DRAMMEN KOMMUNE Spørsmål nr. 41 (2018) Til : Rådmannen Fra : Ståle Sørensen Kopi : Vår referanse Arkivkode Sted Dato 18/189-42 DRAMMEN 20.09.2018 Ståle Sørensen (MDG) har fremmet følgende fpørsmål til rådmannen: Jeg er gjort kjent med at det starter sprengningsarbeider i Strøtvetveien 8 denne uke. Ifølge tilbakemeldinger fra naboer er utbyggingen av et slikt omfang at den har krevd betydelig velvilje fra kommunens administrasjon, blant annet ved å selge kommunal grunn til utbygger for å tilfredsstille krav til utnyttelsesgrad på tomten. Dette ytterligere problematiserer at saken ikke har vært oppe til politisk behandling. Til denne saken har jeg derfor noen spørsmål og kommentarer: 1. Naboer og gjenboere skal ha nabovarsel. Mellom Strøtvetveien 4 og Strøtvetveien 8 er det et ubebygd areal. Kvalifiserer det til å få nabovarsel? 2. Hvis ja: Er det grunn nok til å kreve midlertidig forføyning for stans i byggearbeidene? 3. Med tanke på siste tidens debatt om Drammens småhusbebyggelse, ber jeg byggesaksavdelingen svare på a. om dere fulgte kommuneplanen i behandlingen av denne byggesøknaden? b. hvorfor saken ikke er sendt til politisk behandling? c. hvordan dere vurderte arkitektens forslag satt opp mot kommuneplanen, spesielt punkt 7.2, 7.3 og 7.4 med tilhørende føringer, samt punkt 2.2 om estetiske krav og hensyn til kulturminner? Noen av disse spørsmålene er også tidligere sendt inn i en litt annen formulering. Ber om at begge henvendelser behandles.
Svar: 113/584, Hanna Winsnes gate 2 A, Riving av garasje, utkraget terrasse og utvendig trapp Svar på spørsmål om byggesaken Kommunen har mottatt henvendelser fra to privatpersoner, John Eckhoff og Michael Weidner, med spørsmål tilknyttet byggesaken i Hanna Winsnes gate 2 A, tidligere Strøtvetveien 8 A. På bakgrunn av disse henvendelsene, har Ståle Sørensen (MDG) også stilt spørsmål til rådmannen om byggesaken. Rådmannen anser det mest hensiktsmessig å besvare spørsmålene samlet, og ønsker i tillegg å informere formannskapet om saken. Det redegjøres derfor for saken i følgende notat. 1 Saksgangen i byggesaken Prosjektet i Strøtvetveien 8, som nå har adresse Hanna Winsnes gate 2 A, ble opprinnelig omsøkt i søknad mottatt i kommunen 31. januar 2018, kommunens sak 18/1175. I søknaden står det: «Tiltaket består i hovedsak av et tilbygg til eksisterende bevaringsverdig enebolig. Tilbygget består av 2 leiligheter med parkeringskjeller. I tillegg søkes det om forstøtningsmurer, terrengoppfylling og endret avkjørsel. Eksisterende bolig ønskes rehabilitert og noe ombygging. Det søkes om å rive eksisterende garasje, utkraget terrasse, samt utvendig vindeltrapp. Det søkes om å etablere ny utvendig trapp på østsiden. Totalt vil det bli 3 boenheter.» I tillegg ble det søkt om dispensasjon for avstand til vei, forstøtningsmurer utenfor regulert veigrunn, utnyttelse og høyde. I forbindelse med nabovarsling kom det inn merknad fra eier av Strøtvetveien 5 via Advokat Kildebo AS, mottatt i kommunen 8. februar 2018. Merknadene dreide seg i hovedsak om prosjektets høyde og hvordan dette ville påvirke utsikt for nabo. Kommunen varslet avslag på søknaden i brev av 16. mars 2018, i hovedsak med begrunnelse i at vilkårene for dispensasjon fra utnyttelsesgraden ikke var oppfylt. Det fremgår av brevet at det også var mangelfull dokumentasjon, og det ble blant annet bedt om snitt som viser høyder i forhold til bolig på i Strøtvetveien 5. Nabomerknadene ble trukket tilbake i brev fra Advokat Kildebo AS datert 3. april 2018. Det var dermed ikke lenger noen merknader til tiltaket. Søknaden ble sendt på høring til Buskerud fylkeskommune i brev datert 19. mars 2018, som ikke hadde innvendinger til tiltaket, se nærmere om dette i avsnitt 3. I ny dokumentasjon mottatt i kommunen 23. april 2018 hadde tiltaket redusert høyde og størrelse. Det var likevel fremdeles behov for dispensasjon fra utnyttelsesgraden. Kommunen kunne ikke se at vilkårene for å gi slik dispensasjon var oppfylt, og søknaden ble
