Side 1 SAMLA SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 09/931-10098/10 Saksbeh.: Arkivkode: Saksnr.: Utval Møtedato 43/10 Formannskap/ plan og økonomi 06.05.2010 42/10 Kommunestyret 27.05.2010 Berit Marie Galaaen PLAN soneinndeling SAMLA SAK - HAUGSLIA HYTTEFELT - ENDRING 2009 Administrasjonen si innstilling: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-14 godkjenner KST endring av Haugslia hyttefelt, plankart og føresegner sist revidert.16.11.2009 sign Asplan Viak as. Formannskap/ plan og økonomi den 06.05.2010 sak 43/10 Behandling i møte: Møtet kjende repr. S. Hauge ugild. Administrasjonen si innstilling vart samrøystes tilrådd. Tilråding: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-14 godkjenner KST endring av Haugslia hyttefelt, plankart og føresegner sist revidert.16.11.2009 sign Asplan Viak as. Saksordførar: Einar Horvei Kommunestyret den 27.05.2010 sak 42/10 Behandling i møte: Møtet kjende repr. S. Hauge ugild. Repr. Einar Horvei la fram saka på vegne av utval for formannskap/plan og økonomi. Tilrådinga frå utval for formannskap/plan og økonomi vart samrøystes vedteken. Vedtak: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-14 godkjenner KST endring av Haugslia hyttefelt, plankart og føresegner sist revidert.16.11.2009 sign Asplan Viak as. Administrasjonen si utgreiing: 2. DOKUMENT SOM BAKGRUNN FOR SAKA: Dokument merka med * ligg ved.
Side 2 *16.11.09 Planomtale og reguleringsføresegner dagsett 16.11.09 *08.03.10 Kommentar til merknadene Haugslia Service BA *14.02.10 Merknad frå Berit Andreassen *15.02.10 Merknad frå Atle og Trude Damm *11.02.10 Merknad frå Bente Frisk og Arild Pettersen *12.02.10 Merknad frå Egil Kloster *14.02.10 Merknad frå Anita Haugen og Svein Egil Sakariassen, Berit og Torbjørn Haugen *10.02.10 Merknad frå Sigbjørn Hole *11.02.10/05.01.10 Merknad frå Tore Wold *09.02.10 Merknad frå Ingemar Helland *10.02.10 Merknad frå Haugslia hyttelag *08.02.10 Merknad frå Karla Eisenschmidt *08.02.10 Merknad frå Stig Riple og Bjørg Marit Eknes *07.02.10 Merknad frå Arild Mortensen *06.02.10 Merknad frå Odmund Fintland *06.01.10 Fråsegn frå Hordaland Fylkeskommune 3. SAMANDRAG AV SAKA: Framlegg til endring av reguleringsplan for Haugslia hyttesenter har vore ute til offentleg ettersyn. Endringa gjeld å leggje til rette for fire nye festetomter innafor eksisterande planområde. Endringa er i samsvar med gjeldande kommuneplan. Saka no gjeld å leggje saka fram til endeleg godkjenning. 4. FAKTA OM SAKA: Det er utarbeidd framlegg til endring av reguleringsplan for Haugslia hyttesenter. Endringa gjeld å leggje til rette for fire nye festetomter innafor eksisterande planområde. Tiltakshavarar: Grunneigarane innafor eksisterande reguleringsplan: Gnr. 327, bnr. 1- Trygve Vidar Hauge Gnr. 327, bnr. 2- Leif Inge Hauge Gnr. 329, bnr. 1- Asbjørn Lunde Gnr. 329, bnr. 2- Terje Nordanger Planleggjar: Framlegg til endring av reguleringsplan er utarbeidd av Asplan Viak AS Tilhøvet til overordna plan: I gjeldande kommuneplan godkjend 29.03.07 er det opna for fire nye tomter i planområdet for Haugslia hyttesenter. Endringa er såleis i samsvar med overordna plan. Tidlegare kunngjeringar: Melding om oppstart vart kunngjort i Hordaland 20.08.09 Kunngjering om offentleg ettersyn i Hordaland 19.12.2009 Varsling: Offentlege instansar og private partar vart varsla om oppstart med brev, dagsett 17.08.09. Det kom inn 8 innspel til varsel om oppstart.
