Arkiv: Saksmappe: 2013/699-17427/2014 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: 14.08.2014 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 95/14 Komité for plan og utvikling 02.09.2014 123/14 Komité for plan og utvikling 14.10.2014 88/14 Kommunestyret 27.11.2014 Endring av reguleringsplan for Kubbedalen gnr 41/756 m.fl. - Arefjord. Slutthandsaming. Tiltakshavar: Kubbedalen AS Samandrag av saka: Weglo Design, Plan & Landskap AS har på vegne av Kubbedalen AS utarbeidd framlegg til endring av reguleringsplan for Kubbedalen gnr 41/756 m.fl. Arefjord. Gjeldande plan har 9 bustadblokker i 3-4 etasjar, med totalt 80 bueiningar med tilhøyrande anlegg, samt eit større areal avsett til barnehage. Føremål med endringa er å auke einingar i planområdet frå 80 til 97, endre bustadformål til parkeringsplass (P1), slik at formålet er i samsvar med godkjent byggesak, samt justeringar i planen som følgje at dette. Planen låg ute til offentleg ettersyn i tida 03.05. 14.06.2014, og det har kome fem merknader. Fire av merknadene er frå offentlege instansar, som ikkje har vesentlege merknader til planendringa. Den siste merknaden er frå Storskaret Sameie som meiner området ikkje er egna for meir fortetting på grunn av utkjøringa til fylkesvegen, og har fleire forslag til endringar. Rådmannen tilrår at planen vert godkjent med dei endringar som kjem fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår: Straume, den 18.08.2014
Steinar Nesse Rådmann Berit Karin Rystad Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling - 02.09.2014: Framlegg frå Svein Magne Lie, AP: Saka vert utsett for synfaring. Framlegget vart samrøystes vedteke. Vedtak i Komité for plan og utvikling - 02.09.2014: Komité for plan og utvikling vedtek: Saka vert utsett for synfaring. Handsama i Komité for plan og utvikling - 14.10.2014: Framlegg frå H og KrF v/henning Lundekvam, H om følgjande tillegg til innstillinga: fotgjengarovergang, skilting og lys. Det skal også om mogeleg innførast redusert fartsgrense Innstillinga med tilleggsframlegget frå Henning Lundekvam vart samrøystes vedteken Tilråding i Komité for plan og utvikling - 14.10.2014: Komité for plan og utvikling tilrår:
fotgjengarovergang, skilting og lys. Det skal også om mogeleg innførast redusert fartsgrense Handsama i Kommunestyret - 27.11.2014: Tilråding frå komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteke. Vedtak i Kommunestyret - 27.11.2014: fotgjengarovergang, skilting og lys. Det skal også om mogeleg innførast redusert fartsgrense Dokument vedlagt saka: Plankart datert 26.12.13 Føresegner datert 18.08.14 Planskildring datert 10.02.14 Illustrasjonsplan 26.12.13 Kopi av merknader Tiltakshavar sine kommentarar til merknadene datert 07.08.14 Saksopplysningar: Saka gjeld endring av reguleringsplan for Kubbedalen (43-547,41-114,del,728) Arefjord i Fjell kommune (planid 20060018). Weglo Design, Plan & Landskap AS søkar på vegne av Kubbedalen AS. Gjeldande plan har 9 bustadblokker i 3-4 etasjar, med totalt 80 bueiningar med tilhøyrande anlegg, samt eit større areal avsett til barnehage. Prosess Saka var opphavleg lagt fram som ei mindre endring av reguleringsplan, og oppstartsmøte vart gjennomført med dette som utgangspunkt. Etter at varsling vart gjennomført våren 2013, vart det klart at det nyetablerte Storskaret Sameie hadde merknader til endringa (jf. merknad datert 17.09.2013). I følgje rettleiar for utarbeiding av reguleringsplaner etter plan- og bygningslova (T-1490) skal reguleringsendringar i utgangspunktet ikkje handsamast som mindre endring, dersom berørte myndigheter eller enkeltpersoner har innvendingar mot endringa. Rådmannen valde difor å gjere om saka til ei ordinær regleringsendring. Saka vart
varsla på nytt i desember 2013. Planframlegget vart handsama i komité for plan og utvikling i sak 49/14 den 08.04.14 og lagt ut til offentleg ettersyn i tida 03.05. 14.06.2014. Planframlegg Planendringane (planid 20130012) vert i område B1, nordvest i planområdet: Midtre del av B1 er endra frå bustadformål til parkeringsplass (P1), slik at formålet er i samsvar med godkjent byggesak. Parkeringsplass ved snuhammar er fjerna og inngår i grøntområde. Tomtestørrelsen på B1 er endra frå 3.5 daa til 3,1 daa då parkering (P1) blir eige formål på 0,4 daa. TU er difor endra frå 90 % til 110 %. Byggegrense i vest justerast noko. Talet på einingar i reguleringsplanen totalt, vert auka frå 80 til 97. Merknader etter offentleg ettersyn: Det er motteke 4 merknader. Under følgjer kort oppsummering av merknadene. Merknadene ligg i sin heilskap som vedlegg til saka. Statens vegvesen, merknad motteke 05.05.14 Fylkesmannen i Hordaland, merknad motteke 05.06.14 Hordaland fylkeskommune, merknad motteke 27.05.14 NVE, merknad motteke 20.05.14 Storskaret Sameie, merknad motteke 13.06.14 Meiner området ikkje er egna for fortetting grunna utkjøringa til fylkesvegen, og ønske synfaring frå KPU. Sekundært har dei følgjande forslag til endring. 