derfor avslått i vedtak av 5. juni 2018. Fordi det ikke lenger forelå noen merknader til prosjektet, er det heller ikke sendt kopi av vedtaket til naboene som er varslet. Det ble sendt inn ny, revidert søknad for prosjektet 3. juli 2018, kommunens sak 18/6550. Prosjektet var da ytterligere redusert i størrelse og endret litt slik at det ikke lenger dreide seg om et tilbygg til boligen, men som en frittliggende bygning ved siden av. Fordi tiltaket fremdeles var tilnærmet likt det som opprinnelig ble nabovarslet, men i mindre størrelse og dermed bedre for naboene, krevde kommunen ikke ny nabovarsling. Tiltakets størrelse mv. var nå tilpasset til å være i tråd med gjeldende krav, herunder kommuneplanen pkt. 7. 2 om fortetting, pkt. 7. 3 om variert boligsammensetning og pkt 7.4 om uteoppholdsareal. Tiltaket var ikke lenger avhengig av noen dispensasjoner. For behandling av byggesaker, er hovedregelen at plan- og bygningsloven er en såkalt «jalov». Pbl 21-4 første ledd sier følgende: «Når søknaden er fullstendig, skal kommunen snarest mulig og senest innen den frist som framgår av 21-7, gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Kommunen skal i saksbehandlingen legge til grunn tiltakshavers eller det ansvarlige foretakets opplysninger om at tiltaket oppfyller tekniske krav.» Bestemmelsen innebærer at når et tiltak er i tråd med alle gjeldende krav og regler, skal kommunen gi tillatelse til tiltaket. Kommunen har da ingen adgang til å avslå søknaden. Tiltaket ble dermed godkjent i vedtak av 29. august 2018. 2 Nabovarsling Det er kommet inn spørsmål om hvilke eiendommer som skal motta nabovarsel i en byggesak. Det følger av plan- og bygningsloven 21-3 at det skal sendes varsel til «naboer og gjenboere». Av veiledningen til byggesaksforskriften (SAK10) 5-2 Varsel til naboer og gjenboere, står det at «Naboeiendommer er eiendom som har felles grense med den tomt som skal bebygges. Gjenboereiendom er eiendom hvor kun en vei, gate, elv eller annet areal ligger imellom. Både eiere av bebygde og ubebygde eiendommer skal varsles.» Bestemmelsene er slik å forstå at gjenboereiendommer er eiendommer hvor det er smale arealstriper som vei o.l., som er mellom dem og eiendommen hvor tiltaket skal oppføres, jf. Prop 99 L (2013-2014) kapittel 5.2. Dette innebærer at dersom det ligger en annen boligtomt imellom den eiendommen hvor tiltaket oppføres og en annen eiendom, vil sistnevnte ikke være å anse som verken nabo eller gjenboer. Den skal dermed heller ikke varsles etter reglene i 21-3. Dette gjelder selv om tomten som ligger imellom er ubebygd. I den aktuelle saken er derfor f.eks. ikke Strøtvetveien 4 varslet, fordi det ligger boligtomter imellom denne eiendommen og eiendommen hvor tiltaket oppføres, henholdsvis nederst og øverst på kartet:
