Kurs VOB003 Eiendomsdanning ved oppmålingsforretning OPPMÅLINGSFORRETNING OG RETTSVERKNADER Leiv Bjarte Mjøs Ålesund 10.9.2014
Formålet med matrikkellova Matrikkellova 1. Formålet med lova Lova skal sikre tilgang til viktige eigedomsopplysningar, ved at det blir ført eit einsarta og påliteleg register (matrikkelen) over alle faste eigedommar i landet, og at grenser og eigedomsforhold blir klarlagde. Lova skal vidare sikre tilgang til eit felles geodetisk grunnlag, jf. kapittel 8.
Definisjon Matrikkellova 33. Oppmålingsforretning Oppmålingsforretning går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar i tråd med partane sine påstandar og framlagde dokument, og elles bringe fram opplysningar og dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring og eventuelt tinglysing. Den som utfører oppmålingsforretninga, skal ta vare på alle partar sine interesser og utføre forretninga i samsvar med god landmålarskikk. Oppstår det under forretninga tvil eller tvist om ei eksisterande grense og det ikkje blir oppnådd semje, skal dette markerast i kravet om matrikkelføring. I forretning som gjeld oppretting av ny matrikkeleining eller arealoverføring, skal dei nye grensene merkjast i marka i samsvar med kommunalt løyve etter plan- og bygningslova. Den som utfører forretninga kan samtykkje i mindre avvik, for å kunne få ei gagnleg grense ut frå tilhøva i terrenget.
Landmålers (bestyrers) myndighet grenser og rettigheter skal klarlegges i tråd med partenes påstander og fremlagte dokument skal ta vare på alle parters interesser tvil eller tvist om eksisterende grense skal markeres i krav om matrikkelføring nye grenser skal merkes i samsvar med kommunens tillatelse etter plan- og bygningsloven, landmåler kan samtykke i mindre avvik
Myndighet/rettsvern Landmålar er ikkje tillagt myndighet til å fastsetje grenseforløp Ingen reglar om rettsvern for opplysningar i matrikkelen Opplysningar om grenser og areal i grunnboka er ikkje omfatta av grunnboka sine rettsvernreglar
Problemstilling/spørsmål Er grunneigarane på begge sider av ei eigedomsgrense bundne av grensa slik den vert merka, målt og kartfesta ved ei oppmålingsforretning? I kartforretningsundersøkinga 2007 finn vi: at 65 % av landmålarane svarar ja at 35 % av landmålarane svarar nei
Det konkrete problemet Matrikulert Avtalt mellom A og B A C 113/6 B D 112/1
Vi ser på rettspraksis
Rt-1968-1209 B Steingjerde (gamal grense) Bnr. 4, Time kommune A Bnr. 3 Ny utskiftningsgrense
Rt-1968-1209 Time INSTANS: Høyesterett - dom DATO: 1968-12-06 DOKNR/PUBLISERT: Rt-1968-1209. STIKKORD: Utskiftning - grenser. SAMMENDRAG: Ved en utskiftning i 1917 ble grensen mellom bnr. 3 og bnr. 4 - som var kroket og markert med et svært stengjerde - rettet ut. Det ble bestemt at det skulle oppføres gjerde i den nye grenselinje. Forretningen ble tinglyst på de to eiendommer. Den nye grense førte med seg at to utmarksteiger ville skifte eier (A til bnr. 3 og B til bnr. 4), men teigene ble fortsatt brukt og oppdyrket som om den gamle grense gjaldt. I 1965 kjøpte kommunen bnr. 4, og det ble tvist om teig A som skulle brukes til boligtomter, tilhørte denne eiendom. Det var enighet om at når det gamle stengjerde ikke var flyttet, skyldtes det avtale mellom eierne i 1917, men det var uenighet om avtalens nærmere innhold. Høyesteretts flertall (3 dommere) antok at avtalen gikk ut på å omgjøre utskiftningen, og at det var rettslig adgang til det. Teig A tilhørte da fortsatt bnr. 4. En dommer som kom til samme resultat, tok ikke standpunkt til hva avtalen opprinnelig gikk ut på, men mente at eierne ved senere bruk av teigene og ved gjensidig passivitet med hensyn til grensespørsmålet hadde godtatt at den gamle grensen skulle bestå. En dommer dissenterte og fant det ikke godtgjort at utskiftningen skulle omgjøres.
