Grunneiersamarbeid i utbyggingsområder Kristiansand 29. September 2010. Eivind Mauland 1
Bakgrunn 20 år i skogsamvirket Skogbruk pluss Enhetsleder plan og utbygging 2
Mitt utgangspunkt Samfunnet (kommunene) har vekst som visjon, mål og strategi Vekst forutsetter endret arealbruk Arealplaner skal legge til rette for ønsket utvikling Attraktive utbyggingsområder er et av de mest effektive virkemidlene Årlig pengekonsum fritidshus(at)= 5,3 mrd (TØI 05) Grunneier er derfor en samarbeidspartner 3
Påstand I Samhandling mellom grunneiere og mellom grunneiere og offentlige forvaltning er lite utviklet og representerer et betydelig potensial som basis for verdiskaping og vekst. Påstand II Grunneiere flest opplever offentlig forvaltning som en trussel (rettsgrunnlag og papirmølle). 4
Kunnskapsstatus Lite forskning mht. samfunnseffekter av samarbeid Noe erfaring Masse synsing 5
Samarbeid Det må foreligge motiv Konkurransefortrinn Markedsmakt Investeringer (VAR løsninger og fellesanlegg) Utbytte (større avkastning til eierne) Verdiskaping (utbygging og ettermarked ) Gode utbyggingsområder Miljøprofil Eiendomsstruktur Ta ansvar og grep om utvikling av egen bygd Deltakelse i demokratiske beslutninger fremfor å stå utenfor Redusere grunnlaget for konflikter 6
Strategisk fundament Organiseringsstrategi; Sikre horisontalt maktgrunnlag Makt til de maktesløse eks, fagforeninger, interesseorganisasjoner Forretningsstrategi; Vertikal eierintegrasjon (størst mulig avkastning fra sluttmarkedets konsum) eks. landbrukssamvirker 7
To typer egeninteresse (Amitai Etzioni) 1988) Snever egeninteresse- Economic Man seg selv nok Egoistisk opptatt av å tilfredsstille egne umiddelbare og kortsiktige behov Samarbeid kun interessant dersom det er åpenbart at jeg raskt og hele tiden tjener på det Utvidet egeninteresse- I and We Ser seg ut fra egeninteresse tjent med samarbeid. Legger vekt på langsiktige avhengighetsbånd. Større aksept for at det ikke er 100% samsvar mellom hva en yter og hva en får tilbake Samarbeid er avhengig av eiere med utvidet egeninteresse og langsiktige mål og strategier. 8
SKOGBRUK PLUSS Case: Aktørene: Norsk institutt for skog og landskap: Birger Vennesland(økonom) UIA: Anne Ryen(metode) AT Skog: Eivind Mauland (eier og ledelse) 9
Hva var utgangspunktet? Bortelid (1970) Ingen fastboende 7 grunneiere 35 000 dekar 140 hytter - byggeforbud en overnattingsbedrift lavproduktive arealer beite vilt fisk negativ utvikling Ljosland (1990) 19 fastboende 60% > 50 år 120 hytter 1 melkebruk noe sau Ljosland Fjellstove 5 grunneiere 70 000 dekar negativ utvikling 10
Nå situasjon(2000) Volumtall 1.500 hytter 2 overnattingsbedrifter 2 alpinanlegg Langtidsplan ca. 5.000 hytter ca 500 leiligheter Pengestrøm kr. 1.500mill (2000) kr. 100-150 mill per år Sysselsetting >100 årsverk (2000) Regional og lokal effekt Markedsgrunnlag for salg av varer og tjenester 11
Hvilke faktorer forklarer veksten? Teoretisk ramme for verdiskaping (Castle 98): BK= f(n, M, Ms, S) N = naturressurser M = menneskelig kapital Ms = menneskeskapt kapital S = sosial kapital Sosial kapital = Those group arrangements that make individual actions more productive than they would be in its absence Castle 98 12
Når inntraff endringene og hvorfor? 13
Metodikk: Kvalitativ: Intervju av gjenlevende grunneiere og aktører identifisert av intervjuobjektene Analyse med identifisering av fellesnevnere (kategorier) Resultat og diskusjon Konklusjon 14
