BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: 11.07.2018 Saksnr.: 201507150/72 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: STBE/OPLO Åsane, Gnr. 207, Bnr. 59 m.fl., Liavegen, boliger, Reguleringsplan. Arealplan-ID 64420000 FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Ard arealplan AS (plankonsulent) fremmer på vegne av BOB Eiendomsutvikling AS (forslagsstiller) planforslag for et område sør vest for Liavatnet i Åsane bydel. Planområdet ligger mellom Liavegen og Flaktveitvegen ca. 2,5 kilometer nord-øst for Åsane lokalsenter. Figur 1. Oversiktsbilder av planområdet. Intensjonen med foreliggende planforslag er å legge til rette for småhusbebyggelse i terrasserte volumer med interne trappeløp og uteoppholdsarealer. Det foreslås 127 nye boenheter i en kombinert småhus- og terrassebebyggelse med varierende høyder opp til 8 etasjer (inkludert 2 parkeringsgarasjer). Boligene foreslås med et variert bruksareal fra 36 m 2 til 115 m 2 og med en blanding av 2, 3 og 4 roms leiligheter. Sykkelparkering og boder planlegges i 2. etasje over parkeringsgarasjen i 1. etasje. Bebyggelsen foreslås delt opp i to store bygningsvolumer; ett bygg nord i planområdet med tilkomst til Liavegen (kommunal veg) og ett bygg sør i planområdet med tilkomst til Liaflaten (kommunal veg). I korridoren mellom de to bygningsvolumene foreslås det å bygge en trapp. Foreslått trapp vil gi en forbindelse mellom Flaktveitvegen og Liavegen og sikre en offentlig gangforbindelse mellom rekreasjonsområdene ved Liavatnet og Jonsokhaugen. Forslag til grad av utnytting for blokkbebyggelsen (BBB1) er % -BRA=140 %. Side 1 av 11
Innkomne merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet fra 4.2.2017 til 21.3.2017. Det kom inn 1 privat merknad og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknader og uttalelser er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i merknadsskjema utarbeidet etter offentlig ettersyn (vedlegg D). I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Merknad fra eier av bnr. 273 om forutsetninger for å regulere felles avkjørsel til ny boligbebyggelse og eksisterende næringseiendom nord i planområdet. Krav om tilgjengelighet for brannvesenets utrykningsbiler. Krav om at VA-rammeplan skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Krav om en revidert støyrapport som avklarer støyskjermingstiltak mot Flaktveitvegen og Liavegen. Bymiljøetaten anbefaler kun 1 ny avkjørsel til Liavegen. Krav om tilrettelegging av sykkelparkering under tak. Krav til gode nærmiljøkvaliteter i boligprosjektet. Krav om renovasjonsteknisk plan for boligprosjektet. Planlegge for et tydelig skille mellom private og felles uteoppholdsarealer internt i bebyggelsen. Krav om teknisk detaljplan for alle offentlige veger. Krav om at tilkoblingen mot Flaktveitvegen for trappen mellom Liavegen og Flaktveitvegen må sikres på en tilfredsstillende måte i planforslaget. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Figur 2. Illustrasjon av foreslått bebyggelse og bevegelsesmønster for gang, sykkel og bil Side 2 av 11
Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av revidert planmateriale. Kort oppsummert innebærer endringene: Det reguleres kun en ny avkjørsel fra parkeringskjeller til Liavegen. RTV (renovasjonsteknisk avfallsfall) er utarbeidet. Renovasjonsløsning i planforslaget er bestemt til bossug og nedgravde løsninger. RTV skal være godkjent av BIR før det søkes om rammetillatelse for tiltaket. Ny støyrapport er utarbeidet (vedlegg F). Revidert støyrapport skal være retningsgivende for planforslaget. Sykkelparkering tillates i parkeringskjeller, boder og ved inngangsparti. Krav til tekniske vegplaner er medtatt i planbestemmelsen 2.7. Illustrasjonsplanen er revidert. Illustrasjonsplanen er foreslått juridisk bindende for bygningstypologi, plassering av støyskjermer og støyvoller samt plassering av trappeforbindelsen og renovasjonsløsninger. Figur 3. Fotomontasje av foreslått bebyggelse og trappeforbindelse, sett fra Liavegen. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, og nedenfor følger kommentarer til de mest aktuelle hovedproblemstillingene i plansaken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Forholdet til kommuneplanens arealdel (KPA) I gjeldende kommuneplan (KPA 2010) er planområdet vist som område for bebyggelse og anlegg, hvor ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren, og der fortetting er en målsetting. For ny boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad % -BRA= 60 %. Det åpnes for differensiert utnyttingsgrad mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier tar hensyn til områdets kvaliteter. Side 3 av 11
Planområdet har en sentral beliggenhet med god kollektivdekning og nærhet til fremtidig bybanestopp. Foreliggende planforslag med en utnyttingsgrad på % - BRA=140 % vurderes derfor til å være i samsvar med intensjonene i gjeldende KPA. I forslag til ny KPA (KPA 2016) er planområdet vist som ytre fortettingssone der maksimal utnyttingsgrad % - BRA = 100 %. Foreliggende planforslag er ikke i samsvar med forslag til ny KPA. Fortetting er en målsetting i forslag til ny kommuneplan og planområdet grenser til byfortettingssone for Nyborg-området. Plangrep og støy har vært gjenstand for flere møter med forslagsstiller og konsulent. På bakgrunn av gjeldende KPA og etter en samlet vurdering finner vi å kunne anbefale den foreslåtte utnyttingsgraden på % - BRA= 140 %. Forholdet til gjeldende reguleringsplan for området I gjeldende reguleringsplan (plan ID 3690000 vedtatt i 1976) er planområdet regulert til boligformål. Foreliggende planforslag innebærer en økt boligfortetting i forhold til gjeldende reguleringsplan for området. Forholdet til områdereguleringsplan for Nyborg Det er under arbeid en offentlig områdereguleringsplan for Nyborg næringsområde. Hovedmålsettingen med områdereguleringsplanen er å fortette langs eksisterende og planlagt kollektivåre, herunder å fastsette en framtidig bybanetrasé gjennom Nyborg. Videre legges det opp til at Nyborg skal omformes fra et bilbasert næringsområde til et urbant og attraktivt byområde med et mangfold av aktiviteter og et betydelig innslag av nye boliger, der anbefalt utnyttingsgrad for boligbebyggelsen varierer mellom % - BRA = 140 % til 200 %. Foreliggende planforslag for Liavegen boliger vurderes til å være i samsvar med intensjoner om boligfortetting i områdereguleringsplanen. Uteoppholdsarealer Det legges i foreliggende planforslag opp til en glidende overgang mellom private og felles uteoppholdsarealer internt i bebyggelsen. Det skal tilrettelegges for et tydelig skille mellom private og felles uteoppholdsarealer. Forslag om 127 nye boenheter innenfor planområdet utløser et krav om minimum 3810 m 2 felles uteoppholdsareal (127x30 m 2 ) for boligprosjektet. Krav til felles uteoppholdsarealer er løst både på terrengnivå og på takflater. Figur 4. Illustrasjon av uteoppholdsarealer, på takflater og på terreng Side 4 av 11