Side 3 Planforslaget låg ute til offentleg ettersyn i tida 19.12.09 til 12.02.2010. Det kom inn 16 merknader til planforslaget under høyringa. Framlegg til endring av reguleringsplan: Endringa gjeld å leggje til rette for fire nye festetomter innafor eksisterande planområde. Tomt nr. B13, B14, A13 og A14. Tomtene er lagt innafor areal som i dag er regulert til Landbruk-skogbruk, og som ein ynskjer å endre til føremålet Byggjeområde- hytter. Det er i prinsippskisse synt kvar opparbeiding av enkle stikkvegar kan gjerast. I planframlegget vert det opplyst at planområdet ikkje er utvida, og at dei nye hyttene er plasserte slik i terrenget at dei ikkje skulle vera til sjenanse for utbygde hytter. Samstundes er avstand til innmarka god nok til å hindre ulemper for landbruket. Det er opplyst at det utbygde reinseanlegget har god nok kapasitet til å handtera utvidinga av feltet. I plankartet er noko av føremålet Landbruk- skogbruk endra til Byggjeområde- hytter. Planavgrensing og reguleringsføresegnene til eksisterande reguleringsplan er ikkje endra. 5. ADMINISTRASJONEN SI VURDERING: Det kom inn16 merknader under høyringa. 15 av merknadane kom frå hytteeigarar i området og har sendt inn likelydande brev. Haugslia hyttelag Understrekar at dei representerer alle hytteeigarane i hyttefeltet. Syner til vedlagte vedtekter. Dei 4 nye hyttene må oppfattast som fortetting av eksisterande hyttefelt. Avklaring vedrørande eigedomsrett til fellesanlegg som veg, vatn og avlaup føreligg ikkje. Ved fortetting vil det verta større vedlikehaldskostnader og kortare levetid på eksisterande VA anlegg. Eit hyttelag bør representere alle hytteeigarane innafor eit felt, men det er frivillig om ein ynskjer å delta eller ikkje, og det kan vere ulike meiningar innafor eit såpass stort hyttelag. Hyttelaget kan ikkje tale alle hytteeigarane si sak utan skriftleg samtykke frå kvar og ein. Administrasjonen held seg til dei marknadane som har kome inn skiftleg. Hytteeigarane som ikkje har skrevet under eller kome med eigen merknad har ikkje kommentar til planframlegget. Administrasjonen registrere da at det er 14 hytteeigarar som har kome med merknad. Administrasjonen meiner da at det ikkje er massiv motstand mot fortetting av hytteområde. Administrasjonen skjønner at det er dei eksisterande hytteeigarane som ligg nærast dei nye hyttene som reagerar, men administrasjonen kan ikkje sjå at dei får uforholdsmessig store ulemper med etablering av dei 4 nye tomtene. Når det gjeld hyttelaget sin merknad om eigedomsretten til fellesanlegget er det privatrettslege avtalar som kommunen ikkje kan ta stilling til. Det kommunen må sikre når det gjeld fellesanlegg er at det har nok kapasitet til at 4 nye einingar kan kople seg på, og det kan det. 4 nye einingar er ein veldig liten auke i forhold til eit stort felt på 50 einingar. Hytteeigarar Berit Andreassen, Atle og Trude Damm, Bente Frisk og Arild Pettersen, Tore Wold og Ingunn Fosse, Ingemar Helland, Karla Eisenschmidt, Stig Riple og Bjørg Marit Eknes, Arild og Karin Mortensen, Margunn og Odmund Fintland
Side 4 Dei syner til brev sendt frå Haugslia hyttelag 21.08.09, og gir sin fulle tilslutning til det brevet. Dette var brev sendt som merknad til oppstartsmelding. Oppsummering av brev datert 21.08.09: Haugslia hyttelag ynskjer ikkje utviding og fortetting av eksisterande hyttefelt. Det var lagt vekt på god avstand mellom tomtene ved sal. Dersom deira klage ikkje vert teke til fylgje ynskjer hyttelaget ein avklaring på kompensasjon for vei, vatn og avlaup. Styret understrekar at det ikkje forpliktar den enkelte hyttefestar med dette brevet. Konseptet til seljer var å tilby eit område for 50 hytter med god avstand mellom tomtene. Det var viktig for dei som kjøpte fritidsbustad akkurat i dette feltet. Ved utviding av feltet vil det som vart førespeila ved sal når feltet var nytt felle bort. Mindre avstand mellom einingane, uavklart eigedomsrett til fellesanlegg veg, vatn og avlaup, samt større vedlikehaldskostnader og kortare levetid på VA-anlegget, økt trafikk og meir støvproblem, etablert akebakke vil verta borte. Totalvurderinga går på at dei ikkje ynskjer ei fortetting utover dei 50 einingane som er etablert. Kommentar frå planleggjar/tiltakshavar Dei syner til at det ikkje har kome inn nokon nye moment utover det som kom inn ved oppstart og dei er kommentert før, syner til vedlegg. Dei registrerer at Haugslia hyttelag har sendt ut skriv til alle hytteeigarane og spurt om dei vil sende inn eit klagebrev utarbeid av styret. Dei registrere at berre 13 av 50 hytteeigarar støttar styret i hyttelaget. Dei syner til at akebakken er etablert i regulert tilkomstveg for kloakkanlegget. Det er ikkje avklart med utbyggar/grunneigarane. Hytteeigarane må ta kontakt så kan ein sikkert finne høveleg plass for ein akebakke. Dei slår fast at utbyggarane/grunneigarane er eigar av alle fellesanlegg. Syner til tinglyste festekontrakter og utbyggingsøknader. Syner til at tomt B14 er flytta lenger frå B3 etter ynskje og det er no større avstand mellom desse tomtene. Administrasjonen har erfaring med at endringar i allereie etablerte og eksisterande utbyggingsområde, både når det gjeld bustader og fritidsbustader, er utfordrande. Det vil alltid vere nokon som får situasjonen rundt sin eigedom endra. Da må det vurderast om endringa skapar uforholdsmessige ulempar eller om det er endringar som må aksepterast innafor utbyggingsfelt. Haugslia hyttefelt er i utgangspunktet eit stort felt, utanom å samanlikne det med Myrkdalen eller Bavallen. Utvidinga av feltet tek i bruk eit areal som pr. i dag har anna formål enn byggjeområde. Det er gjort endring i føremålet landbruk- skogbruk til byggjeområde- hytter, då grunneigarane ikkje fann arealet avsett til skogbruk eigna for aktiv drift. Fortettinga er og avklara i gjeldande kommuneplan. Nokon hytteeigarar har tilleggskommentar til fellesbrevet: Egil Kloster Meiner det er eit juridisk spørsmål om kommunen og bortfester kan fråvike planen utan aksept frå berørte partar. Det er uavklarte spørsmål vedr. kompensasjon til dei opphavlege festarane vedrørande infrastruktur.
