BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: 09.11.2017 Saksnr.: 201620540/70 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: OPLO Årstad, Gnr. 162, Bnr. 1224 mfl., Brann stadion, Reguleringsplan. Arealplan-ID 65160000, FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Og Arkitekter AS (konsulent) fremmer på vegne av Brann Stadion AS (forslagsstiller) planforslag for Brann stadion i Årstad bydel. Planområdet utgjør ca. 44 dekar. Figur 1: Oversiktsbilde og skråfoto. Blå del illustrerer hvor det er tenkt å etablere studentboliger Planområdet er tidligere regulert gjennom detaljreguleringer, plan 21500 og 63510000, samt mindre endring av sistnevnte. Gjennom forannevnte detaljreguleringer er byggehøyder, utnyttelsesgrad og bruk av deler av fasilitetene innenfor planområdet avklart og vedtatt. Det er ikke foreslått endringer i volum eller i byggehøyder i planforslaget. I foreliggende planforslag ønsker forslagsstiller å tilrettelegge for studentboliger i deler av tribuneanlegget tilknyttet Brann stadion. Hele tribune sør med hjørne i sørvest og sørøst skal rives og reetableres. I hele tribune sør er det foreslått å etablere boliger for studenter. Det er inngått en intensjonsavtale med Sammen Studentsamskipnaden på Vestlandet (tidligere Studentsamskipnaden i Bergen (SiB)) om at de skal ta over og drifte studentboligene når de ferdigstilles. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Side 1 av 7
Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 24.06.2017 29.08.2017. Det kom inn 6 private merknader, 12 uttalelser fra høringsinstanser og en innsigelse fra Fylkesmannen. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Innsigelse fra Fylkesmannen: Planforslaget anses å være i strid med rikspolitisk retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging. Planområdet er innenfor formål idrett i kommuneplanens arealdel(kpa2010) og boligformål er således i strid med overordnet arealplan. Det finnes ikke underformål ved boligformål, så Fylkesmannen legger til grunn at det åpnes for generelt boligformål. Planavgrensning av boligareal i plankart og planbestemmelser må strammes opp. Det er mangel på mengde og kvalitet på uteoppholdsareal innenfor planområdet. Det er ikke satt minimal eller maksimal boligstørrelse. Fotballbanen må reguleres som eget formål med tilhørende bestemmelser. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Materialvalg/materialkvalitet og utforming av fasade. Sykkelparkering bør økes til 1 plass per hybelenhet og bør løses innendørs. Minimere støy og støv belastning i anleggsfasen, spesielt ovenfor barnehage. Grunnet støy ved kamp og konsert bør flest hybler ha vindu mot gaten. Ballbane o_bbh4 må opprettholdes, rekkefølgekrav 3.2.1.1 må endres. Økt press på parkeringssituasjon, samt økt trafikkbelastning. Ny bebyggelse bør tilpasses eksisterende bygningsmiljø. 300 studentboliger kan ha uheldig påvirkning på eksisterende bomiljø. Økt press på eksisterende friområder. Nytt formål vil innebære aktivitet 24 timer i døgnet. Trafikksikkerhet: o Avkjørsel til felles veg må tilrettelegges slik at det ikke må rygges inn i den offentlige vegen ved møte med annen trafikk. o Smal offentlig gangveg oppfyller ikke dagens krav. o Renovasjonsløsning medfører kjøring/rygging på gatetun og utgjør en uønsket trafikksikkerhetsrisiko. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg C og D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: For å imøtekomme innsigelse fra Fylkesmannen har forslagsstiller tydeligere presisert hvor det kan etableres studentboliger ved bruk av bestemmelsesområder i plankart, samt supplert bestemmelsene med tydeligere presiseringer. Krav til felles uteoppholdsareal er økt innenfor planområdet. Fotballbanen er regulert som eget formål med tilhørende bestemmelser. Forslagsstiller har gått bort fra forslag om etablering av studentbolig i nordvestre hjørne av Brann stadion. Forslag til bestemmelser er supplert for å imøtekomme andre merknader og uttalelser. Side 2 av 7