Høgsterett uttaler Jeg mener etter dette å kunne fastslå at partene gjennom 48 år, dels ved sin fullstendige passivitet overfor hverandre med hensyn til grensespørsmålet og dels ved sin aktive bruksutøvelse på hver side av den gamle grensen, har opptrådt som om utskiftningen av 1917 ikke hadde funnet sted. Jeg antar at de ved konkludent atferd lenge før det ble tale om noen byggetomtutnytting av området har godtatt den gamle grenselinjen som gjeldende mellom dem. Etter dette kan jeg ikke anta at Johannes Svertingstad på basis av det som står i grunnboken og utskiftningsforretningen og på grunnlag av de undersøkelser han foretok i 1965 kan kreve at grenselinjen fra 1917 nå skal gjennomføres
HR-2000-40-B - Rt-2000-1325 Vorma INSTANS: Høyesterett - Dom DATO: 2000-08-18 DOKNR/PUBLISERT: HR-2000-40-B - Rt-2000-1325 (315-2000) STIKKORD: Tingsrett. Utstrekning av fast eiendom mot vassdrag. SAMMENDRAG: Saken gjelder en eiendom ved Vorma i Eidsvoll kommune. Spørsmålet om hva som var omfattet ved eiendomservervet, måtte avgjøres på grunnlag av tolking av en tidligere inngått avtale. Ved tolkingen hadde grenseangivelsene i målebrevet stor bevisverdi. I dette tilfelle omfattet eiendommen alt landareal frem til elven. Den tilstøtende elvegrunn fulgte med ved salget. Det forelå ikke holdepunkter for at det var inngått noen avtale som fravek hovedregelen i vassdragsloven 7 nr. 2.
Rt-2000-1325 16/122 Vorma
Høgsterett uttaler Ved fastleggelsen av grensene for eiendommen vil målebrevet ha stor bevisverdi, se Ot.prp.nr.50 (1977-1978), side 16. Det er imidlertid i prinsippet avtalen, og ikke målebrevet, som er det rettsstiftende faktum.
LE-1999-714 Ringsaker INSTANS: Eidsivating lagmannsrett - Dom. DATO: 2000-08-10 PUBLISERT: LE-1999-714 STIKKORD: Godtroerverv fast eiendom, grensetvist. SAMMENDRAG: Grensetvist mellom eier av boligeiendom og eier av tilgrensende gårdsbruk. Det var ikke samsvar mellom målebrevet for boligeiendommen og de grensemerker som var nedsatt. Etter bevisførslen bygget lagmannsretten på at de daværende eiere av de to eiendommer i 1985 hadde inngått avtale om å legge to mindre parseller til boligeiendommen. Under en kartforretning som var begjært for å måle opp boligeiendommen var grensemerker som viste grensene etter utvidelsen nedsatt. Noen videre oppfølgning skjedde imidlertid ikke. Begge eiendommer var siden solgt uten at de nye eiere hadde nærmere kjenneskap til forholdet. Lagmannsretten fant, som herredsretten, at de grenser som var utsatt i marken måtte gjelde.
Matrikulert Avtalt mellom A og B A C 113/6 B D 112/1
Lagmannsretten uttaler: Hvor det, som her, er tale om områder som ikke er større enn at tvisten gjelder grensespørsmål som ikke har vesentlig betydning for en eiendoms karakter eller verdi, er det lagmannsrettens syn at rettsvernregler med utgangspunkt i tinglysningsreglene ikke kan gis forrang fremfor rettserverv bygget på andre grunnlag. De rettsvernhensyn som tinglysningsreglene bygger på, vil gjøre seg gjeldende i sterkere grad dess mer vesentlig del av eiendommen de omtvistede deler gjelder.
Konklusjon: A og B kan avtale ny grense Matrikulert Avtalt mellom A og B A C 113/6 B D 112/1
Rt-2011-1709 Balders gate Saken gjaldt eiendomsretten til tre garasjer medbiloppstillingsplasser i en bygård i Oslo. Høyesterett kom til at selv om ordlyden i kontrakten kunne indikere noe annet, tilsa partenes etterfølgende opptreden at garasjene var beholdt av tidligere eneeier av gården da den ble omdannet til et tingsrettslig sameie og senere til et eierseksjonssameie. 19
Høgsterett uttaler: «Den gang overdragelsen fant sted, gjaldt delingsloven, lov 23. juni 1978 nr. 70. Etter lovens 3-1 skulle utskilling av del av eiendom skje ved delingsforretning. At det ikke har skjedd, forhindrer imidlertid ikke at avtalen er bindende mellom partene. At delingsforretning ikke har vært holdt, fratar derfor ikke Elisabeth Montelius den eiendomsrett til garasjene med oppstillingsplasser som hun har etter kontrakten. Min konklusjon blir derfor at avtalen om oppretting av det tingsrettslige sameiet i 1981 innebar at Ellen Marie Eitzen holdt tilbake garasjene med oppstillingsplasser, og at seksjoneringen i 1984 ikke endret på dette.»
