Sakshandsamar: Helle Holte Bruland Arkivsaksnr: 17/653 Journalpostnr: 18/1837 Styre, råd, utval Sak nr Møtedato Utval for plan og miljø 021/2018 15.03.2018 Ungdomsrådet 016/2018 12.03.2018 Råd for seniorar og menneske med nedsett funksjonsevne 013/2018 12.03.2018 GBNR 20/156 m.fl. - Tollaneset - Detaljregulering for Tollaneset bustad og næring Høyring og offentleg ettersyn Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Fusa kommune legg detaljregulering for Tollaneset bustad og næring ut til høyring og til offentleg ettersyn. Høyringsfrist er seks veker. Vedtaket er heimla i plan- og bygningslova 12-10 og 12-11. Utval for plan og miljø 15.03.2018: Handsaming: Uttaler frå ungdomsrådet og senior- og funksjonsrådet vart lagt fram i møtet. Utvalet for plan og miljø slutta seg til uttale frå ungdomsrådet og vedtok samrøystes rådmannen sitt framlegg med fylgjande endring:
UPM- 021/2018 Vedtak: Fusa kommune legg detaljregulering for Tollaneset bustad og næring ut til høyring og til offentleg ettersyn, med fylgjande endring: Vedtaket er heimla i plan- og bygningslova 12-10 og 12-11. Ungdomsrådet 12.03.2018: Handsaming: Etter ei drøfting samla ungdomsrådet seg om ein slik samrøystes uttale: Ungdomsrådet meiner det er positivt at reguleringsplanen legg opp til ein kyststi og ein trafikksikker sti som gjev kort veg frå ungdomsskulen til Neset og Leiro. Det er òg positivt med husvære i ulik storleik i eit attraktivt miljø nær sentrum. UNG- 016/2018 Vedtak: Ungdomsrådet meiner det er positivt at reguleringsplanen legg opp til ein kyststi og ein traffiksikker sti som gjev kort veg frå ungdomsskulen til Neset og Leiro. Det er òg positivt med husvære i ulik storleik i eit attraktivt miljø nær sentrum. Saksframstilling: Vedtaksmynde: Utval for plan og miljø Saksdokument: Plankart - detaljregulering for Tollaneset bustad og næring 27.01.2018 Føresegner - detaljregulering for Tollaneset bustad og næring 11.01.2018
Planomtale Detaljregulering for Tollaneset bustad og næring 28.02.2018 Vedlegg: Sjå nedst i saka Støyrapport for Tollaneset Sweco 06.10.2017 Konsekvensutgreiing for Tollaneset - Rådgivende biologer -07.02.2018 Risikovurdering av forureina sediment på Tollaneset Rådgivande biologer 08.02.2018 Merknadsskjema oppstart planarbeid Referat frå oppstartsmøte 26.02.2017 Ikkje vedlegg: E-postar og anna korrespondanse Faktiske opplysningar og vurderingar: Føremålet med planframlegget er å leggja til rette for bustader og næringsbygg i Eikelandsosen sentrum. Det opnast for å kunne byggjast 36 leilegheiter med garasje, parkering/gjesteparkering og felles areal til renovasjon. Det er òg planlagt utvikling av eit nærings- og kontorområde på ein om lag 10 000 m2 stor fylling i sjø tilknytt fylling langs fylkesvegen. Det skal i tillegg leggjast til rette for offentleg badeplass og felles småbåthamn for inntil 14 båter i flytebrygge, «fellesnaust» med uteplass, og felles leikeareal. Området er vanskeleg å koma til per i dag, og det er utfordrande å kryssa fylkesvegen. Utkøyring frå eksisterande bustad i området har ikkje tilstrekkeleg siktlinjer, og det er planlagt utbetringar av avkøyringane på begge sider av fylkesvegen ved gjennomføring av planen. Ein har vurdert rundkøyring for å løyse dei trafikkale tilhøva, men har i dialog med statens vegvesen kome fram til at T-kryss er ei betre løysing. Kyststi Det er planlagt ein kyststi igjennom planområdet, noko som gjer fiske- og badeplassar og utsiktspunkt ope for