På bakgrunn av endringene som er foretatt i revidert planmateriale, har Fylkesmannen valgt å trekke sin innsigelse til planforslaget (vedlegg T). Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Brann stadion - studentboliger I foreliggende planforslag ønsker forslagsstiller å gjøre tilpasninger som tilrettelegger for studentboliger i deler av tribuneanlegget tilknyttet Brann stadion. Det foreslås å utvide det kombinerte bebyggelse- og anleggsformålet i gjeldende reguleringsplan til også å inkludere boligformål, samt å regulere gressmatten som grønnstruktur. Å regulere gressmatten til grønnstruktur ble gjort i etterkant av offentlig ettersyn og som et svar på innsigelsen fra Fylkesmannen. Forannevnte har resultert i at utnyttelsesgraden er økt fra 60% -BYA til 90%- BYA. Selv om utnyttelsesgraden endres i forhold til gjeldende plan, er det ikke åpnet for et større fotavtrykk eller flere byggbare kvadratmeter. Oppjusteringen av utnyttelsesgraden i planforslaget er altså av en ren teknisk karakter. Byggehøyder og bruk av store deler av fasilitetene er uendret fra gjeldende plan. Det er gjort en mindre justering av byggegrense i sørøstlige del grunnet bygningstekniske forutsetninger. Hele tribune sør med hjørne i sørvest og sørøst skal rives og reetableres. I hele tribune sør er det foreslått å etablere boliger for studenter, se figur 2. Det er inngått en intensjonsavtale med Sammen (tidligere SiB) om at de skal ta over og drifte studentboligene når prosjektet ferdigstilles. Boligdelen vil legges på utsiden av tribunen, grovt sett organisert med en midtkorridor med hybler mot nord og mot sør. Hyblene på nordsiden av korridoren vil ha vinduer vendt mot gressmatten på stadion. Hyblene på sørsiden vil ha vinduer vendt mot Idrettsveien, hvor også hyblenes inngangspartier vil ligge. Det fremgår av støyvurdering at det er tatt høyde for etablering av fellesvaskeri, men det kommer ikke frem hvor dette er tenkt etablert. Studentboligene får et renovasjonsanlegg i sørvest og et uteoppholdsareal mellom Brann stadion og Idrettsveien. Boligdelen er helt adskilt fra resten av stadionanlegget og har ikke tilkomst til sportsklubbens arealer. Fagetaten har ingen spesielle kommentarer til etablering av studentboliger i den sørlige delen av Brann stadion. Figur 2: Viser hvor det er foreslått å etablere boenheter til studenter Side 3 av 7
Parkering Planområdet ligger innenfor bestemmelsesområde BOc i KPA 2010, hvilket innebærer at parkeringsbestemmelser P3 gjelder for planområdet. Kravet er da 1,2-1,6 bilparkeringsplasser og 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m² BRA bolig. Det legges i planforslaget opp til å avvike fra kravene gitt i KPA 2010. Det foreslås å legge til rette for totalt 5 parkeringsplasser i tilknytning til studentboligene, hvorav 4 plasser skal være for bevegelseshemmede og 1 plass er til driftskjøretøy tilknyttet studentboligene, innenfor f_spa3 og f_spa4. Avstand fra parkering for bevegelseshemmede til inngang til studentbolig vil ikke overstige 25 meter. Det er foreslått å etablere 1 sykkelplass per hybelenhet. All sykkelparkering skal løses innendørs, med mulighet for rengjøring og vedlikehold. Ved offentlig ettersyn var naboer i området særlig opptatt av at foreslått lave parkeringsdekning vil få konsekvenser for parkeringssituasjonen i området. Det er vedtatt innført boligsoneparkering i området, men dette er per i dag ikke gjennomført. Kommuneplanens arealdel er på høring, og det er overordnede politiske signal om å redusere parkeringsdekningen i sentrumsnære områder. Planområdet er lokalisert nært Brann stadion bybanestopp, og det er kort avstand til Høgskulen på Vestlandet. Fagetaten har ingen spesielle kommentarer til foreslått antall parkeringsplasser for bil og er positiv til at det tilrettelegges for 1 sykkelplass