre tilstades ved handsaming av saka. Framlegg frå Johannes Kobbeltveit, SP: Det området som er uteleten frå reguleringsplanen, gnr 35, bnr 7 og 54, kan når som helst regulerast til bustader i tråd med kommunedelplanen for Straume. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Framlegg frå Johannes Kobbeltveit fekk 4 røyster (Sp, SL, Krf, 1H) og fall. Tilråding i Komité for plan og utvikling - 07.05.2013: Komité for plan og utvikling tilrår: Kommunestyret godkjenner, i medhald av 12-12 i plan- og bygningslova, reguleringsplan for bustader på Straume sør, gnr 35/5, 58 m.fl. revidert 17.04.2013 med tilhøyrande reguleringsføresegner revidert 26.04.2013. Handsama i Kommunestyret - 30.05.2013: Framlegg frå Johannes Kobbeltveit (SP): Restarealet som ligg uregulert kan når som helst regulerast til bustader. Tilråding frå komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteke. Framlegget frå Johannes Kobbeltveit fekk 5 røyster og fall. (Mindretal SP 1, KRF 1, V 2 og SP 1). Vedtak i Kommunestyret - 30.05.2013: Kommunestyret godkjenner, i medhald av 12-12 i plan- og bygningslova, reguleringsplan for bustader på Straume sør, gnr 35/5, 58 m.fl. revidert 17.04.2013 med tilhøyrande reguleringsføresegner revidert 26.04.2013.

Dokument vedlagt saka: Plankart, datert 17.04.2013 Føresegner, revidert 26.04.2013 Planskildring, datert 17.04.2013 Samla merknadar Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet: ABO plan & arkitektur AS har på vegne av Fjell miljøbygg AS og Nydal Eigedom AS utarbeidd framlegg til reguleringsplan for bustader på gnr 35/5, 58 m. fl., Straume Sør. Formålet med planen er å legge til rette for fortetting og utbygging av frittliggjande bustader, konsentrerte bustader og bustadblokker. Reguleringsplanen låg ute til høyring i tidsrommet 02.07.-07.09.2011 og det kom inn 14 merknadar, desse er vurdert i saka. Planområdet og tilhøve til overordna planar: Planområdet ligg på Straume Sør, nord for Bukketåvika, om lag 800 meter sør for Sartor senter, og vest for industriområdet. Tilkomsten til området er frå Lonavegen, som går gjennom planområdet. Området er delvis utbygd med 17 einebustader, garasjar og tilkomstvegar. Planområdet har eit mindre landbruksområde i vest og meir utmarkspreg mot aust, og er kupert mot nord og aust. Mot sør og vest er det flatare med skråning ned mot sjø, og landskapsformene gjev samla gode soltilhøve. Vegetasjonen er lauvtre, einer, furu, gras og lyng. Det går ei høgspentline i planområdet. Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne eller SEFRAK- registrerte bygningar innanfor planområdet. I arealdelen til kommuneplanen er planområdet avsett til fleirfunksjonelt område. I KDP for Straume er området avsett til framtidig tettbygd bustadområde, merka R, med krav om at det skal utarbeidast ein samla reguleringsplan for området etter PBL 12-1. Ein liten del av det framtidige byggjeområde inngår ikkje i planframlegget. Planframlegget Plandokumenta gjev utdjupande informasjon. Gjennomgangen her er avgrensa til hovudpunkt. Bustader Reguleringsplanen opnar for at det kan byggjast ulike hustypar som kan tene ulike brukargrupper. Planen har i alt 14 byggjeområde, der 8 er for fleirmannsbustader, 2 er for tomannsbustader og 4 er for frittliggjande einebustader. Til saman er det planlagt 101 bueiningar i planområdet, 87 av desse er i fleirmannsbustader, 10 i tomannsbustader og 4 einingar er i nye einebustadar. Sjå tabell i planskildringa side 15. Uteopphaldsareal og leikeområde Krav til minste uteopphaldsareal (MUA) er minimum 100m² per bustadeining der BRA > 65m², og minimum 50m² per bustadeining der BRA < 65 m². Areala skal utformast med 70 % universell utforming, og minst ein tilkomstveg til leikeområda skal vere universelt utforma. Parkering Det vert lagt opp til parkering på eigen grunn. Ein del av parkeringsplassane er planlagt i parkeringskjeller. Det er lagt til rette for 1,5 parkeringsplassar per bustadeining for konsentrerte bustader og bustadblokker. For frittliggjande bustader skal det opparbeidast 1 parkeringsplass per bustadeining i tillegg til 1 plass i garasje.

