Matrikkellovens bestemmelser om anleggseiendom. Temadag matrikkel Steinkjer/Trondheim 11./12. desember 2017 Carl-Fredrik Hilland, Kartverket

Transkript

1 Matrikkellovens bestemmelser om anleggseiendom Temadag matrikkel Steinkjer/Trondheim 11./12. desember 2017 Carl-Fredrik Hilland, Kartverket

2 Innhold Hva er anleggseiendom? Eksempler på bygninger eller konstruksjoner Vilkår for å opprette anleggseiendom Eksempelsak en kommune skal føre sin første anleggseiendom

3 Hva er anleggseiendom?

4 Hva er anleggseiendom? Historikk Det har blitt registret objekter som likner på matrikkelenhetstypen anleggseiendom fra 1987 (Oslomodellen) Arealknapphet og samfunnsutvikling har utløst behov for anleggseiendom som egen matrikkelenhet Behov for å kunne registrere dette som selvstendige objekt mht. pant og klarhet i grunnboken Ofte store investeringer med behov for panteobjekt for finansiering av prosjektene

5 Hva er grunneiendom? Definert i ml 5 første ledd bokstav a): Grunneigedom, eigedom som er avgrensa ved eigedomsgrenser på jordoverflata og som med dei avgrensingane som følgjer av at det eventuelt er oppretta anleggseigedom etter bokstav b, strekkjer seg så langt nedover i grunnen og oppover i lufta som privat eigedomsrett rekk etter alminnelege reglar.

6 Hva er anleggseiendom? (forts) Definert i ml 5 første ledd bokstav b): Anleggseigedom, ein bygning eller konstruksjon, eller eit avgrensa fysisk volum som er tillate utbygt, og som er utskilt som eigen eigedom. Fast anlegg på eigarlaus sjøgrunn eller i eigarlaus undergrunn kan også opprettast som anleggseigedom.

7 Hva er anleggseiendom? (forts) Hva ligger i definisjonen? Må være knyttet til en bygning eller konstruksjon som eksisterer eller er tillatt etablert (minimum IG og delingstillatelse) Enheten skal danne et volum Utskilt som egen matrikkelenhet Kan etableres ved okkupasjon på eierløs sjøgrunn eller i eierløs undergrunn

8 Eksempler på anleggseiendom

9

10

11

12 Oslo konserthus. Kilde:

13 Lysakerlokket. Kilde:

14 Tunnel. Kilde:

15 Hardangerbrua. Kilde:

16 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom

17 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom jf. ml 11 og mf Krav om tillatelse etter pbl 20-1 bokstav m og etter pbl 20-1 bokstav a Bokstav m) gjelder opprettelsen av matrikkelenheten Bokstav a) gjelder byggetillatelsen. Det vil ikke alltid være behov for tillatelse etter bokstav a) dersom det er snakk om et eksisterende bygg eller konstruksjon 2. Rekvisisjon Kan fremsettes av de nevnt i ml 9 første ledd Egen hjemmel når det skjer i eierløst område i bokstav d): den som lovleg har etablert, eller fått løyve til å etablere, fast anlegg på eigarlaus sjøgrunn eller i eigarlaus undergrunn,

18 Varsel om oppmålingsforretning jf. mf 37 Spesielt om enkelte sakstyper - anleggseiendom: Ved opprettelse av anleggseiendom i eierløs undergrunn eller luftrom skal registrert eier og registrert fester til matrikkelenhet som ligger nærmere enn 20 meter fra anlegget, varsles. Ved opprettelse av anleggseiendom i eierløst område i sjø skal registrert eier og registrert fester til matrikkelenheter som ligger nærmere enn 250 meter fra anlegget, varsles. Varslet skal i tillegg kunngjøres i minst to aviser alminnelig lest på stedet.

19 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Krav om oppmålingsforretning jf. ml 6 bokstav a) Grensene skal følge bygget/konstruksjon med eventuelle sikkerhetssoner jf. ml 11 tredje ledd: Grensene for anleggseigedommen skal svare til dei fysiske yttergrensene for eininga, med nødvendige tilpassingar. Anleggseigedom i undergrunnen skal omfatte nødvendig tryggleikssone. Avgrensninger i alle plan må være koordinatbestemt jf. ml 29 tredje ledd: Anleggseiendom i undergrunnen skal beskrives som et lukket volum.

20

21

22 Merking og måling av grenser jf. ml 34 hovedregel Hovedregel: grensepunkter for nye enheter skal måles og merkes. I oppmålingsforretning for ny grunneiendom, ny festegrunn, nytt jordsameie, uteareal til eierseksjon, arealoverføring, grensejustering, klarlegging av eksisterende grense - skal alle grensene merkes og måles i marka og oppgis med koordinater. Anleggseiendom skal kartfestes på tilsvarende måte. Fastsettes på grunnlag av godkjent tillatelse etter PBL Det finnes unntak for når det skal merkes å måles. (jf. ml 34 og mf 10 femte ledd). Om landmåler har gjort unntak må dette komme frem av dokumentasjonen han sender til matrikkelføring.

