SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning 24.04.2018 Arkivsaksnr: 2018/627 Klassering: 57/1/V62 Saksbehandler: Pål-Krister V. Langlid SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV LANDBRUKSEIENDOM - SOGNANVEGEN 187 - PAUL VAADAL Vedlegg: 1 Søknad om konsesjon på erverv av landbrukseiendom - Sognanvegen 187-57/1 2 Følgeskriv 3 Kjøpekontrakt 4 Kart 5 Skjerve gbnr 57 1 deling godkjent 6 Skjerve 57 1 målestokk 10000 7 Oversiktskart Skjerve og Vådal målestokk 25000 Saksdokumenter (ikke vedlagt): Konsesjonsloven av 28. november 2003 nr 98 Rundskriv M-3/2002 «Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon» Rundskriv M-3/2017 «Konsesjon, priskontroll og boplikt» Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98, 9, med tilhørende forskrifter og rundskriv, innvilges Paul Vaadal konsesjon for erverv av jord- og skogbruksarealene på gbnr 57/1 Skjerve i Steinkjer kommune, som tilleggsareal til eiendommen Vådal gbnr 51/1 som omsøkt. Torunn Austheim rådmann Gunvor Aursjø utviklingssjef
Saksopplysninger: Paul Vaadal, Vådalsvegen 94, 7710 Sparbu, har søkt konsesjon for erverv av jord- og skogbruksarealene på eiendommen Skjerve, gnr 57 bnr 1 i Steinkjer kommune. Tun er søkt fradelt og omdisponert til boligformål. Selger er Svenn Olav Østerås. Kjøpesum er avtalt til 1 400 000,- kr. Eiendommen kjøpes som tilleggsjord, og skal drives sammen med Vådal - gbnr 51/1, som Paul Vaadal eier fra før. Eiendommen: Skjerve, gbnr 57/1 ligger på Sparbu. I kommuneplanen er arealet definert som LNF-A område. Eiendommen ligger 11 km sør for Steinkjer sentrum. Arealer: Eiendommen er på til sammen 733 daa i en teig. Eiendommen består av Fulldyrka jord: 74 daa Innmarksbeite: 1 daa Skog høy bonitet: 111 daa Skog middels bonitet: 206 daa Skog lav bonitet: 255 daa Uproduktiv skog: 75 daa Myr: 5 daa Anna areal: 8 daa Sum grunneiendom: 733 daa Det dyrka arealet er fordelt på 5 skifter. Noe over halvparten av dyrkaarealet er kategorisert som av svært god jordkvalitet, resten av god jordkvalitet. Skogarealet ligger sør- og sørøstover fra dyrkajordsarealet. Det er 1,5 km i luftlinje mellom de to eiendommene Skjerve og Vådal. Eiendommen ligger i et område med aktivt landbruksmiljø. Driftsopplegg: jorda har vært bortleid. Kjøper: Paul Vaadal. Eier i dag Vådal, gnr 51, bnr 1. Eiendommen har følgende arealressurser: 211 daa fulldyrka areal, 101 daa innmarksbeite, 526 daa skog høy bonitet, 575 daa skog middels bonitet, 162 daa skog lav bonitet 43 daa uproduktiv mark, 149 daa myr og 17 daa anna areal, sum areal 1784 daa. Paul Vaadal leier bort dyrkamark og melkekvote til nabobruk med eier Joar Vådal, som driver melk- og kjøttproduksjon. Paul Vaadal driver skogen aktivt selv. Hjemmelsgrunnlag og behandlingsmåte: Søknader om konsesjon behandles etter konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98 med tilhørende forskrift er og rundskriv. Kommunen er vedtaksmyndighet. Kommunens myndighet til å fatte vedtak er gjennom delegasjon lagt til Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning. Vedtaket kan påklages jf. Forvaltningsloven kapittel VI, og klageorgan er Fylkesmannen, med Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning som underinstans. Konsesjonsloven har til formål å regulere og kontrollere omsetning av fast eiendom. Ved vurdering av om konsesjon skal gis, skal det tas utgangspunkt i søkers formål med ervervet. Formålet skal vurderes i forhold til relevante samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saken, jf konsesjonsloven 1. Gjelder ervervet en landbrukseiendom, skal det etter konsesjonsloven 9 «legges særlig vekt på: 1. om den avtalte pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet». Etter konsesjonsloven 11 kan konsesjon gis på «slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme».