Samferdsleanlegg Samleveg o_veg 1, Lonavegen, skal utvidast med reguleringsbredde 5,25 meter. Det skal også etablerast fortau (o_f) med reguleringsbredde 3 meter langs Lonavegen. Lengst sør i Lonavegen er det regulert inn ein snuplass for mindre bussar. Straumemila er planlagt å følgje vegen (f_veg 6-2, o_veg 1, f_veg 2-1) gjennom området. Alternativ trase nærare sjøen er vurdert, men forkasta på grunn av ulendt terreng og etablerte hagar. Infrastruktur Planlagde bustader vert tilknytt offentleg vass- og avlaupsløysing. Det skal utarbeidast plan for VA- anlegg for planlagde tiltak som skal godkjennast av FjellVAR as. Det er lagt inn rekkefølgjekrav om at eksisterande høgspentline må fjernast/leggjast om før byggjeområda B1a, B1b og B5 kan byggjast ut. Grøntstruktur og LNFR Planen har eit vegetasjonsbelte lengst nordaust, i forlenginga leikeplass Fl2, i eksisterande høgspenttrase. Eit mindre område i nordvest (o_flo) er regulert til friluftsføremål. Rekkefølgjekrav Planen inneheld følgjande rekkefølgjekrav: Tilrekkeleg skule- og barnehagekapasitet skal vere dokumentert før det vert gjeven byggeløyve i planområdet. Tilfredsstillande anlegg knytt til vass- og avlaup skal vere utbygd, og VA- plan skal vere godkjent av FjellVAR as før det vert gjeven byggeløyve. Før byggeløyve kan gjevas i områda B1, B2, B3, B5 og B9, skal offentleg veg o_veg1-1 m/ fortau vere etablert. Før byggeløyve kan gjevas i områda B1, B2 og B5, skal felles veg f_veg3-1 vere etablert. Før byggeløyve kan gjevas i områda B2 og B9, skal felles veg f_veg5-1 vere etablert. Alle nye bustadhus i planområde skal ha radonsperre mot grunn. Fellesareal for uteopphald og leik skal vere ferdig opparbeidd før det vert gjeve bruksløyve for bustadene som fellesarealet tilhøyrer. Eksisterande høgspentline må fjernast eller leggjast om før det vert gjeven byggeløyve innafor B1a, B1b, B5 og f_fl2. Før innsending av søknad om tiltak der det kan vere risiko for steinsprang eller blokkutfall, skal fagkunnig geolog vurdere evt. sikringstiltak. Desse tiltaka skal dokumenterast saman med søknad om byggeløyve. Offentleg ettersyn: Planen vart handsama av komite for plan og utvikling 07.06.2011 (saksnr. 69/11) og lagt ut på høyring 02.07.-07.09.2011. Det kom inn 14 merknadar; 9 frå private og 5 frå offentlege instansar, inkludert eit motsegn frå Noregs Vassdrags - og Energidirektorat, som no er trekt. Merknadane er vurdert under. Statens Vegvesen region vest, motteken 01.08.2011 Føreset at fortau må opparbeidas heilt frå planområdet og opp til krysset ved FV209 før det vert gjeven byggeløyve. Fortauet er allereie opparbeida opp til FV209, og er i planframlegget forlenga ned til enden av Lonavegen.