Planlagt felles uteoppholdsareal på takflater internt i bebyggelsen er beregnet til ca. 1589 m 2. Totalt felles uteoppholdsareal innenfor planområdet er beregnet til ca. 3879 m 2. Internt i boligområdet er det planlagt småbarnslekeplasser (1-7 år) og lekeplasser for litt eldre barn. Uteoppholdsarealet mot Flaktveitvegen er planlagt som et naturlekefelt. Privat uteareal for alle boenhetene foreslås på balkonger og i hager internt i bebyggelsen. Det skal være minimum 7 m 2 privat uteareal per boenhet. Planområdet er orientert mot sør og vest med gode solforhold hele året. Ved vårjevndøgn er det estimert at området har i overkant av 10 soltimer. Ballbane er ikke medtatt i foreliggende planforslag. Forslagsstiller viser til eksisterende ballbinge og ballbane ved Kyrkjekrinsen skole ca. 500 meter fra planområdet, og til eksisterende ballbane på Liaflaten ca. 400 meter fra planområdet. Figur 5. Oversiktsbilde som viser lokaliteter for ballbaner i området Det er rekkefølgekrav til opparbeidelse av støyskjerming for felles leke- og uteoppholdsareal i planforslaget. Kommuneplanen sine krav til felles og private uteoppholdsarealer (størrelse, kvalitet og tilgjengelighet) er i hovedsak ivaretatt og vurderes som tilfredsstillende. Figur 6. Fotomontasje av foreslått bebyggelse med tilhørende privat og felles uteoppholdsarealer (Liavatnet til venstre i bilde). Side 5 av 11
Trafikkstøy/støyskjerming Planområdet er utsatt for trafikkstøy fra Liavegen i vest og fra Flaktveitvegen i øst. Det vil være behov for relativt omfattende støyskjermingstiltak for å sikre at private og felles uteoppholdsarealer får støynivå som tilfredsstiller bestemmelsene i gjeldende kommuneplan. Langs Liavegen planlegges det både støyvoller og støyskjermer. Mot Flaktveitvegen er det kun støyskjermer. Støyskjermingstiltakene skal gjennomføres slik at privat og felles uteoppholdsareal sikres tilfredsstillende støynivå, dvs. ikke støynivå over 55 db. Bebyggelsen lengst nord i planområdet ligger mest utsatt for støy. Uten støyskjerming ligger støynivået over grenseverdien 55 db på flere av de foreslåtte private balkonger/terrasser. Private uteoppholdsarealer må i de mest utsatte etasjene skjermes med et tett rekkverk og absorbenter i tak for balkonger som er overbygde. Bebyggelsen i sørøst ligger mindre utsatt for trafikkstøy, og her er støynivået tilfredsstillende på private uteoppholdsarealer uten skjermingstiltak. Det anbefales at minst halvparten og minimum ett av soverommene planlegges med vindu mot en fasade med tilfredsstillende støynivå, eller bak en støyskjermet balkong. Krav til gjennomføring av støyskjermingstiltak er fastsatt i reguleringsbestemmelsene 2.6. For å sikre areal til støyskjermer og støyvoller er illustrasjonsplanen gjort juridisk bindende for plassering av støyskjermer og støyvoller. Støyskjermingstiltakene skal utformes slik at de forholder seg visuelt og estetisk til boligbebyggelsen og landskapet. Figur 7. Støyvoll er vist med lyseblå felt i bilde til venstre. Støyskjermer vist med lilla farge i bilde til høyre. Det er utarbeidet revidert støyrapport (vedlegg F). Støyrapporten skal være retningsgivende for foreslått utbygging. Støyskjermer langs med Flaktveitvegen er foreslått med maksimal høyde på inntil 1,5 meter over terreng og vil ha god effekt ettersom veien ligger høyere enn boligene. Utforming av støyskjermer mot Flaktveitvegen må tilpasses gang- og sykkelveger fra boligene og trappen som er foreslått mellom Liavegen og Flaktveitvegen. Anbefalte tiltak i støyrapport datert 29. 6.2018 skal legges til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Statens vegvesen var kritisk til foreslått løsning av støyskjerming langs Flaktveitvegen i planforslaget utlagt til offentlig ettersyn. Forslagsstiller har derfor endret utforming og plassering av støyskjermer mot Flaktveitvegen i samsvar med merknad fra vegmyndigheten. Støyforholdene i boligprosjektet vil kunne tilfredsstilles forutsatt gjennomføring av støyskjermingstiltak langs med Flaktveitvegen og Liavegen i samsvar med anbefalinger støyrapport datert 29.6.2018. Detaljutforming av støyskjermer mot Flaktveitvegen må avklares i søknad om rammetillatelse, og gjennomføres i samråd med Statens vegvesen. Side 6 av 11