23 Merking og måling av grenser jf. ml 10 femte ledd unntak c) det av andre grunnar ikkje er formålstenleg å krevje måling eller merking av vedkommande grense. Grensemerking kan utelates når det etter landmålers vurdering kan medføre vesentlig ulempe eller fare, eller det på annen måte er uhensiktsmessig å sette ned godkjent grensemerke i det aktuelle punktet, jf. mf 41 andre ledd. Grensepunktene skal likevel koordinatbestemmes og beskrives.

24 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring Kontroller at vilkårene i ml 10 er oppfylt Kontroller at alle vilkår i punkt 1-3 er oppfylt Kontroller at alle vilkårene i mf 27 er oppfylt Igangsettingstillatelse må være gitt, jf. ml 11 første ledd dersom det er snakk om nytt bygg/ny konstruksjon Ved oppretting av anleggseigedom må det liggje føre dokumentasjon for nødvendig godkjenning etter plan- og bygningslova som viser grensene for den bygningen eller konstruksjonen som blir søkt oppretta som anleggseigedom. Det same gjeld når eksisterande bygning og konstruksjon skal opprettast som anleggseigedom. Matrikulering av anleggseigedom som gjeld anlegg som ikkje eksisterer, kan først skje når vilkåra for igangsetting av tiltaket etter plan- og bygningslova er oppfylte. [ ]

25 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: Kontroller at det privatrettslige grunnlaget for etableringen er på plass, slik det kreves i mf 29 første ledd. Ved okkupasjon må det godtgjøres at etableringen skjer i eierløst område. Ved opprettelse av anleggseiendom skal dokumentasjonen også omfatte nødvendig skriftlig avtale eller annet nødvendig rettsgrunnlag som gir rett til oppføring av den bygning eller konstruksjon som anleggseiendommen skal omfatte.

26 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: Kontroller at anleggseiendommen fremstår som en selvstendig funksjonell enhet klart og varig skilt fra enhetene den blir skilt ut i fra slik som krevd i ml 11 første ledd. [ ]Vedkommande anleggseigedom skal vere ei sjølvstendig funksjonell eining, klart og varig skilt frå den eller dei grunneigedommane eller anleggseigedommane den nye anleggseigedommen eventuelt blir skilt frå.

27 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: Kontroller de geometriske forutsetningene for at enheten kan være anleggseiendom jf. ml 11 andre ledd: Anleggseigedom som skal delast frå annan eigedom, kan berre opprettast dersom: a) bygningen eller konstruksjonen strekkjer seg inn over eller under ein annan eigedom, og b) den delen av ein eigedom som ligg over eller under anleggseigedommen framleis kan utnyttast til eit sjølvstendig formål.

28 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: Grunneiendommen over eller under anleggseiendommen må være inntakt og kunne benyttes på en formålstjenelig måte jf. mf 29 femte ledd: Anleggseiendom kan ikke opprettes på en slik måte at del av grunneiendom som overlappes av anleggseiendommens omriss avtegnet på jordoverflata, ikke kan nyttes som grunneiendom på en formålstjenelig måte.

29 Grunneiendommen er helt fortrengt. I strid med lov og forskrift. Grunneiendommen er inntakt

30 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: For flytende anleggseiendom i sjø er det krav til forankring, kontroller at dette er på plass. Gjelder ikke f.eks. mærer og oljeplattformer (egne lovverk)

31 Elementer av anlegg i sjø som kan matrikuleres Lovlig utfylling i sjø i medhold av strandretten er å anse som okkupasjon av eierløs sjøgrunn til grunneiendom. (feks. molo) Disse er aktuelle å vurdere matrikulert som anleggseiendom: Kaianlegg på pæler både innenfor og utenfor (eierløs sjøgrunn) privat eiendomsrett kan betraktes som en fast og varig installasjon som kan matrikuleres som anleggseiendom. Flytebryggeanlegg som er å anse som fast og varig forankret til sjøgrunn.

32 Vurdering i forhold til matrikulering av småbåthavner Fast og varig forankret Dokumentasjon må beskrive hvordan forankringen og tilknytningen til land er konstruksjonsmessig for at kommune skal kunne vurdere dette Etablering innenfor privat eiendomsrett eller okkupasjon av eierløs sjøgrunn Teknisk avgrensning, konstruksjonen og ikke reguleringsformål. NB! Dette er vurderinger som må gjøres av kommunen som lokal matrikkelmyndighet i hver enkelt sak, og det finnes følgelig ikke noe fasitsvar i slike saker.