Noregs Vassdrags- og energidirektorat, motteken 04.09.2011 (motsegn) Peiker på at det er avdekka fleire potensielt skredutsette område fjellskråningar i ROSanalysen. NVE rår til at det vert gjort synfaring i området og at risikosonar vert markert på plankartet før slutthandsaming. NVE går til motsegn på eit manglande rasfagleg grunnlag. Område med rasfare er merka av i plankartet, og rasfagleg rapport er utarbeidd. Føresegna seier vidare at det ikkje kan gjerast tiltak etter TEK10 i desse områda dersom dei ikkje er sikra i samsvar med rapporten. Med bakgrunn i desse endringane trekte NVE motsegnet i brev av 20.06.2012. Hordaland Fylkeskommune, motteken 12.09.2011 Peikar på at situasjonsplanen som skal sendast inn i samband med byggjesøknadar må syne utforming av uteareala rundt bustadene. Minner om meldeplikt etter kulturminnelova, og at det er viktig å søkje unngå inngrep i og skade på eventuelle kulturlandskapstrekk som steingardar, eldre vegar, tufter m.m. Det er teke inn eit nytt punkt i føresegna som seier at samanhengande, kotesett terreng skal visast i situasjonsplanen ved byggesøknad. Rådmannen føreset at ei eventuell utbygging vil leggje vekt på god terrenghandsaming og landskapsutforming, då dette er særskilt viktig for å tilpasse dei nye bygga til området. Rådmannen ser at utbygginga i området vil endre på mange av dei opphavelege kvalitetane i området, men meiner at dette er ei konsekvens av at området er satt av til konsentrert bustadbygging i overordna planar. Statens kartverk, 12.07.2011 Kartverket har gått gjennom den kartmessige oppbygginga av plankartet, og har merknader til kodinga i høgspentområde og for bygg som skal rivas, samt mindre avvik i eigedomsgrensar. Dei karttekniske tilhøva er no retta opp i samsvar med merknaden. Så langt rådmannen kan sjå, er det beste tilgjengelege kartmaterialet nytta til utarbeiding av plankartet. Fylkesmannen i Hordaland, 27.09.2011 Ingen særlege merknadar. Teken til orientering. Karina Hauge Ludvigsen og Tord Erik Ludvigsen, Geitevikja 14, motteken 07.09.2011 Vegen opp til B5 påverkar deira eigedom, med potensielt 12 nye bilturar i døgnet. Oppfattast som sjenerande. Vegen er og frå før smal og bratt. Har ikkje motteke skriv, og har ikkje hatt høve til å sjå illustrasjonar. Alternative vegløysingar har vore diskutert, og det vert ikkje vurdert som hensiktsmessig å legge vegen i ein anna trase. Fortetting førar generelt til meir trafikk, men etter rådmannens meining er trafikkauken ikkje vesentleg eller større enn det ein må kunne rekne med ved ei større utbygging i området.

Kjersti Botnen, Kollåsen 20, 5116 Ulset, motteken 31.08.2011 Ønskjer at eksisterande gangveg opp til 35/53 vert oppretthaldt. Rådmannen kan ikkje sjå at løysinga som heilskap er til ulempe for 35/53. Eigedommen er sikra ein god tilkomst gjennom planframlegget, i ein situasjon som i dag er uregulert. Rådmannen legg til grunn at tiltakshavarar i området legg til rette for ei god gjennomføring av planlagde tiltak i området, for å minimere ulempar for 35/53 i byggefasen. Ronny Kivijärvi og Lillian Ekerhovd, Lonavegen 36, motteken 07.09.2011 Ønskjer at leikeområde f_fl8 vert omgjort til grøntareal, då det også er teikna inn leikeplass aust for eigedommen. Tilkomst til leikeplassen er i konflikt mellom bnr. 46 og 123 som er felles grense mellom eigedommane. Meiner at veg til B5 bør leggjast frå f_fp1 og vidare opp til disse bustadene, så dei kan få eigen parkeringsplass. Vegen si utforming og plassering i planforslaget vil femdoble trafikken i høve til i dag. Eksisterande del av planlagt veg bør flatast ut mot toppen, eller leggast mot sydleg grense til bnr. 4, med omsyn til framkome vinterstid. Merknadsstillar