Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO LOW-14/14071-1 67731/14 16.07.2014 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Funksjonshemmedes råd / 04.09.2014 Kommunalstyret for miljø og utbygging / 30.09.2014 Kommunalstyret for levekår / 09.09.2014 Stavanger formannskap / 02.10.2014 PRIVAT BOLIGTILTAK FOR PERSONER MED UTVIKLINGSHEMMING - VALG AV BOLIGMODELL Forslag til vedtak: 1. Stavanger kommune kan medvirke til å etablere et privat boligtiltak for personer med utviklingshemming, basert på en modell der kommunen bygger boligene, etablerer et borettslag og selger andeler til brukere i målgruppen. Kommunen bygger og eier en personalenhet i tilknytning til boligene. 2. Det etableres et forprosjekt for å konkretisere modellen ytterligere, vurdere tomtealternativer og beregne kostnader til investering og drift av boligene. 3. Rådmannen vil komme tilbake med ny sak der det redegjøres for tomtealternativer og kostnader knyttet til realisering av tiltaket. Sammendrag Ved behandling av sak 60/13 i Formannskapet 21.03.2013 «Private botiltak for mennesker med reduserte kognitive funksjoner» ble det bl.a. enstemmig vedtatt at: Stavanger kommune skal bidra til at det tilrettelegges for privat utbygging så raskt som mulig.. En arbeidsgruppe med representanter fra foreldre, Levekår og Miljø og utbygging har utarbeidet et forslag til privat boligmodell. Utgangspunktet for modellen er at det oppføres boliger på egen, egnet tomt. Boligmodellen inneholder selvstendige leiligheter samt en personalbase. Kommunen kan bygge og etablere boliger og deretter opprette et borettslag. De som blir tildelt boligene kjøper sin andel. Salget skjer direkte fra kommunen til den enkelte som skal kjøpe andel. Kommunen kjøper andelen som inneholder personalbase. Borettslagsmodellen er vurdert til å være den mest hensiktsmessige for denne type boligprosjekt. Det forhold at kommunen har hånd om prosjektet inntil boligene er ferdigstilt og videre kan selge til privat eie, vil sikre at vi får et privat boligtiltak som tilfredsstiller krav til utforming og tilgjengelige tekniske innretninger. Ved å søke Husbankens investeringstilskudd får kommunen en styringsrett som sikrer at boligene i fremtid blir tildelt personer med behov for heldøgns helse- og sosialtjenester. Rådmannen anbefaler at det etableres et forprosjekt som får i oppdrag å konkretisere boligmodellen. Prosjektet skal utrede tomtealternativ og kostnader knytet til investering og drift. 1
PRIVAT BOLIGTILTAK FOR PERSONER MED UTVIKLINGSHEMMING- VALG AV BOLIGMODELL Bakgrunn for saken Ved behandling av sak 60/13 i Formannskapet 21.03.2013 «Private botiltak for mennesker med reduserte kognitive funksjoner» ble det bl.a. enstemmig vedtatt at: Stavanger kommune skal bidra til at det tilrettelegges for privat utbygging så raskt som mulig. Dersom det søkes om slike løsninger enten det er som pilotprosjekter eller ordinære prosjekter (for eksempel private bofellesskap /samlokaliserte boliger for mennesker med nedsatt funksjonsevne), skal ikke begrensninger i det kommunale tjenestetilbudet hindre utbygging. Kommunen skal så langt som mulig i forhold til lovverk og forskrifter bidra med service og konkret hjelp for å realisere slike bo-prosjekter. Skal vi ytterligere redusere boligkøen for denne gruppen, bør vi gi støtte og honnør til private som ønsker å bidra. En arbeidsgruppe, med representanter fra Levekår, Miljø og utbygging og foreldregruppe, har utarbeidet et forslag til privat boligmodell. Initiativet til arbeidsgruppen kom fra en foreldregruppe som har til hensikt å få realisert et boligtiltak for sine barn/unge voksne. Foreldrene representerer i utgangspunktet 11 aktuelle boligkjøpere. Fakta Målgruppen for foreliggende forslag til boligmodell er personer med utviklingshemming som kvalifiserer for et botilbud med tilknyttet heldøgns tjenester, ev. også tjenester dag og kveld. Utgangspunktet for modellen er at det oppføres boliger på egen, egnet tomt. Boligmodellen inneholder selvstendige leiligheter samt en personalbase. Foreldrene ønsker ikke å lokalisere boligene i blokk eller i småhus sammen med andre. Boligtiltaket ønskes oppført i et etablert boligområde og det skal ikke ha preg av institusjon. Foreldregruppen peker på Madla-Lassa som et egnet område for oppføring av boligene, men andre steder i kommunen kan også være aktuelle. Sunde, Tjensvoll og Hillevåg er vurdert. Antall boliger som