Innspill til kommuneplanens arealdel

DBC arkitektur AS Hans A. Tandberg Utvikling i Tverrlia området 24.09.2012 Innspill til kommuneplanens arealdel HR

0 INNHOLDSFORTEGNELSE 0 INNHOLDSFORTEGNELSE... 2 1 KONTAKTINFORMASJON... 3 2 FORSLAGSSTILLER... 3 3 EIENDOMSFORHOLD... 3 4 PLANSTATUS... 4 4.1 KOMMUNEPLANENS AREALDEL... 4 4.2 FORHOLD TIL ANDRE PLANER... 4 5 BESKRIVELSE AV OMRÅDET... 4 5.1 KARTFESTING... 4 5.2 TOPOGRAFI... 5 5.3 INFRASTRUKTUR... 5 5.5 EKSISTERENDE BEBYGGELSE... 5 5.6 VEGETASJON... 5 5.7 DYRE- OG FUGLELIV... 6 5.8 SOLFORHOLD OG LANDSKAPSROM... 6 5.9 KULTURMINNER... 6 5.10 ADKOMSTFORHOLD... 6 6 PLANLAGT UTBYGGING... 7 6.1 FORMÅL... 7 6.2 UTNYTTELSESGRAD... 7 6.3 UTBYGGING... 7 6.4 TIDSPERSPEKTIV... 7 6.5 FORHOLDET TIL NÆRINGSUTVIKLING... 7 7.1 MILJØ... 9 7.2 INON-OMRÅDER... 9 7.3 SAMFUNNSINTERESSER... 9 7.4 ROS... 9 7.5 ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN...10 7.6 ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR UTBYGGER...10 2 av 10

1 KONTAKTINFORMASJON Funksjon Navn / adresse / kontaktperson Tlf / faks / mobil Forslagsstiller Hans A. Tandberg T 92253365 Hans Tandberg Eiendom Nesbyen Golf Alpin M E Konsulent DBC arkitektur AS T 40800421 Torstein Kaslegard 2 FORSLAGSSTILLER Forslagsstiller er Hans A. Tandberg på vegne av Hans A. Tandberg, Hans Tandberg Eiendom og Nesbyen Golf Alpin. DBC arkitektur AS har på vegne av forslagsstiller utarbeidet dokumentet som innspill til kommuneplan/planprogram. 3 EIENDOMSFORHOLD Gnr / bnr Eier Adresse 56/24 Hans A. Tandberg Rukkedalsvegen 71, 3540 Nesbyen 3 av 10

4 PLANSTATUS 4.1 Kommuneplanens arealdel Det aktuelle området er i gjeldende kommuneplan avsatt til LNF-område. Det er ikke gitt nærmere føringer for bruken av området. 4.2 Forhold til andre planer Foreslåtte byggeområde ligger inntil Tverrlia II, III og IV. 5 BESKRIVELSE AV OMRÅDET 5.1 Kartfesting Figur 1 Kartutsnitt viser de aktuelle utbyggingsområder med gjeldende kommuneplan som bakgrunn: 4 av 10

Figur 2 Kartutsnitt viser omsøkte områder i sammenheng med Tverrlia, Natten, golfbanen og skiheisen (kart fra Geonorge): 5.2 Topografi Området ligger sør for eksisterende bebyggelse i Tverrlia. Terrenget ligger skrånende mot nordvest og nord. Noen områder ligger vendt mot sørøst mot Ålsvatn. Høyeste høydekurve innenfor foreslått byggeområde er ca. 990 moh, mens laveste høydekurve er ca. 870 moh. Terrenget stiger videre opp til ca. 1005-1010 før det flater ut et parti før det faller ned mot Ålsvatnet. Det er ingen markant topp som danner åsryggen men en bred skogvokst flate. I eksisterende bebyggelse i Tverrlia I ligger øverste hytte på 1000 moh. I Natten området ligger de øverste hyttene opp til 1060 moh. 5.3 Infrastruktur Eksisterende veg(er) fører fram til området. Eksisterende bebyggelse har høy standard slik at all infrastruktur ligger inntil forslagene til ny bebyggelse. 5.5 Eksisterende bebyggelse Tverrlia I-III er utbygd med fritidshytter. Av ca. 250 tomter er 240 utbygd. 5.6 Vegetasjon Tverrlia oppover fra golfbanen består i hovedsak av barskog og noe bjørk. Selve åsryggen mot 5 av 10