Figur 8. Illustrasjon av støyskjermer og støyvoller mot Liavegen Illustrasjonsplan Deler av illustrasjonsplanen (vedlegg E) er foreslått til å være juridisk bindende for gjennomføring av boligprosjektet. Dette gjelder for utforming av bebyggelsen/bygningstypologi, plassering av støyskjermer og støyvoller, renovasjonsløsninger og offentlig tilgjengelig trapp mellom Liavegen og Flaktveitvegen. Fagetaten vurderer det som positivt at deler av illustrasjonsplanen gjøres bindende. Figur 9. Forslag til illustrasjonsplan Estetikk, fjernvirkning og nærvirkning Intensjonen er at foreslått bebyggelse skal fremstå som en moderne fortolkning av en landsby eller en husklynge med interne gangveger og uteoppholdsarealer. Ønsket er at bebyggelsen skal tilpasses landskapet ved at den følger terrenget opp mot Jonsokhaugen og ikke fremstå for massiv mot Liavatnet. Forslagsstiller mener området (tomten) tåler den foreslåtte utnyttelsen fordi terrenget på tomten gjør det mulig å plassere bygningene med god terrengtilpasning. Intensjonen er at bebyggelsen skal fremstå som lite dominerende og delvis skjule fjernvirkningen av dagens fjellskjæring opp mot Flaktveitvegen. Det er sikret at Side 7 av 11
skjæringer skal tildekkes med løsmasser og beplantes, og at mørke arealer i tilknytning til skjæringer skal lyssettes. Figur 10. Snitt c-c som viser planlagte boliger i forhold til eksisterende terreng Rådet for byforming og arkitektur (RBA) har uttalt seg positivt til foreliggende planforslag. RBA vil berømme planforslaget som i volum og oppdeling i sin helhet er godt løst og vil gi identitet og variasjon som en småhusbebyggelse satt i system, en hybrid mellom småhus og terrassebebyggelse, og det er viktig at det helhetlige grepet i forhold til stedsutvikling føres videre, og at man ivaretar ferdselen til grøntområder som krever gode uterom. Utformingen av volumene forminsker inntrykket av et stort volum. Rådet finner det positivt at man klarer å beholde mest mulig av terrenget i bakkant, som en viktig kvalitet estetisk og miljømessig. Figur 11. Illustrasjon av planlagt bebyggelse, sett internt i boligområdet Fortetting med kvalitet er et sentralt tema i kommunens arealpolitikk. Utfordringen med planområdet er å etablere ny bebyggelse som er terrengtilpasset og ikke fremstår som dominerende. Fagetaten slutter seg til rådet for byforming sin uttalelse til prosjektet, og etter vår vurdering har forslagsstiller, ut fra illustrasjonsmaterialet, lykkes med å dempe uttrykket av den nye bebyggelsen på en krevende tomt. Fordelingen av vist volum og byggehøyder gir prosjektet en følelse av menneskelig skala, hvilket er en kvalitet kommunen ønsker i alle prosjekter. Innslag av tre i fasaden bidrar til intensjonen om å etablere et strøkstilpasset prosjekt, hvilket etter vår vurdering er et positivt grep. Fagetaten stiller seg positiv til det Side 8 av 11