søkes oppført samtidig vil være avhengig av hva tomteareal og reguleringer tillater. I tillegg til boenhetene vil det være nødvendig å etablere personalbase. Borettslagsmodellen er vurdert til å være den mest hensiktsmessige for denne type boligprosjekt. I et borettslag blir den enkelte boligkjøper eier av sin andel. Andelen som utgjør personalbase kan eies av kommunen. Arbeidsgruppen har vurdert tilsvarende private løsninger i andre kommuner, og er gjort kjent med at Sandnes kommune nå gjennomfører et privat boligtiltak til personer med funksjonsnedsettelse hvor kommunen står som utbygger. Også Sandnes etablerer borettslagsmodellen som eierform. Når boligene er ferdige etableres et borettslag og den enkelte boligandel selges til interesserte i målgruppen. Kommunen eier andelen som inneholder personalbasen. Arbeidsgruppen anbefaler et boligtiltak med tilsvarende modell i Stavanger. Husbanken har tilgjengelige låne- og tilskuddsordninger som bl.a. er rettet mot målgruppen. Det er også mulig å benytte private finansieringsinstitusjoner, men det er naturlig å tilstrebe den beste ordningen med offentlige virkemidler. Husbankens låne- og tilskuddsordninger er formålsrettet inn mot prioriterte tiltak og målgrupper. Gjeldende investeringstilskudd kan gis til oppføring av omsorgsbolig til personer med behov for heldøgns helse- og sosialtjenester. Tilskuddet kan bare gis til kommunen og kan ikke videretildeles. Utmålingsreglene kan endres årlig og det settes en maksimal tilskuddssats, den er ikke behovsprøvd. Ordningen har bl.a. vilkår som regulerer tildelingsretten til boligene. 2
En annen mulighet er å benytte etableringstilskudd som disponeres av kommunen. Tilskuddet skal bidra til etablering i egen bolig for vanskeligstilte. Det skal legges vekt på at husstandens situasjon er av langvarig karakter. Tildeling fra kommunen gjøres etter en økonomisk behovsprøving. Tilskuddsutmålingen kan således variere utfra den enkeltes behov. Uavhengig av hvilken tilskuddsordning som velges kan kommunen bevilge Startlån til den enkelte boligkjøper. Startlån kan benyttes til finansiering av innskudd i andelsleiligheten i borettslaget. Det er avgjørende å velge den mest hensiktsmessige finansieringsmodellen som er tilgjengelig på det tidspunkt planleggingen av bygget starter. Det må uansett tilstrebes å velge en modell hvor boligtilskudd er tilgjengelig og kan medvirke til at den enkelte boligkjøper oppnår en akseptabel kjøpesum. Et annet forhold som kan medvirke til prisreduksjon for den enkelte boligkjøper er merverdiavgiftskompensasjon. Etter kompensasjonslovens 4, 3. ledd ytes kompensasjon for anskaffelse av boliger til helseformål eller sosiale formål, herunder omsorgsboliger, sykehjem og boliger med heldøgns omsorg etter lov om helsetjenester i kommunen etter 1-3, institusjon eller bolig med heldøgns omsorgstjenester etter lov om sosiale tjenester 4-2-d). Skatt vest har signalisert at salg av boligene ikke medfører justeringsplikt (tilbakebetaling). Det vil være naturlig å konferere med Skatt vest så snart det foreligger en prosjektskisse for å få en vurdering av om prosjektet kvalifiserer til fritak. En modell, med til dels betydelige elementer av offentlig subsidiering, vil innebære at et videresalg må prisreguleres. Dette for å sikre at midlene går til formålet, både subsidiering og ev. merverdikompensasjon. Det mest hensiktsmessige vil være å benytte samme modell som dagens omsorgsboliger med innskudd. Disse prisreguleres med konsumprisindeksen og selges til fastpris. Utgangspunktet er at det kun er mulig å justere kjøpesummen i samsvar med økningen i konsumprisindeksen. Vurdering Kommunen kan bygge og etablere boliger for funksjonshemmede og deretter opprette et borettslag. De som blir tildelt boligene kjøper sin boligandel. Salget skjer direkte fra kommunen til den enkelte som skal kjøpe andel. Kommunen kan kjøpe andelen som inneholder personalbase. En slik modell er komplisert og krever god kompetanse på etablering av borettslag, fortrinnsvis juridisk kompetanse. Modellen vurderes allikevel som gjennomførbar i Stavanger kommune. Stavanger kommune har høy kompetanse på prosjektering og bygging av omsorgsboliger til ulike målgrupper. Valgte boligmodell vil også kunne sammenlignes med elementer i kommunens selvbyggervirksomhet. Særlig gjelder dette forhold til knyttet til kommunens rolle som utbygger for videresalg av den innflytningsklare bolig. Det