Side 5 Ei reguleringsendring kan ikkje gjennomførast utan ein lovfesta reguleringsplanprosess, der alle berørte partar og offentlege instansar får uttale seg. Det er gjennomført i denne saka. Ein reguleringsprosess vil alltid medføre meiningar for og imot eit planframlegg, og det må ligge ei vurdering til grunn for valet som vert fatta. Når det gjeld kompensasjon for infrastrukturen er det privatrettslege avtaler som kommunen ikkje skal ta stilling til. Anita Haugen og Svein Egil Sakariassen, Berit og Torbjørn Haugen Bekymra for ytterlegare fortetting. Syner til kommentar frå før kor dei ynskjer at planlagt tomt A13 og A14 trekkast lenger ned og bort frå vegen. Det er vurdert at A13 og A14 er greitt plassert. To nye hytter vil ikkje medføre mykje meir trafikk. Sigbjørn og Anne Berit Hole Ny hytte B14 bør trekkast 10 m ord +10 m øst bort frå hytte B3. Etter innspel ved oppstart vart plassering av hytte B14 flytta 5m mot nord i høve utgangspunktet. Dette auka avstanden til eksisterande hytte B3. Tomt B13 har allereie ein veldig god avstand på 40 m frå B3 og er derfor ikkje vurdert flytta. Administrasjonen meiner det er akseptable avstandar mellom dei eksisterande og nye tomtene. Tore Wold Dei har spurt om vurdering av alternativ tilkomstveg til tomt B13 og B14. Dei påpeike at deira merknad om at tenkte tilkomstveg til B13 og B14 vert nytta til akebakke ikkje er kommentert. Dei peike på at dette er den einaste trygge akebakken om vinteren. Deira tomt ligg tett opp til denne vegen og valde tomt ut frå at den låg i ein blindveg med lite trafikk. Ber kommunen vurdere alternativ tilkomstveg. Akebakken har vore etablert på regulert veg. Det er heilt greitt å bruke ein vegtrase til akebakke på eige ansvar. Men ein kan ikkje legge hevd på eit areal som har eit anna reguleringsføremål enn det ein ynskjer. Grunneigar/utbyggjar er positiv til å finne ein høveleg stad til akebakke. Administrasjonen meiner at tilkomst for tomt B13 og B14 er den som gir minst terrenginngrep. Det må vere ein føresetnad å bruke allereie etablert infrastruktur. To nye hytter vil ikkje skape mykje meir trafikk. Hordaland fylkeskommune Føremålet er i samsvar med kommuneplanen der området er sett av til fritidsbustader. Dei har ikkje kjennskap til automatisk freda kulturminne i planområdet, men tek atterhald om at det kan vere uregistrerte fornminne i planområdet. Dersom det i samband med gravearbeid kjem fram funn eller konstruksjonar, må arbeidet straks stansast og meldast til fylkeskonservatoren. Ingen spesielle omsyn utover det som er standard når det gjeld handtering av kulturminne.
Side 6 Konklusjon: Det er avklara i overordna plan at det kan regulerast inn 4 nye tomter i planområdet. Administrasjonen meiner at planområdet toler auka bruk av eksisterande infrastrukturen for dei nye 4 tomtene. Det er opplyst at reiseanlegget har god nok kapasitet til å handtere dei ekstra hyttene. Administrasjonen meiner at dei 4 nye hyttene ikkje skapar uforholdsmessige ulempar for eksisterande hytteeigarar. Det er positivt å fortette innafor allereie etablerte områder. Det ligg overordna føringar for det både når det gjeld hytteområde og bustadområde. Administrasjonen tilrår at framlegg til endring av reguleringsplan vert endeleg godkjent.