Ålsvatn er bevokst med til dels gammel granskog og løvskog. Det er ikke snaufjell i området. Bilder fra toppen: 5.7 Dyre- og fugleliv Forslagsstiller kjenner ikke til at det er registrert særlige biotoper innenfor de foreslåtte byggeområdene, eller at områdene er tilholdssted for vernede fugle- og dyrearter, eller rødlistearter. Området er imidlertid benyttet i forbindelse med jakt på storvilt. Arealene inngår også som del av beiteområder for sau. 5.8 Solforhold og landskapsrom Foreslåtte byggeområder ligger nord, nordvest- og sørøstvendt. Omkringliggende fjell og vegetasjon vil begrense solgangen for noen av tomtene midtvinters, men reduserer i svært liten grad arealenes egnethet som byggeområder. Områdene framstår ellers som åpne i det nærmeste landskapsrommet. Omkringliggende fjell og landskapsformer skjermer arealet for det store landskapsrommet. Tiltaket vil derfor ikke være synlig fra lange avstander, eller i hoveddalføret. Stor skog er med på å skjerme bebyggelsen. 5.9 Kulturminner Forslagsstiller er ikke kjent med at det er funnet automatisk fredete kulturminner innenfor området. Nærmere registreringer av kulturminner må eventuelt gjennomføres i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan. 5.10 Adkomstforhold Området har adkomst fra Rv 7 via Fv. 214 og vegen videre innover forbi Nesbyen alpinsenter og Nesbyen golf. Eksisterende veger fram til aktuelt byggeområde har god standard, og kan håndtere den planlagte utbyggingen. For rettigheter til bruk av private veger må det inngås egne avtaler. Hytteveien gjennom Tverrlia III og II vil kunne brukes til tidligere godkjente Tverrlia IV. Videre utbygging vil forsøkes basert på ny veiløsning opp lia mellom de foreslåtte utbyggingsområdene. 6 av 10