De faktiske nabo- og gjenboereiendommene er varslet i den opprinnelige saken, og det kom som tidligere nevnt kun inn én merknad, som senere ble trukket. Videre følger det av pbl 21-3 andre ledd at «Varsel etter første ledd kan unnlates når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere.» Tiltaket ble endret underveis, men ble da redusert i størrelse/omfang, og således til det bedre for naboer og gjenboere. Tiltakets uttrykk for øvrig ble ikke endret. Kommunen anså det derfor ikke med nødvendig med ny nabovarsling ved endringene, da det ikke forelå merknader til det mer massive, opprinnelige forslaget. 3 Antikvariske vurderinger/ tiltakets utforming Søknaden ble sendt på høring hos Buskerud fylkeskommune i brev datert 19. mars 2018. Det var det opprinnelige og største prosjektet som ble forelagt kulturminnemyndigheten. I oversendelsesbrevet skriver kommunen sin foreløpige vurdering av tiltaket, noe som er vanlig praksis i slike saker. Fylkeskommunen skriver i brev av 9. april 2018: «Vi vil ikke motsette oss et tilbygg med et slikt hovedgrep som vist i tilsendte søknad, da vi ser av tilsendte tegninger at tilbygget vil underordne seg den verneverdige villaen og kun medføre et mindre inngrep på villaens vestfasade i form av et lavt mellombygg som holdes innenfor villaens hushjørner. Tilbygget har et moderne formspråk, men er tilpasset villaen gjennom material- og fargevalg. Vi støtter imidlertid kommunens vurdering om heissjakta kan holdes innenfor tilbyggets hovedvolum slik at mellombygget holdes lavest mulig. Dette vil også gi noe mer «luft» mellom villaen og det nye bygningsvolumet.
Det er viktig å vurdere nær- og fjernvirkning av tiltaket. Vi ser at det er gjort grep for å redusere virkningen bygningens volum og høyde vil ha i omgivelsene, for eksempel ved forskyvning av volum mot nord (gatefasaden). Vi støtter kommunens vurdering om å bryte opp volumet mot sør også da det vil bidra til å redusere virkningen av bygningsvolumet. Terrenget er skrånende og tilbygget vil, slik det er vist i tilsendte søknad, kunne oppleves som noe ruvende fra sør. Det søkes også om å etablere en mindre trapp fra villaens tilbygg på sørfasaden. Trappen vil gi adkomst til hagen. Det er ikke redegjort nærmere for dette i søknaden, men vi anbefaler at trappen tilpasser seg villaen gjennom material- og fargebruk. Vi forstår det slik at dette ikke vil medføre fjerning av originale/eldre bygningsdeler. På bakgrunn av tilsendte søknadspapirer, er det noe vanskelig å vurdere hvordan planlagte terrengendringer, med støttemur ol. i hagen. Vil virke i omgivelsene. Vi anbefaler at kommunen får ettersendt nærmere redegjørelse for material, kvalitet og høyde på støttemuren for å vurdere dette. Perspektivtegninger/illustrasjoner fra sør og sør-øst, som viser nybygget i sammenheng med større deler av de bygde omgivelsene, vil kunne være nyttig når kommunen skal vurdere dette nærmere. Vi vil gi en generell anbefaling om at eldre vegetasjon/trær bør søkes bevart. Vegetasjon og trær er viktige miljøskapende elementer. Vi ber kommunen oversende reviderte tegninger til uttalelse dersom det er ønskelig med en ytterligere kulturminnefaglig uttalelse til tiltaket. Vi ber om å få kopi av kommunens vedtak i saken.» Fordi tiltaket i hovedsak beholdt samme uttrykk, og er redusert i omfang, ble ikke revidert søknad oversendt fylkeskommunen for ny uttalelse. I vedtaket av 29. august 2018 er fylkeskommunens uttalelse kort gjengitt, og kopi av vedtaket er oversendt slik som det ble anmodet om. I tillegg har kommunen i vedtaket gjort en selvstendig vurdering av tiltaket, sett i lys av kulturminnemyndighetens vurdering. Tiltaket er vurdert tilpasset eksisterende bolig i tilstrekkelig grad, og anses å være i tråd med pbl 29-1 og 29-2 og kommuneplanens arealdel pkt 2.2.