forventar at alle dagens luftstrekk (strøm/tele) vert lagt i bakken. Merknadsstillar etterlysar fotomontasjen med illustrasjonar av bygg, og kan difor ikkje kommentere på denne. Rådmannen meiner at planen treng alle dei leikeareala som er føreslege, då dette er viktige kvalitetar i eit bustadområde. Tilkomsten til leikearealet kjem ikkje i konflikt med eigedomsgrensar etter føreslåtte grensejusteringar synt i plankartet. Det føreslegne alternativet med køyreveg opp frå f_fp1 til B5 vil etter rådmannen si meining vere for bratt for universell utforming, og gjere unødig store inngrep i vegetasjonsbeltet og leikearealet. Bustadene i B5 har eigen parkering i planframlegget, med oppstillingsplassar og garasje på eigen grunn. Planen legg opp til kabling av luftspenn gjennom området. Fotomontasjen har vore tilgjengelig som ein del av saka, og ligg ute på kommunen si heimeside. Trond Undal, Lonavegen 34, motteken 07.09.2011 Peikar på at f_fl8 er i konflikt med eigedomsgrense mot 35/123. Vidare meiner han at tilkomsten ikkje er eigna, og er direkte farleg med tanke på opparbeiding. Meiner at vegen til B5 bør leggas om og gå opp frå f_fp1, og at det må teiknas inn parkering ved bustadene i B5 Merknadane er kommentert under merknaden til Kivijärvi og Ekerhovd. Jan Tore Strømme, Geitvikja 16, motteken 07.09.2011 Meiner at framlegget ikkje tek i vare heilskapleg utvikling av området, og er kritisk til nedbygging av grøntområdet som har rekreasjonsverdi. Meiner at byggehøgdene medførar dårlegare sol og utsiktstilhøve for hans gards- og bruksnummer, og ønskjer difor nokre av bygga senka med ein etasje. Ønskjer området utbygd med einebustader med loft, subsidiært blokker med skråtak. Fryktar at ei tredobling av folketalet i området vil forringe det sosiale miljøet i området. Meiner at 1,5 parkeringsplass pr bueining er for lite i høve til kollektivtilbodet. Er bekymra for at vegutvidinga kan skade den opparbeida muren til Geitevikja 16

Området er satt av i kommunedelplan Straume som framtidig bustadområde sidan 2005. Viss ein med heilskapeleg utvikling meiner ei vidare utbygging med bare einebustader, er ikkje dette føresett i kommunedelplanen. 3.3 Bustadområde i kommunedelplanen seier at nye tiltak skal bidrege til eit meir variert tilbod av bustader i Fjell kommune. Planframlegget syner ei blanding av ulike bustadtypar, og svarar soleis på dette. Planframlegget regulerar heile området, og tilførar nye kvalitetar, sjølv om det inneber eit større inngrep i det opphavelege kulturlandskapet og ein transformasjon av eit område i dag prega av einebustadar. Bygga i felt B3 vart lagt ut på høyring med inntil tre etasjar, rett vest for merknadsstillar sin bustad. Det sørlegaste bygget ligg på det næraste om lag 17 meter frå Geitvikja 16, på andre sida av Lonavegen. Rådmannen er samd med merknadsstillar i at etablering av bygg med mønehøgde på inntil 10 meter vil føre til tap av sol og utsikt. Dei sørlege delane av B3 er føreslått etablert på eit areal som tidlegare har vore opent med restar av kulturlandskap, og lengre nord er området mot vegen er i dag prega av høge grantre. Rådmannen finn det naturleg at det sørlegaste bygget i B3a samt bygget i B3b vert senka med ein etasje, med ei maks byggehøgde på 7,5 meter. Området i nord ved den eksisterande gran-alleen toler etter rådmannens meining fint ei høgde på tre etasjar. Parkeringsdekninga er sett lågare enn 2 pr. eining. Dette er gjort pga. nærleiken til Straume sentrum med kollektivtilbod, og omfanget av mindre bueiningar i planområdet. Etter rådmannen si vurdering vil dette vere tilrekkeleg for eit nytt sentrumsnært bustadområde. Fjell Kommune rår ikkje direkte over kollektivtilbodet, men dette vil