Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skavabakken PLANBESKRIVELSE Reguleringsplan for Skavabakken, Stange kommune Dato: 01.06.2007 Sist revidert: 08.06.2007 1.0. Bakgrunn for planarbeidet Det aktuelle arealet er i kommuneplanen for Stange anvist som framtidig næringsområde. Arealene vest for E6 er vist som industriområde, mens arealet vest for E6 er vist som forretning/kontor. Innlandsporten Eiendom AS ønsker nå å legge til rette for videreutvikling av arealet i henhold til kommuneplanen. 2.0. Overordnet planstatus og eiendomsgrenser 2.1 Kommuneplan for Stange. Kommuneplanen anviser området som framtidig næringsområde, jfr. pkt. 1.0. Tiltaket vil være i tråd med kommuneplanen. 2.2 Tidligere reguleringsplaner. Følgende reguleringsplaner grenser inntil planområdet: - Reguleringsplan for E6 Skaberud - Kolomoen. Reguleringsplanforslaget forholder seg til reguleringsplanen for ny fire-felts E6. I utgangspunktet har planene en felles plangrense. I forbindelse med detaljprosjektering av E6 har det imidlertid blitt gjort noen mindre justeringer av traséer. Dessuten har det blitt bestemt mer nøyaktige grenser for fyllinger og skjæringer. Planforslaget legger seg i utgangspunktet med plangrensen i toppen på skjæringer. For det meste er det slik at reguleringsplanen for E6 har satt av mer plass en det som faktisk blir benyttet til skjæring. Der hvor E6 ligger på fylling er det i større grad gjort vurderinger i forhold til terrengbehandlingen på omkringliggende arealer. En motfylling inne på næringsområdene vil kunne overlappe deler av fyllinga for E6. I reguleringsplanen for E6 er det et landbruksområde som strekker seg inn i det som nå foreslås regulert til industriområde på vestsiden av E6. Disse momentene medfører at deler av reguleringsplanen for E6 omreguleres. 2.3 Eiendomsgrenser. Planen baserer seg på eiendomsgrensene som er gitt i digitalt kartverk. Side 1 av 7
3.0. Beskrivelse av planen 3.1 Planens utstrekning og arealer. Arealfordelingen mellom ulike arealformål i planen følger under: Byggeområde - industri/lager Byggeområde - bevertning Offentlig trafikkområde - generelt Offentlig trafikkområde - kjøreveg Offentlig trafikkområde - gangveg Offentlig trafikkområde - parkering Fareområde - transformatorstasjon. Arealet er for lite til å regnes med. Spesialområde - parkbelte i industristrøk Spesialområde - frisiktsone. Arealet inngår i andre formål. Fellesområde - felles avkjørsel Kombinert formål - forretning/kontor Kombinert formål - veiserviceanlegg Kombinert formål - annet kombinert formål 47,5 daa 3,2 daa 4,5 daa 8,9 daa 0,1 daa 1,5 daa 50,0 daa 1,6 daa 16,8 daa 13,9 daa 32,1 daa Totalt omfatter reguleringsplanen et areal på 180,1 daa. Planområdet ligger på begge sider av E6 ved Skavabakken i Stange kommune. Planområdets beliggenhet fremgår av oversiktskartet nedenfor. Figur 1. Planområdets beliggenhet - oversiktskart. Side 2 av 7
3.2 Ny bebyggelse. Planområdet er i dag ubebygd. Det innebærer at ny bebyggelse ikke må forholde seg til noen eksisterende bebyggelse i forhold til dimensjoner, arkitektonisk uttrykk osv. De viktigste hensynene vil således være i forhold til landskapet, vegfarende (i hovedsak langs E6) og innbyrdes bygningsstruktur. Tiltaket vil medføre til dels store terrenginngrep. Dette gjelder i første rekke på vestsiden av E6. Her må det fjernes mye masser for å legge til rette for ny bebyggelse. Hele dette arealet er tenkt planert ned til ca. kote 190. Dette medfører at masser må tas vekk fra det aller meste av arealet, mens det blir noe fylling i sørvest. Dette framkommer av snitt på side 6. Et grovt overslag viser at det vil bli tatt ut ca. 700.000m 3 faste masser. Uttak av masser vil sannsynligvis starte opp kort tid etter at reguleringsplanen er vedtatt. Innenfor planområdet er det tenkt mange forskjellige funksjoner, som Figur 2. Planområdets beliggenhet - lokalt. bensinstasjoner, industri/lager, forretning/kontor, bevertning, rasteplass, overnatting og turistinformasjonssenter. Med en såpass stor spredning i funksjoner vil det være svært viktig at den arkitektoniske utformingen, material- og fargevalg, dimensjoner, bygningsstruktur osv. er med på binde arealet sammen og skape en tiltalende helhet innenfor hele planområdet. Denne problemstillingen er også tillagt stor vekt i reguleringsbestemmelsene. Næringsområdet er relativt stort. Det betyr at det kan bli bygget ut i flere etapper. Reguleringsbestemmelsene krever at det må vises en helhetsløsning i en situasjonsplan for hele området selv om det skal bygges ut i etapper. Dette er gjort for å sikre at det overordnede grepet vises og at utbyggingen av de første etappene ikke er til hinder for en god utnyttelse av de resterende arealene. Dersom dette kravet innfris, stilles det ikke krav om bebyggelsesplan. I tillegg til at det skal være en god arkitektonisk helhet for hele planområdet, sikrer bestemmelsene også noe arkitektoniske retningslinjer for Side 3 av 7