foreligger ennå ingen aktuell tomt. Kommunale tomtealternativ er vurdert, men ingen av disse har vært tilgjengelige for et boligtiltak som her beskrevet. Dersom Stavanger kommune skal lykkes med et slikt prosjekt må denne delen av arbeidet intensiveres. Representanter fra foreldregruppen har også, på eget initiativ, forsøkt å finne aktuelle tomteareal. Det er etablert en kontakt med representant fra foreldregruppen og Byplansjef. Hensikten er å få en vurdering av konkrete tomteareal som foreldregruppen har peker på. Husbankens investeringstilskudd vurderes som det beste alternativ. Allerede på søknadstidspunktet, før byggearbeidene starter, blir størrelsen på tilskuddet klarlagt. Dette gir forutsigbarhet. Tilskuddsordningen har som formål å stimulere kommunen til å fornye og øke tilbudet av plasser i bl.a. omsorgsboliger for personer med behov for heldøgns helse- og sosialtjenester. Så lenge målgruppen og utformingen av boligene tilfredsstiller søkervilkårene kan tilskudd bevilges, uavhengig av kjøpers økonomi. 3
Ved å velge dette virkemiddel får kommunen også en styringsrett til boligene. Slik regelen er utformet i dag er det et ufravikelig krav om at kommunen skal disponere og har plikt til å tildele boligene i en periode på minst 30 år. Kommunens disposisjons- og tildelingsrett kan nedfelles i et tildelingsregelverk. Samtidig må de som allerede står på venteliste, til kommunale boligtiltak for personer med utviklingshemming, kartlegges. De som har ønsker og mulighet til å kjøpe egen bolig må registreres. Allerede etablert rutine for «registrering og tildeling av dagens omsorgsboliger med innskudd» kan legges til grunn i det videre arbeidet. Det er opprettet en egen venteliste til omsorgsboliger med innskudd. Ledige boliger blir lyst ut, og personer som er registrert på ventelisten har anledning til å søke. I dag er det Boligforum som endelig tildeler disse boligene. For kommunen er det avgjørende at prinsippet om likebehandling og likeverd blir ivaretatt på en akseptabel måte. Stavanger kommune har i dag ikke boligtilbud til alle i gruppen. Det er fortsatt ventelister til botilbudene. Det kan hevdes at et slikt privat tiltak betyr en forfordeling og fravikelse fra ordinære tildelingsregler. Samtidig har foreldregruppen som har deltatt i utarbeidelsen av foreliggende forslag, selv tatt initiativ og brukt mye ressurser for å muliggjøre et prosjekt. Det vurderes derfor ikke som urimelig at deres boligsøkende unge får tilbud om å kjøpe bolig først. I tilknytning til boligene må det etableres en personalbase slik at beboerne kan få de lovpålagte helse- og omsorgstjenestene de har krav på. Kommunen må planlegge for nødvendige ressurser og drift av denne. For at kommunen best skal kunne planlegge ressursbruken, må det tidlig i prosessen avklares hvilke brukere som skal bo i boligen. Deretter må deres behov kartlegges. Konklusjon Rådmannen mener at en boligmodell som beskrevet i saken er en modell det er mulig å realisere også i Stavanger. Det forhold at kommunen har hånd om prosjektet inntil boligene er ferdigstilt og videre kan selge til privat eie, vil sikre at vi får et privat boligtiltak som tilfredsstiller krav til utforming og tilgjengelige tekniske innretninger. Modellen omfatter også en personalbase som vurderes som nødvendig for at kommunen skal kunne yte lovpålagte helse- og omsorgstjenester til beboerne. Ved å søke Husbankens investeringstilskudd får kommunen en styringsrett som sikrer at boligene i fremtid blir tildelt personer som er i målgruppen. Rådmannen anbefaler at det etableres et forprosjekt for å konkretisere boligmodellen. Prosjektet skal utrede tomtealternativ og kostnader knyttet til investering og drift. Det nedsettes en prosjektgruppe som får i oppdrag å gjennomføre forprosjektet. Prosjektgruppen skal ha kompetanse på prosjektering og bygging av omsorgsbygg og juridisk kompetanse som skal ivareta formalitetene ved etablering og forvaltning av borettslag. Prosjektgruppen skal inneha kompetanse på brukergruppens ulike behov. Det vil være naturlig at prosjektet kan knytte til seg representanter fra Levekår som arbeider med moderne velferdsteknologi. Brukerrepresentanter til prosjektgruppen inviteres fra foreldregruppen. Ansvaret for prosjektet vil være delt mellom Stavanger eiendom og Levekår. Inger Østensjø rådmann Per Haarr direktør 4
Lise Olsen Waaga saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 5