Teknisk etat I K Gabrielsen Gofarnesvegen 2 4250 KOPERVIK Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: 18.09.2018 Kristine Reiersen 18/1521-7 51800/18 GNR 15/252 AVSLAG Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Kap 20. Gjelder: Påbygg. Enebolig Byggested: Strandavegen, Åkra, Gnr./Bnr. 15/252 Tiltakshaver: Jan Erik Einarsen Ansvsøker: I K Gabrielsen Saken er behandlet som delegert sak nr. 668/18 Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, 11-6 og 29-4. Søknaden gjelder påbygg og tilbygg av eksisterende enebolig. Søknaden er avhengig av dispensasjon fra plan nr 282 reguleringsplan for havneområde, Åkrehamn 2, om regulert gesimshøyde, høyde, samt antall etasjer og regulert byggegrense. Det foreligger ikke protester til endringssøknaden. Det vil ha stor presedensvirkning å gi dispensasjon fra høydebestemmelsene. Det er spesielt lagt vekt på virkningen i et område med verneverdige bygninger, og at dette fører til en utvikling med svært høye hus langs sjøen, som danner en barriere der man tvert imot ønsker det motsatte. Søknaden om dispensasjon for en gesims og mønehøyde på henholdsvis 7,2 m og 9,5 m avslås. Søknaden er ikke komplett. Det er ikke søkt om dispensasjon for antall etasjer. Teknisk etat behandler denne sak etter delegert myndighet tildelt etaten. Rådhuset, Postboks 167, 4291 KOPERVIK Telefon: 52 85 75 00 e-post: post@karmoy.kommune.no
Dette avslag er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av tiltakshaver og andre med rettslig klageinteresse. Malvin Bjorøy areal og byggesakssjef Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kristine Reiersen saksbehandler Kopi til: Jan Erik Einarsen, Strandavegen 59, 4270 ÅKREHAMN 2
SØKNAD OM TILLATELSE TIL OPPFØRING AV PÅBYGG OG TILBYGG GNR/BNR 15/252, ÅKRA AREALPLAN Regulering : 282 Havneområde, Åkrehamn Formål : Bolig Grad av utnyttelse : 25% Gesimshøyde : 3,5 m TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Ingen endring Atkomst : Ingen endring TILBYGG Bebygd grunnflate : 15,6 m 2 Ant.etasjer : 3 + nedgravd kjeller Takform/vinkel : Valmtak med flatt møne, 32 o Gesimshøyde : 7,2 m PÅBYGG Ant. etasjer : 2 Nytt bruksareal : 50,8 m 2 Loftet må bruksendres til boligformål da det etableres en loftstue på 22,6m 2 AVSTAND Nabogrense Nærmeste bygning Vei midte : 3 m : 15,5 m : 5,5 m Estetiske krav: Prosjektet er utformet med et valmtak som har en flat utforming ved møne. Hensikten med dette er å unngå å heve bygget ytterligere enn eksisterende høyde. Estetisk framstår det omsøkte tiltaket som mindre heldig enn det første utkastet, og endringene har hatt liten betydning for å tilpasse prosjektet etter reguleringsbestemmelsene. Dispensasjoner: Det søkes om dispensasjon fra byggegrense langs vei, mønehøyde og gesimshøyde. Søknaden begrunnes slik: «Vår bolig er bygget i sin tid med 4 plan. Dvs. at kjellerplan er ikke beregnet som eget plan siden den er godt/delvis innsatt i terreng. Loftsplan er med lav høyde og skråtak. Søkt tiltak endrer ikke på disse fakta. Konstruksjon av søkt tak er endret slik at det ikke blir økning av mønehøyde (se rev. tegning). Gesimshøyder blir som før. Med andre ord så er det ikke endring av de faktorer som er allerede berørt i 2. Eksisterende bolig med målte høyder blir ikke endret ved søkt tiltak og derfor blir søkt tiltak med lik høydeberegning. Boareal blir øket siden dagens std. Og behov til boliger er endret siden boligen i sin tid ble bygget. Sett fra vest, øst og delvis sør vil ikke tiltaket bli med et større volum enn nåværende. Mot sør er det nærliggende garasjer og boliger som demper dette inntrykket. Det er nærliggende boliger som har samme utfordringer vedr. 2. (se utfyllende tekst i vedlegg).» Supplerende tekst til dispensasjonssøknad: «Vi ønsker å tilføre noe mer informasjon og argumenter vedr. disp. for 2. Det er i område som nabo bygg eldre boliger med målte byggehøyder (gesims/mønehøyder) som ikke samsvarer med 2. Det kan nevnes at bolig på 15/229 har en mønehøyde på over 9m (ca 9,4m). Bolig på 15/380 har også over 9m mønehøyde. 3
Mønehøyde på 15/985 har ca 8,7m mønehøyde. Alle disse ligger på ei nokså flat tomt og har ingen nedgravde sider. Dette gjør at de er tydelig høye og derfor er slike boliger vanlige i område. Hvis vi ser på visuelt volum så er bolig på 15/741 som ligger nært med BYA på ca 240m2 og med nokså tydelig frontparti mot nord. Dette er likt hvis ikke større en vårt tiltak. Hvis vi som eier skal kunne rehabilitere boligen til dagens standard vedr. areal og med et utbedret energikrav, så må dette også stå i samsvar med kostnader. Blir boligen tilført dette uten søkt tilbygg vil markedsverdi ikke samsvare med medgåtte kostnad. Kostnader vil bli dessverre betydelig høyere enn hva vi vil kunne få igjen i ettertid. Dette vil også medføre at bankforbindelser ikke vil være med på finansiere et slikt tiltak. Ved tilbygget får vi øket boareal og derpå økt markedsverdi som vil nærme seg en forsvarlig investering i boligen. Til slutt vil vi nevne at naboområdet har tidligere var påvirket av eldre og noe slitte boliger. Det har i de siste år blitt ført opp nye boliger og leilighetskompleks i området. Eldre boliger er blitt overtatt av nye og yngre eiere som har rehabilitert bygg og tomter. Disse har planer om å etablere seg fast på eiendommene og har da ført til at området er velstelt og hyggelig å bo i. Dette ønsker vi også å være en del av, men uten tilbygg på boligen kan dette dessverre bli lite interessant». Det følger av pbl. 19-2 at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl. 