det enkelte bygg. Dette gjelder i første rekke å bryte opp og seksjonere lange, sammenhengende fasader. Dessuten stilles et generelt krav om god estetisk utforming på både materialbruk og utforming for øvrig. I henhold til gjeldende reglement skal parkeringsplasser medregnes i BYA. Dette gjelder selve biloppstillingsplassene, mens øvrige trafikk- og manøvreringsarealer inne på tomtene ikke medregnes i BYA. Dette medfører at BYA blir en del høyere enn det som framgikk i tidligere planer. Byggeområdene i reguleringsplanen er derfor gitt en maks. BYA på 75%. Beregninger viser at dette tilsvarer omtrent 50% i reguleringsplaner hvor parkering ikke medregnes i BYA. I gamle planer var dessuten parkbelter inne på tomtene ofte med i beregningsgrunnlaget for BYA. Parkbeltene er nå trukket ut som eget formål og er ikke med i beregningsgrunnlaget for BYA. Ettersom parkbelter nå er trukket ut som eget formål, er det ingen grunn til at det blir liggende igjen restarealer inne på tomtene eller at byggetomtene inne mellom parkbeltene ikke skal kunne utnyttes på en best mulig måte. Dette mener vi spesielt bør være en forutsetning på arealer med en så god adkomst og beliggenhet tett inntil E6. Bevertningsbygget i overbygning over E6 vil være signalbygget i planområdet. Det vil være avgjørende for hele planområdet og for kjøreopplevelsen langs E6 at dette bygget gis en god arkitektonisk utforming. Bygget bør også ha en materialbruk/utforming som kan knyttes opp mot lokale/regionale identitetselementer. I foreløpige skisser er overbygningen vist med et nettverk av laminert tre som den bærende strukturen. Inne i dette nettverket er det tenkt en glassfasade. En slik løsning vil kunne gi et lett og transparent uttrykk samtidig som det kan knyttes opp mot lokale/regionale tradisjoner med bruk av treverk. Se for øvrig eget vedlegg med presentasjon av skisseforslaget. Det er tenkt opparbeidet bensinstasjon med tilhørende anlegg og oppstilling for store kjøretøyer på begge sider av E6. I tilknytning til disse vil det bli opparbeidet parkering som også kan benyttes i forbindelse med bevertning. På vestsiden vil arealet for øvrig bli benyttet til industri/lager. På østsiden er det tenkt et samspill mellom bensinstasjon, forretning, bevertning, informasjonssenter og rasteplass. Jfr. kommuneplanens bestemmelser tillates inntil 2.000m 2 detaljvarehandel (mest sannsynlig dagligvarehandel). Disse funksjonene vil ligge innenfor arealet avsatt til annet kombinert formål. Øvrige arealer på østsiden er tenkt til volumvarehandel/kontorbebyggelse. Foreløpige tanker om hvordan arealene kan disponeres framkommer av vedlagt illustrasjonsplan. 3.3 Offentlige trafikkområder. I reguleringsplanen for ny E6 inngår også en omlegging/utbedring av Fv 231. I svingen vest for industriområdet har imidlertid vegvesenet kommet fram til enighet med grunneier om en annen løsning hvor svingen rettes ut enda mer enn det som var forutsatt i reguleringsplanen. Dette arealet er tatt inn i planforslaget som Offentlig trafikkområde generelt, og omfatter kjøreveg, gang-/sykkelveg og nødvendig sideareal. I og med at industriområdet vil bli planert ut med en motfylling, vil ikke fyllingen langs trafikkområdet bli så stor som byggeplanen viser. I samråd med kommunens kommunaltekniske avdeling er hovedadkomstene inn i næringsområdene vist som offentlige trafikkområder. Disse må derfor opparbeides med en standard som tilfredsstiller kommunens krav for overtakelse. Vegen (V2) på østsida er lagt slik at det i framtida vil kunne være mulig å få til en tosidig utnyttelse i Side 4 av 7