Saksvurderinger: I saker som berører naturmangfoldet skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra det som er opplyst er det ikke noe som tyder på at eierskifte vil påvirke naturmangfoldet. Etter rundskriv M-3/2017 er det ikke noe krav om formell landbruksutdanning, og en skal vise varsomhet når en vurderer spørsmålet om skikkethet, men det må likevel ses i lys av mulighetene for å oppfylle driveplikten. Konsesjonssøkeren har vokst opp på gård, og har tidligere vært jordbruker. Han driver aktivt skogbruk. Ut i fra dette anses erververen å være skikket til å drive eiendommen. Det skal også legges vekt på om ervervet fører til en driftsmessig god løsning. Det er et nasjonalt mål å skape et robust landbruk med stabile arbeidsplasser og god lønnsomhet. Dette innebærer bl.a. at en må tilstrebe en bruksstruktur som gir grunnlag for å redusere kostnadene og tilpasse driften til endringer i rammebetingelsene for norsk landbruk. Eiendomsstørrelsen og den fysiske utformingen av eiendommen er viktige faktorer for å få det til. Før en vurderer de driftsmessige følgene av en sammenslåing av eiendommene, vil det være naturlig å se på om det også kunne vært en god driftsmessig løsning om Skjerve bestod som egen driftsenhet. Gården Skjerve har dyrkamark av meget god kvalitet og med godt arronderte arealer rundt tunet. Men arealet er begrensa til 74 daa. Det er relativt store utmarksressurser på gården. Det ville nok vært mulig å utvikle ny produksjon og utvide verdiskapingsgrunnlaget med utgangspunkt i Skjerve, men dette ville måtte bety andre typer produksjon enn korn og grasproduksjon. Med tradisjonell volumproduksjon av spesielt korn, ville arealgrunnlaget vært for lite til å kunne gi forsvarlig avkastning og inntekt. Dette innebærer at Steinkjer kommune anser det som i tråd med tidligere praksis i kommunen å kunne godkjenne at eiendommen kjøpes til naboeiendom for å styrke arealgrunnlaget der. Kjøper driver ikke jordbruksarealene selv, men driver skogen aktivt. Det er 1,5 km i luftlinje mellom grensene på de to eiendommene, og ca 6 km langs offentlig ved fra tunet på Skjerve til tunet på Vådal. Utmarksressursene er betydelige på Skjerve, og for drift og utnytting av skogressursene er avstand av mindre betydning. Kjøp av arealressursene på Skjerve som tilleggsjord vil etter vår vurdering gi en driftsmessig forsvarlig løsning. Kjøp av 74 daa tilleggsjord med 659 daa skog og utmark, vil styrke ressursgrunnlaget på eiendommen Vådal. Hensynet til bosetting skal også tillegges særlig vekt. Men kommunen må i det enkelte tilfelle vurdere i hvilken grad dette hensynet, som de andre hensynene, gjør seg gjeldende i saken, og med hvilken vekt de opptrer i saken. Tunet på Skjerve er omsøkt fradelt og omdisponert til boligformål. Denne løsningen innebærer at bosettingshensynet ivaretas. Med helhetlig ressursforvaltning menes at en må se på hvilke virkninger et eierskifte har for alle ressursene på eiendommen enten det gjelder jord- og skogbruksarealer, bygninger eller øvrige deler av eiendommen. I begrepet ligger også at en i størst mulig grad ivaretar framtidige generasjoners behov. Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen i framtida kan legge grunnlag for drift og bosetting. Kommunen mener at en godkjenning av kjøpet av Skjerve som tilleggsjord, vil være en akseptabel løsning for drift av jord- og skogarealene, jf diskusjonen om driftsmessig god løsning.
Det skal videre legges særlig vekt på hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Rundskrivene M-3/2002 og M-3/2017 gir retningslinjer for hvordan pris skal vurderes. Kommunen har plikt til å vise hvordan prisvurderinga er foretatt for de enkelte delene av eiendommen, jf. forskrift om saksbehandling i saker etter blant annet konsesjonsloven. Av rundskriv M-3/2002 går det fram at: «For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital». I rundskriv M-3/2002 er det gitt rammer for hvilke priser på fulldyrka areal som kan godkjennes i konsesjonssammenheng ut fra en avkastningsverdibetraktning. Ved verdibetraktning skal det tas utgangspunkt i hva jorda nyttes til og hva den gir av avling. Med sterkt varierende forhold for planteproduksjon, og dertil store utslag i avlingsnivå og driftskostnader, vil avkastningsverdiberegningene gi tilsvarende forskjellig resultat. Avlingsnivået som skal nyttes, bestemmes ut fra den avling jorda gir under normale forhold. Avkastningsverdiberegning for jorda på Skjerve: (alt oppgitt pr daa): Det forutsettes at det vil være mulig å ta ut en gjennomsnittlig kornavling på 450 kg/daa. Kornpris = 2,70 pr kg (bygg) Areal og kulturlandskapstilskudd = 412,- pr daa Produksjonskostnader: Variable = 430,- Faste = 338,- Arbeid = 416,- Kapitaliseringsrentefot = 4% (priser er hentet fra NIBIO's Handbok for driftsplanlegging 2016/2017) Avkastningsverdiberegningen er som følger: Jordverdi = (avling x produktpris) + arealtilskudd - Kostnader = (variable + faste + arbeid) Den summen en kommer fram til multipliseres med en kapitaliseringsrentefot på 4%. For tilleggsjord gjelder følgende: For å stimulere til rasjonaliseringstiltak, bla salg framfor bortleie av eiendommer egnet som tilleggsjord, kan det for jordbruksareal legges marginal verdibetraktning til grunn når konsesjonspris vurderes. For at marginal verdibetraktning skal nyttes, må det gjelde rasjonalisering som er i samsvar med jordlovens formål. Ramme for eventuelt tillegg i forhold til vanlig avkastningsverdi fastsettes til inntil 50%. Avkastningsverdiberegning for jorda i denne saken vil bli 11 075,- pr daa. I og med at dette gjelder kjøp av tilleggsarealer med noe avstand vurderer kommunen at det ikke er aktuelt å drøfte en marginal verdibetraktning videre, da salgspris ikke overgår det kommunen vurderer som maksimal konsesjonspris. Skog: Skogbruksplanen viser at det er om lag 4264 m3 stående masse på eiendommen Skjerve gbnr 57/1. Tilvekst 184 m3 pr år.
På bakgrunn av retningslinjene i prisrundskrivene samt opplysninger om eiendommen vurderes de ulike delene av eiendommen slik i verdi: - Jord 819 000,- - Skog 775 000,- - Jakt: 50 000 Sum jord og utmark 1 644 000,- Kommunen finner og finner dermed at salgsprisen ligger under maksimal konsesjonspris. Kjøpesummen på kr 1 400 000,- vurderes derved å ligge innenfor de rammer som konsesjonsloven trekker opp. Det er heller ingen andre momenter som taler for at konsesjon ikke bør gis.