truleg verten styrka i dei komande åra, i tråd med den sterke veksten i kommunen. Når det gjeld punktet om vegutvidinga føreset rådmannen at dette blir gjort i høve til planen, utan at eigedommen til Strømme vert skadelidande. Hans Gunnar Våge, Audun Ove Våge, Lonavegen 37, motteken 07.09.2011 Meiner at siste del av veg f_4-1 frå avkøyrsel til veg f_4-2 skal bare nyttas til bustader i felt a_b4b med unntak av gnr/bnr. 35/73, og aksepterar ikkje utviding av vegen utover dagens breidde på 3 meter. Planen legg opp til denne trafikkløysinga, og legg heller ikkje opp til utviding av vegen. Adv. Wesenberg, Komnæs & Sætre ans, på vegne av Liv Strømme, gbnr. 35/7 og 54, motteken 07.09.2011 Ønskjer at hennar eigedommar gbnr. 35/7 og 54 skal inngå i planområdet, og regulerast med tre nye frittliggjande einebustader med tilkomst over eksisterande veg, eller ved ny tilkomst over frå syd over gbnr. 35/643 Planlagde bygg i a_b4 må ikkje kome i konflikt med Strømme sin tinglyste vegrett, og vegbreidda på tilkomstvegen f_veg 4-2 må regulerast til 4 meter. Etter rådmannens syn er det ikkje hensiktsmessig å utvide planområdet med desse eigedommane. Rådmannen tek til etterretning at området var med i varsel om oppstart, og at det ikkje vart inkludert i framlegg til plan ved første gongs handsaming. Planlagde bygg i B4a kjem ikkje i konflikt med gbnr. 35/54 og 7 sine interesser, ved at tilkomstvegen f_veg 4-2 er regulert til 4 meters bredde i framlegg til slutthandsaming. Dette planframlegget er ikkje til hinder for eventuelle framtidige planarbeid eller tiltak på eigedommen til Strømme.

Dei aktuelle eigedommane ligg innafor 100 meters beltet, og er eksponert mot sjø. KDP Straume inkluderar dette området i framtidig byggjeområde med felles plankrav, men det tyder ikkje at alt areal innan formålet er aktuelle for bustader. Dersom området hadde vore ein del av planområdet, er det heller ikkje sikkert at arealet ville vorte regulert til bustadbygging, då området som heilskap allereie har ei relativt høg utnytting. Geitevikja velforening, v/ Frode Dahl, Geitevikja 55, motteken 01.09.2011 Er sterkt kritisk til utnyttingsgraden i området, og til tapet av kulturlandskap. Meiner at blokkene ikkje passar inn, og forringar bukvalitetane i området, og at det difor bør oppførast frittliggjande einebustader i planområdet. Er bekymra for dei trafikale tilhøva som ein følgje av planen, og etterlyser snuplass for buss og oppstillingsplass for boss. Krev at vegen vert opparbeida etter planen og overteken av Fjell Kommune. Som kommentert over, til merknaden frå Jan Tore Strømme, er arealbruken i området fastlagt i kommunedelplanen for Straume. Fortetting i området med auka utnyttingsgrad har soleis verten pårekneleg sidan vedtaket av planen i 2005. Det inneber i dette høve at nye bustadtypar vert introdusert i eit område som i dag er prega av større einebustadar. Rådmannen har forståing for at dette vert møtt med skepsis, men ser samstundes at planen inneheld element som gjer området eit heilskapeleg løft, som kjem fleire til gode. Planen inneheld eit rekkefølgjekrav til opparbeiding av vegen med fortau, og dette vil gjere den trafikale situasjonen betre for alle som nyttar Lonavegen. Fjell Miljøbygg AS, motteken 01.07.2011 Føreslår at parkeringsdekninga for området haldes til maks 1,5 per bueining > 65 m 2 BRA og om mulig enda lågare. Ønskjer at igangsettingsløyve kan gjevast uavhengig av skole- og barnehagesituasjon. Rådmannen er samd i at ein kan nytte ei lågare parkeringsdekning i dette området pga. nærleik til sentrum, og er samd i at denne er satt til 1,5. Når det gjeld skule- og barnehagedekninga, meiner rådmannen at dette kravet må oppretthaldas, då planen ikkje