arkitektoniske uttrykket som sådan, men anbefaler at prosjektet bearbeides videre frem til innsending av byggesak, for i enda større grad sikre gode bokvaliteter for beboerne og redusere fjernvirkning av prosjektet. Trafikksikkerhet Forslag om 127 nye boliger vil generere økt trafikkmengde på Liavegen. Dette er vurdert som en akseptabel økning da Liavegen er oversiktlig og bred med tosidig fortau. Det er fortau på skoleveien fra planområdet til Li barneskole og til Kyrkjekrinsen barne- og ungdomsskole. Bymiljøetaten har anbefalt planforslaget forutsatt at det kun reguleres en ny avkjørsel til planområdet. Dette er fulgt opp. Fagetaten vurderer trafikksikkerheten som tilfredsstillende ivaretatt i foreliggende planforslag. Parkering Bilparkering for beboere og gjester er foreslått i garasjer under byggene. I følge gjeldende parkeringsnorm for Bergen har boliger innenfor parkeringssone P4 krav om 1,4 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA bolig og minst en parkeringsplass per boenhet. I tillegg til parkeringsplasser for biler gir gjeldende parkeringsnorm krav om 2 parkeringsplasser for sykkel per 100 m 2 BRA bolig. I foreliggende planforslag har forslagsstiller redusert parkeringsdekningen for bil i forhold til kravet i gjeldende kommuneplan. Det er foreslått 1,1 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA bolig og maksimum 127 parkeringsplasser for bil, noe som utgjør 1 parkeringsplass per boenhet. Det legges til rette for minimum 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA boligareal under tak i garasjer og i boder. Fagetaten har ingen merknader til den foreslåtte reduksjon i parkeringsdekning for boligprosjektet. Figur 12. Snitt A-A viser parkeringsgasje i den nordlige bebyggelsen Delingsøkonomi i boligprosjektet Boligprosjektet er planlagt med utstrakt bruk av delingsøkonomi. Forslagsstiller vil legge til rette for to felles hybler som ikke skal være mindre enn 16 m 2. Hyblene skal være tilgjengelig for beboere i prosjektet for lån/leie. Videre legges det til rette for flere fellesfunksjoner som bryggeri, treningsrom, snekkerverksted, lokaler til en kafe eller mindre spisested, vaskeanlegg for sykkel etc. Fagetaten er generelt positiv til felles bruk av funksjoner i boligprosjekt. Side 9 av 11
Utnyttelsesgrad og byggehøyder Arealet foreslått regulert til boligbebyggelse blokkbebyggelse (BBB1) er 11 694 m 2 og maksimal utnyttelsesgrad (%-BRA) er foreslått til % -BRA=140 %. Dette innebærer en samlet utbygging på 16 371 m 2 BRA. Maksimal mønehøyde er foreslått til kote + 121,00 meter, og laveste planeringshøyde er foreslått til kote + 88,50 meter. Bebyggelsen er foreslått terrassert med varierende høyde på opptil 8 etasjer (inkludert parkeringsgarasjer). Forholdet til Naturmangfoldsloven Planområdet ligger i en bratt, vegetasjonskledd skråning og er delvis vanskelig tilgjengelig. Terrenget flater ut helt i bunnen av tomten mot Liavatnet i vest og Liamyrane i sør. Planområdet ligger i et tett vegetasjonskledd terreng som er lite egnet til friluftsliv. Det foreligger ingen registreringer av viktige naturtyper, prioriterte eller rødlistede arter innenfor planområdet. Tiltakene som følger av planforslaget, vurderes følgelig ikke å komme i konflikt med interessene Naturmangfoldloven er ment å ivareta. Renovasjonsløsning Det foreslås en helhetlig renovasjonsløsning med tilrettelegging for alle avfallstyper og tilrettelegging med bossug for restavfall. Tilkoblingspunktet for bossuget vil plasseres sammen med de nedgravde bunntømte containerne slik at renovasjonsbilen kun har et oppstillingssted. Det er utarbeidet egen renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) som er foreslått juridisk bindende for utbygging av boligområdet. Renovasjonsteknisk avfallsplan skal være godkjent av BIR før det søkes om rammetillatelse for tiltaket. Vi har ingen spesielle kommentarer. Barn og unges interesser Det er ingen kjent bruk av