33 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: Anleggseiendom skal ikke opprettes dersom det tjenlig kan opprettes som eierseksjonssameie jf. ml 11 fjerde ledd Grensedragning mot hva som funksjonelt kan være anleggseiendom Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige.

34 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: Kommunens skjønn avgjør hva som er hensiktsmessig jf. mf 29 andre ledd: Relevante moment er konstruksjonsmessige, rettslige eller praktiske hensyn. Bygningsdel som skal danne selvstendig anleggseiendom, skal være en separat enhet som er så klart funksjonelt skilt fra andre deler av bygningen at det ikke er hensiktsmessig at anleggseiendommen inngår i sameie med disse.

35 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: Ml 11 femte ledd: Dersom anleggseigedom og grunneigedom skal utnyttast under eitt, må det liggje føre dokument om dette og fråsegn om at eigedommane ikkje kan omsetjast eller pantsetjast kvar for seg. Dette kan være aktuelt der tillatelsen etter plan- og bygningsloven er gitt med slikt vilkår.

36 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf Matrikkelføring, inkl. kontroll før matrikkelføring forts.: Kontroller at festegrunn ikke inngår som del av grunneiendommen jf. mf 29 fjerde ledd Anleggseiendom kan ikke opprettes fra festegrunn Dette ligger også i definisjonen av festegrunn (kun del av grunneiendom eller jordsameie kan være festegrunn) Anleggseiendom kan gå inn under eller over festegrunn, men dersom dette påvirker festeforholdet, må det avklares med fester

37 Vilkår for å opprette ny anleggseiendom (forts) jf. ml 11 og mf 29 5.Tinglysing Reglene i ml 24 og mf 9 Dersom deler av anleggseiendommen etableres ved ordinær fradeling og deler ved okkupasjon må dette registreres som to anleggseiendommer i matrikkelen som deretter sammenslås. Dette pga. regler for registrering i grunnboken. 6. Utstedelse av matrikkelbrev og underretning Reglene i ml 24 og mf 9

38 Grensejustering, arealoverføring Areal eller volum kan bare overføres til matrikkelenhet dersom vilkårene for å sammenslå arealet eller volumet med matrikkelenheten er til stede jf. mf. 33 femte ledd Matrikkelenheten skal utgjøre et sammenhengende areal eller volum med det overførte arealet eller volumet. For anleggseiendom kan volumet økes eller reduseres med inntil 5 prosent, men maksimalt 1000 m3 jf. mf. 34 tredje ledd tredje punktum

39 Sammenslåing jf. ml 18 og mf 43 Det er ikke forbud mot å sammenslå ulike typer matrikkelenheter så lenge den sammenslåtte enheten innfrir kravene for vedkommende enhet jf. matrikkellova 5. Ikke lov med kombinerte enheter

40 Visning i matrikkelen Teig på terrengnivå som grunneiendom

41 Diskusjonsoppgave Kan gangbroen opprettes som anleggseiendom?

42 Eksempelsak en kommune skal føre sin første anleggseiendom

43 Bakgrunn Eiendommen skal «sveve» over vannet/brygge Blokka er bygd på pæler ut i sjøen (med tinglyste rettigheter) Består av to parseller, to boligblokker Blokk A (to nivåer): Bygningskropp på land (grunneiendom) + ett nivå over bakken Blokk B (tre nivåer): P-kjeller under bakken + grunneiendom bestående av kun landareal + over bakken

44 Illustrasjon Arealet rundt blokkene skal være eid av kommunen Brådypt ut i sjø Ønsker å anlegge begge blokkene pluss p-areal under blokk B som en anleggseiendom med to teiger En selvstendig funksjonell enhet, jf. ml 11? Hva tror dere?

45 Kartverkets løsning i denne konkrete saken Siden deler av det går ut i salt sjø: 1. Fradeling og okkupasjon 2. Sammenslåing Foreslått løsning: å opprette tre anleggseiendommer, der p- kjelleren var en av dem.

46 Særskilt om matrikulering av anleggseiendom - oppsummering Matrikkellova I undergrunnen- Trygghetssone 2. Igangsettingstillatelse for nye bygg etter pbl bokstav a 7. Grensene for anleggseiendommen= Fysiske yttergrensen for enheten 3. «Sjølvstendig funksjonell eining» 4. «Klart og varig skilt frå» 5. Strekker seg inn over eller under 6. Den delen av eiendommen som ligger over eller under anleggseiendommen Kan utnyttes til selvstendig formål. 10. Skal anleggseiendom og grunneiendom utnyttes under ett? Da må det foreligge dokumenter om dette og erklæring om at eiendommene ikke kan omsettes eller pantsettes hver for seg 9. Avveining: Anleggseiendom eller eierseksjonssameie?