kan bestemme kven som til sist skal flytte inn i bustadene. Vurdering: Fjell kommune er ein kommune i vekst, og det er stor trong for nye bustader i åra som kjem. Planlagt utbygging vil gje eit variert tilbod av bustader med ulik form og funksjon, i tråd med KDP for Straume. Bustadene vil ligge nært til Straume næringspark, og nært til Straume sentrum, med tilhøyrande arbeidsplassar. Lokaliseringa bygger også opp under overordna arealpolitikk om å konsentrere bygging nær kommunesentra og areal der det er råd å nytte eksisterande infrastruktur. Reguleringsplanen legg opp til ei effektiv arealutnytting sentralt i planområdet. Bustadblokker og konsentrerte bustader ligg nærare samlevegen enn dei frittliggande bustadene. Meir spreidd utbygging i dei ytre delane av planområdet er positivt for den eksisterande busetnaden i høve til innsyn, støy, trafikk og soltilhøve. Rådmannen meiner at planen svarar på dei overordna føringane, og kan bli eit bra tilskot til utviklinga av Straume. Planen vart lagt ut på høyring med 99 einingar. Etter å ha senka byggehøgdene i området B3b i samsvar med merknad frå naboar, har planframlegget auka tal på einingar innan B2a frå 4 til 6. Maks byggehøgde er den same, men ein har lagt til rette for parkering i underetasjen. Det bygger opp rundt hovudgrepet i planen med å tilby varierte bustadar, samt konsentrere

desse langs hovudvegen og der det er til minst sjenanse for eksisterande naboar. Rådmannen meiner at auka frå 99 til 101 einingar er eit ledd i å gjere planen betre, samstundes som det er innafor det ein kan definere som ei mindre vesentleg endring av planen. Planframlegget har ei relativt høg utnytting, men rådmannen meiner kvalitet på opparbeidd uteområde er tilpassa lokale trafikktilhøve, nærleik til sentra, topografi, ljostilhøve, barn og unge sine interesser og omsyn til naboane. Krav til MUA samsvarar med arealdelen til kommuneplanen 3.4.3-4. Den planlagde utbygginga vil medføre auka trafikk til området. For å møte forventa trafikkauke, og med omsyn til trafikktryggleik er Lonavegen utvida til totalt 8,25 meter inkludert fortau og køyreveg. Etter høyring av planframlegget har det og vert lagt inn ein snuplass for mindre bussar lengst sør i planområdet. Rådmannen finn det positivt at det nå vert samanhengande fortau i heile Lonavegen frå planområdet til Straume sentrum, og at planen no gjer det mogleg å opprette ei rute for små bussar, noko som er spesielt relevant for eldre som ønskjer å busette seg i planområdet. I samsvar med naturmangfaldslova skal offentlege avgjerder som gjeld naturmangfald så langt som mogleg bygge på vitskapleg kunnskap. Det er ikkje registrert spesielle naturtypar innanfor planområdet. Tiltaket vil vere eit inngrep på opparbeidd jordbruksareal og tidlegare inngrepsfrie område. Dei negative konsekvensane må vegast opp mot samfunnsnytten av utvikling av bustadområde. Denne vurderinga er gjort i KDP for Straume der planområdet er definert som framtidig konsentrert bustadområde. Rådmannen finn at planen ikkje er i vesentleg strid med måla i naturmangfaldslova. Endringar i planen etter offentleg høyring: Det vert føreslege ei rad endringar i planen etter at det har vore på offentleg ettersyn. Dei føreslegne endringane er drøfta med og akseptert av tiltakshavar / konsulent. Endringar/justeringar i reguleringsføresegnene: 1.3 I samband med søknad om tiltak/rammeløyve skal det utarbeidast ein situasjonsplan som skal visa: utforming og plassering av avkjørsler. Nytt punkt for å gjere det enklare å detaljplanlegge bustader og avkøyrsler. 1.7 Nytt punkt: Symbol for avkjørsle på plankart er retningsgjevande. Endeleg plassering vert fastsett i samband med godkjenning av byggesøknad.