alle brukargrupper. Kyststien vil òg fungera som ledd i ein samanhengande gang- og sykkelveg frå vidaregåande skule og butikkar i sentrum på Leiro, med gangbru over elva og via bustadane på Tollaneset og vidare til barnehage, barne- og ungdomsskule - samt symje- og fleirbrukshall. Det reknast som svært positivt for bygda at ein får trygge gang- og sykkelvegar i sentrumsområda og mellom viktige funksjonar som skule og heim. Samstundes som ein legg til rette for tilkomst til sjø. Dette er i tråd med overordna mål i samfunnsdelen til kommuneplanen og med dei sentrale fokusområda i arbeidet med områdeplanen for Eikelandsosen. Tilhøve til KPA Planområdet er om lag 65 daa stort og erstattar eldre reguleringsplan for Tollaneset frå 1995. Store delar av planen er i tråd med arealdelen til kommuneplanen(kpa) som vart vedteken i 2015. Tiltak som inneber utfylling i sjø er i strid med KPA, men i tråd med fleire overordna mål og strategiar. Løyve til oppstart planarbeid vart gjeve etter politisk vedtak i UPM 01.06.2017, og kommunen er positive til tiltaka planen opnar for. Merknader til oppstart ligg vedlagt samt merknadsskjema. Konsekvensutgreiing
Det er utarbeidd ein konsekvensutgreiing(ku) av Rådgivande biologer, der ein har vurdert konsekvensar for naturmangfald, naturressursar, nærmiljø og friluftsliv. Den samla belastinga av tiltaket på økosystemet er vurdert som lita til middels negativ (sjå KU, s. 22). Det er lokalisert eit område med ålegraseng like utanfor Tollaneset dette reknast som viktige gyteområde for kysttorsk. Når det gjeld avrenning og spreiing frå deponi er det lite truleg at verknadane av nedslamming vil vera skadelege på ålegrasenga då anleggsarbeidet pågår over ein avgrensa periode, samt at elvevatnet vil føra med seg det meste av partiklane ut i fjorden. I rapporten vert det tilrådd at utfylling i sjø gjennomførast utanom torskens gyteog yngleperiode, som er i tidsperioden februar april. Det er utarbeida eigen risikovurdering kring forureina sediment ( utført av Rådgivande biologer, sjå vedlegg). Rapporten konkluderar med at området kan friskmeldast og at det ikkje er risiko for spreiing av miljøgifter frå tiltaksområdet. Det er ikkje kjent at det er viktige hekkelokalitetar for fugl i influensområdet, og derfor ikkje gjeve forslag til avbøtande tiltak kring dette. Støyrapport Det er utarbeida ein støyrapport ( utarbeidd av Sweco) som viser at nokre av bustadene vert utsett for støy frå vegen. Det er gjort konkrete tiltak i arbeidet med utforming og plassering av bygg som bidreg til å redusera potensiale for støyplager knytt til veg og trafikk. Garasjebygget mellom bustadar og veg skjermar i stor grad for støy frå vegen. Ein vil òg ta vare på eksisterande terreng som kan tena som støyvoll. Det er vurdert at husklynga sør i planområdet vil verta utsett for støy som overskrid anbefalt grenseverdi. Til desse fire einingane vert det stilt særskilde krav - til dømes at bueiningane skal vera gjennomgåande med tilgang til ei stille side som er skjerma frå støykjelder, og at opphaldsrom skal venda seg mot stille side og ha glas eller dør mot denne sida. Løysingane er vurdert til å vera i tråd med råda i rettleiar for handsaming av støy i arealplanlegging T 1442. Planomtale Planomtalen viser god kopling mot overordna planar og retningslinjer, og gjev tilstrekkeleg beskriving av tiltaka planen opnar for. ROS-analysen avdekker ikkje alvorlege tilhøve, og viser at potensielle farar er handsama