per hybelenhet. Støy Beboere i området rundt Brann stadion opplever støy i tilknytning til fotballkamper og andre arrangement (konserter o.l.) som holdes der. Økt aktivitet i området, økt andel biltrafikk og støy fra arrangementene forårsaker dette. Forslagsstiller argumenterer med at det stort sett er lite trafikk i gatene rundt stadion, og trafikkstøy er derfor normalt sett ikke et problem. Det vises til at Brann spiller 15 kamper på hjemmebane i året, hvorav 12 kamper vil havne innenfor det akademiske året, og at det i planbestemmelsene er fastsatt at det kan kun avholdes inntil 4 konserter i året. Dette vurderes av forslagsstiller å være en akseptabel støybelastning for beboerne i stadionanlegget. I støyvurdering og tilleggsnotat (vedlegg M) er det påvist at det vil være behov for lydisolasjon i fasade, og det er av støykonsulent vurdert hvilken fasadeisolasjon som er tilstrekkelig, jf. vedlegg M. Det er sikret i planbestemmelsene at det skal benyttes fasadeisolasjon som sikrer tilfredsstillende innendørs støyforhold. Konklusjonene i støyrapport datert 17.03.2017 skal legges til grunn for videre prosjektering. I tilleggsnotat til støyvurderingen konkluderes det med at hybler med fasade mot gressmatten ikke vil tilfredsstille anbefalte grenseverdier for støy ved konsertarrangementer. Som avbøtende tiltak er det sikret i planbestemmelsene at konsertarrangementer skal avholdes i tidsrommet medio juni til medio august. Fagetaten anser forannevnte som tilfredsstillende løsninger. Uteoppholdsareal I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er kravet til uteoppholdsareal 15 m 2 per boenhet for boligprosjekter med 4 boenheter eller mer. I plan 60930000 (studentbolig), utarbeidet av Bergen kommune, ble det stilt krav om 5 m 2 felles uteoppholdsareal per hybelenhet. Til offentlig ettersyn hadde forslagsstiller tatt utgangspunkt i kravet fra plan 60930000 og foreslått kravet til uteoppholdsareal for studentboligene til å være 5 m 2 per hybelenhet. I fylkesmannens innsigelse til planforslaget var krav til uteoppholdsareal et tema. Etter Fylkesmannens vurdering må det stilles likt krav til felles uteoppholdsareal for studentbolig som for ordinær bolig. Forslagsstiller har imøtekommet kravet til Fylkesmannen ved å Side 4 av 7
summere opp alt tilgjengelig areal innenfor planområdet og åpne for at dette kan benyttes til felles uteareal. Innenfor planområdet er det etter offentlig ettersyn foreslått til sammen 293 hybelenheter. Med krav om 15 m 2 felles uteoppholdsareal er det totalt et krav om 4395 m 2 felles uteoppholdsareal, hvilket er løst innenfor planområdet (vedlegg C, s.43-44). Det er beskrevet og illustrert (vedlegg C) ulike muligheter for hvordan arealet mellom Brann stadion og Idrettsveien kan utformes, og det er sikret i forslag til planbestemmelser 5.1.5.2 at illustrasjonsplan og planbeskrivelsen skal være retningsgivende til utforming av dette arealet. Det er ikke tilrettelagt for privat uteoppholdsareal for studentboligene. Byplanavdelingen slutter seg til foreslått løsning om felles uteoppholdsareal. Trafikk Kjøreadkomst til planområdet er fra Idrettsveien i nordøst. I foreliggende planforslag er det foreslått noen tilpasninger og endringer i forhold til gjeldende plan. Primært gjelder det en ny snumulighet sør for Brann stadion, jf. figur 3. Fagetaten påpekte i undervegsmøtet 15.11.2016 at skissert snuløsning for personbiler ved av- og påstigning for studentboligene og i forbindelse med inn- og utflytting ikke er optimal, og det ble anbefalt å flytte snuløsningen mot øst for å redusere trafikk langs sørsiden av Brann stadion. Forslagsstiller har vurdert om det lar seg gjøre å etablere snuløsning for personbiler lenger øst, jf. figur 3. Det er imidlertid konkludert med at en slik løsning vil komme i konflikt med fortau i tillegg til at snuarealet vil bli liggende svært nær studentboliger i sørøst. Videre er det en høydeforskjell