6 PLANLAGT UTBYGGING 6.1 Formål Innenfor området planlegges utbygging til fritidsformål. Det vil også avsettes areal til nødvendig infrastruktur, samt nære friområder. 6.2 Utnyttelsesgrad Totalt er det foreslått 480 daa avsatt til byggeområder for fritidstomter og infrastruktur. 6.3 Utbygging Det er foreslått 9 nye større og mindre utbyggingsområder på til sammen 478 daa. Innenfor disse områdene vil en del areal gå vekk på grunn av bratt terreng og til friluftsområder. Området vil likevel kunne utbygges med minst 100 hytter. Tomtene vil bli liggende i variert terreng og vil få god plassering med hensyn til utsikt og solforhold. Noen av områdene må planlegges felles da det må tas hensyn til skiløypenettet. Målet er færrest mulige kryssinger. Vi har under arbeidet med innspill vært på synfaring og sett på hvilke areal som kan være potensielle utbyggingsområder. Vi starta med å kartlegge åsrygger, myrer, bekker og ski/turløyper. Dette vises på vedlagte temakart. Det vi satt att med var områder som er svært godt egnet til hyttebygging. Det er også ønskelig å endre ett område fra næringsformål til 5 tomter for fritidsformål i Tverrlia III. Dette siste er fordi det ikke er marked for å bygge leiligheter for utleie. Skulle det bli en slik etterspørsel så er det nok areal som er regulert til næring ved golfbanen. 6.4 Tidsperspektiv En utbyggingstakt på 10-12 hytter i året i en ti års periode er et realistisk mål og vil gi positive ringvirkninger i lokalsamfunnet samt styrke aktivitetstilbudene i nærområdet. 6.5 Forholdet til næringsutvikling I samfunnsdelen av kommuneplan har vi funnet følgende mål som gjelder innspillet: I samfunnsdelen pkt 2.3.1 (Næringsutvikling) er to av hovedmåla: Å opprettholde og videreutvikle eksisterende arbeidsplasser. Videreutvikle kommunen som en attraktiv turist- og hyttekommune året rundt. I samfunnsdelen pkt 3.2.2 (Næringsutvikling og arealforvaltning) er et av hovedmåla: Nes kommune skal videreutvikles som reiselivskommune. o Strategi: Nes kommune vil prioritere utvikling av eksisterende hytteområder, fortrinnsvis gjennom fortetting, men også ved utvidelse der det er hensiktsmessig. Vi mener at skal kommunen kunne nå disse måla så må de satse på Tverrlia/Natten som allerede har god infrastruktur, gode aktivitetstilbud sommer og vinter og aktører som har vist vilje og evne til å gjennomføre utbygging. Omsøkte utviding vil være med på å sikre trafikkgrunnlag for de investeringer som er gjort vedrørende aktiviteter og være med på å sikre fortsatt drift. Tverrlia/Natten konkurrerer med andre destinasjoner (f. eks Høgevarde og Geilo) og er avhengig av å kunne tilby attraktive tomter for fortsatt å henge med i utviklinga. 7 av 10

Det er viktig for utbygger å kunne planlegge over en lengre tidshorisont. Dette gir forutsigbarhet og trygger langsiktige investeringer. En vil da kunne satse mer på bl. a. følgende: Utvide og heve kvaliteten på tur- og løypenett. Sykkelstier/veger. Støtte opp om eksisterende skiheis, golfbane og hestesenter. Tilrettelegging for fiske. Utbygger har kommet med en del kommentarer som er viktig grunnlag for søknaden: For Nes kommune har aktiviteten som har skjedd i fjellet blitt svært viktig sett i næringspolitisk sammenheng. Vi ønsker å bidra til å opprettholde og videreutvikle næringsvirksomhet i Nes kommune. Etter vår mening er kommunen avhengig av å tiltrekke seg nye hyttebeboere som kan benytte seg av det tilbudet som er opparbeidet i fjellet og i sentrum. En mulighet til å utvikle ca 100 attraktive hyttetomter vil gi svært positive ringvirkninger i hele kommunen. Området som søkes godkjent har en attraktivitet og et potensiale som gjør at området kan være med i kampen om hyttekjøpere i forhold til blant annet Flå, Gol og Geilo, og ligger i tilknytning til eksisterende hyttefelt i Tverrlia. Senterområdet i Natten/Tverrlia har infrastruktur som kan utnyttes i større grad. En etablering av flere hytter er med på å bygge opp under de aktiviteter som i dag er etablert. I følge en undersøkelse, som ble presentert i møte i kommunestyresalen sist høst, vil hver hytte legge igjen ca kr. 50 000,- hvert år i det lokale næringsliv. I en etableringsfase er beløpet betydelig høyere. Dette er landsiktige gode ringvirkninger. Området som søkes regulert ligger lavere og lengre i fra snaufjell sammenlignet med Natten. Vi anser området som godt egnet og lite kontroversielt med tanke på utbygging. Det har siden 1990 skjedd betydelig utbygging i dette området. Det er investert over 100 mill. i tre store aktiviteter. Her tenkes det på golfbanen - alpinsenteret og ride/hestesenteret. Disse aktivitetene er en viktig motor, ikke bare for nærområdet men også for distriktet. Det er gjennom disse investeringene lagt et godt grunnlag for videre utvikling. Det er ikke nok med bare hytter og hyttetomter. Kjøperne ønsker aktivitetstilbud, store og små aktiviteter. Vi får daglig bekreftelse på at potensielle kjøpere synes området er flott og attraktivt. For vår del har vi bygget en golfbane som har fått svært god mottakelse. Det er investert 30-40 mill. i golfbanen. I tillegg utvikler vi langrennstilbud i golfbanen, sykkeltilbud m.m. Det skal ikke legges skjul på at det er krevende å drifte særlig golfbanen. Banen trenger flere brukere. Det samme gjør de andre aktivitetene i området. Vi synes det er positivt at Nes kommune nå foretar en rullering av utmarksdelen i kommunen. Det gir mulighet for å regulere inn nye arealer som vil være med på å skape ny næringsutvikling og støtte opp under eksisterende næringer. De siste årene har aktiviteten i fjellet i Nes vært synkende. For å snu denne trenden vil nye attraktive arealer være viktige. Vi har arealene, men trenger hjelp av kommunen for å ta disse i bruk. 8 av 10