barns lek innenfor planområdet. Det er til dels svært bratt terreng innenfor planområdet, og det er ingen stier eller annet som tyder på barns bruk eller opphold. Liavatnet parkområde ligger i gangavstand fra planområdet. Skolebruksplanen 2016-2030 for Bergen oppgir at Åsane bydel har ingen skoler med store kapasitetsutfordringer. Hovedutfordringen med skolestrukturen i Åsane bydel er å finne en bedre ungdomsskolestruktur med færre ungdomstrinn, jfr. ønske om ikke å ha for små ungdomstrinn. Det er kort vei til både barne- og ungdomsskole med ballplasser, og det er lokalisert flere barnehager i nærmiljøet. Bergen kommune har årlig oppfylt bydelsvis barnehagedekning i Åsane bydel. I planen foreslås det å tilrettelegge lekeareal for de minste barna. Fagetaten vurderer forholdet til barn og unges interesser til å være tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget Universell tilgjengelighet Det er en felles hovedinngang og tre sekundærinnganger til boligene som alle leder til trappeog heishus. Hovedinngangen som er felles for alle boligene, har trinnfri adgang til heis, og skal tilfredsstille krav til universell utforming. Det foreslås også trinnfri tilkomst fra Flaktveitvegen til bygget i nord. Planlagte heiser gir universell tilkomst til alle leilighetene og til de ulike nivåene som skal fungere som fellesareal. Alle leiligheter skal være utformet for universell tilkomst i samsvar med lov og forskrifter. Konsekvenser for naboer Foreslått utbygging vil ikke ha direkte konsekvenser for naboer i området ettersom ny bebyggelse ikke vil ta utsikt fra noen av de eksisterende boligene i området. Det er ellers terrasseboliger som grenser til planområdet, og boligblokker som ligger i nærheten av planområdet. Dette er boliger som har utsikten rettet mot sørvest, og ikke mot planområdet. Den foreslåtte bebyggelsen vil ikke gi negative konsekvenser i form av utsikts- og solforhold for nabobebyggelsen. Side 10 av 11
Konklusjon Planområdet ligger sentralt i Åsane bydel, med nærhet til buss og fremtidig bybanestopp. I foreliggende planforslag legges det til rette for boliger med gode kvaliteter som utsikt og nærhet til offentlige tjenester, rekreasjon og handel. Fagetaten er positiv til forslaget om fortetting i dette området. Vi slutter oss til hovedformålet bolig (småhus/terrassebebyggelse) og det planfaglige grepet. Det vurderes som positivt at tverrforbindelsen/trappen mellom Liavegen og Flaktveitvegen forslås etablert samtidig med bebyggelsen. Foreliggende planforslag vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Åsane, Gnr. 207, Bnr. 59 m. fl., Liavegen, boliger, Reguleringsplan, Arealplan-ID 64420000, vist på plankart sist datert 07.03.2018 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 10.07.2018 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: Dokument Dato A Plankart 07.03.2018 B Reguleringsbestemmelser 10.07.2018 C Planbeskrivelse 29.06.2018 D Merknadsskjema 19.06.2017 E Merknadskart 20.06.2017 F Illustrasjonsplan 25.06.2018 G Illustrasjon MUA m/sol 25.06.2018 H Utomhusplaner 24.08.2017 I Illustrasjon parkeringskjeller 01.07.2016 J Snitt og prinsippsnitt 02.09.2016/21.06.2017 K Perspektiv 01.07.2016/15.05.2017 L Oppbygging av prosjekt og uteareal 16.06.2017 M Renovasjonsteknisk plan 16.06.2017 N Sol- og skyggeillustrasjoner 01.07.2016 O Skredfarevurdering 01.03.2016 P VA-rammeplan, m/uttale fra VA-etaten 12.05.2016/13.05.2016 Q Støyrapport, m/notat veitrafikkstøy 29.06.2018/23.09.2015 R Illustrasjon støyskjerm Flaktveitvegen 25.06.2018 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201507150 Side 11 av 11