Fasade syd: Fra Hanna Winsnes gate: 4 Klage og utsatt iverksetting Dersom det sendes inn rettidig klage på et enkeltvedtak, kan det anmodes om utsatt iverksetting etter fvl 42, noe som kan innebære at vedtakets gjennomføring utsettes inntil klagen er avgjort. Det er underinstansen eller klageinstansen, i dette tilfellet kommunen eller Fylkesmannen, som kan fatte en slik beslutning. Vedtaket i den aktuelle byggesaken ble fattet og sendt ut til partene 29. august 2018. Etter forvaltningsloven 28 kan et vedtak av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken. Klagefristen er etter fvl 29 tre uker etter at vedtaket er kommet frem. I utgangspunktet gikk da klagefristen ut 19. september 2018. Vedtaket er ikke påklaget av naboer eller gjenboere.
5 Politisk behandling Det er reist spørsmål om hvorvidt saken skulle vært sendt til politisk behandling. Prosjektet er behandlet i to saker, 18/1175 og 18/6550. Den førstnevnte søknaden innehold dispensasjoner fra både BYA og høyde, og ble avslått ved vedtak av 5. juni 2018. Avslag på dispensasjon anses i utgangspunktet ikke som en prinsipiell sak, og søknaden ble dermed behandlet administrativt. Dette er i tråd med Retningslinjer for dispensasjonsvedtak og klagebehandling, vedtatt av bystyret i møte 31. oktober 2017. I den andre saken var tiltaket i tråd med alle gjeldende krav. En sak som er i tråd med gjeldende regelverk, har i utgangspunktet heller ikke en prinsipiell karakter som tilsier politisk behandling. Kommunen har da som nevnt på slutten av avsnitt 1 ingen adgang til å avslå tiltaket, jf. pbl 21-4 første ledd. Rådmannen vil understreke at «kommunen» i pbl 21-4 er bygningsmyndigheten som helhet, enten vedtaket fattes administrativt eller politisk. Dette vil gjelde også i saker der det er et politisk ønske om en annen utvikling av utbyggingsmønsteret i kommunen. I en plansak vil kommunen ha et stort handlingsrom og mulighet til å vedta eller avvise planforslag basert på hva som er ønskelig ut fra et politisk ståsted. I byggesaksbehandlingen foreligger det ikke tilsvarende muligheter. Bygningsmyndighetene må forholde seg til gjeldende regelverk og vedtatte planer, og har ikke adgang til å fatte vedtak kun på bakgrunn av mer skjønnsmessige vurderinger eller retningslinjer. Rådmannen vil likevel bemerke at dersom kommunen ser at et område bør undergis ny planlegging, for eksempel ved tydelige politiske signaler om ønske om en ny kurs i kommunens arealpolitikk i området, kan det legges ned midlertidig forbud mot tiltak etter pbl 13-1. Et slikt forbud innebærer at oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, ikke kan settes i gang før planspørsmålet er endelig avgjort. Planspørsmålet må avgjøres innen fire år. Rådmannen understreker at et slikt forbud ikke får virkning for allerede gitte tillatelser. Etter tydelige signaler fra formannskapet i en liknende sak og i møte 18. september 2018, vurderer rådmannen å nedlegge midlertidige forbud i denne type saker fremover. Rådmannen vil først legge frem en politisk prinsippavklaring om temaet i en egen sak.