Noen konklusjoner I begge områder: sammenfall mellom tidspunkt for formalisering av grunneiersamarbeid og tidspunkt for markant økning av verdiskaping resulterte etablering av horisontal sosial kapital(lagssamarbeid) i etablering av vertikal sosial kapital (mellom laget og ulike eksterne aktører som kommune, skogsamvirke, fylkeskommune, fylkesmann, fondsforvaltere osv.) 15
Noen konklusjoner. Etablering av samhandling mellom individer var den enkeltfaktor som best forklarte konsumveksten i begge områder Arenaene (horisontale nettverk) effektiviserte individuelle handlingsmønstre Horisontale nettverk gav spinn off effekt gjennom å utløse vertikal samhandling. 16
Hvordan startet samarbeidet? Bortelid: Enkeltgrunneierne tok initiativ og fikk etter hvert hjelp av skogsamvirke og fylkeskommunen Innføring av byggeforbud grunnet sanitærtekniske tilhøve Store investeringer/ lånebehov Ljosland Kommunalt initiativ som ledd i den første kommuneplanen Lokalsamfunn på kanten av stupet Bortelid modell Ekstern investeringsvilje Enkelte ville satse 17
Andre forhold (Skogbruk pluss) Samarbeid en betydelig kostnad Økonomiske effekter av sosial kapital vanskelig å kvantifisere/kommunisere Fører lett til nedprioritering og forvitring Lite risikokapital tilgjengelig i etableringsfasen Mange gratispassasjerer 18
Hvilken samarbeidsløsning ble valgt? andelslag med begrenset ansvar åpent for grunneiere innenfor lagets område eierskap, myndighet og økonomi basert på areal hjemmelsgrunnlag for å vedta bindende (hefte) etablering av (utbyggings)selskap(er) med eller uten ekstern deltakelse 19
Utjevningsordning Hvorfor(hva gjør et område attraktivt)? Hyttebygging krever areal en holder utbyggingsareal en annen friareal Tomteverdi et resultat av områdets attraktivitet Legitimitet - konfliktforebyggende Legger til rette for å velge de riktige utbyggingsområdene (miljø, økonomi, marked) Legger til rette for bred og demokratisk grunneierdeltakelse innenfor influensområdet 20
Hvilke modeller er aktuelle? Utjevning av årlige leieinntekter fra tomtefeste Fordeling av utbyggingsarealer/retter Etablering av fond - avkastning til utjevning Kombinasjon av fond og friarealskasse 21
Omfang Kompensasjon for bruk av arealer Begrenset økonomisk effekt Godt tilpasset tomtefeste Godt tilpasset når laget omfatter eiere med og uten utbyggingsområder Full fordeling av utbyggingsarealer/retter/økonomisk utbytte Godt tilpasset tomtesalg Egnet når alle vil ta risiko/delta Krevende å utvide/inkludere nye arealer/eiere 22
Oppsummering Åseral har oppnådd stor samfunnsmessig nytte av grunneiersamarbeid En av få kommuner som stiller krav om samarbeid En av få kommuner som går aktivt inn i arbeidet med etablering og videreutvikling 40 års erfaring (Bortelid) Samarbeid bør(må) etableres før kommunedelplaner/områdereguleringsplaner fastsetter arealbruk 23
Oppsummering Andelslagene har gjennomgående undervurdert behov for kapital til: drift og egenutvikling etablering og drift av løyper/aktivitetstilbud Begge områder i ferd med å avslutte gjennomgang/evaluering og revisjon av samarbeidsløsningene Kapital til fremtidige tiltak må realiseres når tomtesalg/feste gjennomføres UA/RF viktig supplement til private løsninger men forutsetter tett og god prosess med andelslagene Grense for hva markedet aksepterer Viktig med klar ansvarsfordeling og rimelig byrdefordeling mellom delområder 24
25
Produktet Slutt å kødd, Moses! 26