i det området som er utfordrende. Fagetaten ser problematikken ved å flytte foreslått snuløsning mot øst og slutter seg til forslagsstillers vurdering. Figur 3: Venstre; foreslått snuløsning. Høyre; skissert alternativ snuløsning en har gått bort fra Renovasjonsløsning Det er utarbeidet en beskrivelse av renovasjonsløsning i samarbeid med Bergensområdets Interkommunale Renovasjonsselskap (BIR) hvor det legges opp til etablering av renovasjonsløsning i BRE2, jf. figur 4. Innenfor BRE2 er det foreslått å etablere mobilt bossug for restavfall og nedgravde konteinere for papir/papp, plast og glass- og metallembalasje, hvilket er sikret i forslag til bestemmelser. Det er sikret i forslag til planbestemmelser at det skal etableres nedkast ved inngangspartiene for studentboligene. Side 5 av 7
Til offentlig ettersyn stilte fagetaten spørsmål ved trafikksikkerheten da den foreslåtte løsningen var at renovasjonskjøretøy måtte kjøre og rygge på gatetun. I etterkant har forslagsstiller valgt, i dialog med BIR og Bymiljøetaten, å omregulere deler av gatetunet til kjøreveg, for å unngå eventuelle trafikkfarlige situasjoner, se figur 4. Det fremgår av planbeskrivelsen at det har vært vurdert ulike alternativer (vedlegg C, s.62-65). Ny foreslått løsning innebærer at renovasjonskjøretøy ikke behøver å rygge på gatetun. Etter fagetatens vurdering er det ikke nødvendig med begrenset høring av den foreslåtte endringen, da endringen er gjort som et tilsvar til uttalelsene mottatt gjennom offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg til foreslått renovasjonsløsning. Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og gjennomføring av det enkelte byggetiltak, jf. kravene som følger av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. I forslag til planbestemmelser er det sikret at ny bebyggelse med tilhørende uteområder, samt planens friområder og idretts- og lekeplasser, skal tilrettelegges med universell utforming. Fagetaten har ingen kommentar ut over dette. Barn og unges interesser Det er ikke lagt opp til familieleiligheter på Brann stadion, og det vurderes derfor ikke som hensiktsmessig å anlegge noen lekeplass tilknyttet boligene. Uteoppholdsarealet skal være tilpasset beboerne på Brann stadion, som i all hovedsak vil være enslige studenter og par uten barn. Det legges i planforslaget ikke opp til boliger som vil ha innvirkning på skolekapasitet eller barnehagekapasitet. Barn og unges interesser vurderes som ivaretatt. Naturmangfold Tiltakene som følger av planforslaget, vil ikke ha noen innvirkninger på biologisk mangfold og de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Konklusjon Figur 4: Foreslått renovasjonsløsning Fagetaten slutter seg til hovedformålet studentbolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 6 av 7
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Årstad, Gnr. 162, Bnr. 1224 mfl., Brann stadion, Reguleringsplan, Arealplan-ID 65160000, vist på plankart sist datert 08.11.2017 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 08.11.2017 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: Dokument Dato (sist endret) A Plankart 08.11.2017 B Reguleringsbestemmelser 08.11.2017 C Planbeskrivelse 08.11.2017 D Merknadsskjema offentlig ettersyn 07.11.2017 E Merknadskart offentlig ettersyn 11.09.2016 F Oversiktskart 06.02.2017 G Illustrasjonsplan 06.11.2017 H Snitt 09.03.2017 I Fotomontasjer 06.11.2017 J Sol og skyggeillustrasjoner 16.01.2017 K Kulturminnedokumentasjon 05.12.2008 L VA-rammeplan, m/vedlegg 02.02.2017 M Støyvurdering m/tilleggsnotat 17.03.2017/21.04.2017 N Beskrivelse av renovasjonsløsning 06.11.2017 O Trafikknotat 19.12.2016 P Veggeometri 19.12.2016 Q ROS-analyse 27.02.2017 R Intensjonsavtale med SiB 21.04.2016 S Notat KU vurdering 30.08.2017 T Fylkesmannen grunnlag for trekking av innsigelse 03.11.2017 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201620540 Side 7 av 7