Både kommune og fylke har som næringspolitikk at en videre utbygging i fjellet bør skje enten som fortetting i eksisterende hyttefelt eller som en utvidelse av det samme. Her vil en få utnyttet eksisterende infrastruktur og spare viktige naturområder. Vår søknad tar hensyn til denne politikken. 7 KONSEKVENSER 7.1 Miljø Framtidig reguleringsplan for utbyggingsområdene vil sette krav til fysisk utforming av utbyggingen. Reguleringsplan vil også sette krav som sikrer at utbyggingen ikke medfører forurensing av grunn eller vann. Landskapsrom, terreng og vegetasjon reduserer synligheten av inngrepet lokalt, og skjermer for eksponering i det store landskapsrommet. Temakartet viser at planlagt utbygging vil redusere registrerte INON-områder. Utbyggingen vil kunne ha noe innvirkning på dyreliv lokalt. Det er likevel sannsynlig at både storvilt og småvilt etter hvert vil tilpasse seg ny aktivitet i området, uten at det vil ha vesentlige negative konsekvenser for deres liv og artsutfoldelse. INON som grønn flate. 1 km er tegnet med grønnstiplet strek: 7.2 INON-områder Temakart til høyre viser grense 1 km fra nærmeste INON-område (1-3 km fra inngrep). Skissert utbygging vil medføre reduksjon av eksisterende INON-område. Vi mener videreutvikling av Tverrlia/Natten området er viktigere for samfunnet enn å holde på INON grensa. Det må gjøres en avveining i arbeidet med kommuneplan om ikke det å redusere INON området her vil styrke muligheten til å bevare den ellers i kommunen. 7.3 Samfunnsinteresser Kommunens foreslåtte planprogram for kommuneplan 2011-2023 angir blant annet videreutvikling av kommunen som en attraktiv turist- og hyttekommune hele året. Turisme og reiseliv, jord- og skogbruk og å skape stedbundne arbeidsplasser er ført opp på lista over hovedfokusområder. 7.4 ROS Forslagsstiller er ikke kjent med at det finnes særlige forhold som har betydning for risiko og 9 av 10

sårbarhet. Vi har sjekket SKREDNETT og det er ikke registrert områder som er utsatt for snøskred, jordskred eller flom i området. Det forutsettes at tilfredsstillende løsninger for adkomst, drikkevann og brannslokking etableres i forbindelse med utbyggingen av området. 7.5 Økonomiske konsekvenser for kommunen Planlagte tiltak vil ikke ha negative økonomiske konsekvenser for kommunen. Derimot vil det være mange positive ringvirkninger. 7.6 Økonomiske konsekvenser for utbygger Utbygger har gjennom årene lagt ned en betydelig innsats med å utvikle hytteområder og ikke minst golfbanen. Omsøkte områder gjør det mulig å fortsette denne satsningen. Gol den 24.09.12 DBC-arkitektur as Torstein Kaslegard Arealplanlegger VEDLEGG: Temakart Innspill kommuneplan 10 av 10