på ein god måte i det føreliggjande planforslaget. Utnyttingsgrad, plassering av bygg og leikeområde BYA for bustadane er sett til 50 % inkludert parkering. Dette er ein svært høg utnyttingsgrad. Allereie i oppstartsmøtet 26.02.2017 (referat i vedlegg) vart ein samde om at utnyttingsgraden gjerne kunne vera høg då området ligg sentralt i Eikelandsosen og det er eit føremon at ein kan bygga tett. Planen legg opp til mange og gode fellesløysingar, og det vert gode koplingar mot sjø, nærliggjande rekreasjonsområde, symjehall, skuleområde og fleirbrukshall. Det er sett av 0,6 daa felles leikeareal på G1 mellom bustad og parkering, kor det kan opparbeidast med benkar, leikeapparat, plantast tre og liknande. Arealdelen til kommuneplanen stiller krav til 25 m2 uteareal per bustadeining i tettbygde område noko som gjev krav til i underkant av 1 daa uteareal samla for planen. Det er satt av om lag 2,6 daa uteareal kring bustadbygga, samt store fellesareal utover dette. Bygga skal plasserast på kote + 4. Maksimum mønehøgde er sett til kote + 16,5. Sjølve bygga kan ha ei mønehøgde på 12,5 meter. Det er utarbeidd illustrasjonsplanar og mogelegheitsstudie (utarbeidd av Link arkitektur) som syner korleis arkitektur og plassering av ulike tiltak er tenkt. Sjå vedlegg. For å hamne på kote + 4 må ein senke terrenget fleire
meter og det vert ein del overskotsmassar. Desse massane er tiltenkt å fylle i sjø på området satt av til næring og kontor. Areal satt av til grønstruktur/kombinert GAA, næring og kontor BKB Området er om lag 10 daa. Om lag 4 daa er sett av til grønstruktur/ kombinert føremål GAA, medan 5 daa er sett av til utbygging BKB og resten veg. Innafor arealet skal det opparbeidast kyststi med omlag 2 meter breidde, og småstiar ned til raste-, fiske og utsiktplasser ved sjøen. Linjeføringa for utfyllinga må planleggjast i detalj og godkjennast av kommunen før utfylling starter. Det er positivt at området skal plantast til og at dette arealet vert ein del av kyststien igjennom sentrum. Det kan òg etablerast kai for småbåtar nord i GAA med mogelegheit for å etablera opplegg for bunkring og gjestehamn. BYA på næringsarealet BKB er sett til 50 %. Det kan etablerast forretning, kontor, næring som til dømes bensinstasjon. Bygg på BKB skal ha møne mot fjorden, noko som er svært positivt og i tråd med mykje av det som er bygt elles i Eikelandsosen. På næringsbygga er maks mønehøgde satt til + 14,5, noko som er høgt men vurdert til å ikkje vera til sjenanse då det ikkje er til ulempe for andre arealbruksinteresser eller tek utsikt. Rådmannen meiner planomtalen, føresegner og plankart gjev ei god framstilling av planen, og har gode løysingar for korleis tiltaka er tenkt gjennomført. Detaljregulering for Tollaneset bustad og næring kan leggjast ut på høyring og til offentleg ettersyn. Vedlegg: Planbeskrivelse - Detaljregulering for Tollaneset bustad 1374274 02.03.2018 og næring 28.02.2018 Plankart - Detaljregulering for Tollaneset bustad og næring 1374042 28.02.2018-27.01.2018 Føresegner - Detaljregulering for Tollaneset bustad og 1374038 28.02.2018 næring Konsekvensutgreiing for Tollaneset - Rådgivande Biologer 1374041 28.02.2018 07.02.2018 Støyrapport fortollaneset - Sweco - 06.10.2017 1374036 28.02.2018 Risikovurdering av forureina sediment på Tollaneset - 1374040 28.02.2018 Rågivande Biologer - 08.02.2018 Merknadsskjema - oppstart planarbeid 1374344 03.03.2018 Referat frå oppstartmøte 1374275 02.03.2018