Vi ser på forvaltningsavgjerder
Utgangspunktet: Fjell, Hordaland
Vegen slik den vert bygd følgjer ikkje planen
Plan: Bygd:
Fylkesmannen uttaler:
Litteratur om temaet (1) I forarbeida til delingslova (Ot.prp. 50 (1977-78), s. 16) er det sagt at Oppmålingsmyndigheten fastlegger ikke grenseforløp med rettsgyldighet, den fastlegger bare hvilke grenser som skal gjengis i målebrevet og i offentlige registre. Sivillovbokutvalget drøftar rettsgrunnlaget for eigedomsgrenser i rådsegn 14 i NOU1988:16 Lov om eigedomsgrenser og administrative inndelingsgrenser, kap. 2.3 s. 47, og skriv m.a. I Rt. 1968 s. 1209 vart det akseptert at partane ved avtale hadde fråvike grenser fastsett i jordskifte, og gått attende til den grensa som gjaldt før jordskiftet. Også andre domar viser at partane med bindande verknad vil kunne avtala kor grensa skal gå. Ernst Nordtveit (Jussensvenner1990, Grenser for fast eigedom) skriv på side 30 at i tilfelle der det er på det reine at det er avtalt noko anna enn det delingsforretninga gjev uttrykk for, må regelen vera at det er avtalen som er avgjerande Svein Jørgensen (Kart og Plan nr. 2 1991) konkluderer med at grensa ikkje vert fastlagt med bindande verknad ved kartforretning etter delingslova Bjørn Bertelsen (Kartforretning etter delingsloven, 1999) skriv (s. 65) at En ordinær kartforretning innebærer bare en registrering av grensene utan at bestyrer treffer avgjørelser om grenseforløpet.
Litteratur om temaet (2) Falkanger & Falkanger Tingsrett 7. utgåve (2013) skriv på side 109-110 at «Det kan imidlertid oppstå feil eller uklarheter også i en oppmålingsforretning. Er grensene blitt angitt annerledes enn forutsatt f.eks. i kjøpsavtalen, endrer ikke slikt det privatrettslige forhold mellom selger og kjøper. Dette gjelder endog om den uriktige forretning er tinglyst og eiendommen deretter er solgt videre til tredjeperson som har stolt på de uriktige matrikkelopplysninger. Når feilen oppdages, må den rettes, men det kan etter omstendigheten kreve ny oppmålingsforretning eller dom, jf. matrikkell. 26 tredje ledd tredje punktum. Ved eldre forretninger kleber det ikke så sjelden feil (som ikke er blitt rettet), og fremfor alt er nøyaktigheten mindre. Bevisverdien av en gammel forretning blir derfor en annen, og dertil må tas i betraktning at det som en gang var riktig, kan ha endret seg. Utvalget for revisjon av eierseksjonsloven (NOU2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven) skriv på side 53 at..det må understrekes at «en oppmåling ikke vil innebære at grensene som måles opp har «rettslig troverdighet». Dette ble påpekt av matrikkellovutvalget som uttalte: 67 «Matrikkelen skal ha informasjon om fysiske forhold og andre opplysninger som bør anmerkes og gjøres tilgjengelig i et register, og som det ikke er nødvendig eller mulig å tinglyse. Matrikkelen får imidlertid ikke rettslig troverdighet på linje med grunnboka.» En oppmålt grense for en utendørs tilleggsdel vil med andre ord ikke alene være avgjørende for hvor den «reelle» grense går. Oppmålingen vil kun fungere som et bevis i så henseende. På denne måten blir det likt med en grense som er anmerket på et situasjonskart og som er avgrenset «av bygningsdeler eller som utmål fra slike» slik loven tidligere åpnet opp for.
SOMB - Sak 2009/1608 FEIL VED OPPMÅLING AV EIENDOM Klagerne kjøpte og fikk kommunens tillatelse til fradeling av en tomt på 1 dekar. Etter oppmålingsforretningen ble tomta kun 849,7 m2. Spørsmålet var om delingsforretningen ble utført i samsvar med delingslovens 3-2, der det fremgår at bestyreren skal påse «at nye grenser stikkes ut i marka i samsvar med kommunens tillatelse». Ombudsmannen kom til at grensene ikke var i samsvar med delingstillatelsen. Delingslovens vilkår for å gjøre avvik fra tillatelsen - at det dreier seg om et «mindre avvik» - syntes ikke å være oppfylt. Mye tydet dessuten på at det forelå en feil ved oppmålingen som klagerne måtte ha krav på at ble rettet opp. Jeg ba fylkesmannen behandle saken på nytt. Ved sin fornyede behandling la fylkesmannen til grunn at vilkårene for å gjøre avvik fra delingstillatelsen etter delingsloven 3-2 ikke var oppfylt. Fylkesmannen opphevet derfor sitt vedtak og sendte saken tilbake til kommunen for ny behandling.
Spørsmål?