2.1.3. Tal på bustader innan B1b er endra frå 8 til 12. Dette låg inne i planskildringa og saksframstillinga til første gongs handsaming, men grunna ein inkurie vart dette talet oppgjeven til 8 i føresegna. 2.2. Nytt punkt som omtalar byggeområde B1d, område for felles bodar til B1c. Dette var utelate av føresegna som låg på høyring. 2.3.3. Tal på bustader i B2a er endra frå 4 til 6 einingar. Dette er grunna justeringar av høgder og einingar i B3a. Mønehøgde i B2a er auka frå 6,5 meter til 10 meter, og mønehøgd i B2b er auka frå 6,5 m. til 11 m. Desse endringane er gjort for å gje plass til parkeringsareal i underetasje, og tilpassing av desse til terrenget. 2.3.4. Etasjetal på B2b er endra til 3 etasjar inklusiv parkeringsetasje. Same grunngjeving som ovafor. 2.3.6. Parkeringsdekninga er redusert frå 2 plassar pr. eining til 1,5. pr eining. 2.4.1. Byggjeområdet B3a er det einaste som skal nyttast til blokker. 2.4.2 Tal på einingar innan B3a er redusert frå 27 til 20 einingar. Mønehøgde er auka frå 10 m til 11 m. Dette er tilpassingar knytt til justeringar i planen. Tal bustader i B3b er endra frå 9 til 8. Mønehøgde i B3b er redusert fra 10 m til 7,5 m. Nytt feltnamn B3d inneheld 8 einingar, byggjehøgdene i området er redusert frå 10 m. til 7,5 m. Alle desse endringane er knytt til reduksjon av byggehøgda med ein etasje i B3b. 2.4.3. Etasjetalet i B3b er endra frå 3 til 2. Bustadbygget lengst sør i B3a har skifta namn til B3d. 2.4.5. Parkeringsdekninga er redusert frå 2 plassar pr. eining til 1,5 pr eining. 2.5.4 Maks mønehøgde for heile området B4 til B9 er 6,5 meter, og er difor samla i ei føresegn av praktiske grunnar. 2.6.1. - 2.8.1 Ny formulering er lagt til om at utforming av pumpestasjon, skjermingsanlegg og trafo skal gå fram av byggjesøknad. 2.9.1. Leikeområdet f_fl5 skal også innehalde leikeapparat. 3.1.3. Formuleringa "O_veg 1 Lonavegen kan overtakast av Fjell kommune.." er teken ut av føresegna, og erstatta av "O_Veg 1 Lonavegen er offentleg veg. 3.3.1. Føresegna om parkeringsområda f_fp1 og 2 er flytta hit av praktiske grunnar. 6.2. Ny formulering knytt til skredfare: "Det kan, innanfor fareområde for skredfare, ikkje tillatast tiltak som kjem under TEK10, før området er sikra i samsvar med rapport: Vurdering av fare for skred/steinsprang - Reguleringsplan for Straume sør datert 27.01.2012."

Endringar/justeringar i plankartet: Restareal nord for a_b4a er gjeve arealføremålet o_flo, som ein del av vegetasjonsbeltet 4 soner er lagt inn som faresone for ras, H310 1-4. Austleg del av f_fp2 er endra til B1d, felles bodanlegg Veg 6-1 har fått ein snuhammar mellom B3b og B3c, inn mot f_fl5. Køyreareal knytta til veg 6-2 er sør-aust i planområdet er endra til byggjeområde, men utafor byggegrensene. Snuplass for mindre bussar (L) er lagt inn på o_veg1, og f_fp3 samt f_b11 er justert i høve til dette. Avkøyrsler har fått påført symbol. Høgder og utnytting er justert i samsvar med føresegna. Dei føreslegne endringane er innarbeidd i revidert plan datert 17.04.2013, og reviderte føresegner datert 26.04.2013. Etter rådmannen si vurdering er dette mindre endringar /justeringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Endringane medfører ikkje vesentlege endringar i planen eller intensjonen bak denne. Så langt rådmannen kan sjå er føresetnadene for å nytte eigengodkjenning til stades. På bakgrunn av det som er nemnd ovanfor, vil rådmannen rå til at planen no vert godkjent som han ligg føre. Rådmannen meiner at planframlegget er formålstenleg i høve den overordna intensjonen i kommunedelplanen for Straume.