tillegg til at den kan forlenges videre sørover. V2 vil også fungere som adkomst til dyreparken. Avkjørselspunktet for vegen (V1) inn til industriområdet på vestsida er trukket noe lenger mot sør langs Fv. 231 enn det som er vist i vegvesenets byggetegninger. Grunnen til dette er at det gir en bedre og mer rasjonell størrelse på arealet til vegserviceanlegget. I møte med vegvesenet ble dette ansett å være uproblematisk. Det medfører at den offentlige parkeringsplassen (pendlerparkeringen) kan forlenges noe mot sørvest i forhold til vegvesenets byggetegning. Parkeringsplassen vil bli opparbeidet av vegvesenet. Østover fra parkeringsplassen er det vist en gangvegforbindelse ut mot busslomma ved påkjøringsrampa mot E6 sørgående. 3.4 Fareområde høyspentanlegg Det er satt av plass til transformatorstasjon ved innkjøringen til industriområdet i vest. 3.5 Spesialområde parkbelte i industristrøk Reguleringsplanforslaget viser en vegetasjonsskjerm rundt alle næringsområdene. I tillegg er det vist parkbelter langs de offentlige, interne adkomstvegene. Parkbeltene skal utformes med flersjiktet vegetasjon, slik at vegetasjonen får en god skjermingseffekt. Reguleringsbestemmelsene sikrer at parkbeltene skal være etablert parallelt med utbyggingen av området. Reguleringsbestemmelsene stiller også krav om at plan for utforming av parkbeltet skal utføres av fagkyndige og framlegges samtidig med utomhusplan. Parkbeltenes skjermingsfunksjon vil være spesielt viktig for områdene vest for E6, da disse arealene ligger en god del høyere enn E6 og dermed kan være utsatt for en uheldig eksponering i forhold til omgivelsene. Mot sør og sørøst er det derfor avsatt store arealer til parkbelter hvor eksisterende terreng og vegetasjon forutsettes bevart. Hele byggeområdet på vestsiden er tenkt planert ned til ca. kote 190. Grensen mot parkbeltet er trukket omtrent på kote 194/195. Det betyr at det vil bli stående igjen en skjerm av terreng i tillegg til den høgreiste vegetasjonen oppe på terrenget. I sum gir dette en meget god skjerming av byggeområdet. Se snitt neste side. Prinsippsnittene skal være retningsgivende for utformingen av vegetasjonsskjermen. Side 5 av 7
Figur 3. Prinsippsnitt nord-sør gjennom industriområde og parkbelter. Figur 4. Prinsippsnitt vest-øst gjennom industriområde og parkbelter. Side 6 av 7
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Skavabakken 3.6 Spesialområde frisiktsone Formålet er benyttet der kravet til frisiktsone berører annet formål enn vegareal. 3.7 Felles avkjørsel. Avkjørselen fra avkjøringsrampen fra E6 er vist som felles avkjørsel (FA). Denne vil skape en forbindelse mellom E6 og den kommunale vegen (V2). Hele eller deler av FA vil være envegskjørt, slik at en ikke risikerer at 4.0. Tekniske anlegg, renovasjon m.m. Utarbeidelse av planer for de tekniske anleggene vil bli foretatt i nært samarbeid med kommunen med tanke på søknad om kommunal overtakelse i ettertid. Det forutsettes inngått utbyggingsavtale mellom forslagstiller og kommunen før utbygging skjer og som omhandler standard på kommunaltekniske anlegg, vilkår for overtagelse av disse, utbyggingstakt m.m. Søppel skal håndteres i h.h.t. det til enhver tid gjeldende reglement i kommunen - herunder hvor søppelbeholdere skal plasseres. Det går vann- og avløpsledninger gjennom det østlige arealet. Disse ledningene forutsettes ikke fjernet som en konsekvens av utbyggingen. På grunn av byggegrensen mot E6 vil det uansett være svært små arealer som er bebyggbare over eller vest for ledningene. Det er vist 4 meter byggegrense mot ledningene, ihht samtale med kommunalteknisk avdeling i kommunen. Ledningstrasé som går i retning nord-sør gjennom det østlige området forutsettes lagt i bakken. Kabelen vil bli lagt slik at den ikke kommer i konflikt med byggesoner. Dvs. at den vil bli lagt utenfor byggegrensa mot E6 eller i kjørevegen (V2). Viltgjerde vil bli trukket rundt næringsområdene, slik at konflikten i forhold til vilt inne på næringsområdene unngås. Denne løsningen er avklart med vegvesenet. 5.0. Saksgang Planarbeidet ble varslet på ordinær måte med annonser i lokalavisene og brev til berørte parter samt offentlige etater med interesse i planarbeidet. Det kom inn tre uttalelser til varsel om oppstart. Sammendrag av disse med planleggerens kommentar foreligger i eget vedlegg. - - - - - - - - - - - - - - - - - Per André Hansen landskapsarkitekter as tlf: 69 95 50 00 fax: 69 95 50 01 e-post: post@lark.no Side 7 av 7