1. «...Topp høyde på ny blokk senkes, primært ved å fjerne 4. etasje, og slik redusere antall boligenheter til 15, alternativt ved å senke bygget ytterligere i terrenget. 2. Slik tilkomsten til ny blokk er tegnet inn i dag er veien lagt tett forbi Storskaret Sameie og der besøkende til sameiet må krysse veien. Dette vil føre til store ulemper med sikkerhet (små barn i blokken) støy og støv, sjenerende lys fra biler inn i leilighetene. Det er ikke fortau på denne veistrekningen i dag. Vi vedlegger derfor en tegning (vedlagt saka) som viser en annen løsning for tilkomst til ny blokk og flytting av gjesteparkering for Storskaret Sameie. Vi mener dette vil gi en mye sikrere situasjon for både småbarn og andre gående. Storskaret Sameie er villig til å drøfte et makebytte av eiendom for å få dette til. 3. Gjesteparkering Storskaret Sameie er fylt opp med biler, om det skal deles gjesteparkering med ny blokk må denne utvides, evt. ny gjesteparkering. Om vei som er planlagt blir godkjent må det legges til rette for gangfelt og belysning forbi vår blokk, evt. utbygger tar på seg kost med beplantning av hekk for å dekke for billys direkte inn i leilighetene.»
Vurdering: Reguleringsendringa legg også til rette for ein auke frå 80 til 97 einingar i planområdet totalt. I høve til høgde og plassering av blokkene er det ikkje søkt om endring av dette i høve til gjeldande reguleringsplan. Rådmannen legg til grunn at sol/skugge, innsyn, tilkomst og trafikktryggleik o.l. er vurdert i gjeldande plan som vart vedteke i 2008. Med omsyn til auka trafikk og trafikktryggleik, så vil auken ikkje være stor nok til at vegen må dimensjonerast annleis enn i gjeldande reguleringsplan, for å være i samsvar med vegnormalen (handbok 017). Dette gjeld både i høve til fortau og avkjørsle til fylkesvegen. Rådmannen legg til grunn at avkjørsle er etablert i samsvar med plan. I høve til Storskaret Sameie sitt forslag til ny gjesteparkering og tilkomstveg, kan rådmannen ikkje sjå at denne løysinga vil auke trafikktryggleiken. Rådmannen kan imidlertid være samd i at planlagt tilkomst til ny blokk vil kome nært opp til eksisterande busetnad, og eit fysisk skilje kan være gunstig i høve til innsyn og billys. Rådmannen tilrår at det vert sett rekkefølgjekrav til etablering av hekk mellom tilkomstveg og eksisterande busetnad. Hekken må ikkje kome i konflikt med frisiktsoner. Tiltakshavar er samd i kravet. Gatebelysning inn i feltet er eit privatrettsleg tilhøve som sameiget må ta opp med utbyggar. Ønske om synfaring må KPU ta stilling til. I høve til omsøkt reguleringsendring av parkeringsplass P1 er rådmannen positiv til at planen vert endra, slik at den er i samsvar med godkjent byggeløyve, og at den no overflødige snuhammaren vert omgjort til grøntområde. Auke i TU (tomteutnytting) vert ein konsekvens av den godkjente parkeringsplassen og oppdeling av reguleringsformåla, og er ikkje ei reell auke i fotavtrykket til bygga. Naturmangfald Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Vurderinga skal gå fram av vedtaket. Temaet vart imidlertid utfyllande omtalt ved 1 gongs handsaming av planen, og rådmannen kan ikkje sjå at det ved offentleg ettersyn er kome nye opplysningar som krev ny vurdering. Oppsummering: Rådmannen tilrår at følgjande endring i føresegnene 2.2.4, etter offentleg ettersyn, vert godkjent: Før det vert gjeve bruksløyve til nye bueiningar i B1, skal det etablerast hekk mellom blokk i aust og VEG 1.3. Den føreslegne endringa er innarbeidd i reviderte føresegner datert 18.08.14 Endringa endrar ikkje hovudføremålet eller intensjonen med planen. Endringa ligg etter rådmannens syn innafor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Så langt ein kan sjå, er føresetnaden for å nytte eigengodkjenning i samsvar med 12-12 i plan og bygningslova tilstade. Rådmannen meiner at planframlegget sikrar gjennomføring og etablering av ny busetnad på ein tilfredsstillande måte, samtidig som ein tar omsyn til eksisterande busetnad. Rådmannen vil difor tilrå at kommunestyret godkjenner reguleringsplanen slik den no ligg føre, med dei endringar som går fram av saka.