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etasjeantall i reguleringsplanen I reguleringsplanen framgår det at kan oppføres boliger med inntil 2 etasjer. I søknad om dispensasjon er det påpekt at huset i dag framstår bolig med fire plan, og at omsøkt tiltak ikke vil endre slik boligen framstår. Omsøkt tiltak vil tilføre to vinduer, samt et målbart areal på loftet. Dette betyr at boligarealet vil også omfatte loftet, noe som det ikke gjør i dag. Det er ikke søkt om dispensasjon for en ekstra etasje, selv om det er henstilt om dette. Søknaden ansees som mangelfull på dette punktet. Høydebestemmelser i PBL 29-4 og i reguleringsplan. Gjeldende reguleringsplanen er fra 31.10.2000, og har vært revidert i 2012 og 2013. Huset som er søkt tilbygget og påbygget er av eldre karakter som kan stilistisk dateres første halvdel av 1900- tallet. Bygget er sågar mye eldre enn gjeldende reguleringsplan, og høydene til det stående bygget reflekterer ikke gjeldende plan. Det samme gjelder alle bygg som er påpekt som eksempler på volumer og høyder i området som er større det som tillates av reguleringsplanens 2. For øvrig er to av fire eksempler hentet fra et annet planområde enn arealet som reguleres av reguleringsplan 282 Havneområde, Åkrehamn, og har følgelig meget begrenset relevans for saken. Ethvert byggetiltak må prosjekteres etter de bestemmelser som gjelder for eiendommen. I dette tilfellet har det vært klart at bestemmelsene om maksimum antall etasjer samt møne- og gesimshøyde i reguleringsbestemmelsene gjelder. Reguleringsplanens 2 fastsetter maksimum gesimshøyde på 3,5 m mens mønehøyden ikke skal overskride 5,5 m fra tilstøtende terrengs laveste punkt for tomter med skrånende terreng. For tomter i flatt terreng åpner reguleringsplanen for høyere bygninger enn i skrånende terreng. 4
Det omsøkte tiltaket er prosjektert med en gesimshøyde på 7,2 m og mønehøyde på 9,5 m målt fra tilstøtende terrengs laveste punkt. Målene et tatt fra innsendt tegning da opplyste mål i saken viser høyder målt fra terrengets høyeste punkt. Opprinnelig dispensasjonssøknad hadde en møneøyde på 9,9 m, men denne er redusert ved å endre takformen slik at mønet blir flatt. Etter justerte tegninger søkes det nå om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene på 3,7 m på fastsatt gesimshøyde og fra mønehøyde på 4 m. Dette har imidlertid ikke endret mønehøyden nevneverdig, og er uansett en svært liten endring i forhold til overskridelsen som er på nesten fire meter. Gesimshøyden er ikke endret, og overskridelsen her er dobbelt så høyt som planen tillater. Det omsøkte tiltaket er på nabotomten til et hus fra 1779, og er derfor omfattet av bestemmelsene i kulturminneloven 25. I tillegg er hus med tilhørende tomt regulert til bevaring. Huset skal etter sigende være det eldste bevarte bolighuset på Åkra. Det faktum at hele tomten er regulert til bevaring er et sterkt signal om at kulturminnet skal oppleves i en landskapskontekst. Dette gjenspeiles også gjennom de lave regulerte høydene i reguleringsplanen. I Karmøy kommunes kulturminneplan framheves det at dersom Åkrehamn skal beholde sin historie, identitet og egenart i fremtiden, er det viktig at den videre utviklingen i byen skjer i forståelse med kulturminneverdiene som ennå finnes. Det fremheves at særlig utviklingen i havneområdet må respektere det som er igjen av kulturminneverdier i området. Det omsøkte tiltaket bryter kraftig med de regulerte høydene, og er derfor å betrakte som i strid med Karmøy kommunes kulturminneplan. Intensjonen med planene er å holde bebyggelsen lav. De ulike høyderestriksjonene mellom skrånende terreng og flatt terreng viser at det ikke er ønskelig at bebyggelsen i skrånende terreng skal rage høyere enn bebyggelse på flate tomter. Beliggenheten til huset er nært havneområdet, og vil være meget synlig fra havna og tilliggende veier. Det vil få stor presedens for senere søknader om det tillates så stor overskridelse av reguleringsplanens bestemmelser og plan- og bygningslovens bestemmelser, da mange vil registrere det. Det vurderes at intensjonen til planen blir vesentlig tilsidesatt og på denne bakgrunn avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens 2 og pbl 29-4, da fordelene ikke er større enn ulempene. Klageadgang: Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. 5
GEBYRSKJEMA Saksnr.: 18/1521-7 Gnr/bnr: 15/252 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-4 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Tilbygg og påbygg 15,6 2.2 1 3600 3 600,- BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon 5 1 6300 6300.- Godkjenning av foretak DELSUM TILLEGGSGEBYR/AVSLAG KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Avslag Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 9 900,- REFUSJON Trukket søknad KODE TOT.GEBYR -MIN.SATS PROSENTSATS BELØP 18.09.2018 dato Kristine Reiersen saksbehandler 6