Arkivsaknr: 2017/657 Arkivkode: Saksbehandler: Iren Førde Saksgang Møtedato Plan og eiendomsutvalget 24.10.2017 Søknad om dispensasjon G/B 48/24 Rådmannens forslag til vedtak: 1. Etter en samlet vurdering mener Plan og eiendomsutvalget at vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede. Tiltaket anses ikke å sette hensynene bak arealplanen og byggeforbudet i strandsonen vesentlig til side. 2. Etter en samlet vurdering mener utvalget at det er en overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon. Vesentlige momenter er: tomta er lovlig opprettet med formål hyttebygging, den ligger skjermet fra boligbebyggelse, den grenser til en annen hyttetomt, det vil ligge naust mellom hytta og sjøen og adkomst går via eksisterende sjøvei med felles oppstillingsplass for bil for de to hyttetomtene gnr 48/23, 24. Tiltaket anses ikke å få negativ påvirkning på Kjellingsfjæra som friluftsområde. 3. Plan og eiendomsutvalget viser til punkt 1 og 2 og gir dispensasjon fra arealplanen for bygging av hytte på gnr 48/24. Vedtaket er gjort med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2. Første gangs behandling av saken er kopiert inn. Fra overskrifta Ny behandling er andre gangs behandling. Vedlegg 1 Høringssvar - Dispensasjon fra kommuneplanen - Bygging av fritidsbolig - 48 24 - Gildeskål 2 B1 Dispensasjon LNFR-område 48.24. Gildeskål kommune
3 D1 Situasjonsplan 48.24. 4 Plankart 5 Kart adkomst Behandling i Plan og eiendomsutvalget - 06.09.2017: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Plan og eiendomsutvalgets vedtak: 1. Etter en samlet vurdering mener Plan og eiendomsutvalget at vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede. Tiltaket anses ikke å sette hensynene bak arealplanen og byggeforbudet i strandsonen vesentlig til side. 2. Etter en samlet vurdering mener utvalget at det er en overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon. Vesentlige momenter er: tomta er lovlig opprettet med formål hyttebygging, den ligger skjermet fra boligbebyggelse, den grenser til en annen hyttetomt og det vil ligge naust mellom hytta og sjøen. Tiltaket anses ikke å få negativ påvirkning på Kjellingsfjæra som friluftsområde. 3. Søknaden sendes på høring til Fylkesmannen og Nordland fylkeskommune. 4. Dersom høringsinstansene ikke har vesentlige merknader, delegeres det til rådmannen å fatte endelig vedtak etter PBL 19-2. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Etter en samlet vurdering mener Plan og eiendomsutvalget at vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede. Tiltaket anses ikke å sette hensynene bak arealplanen og byggeforbudet i strandsonen vesentlig til side. 2. Etter en samlet vurdering mener utvalget at det er en overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon. Vesentlige momenter er: tomta er lovlig opprettet med formål hyttebygging, den ligger skjermet fra boligbebyggelse, den grenser til en annen hyttetomt og det vil ligge naust mellom hytta og sjøen. Tiltaket anses ikke å få negativ påvirkning på Kjellingsfjæra som friluftsområde. 3. Søknaden sendes på høring til Fylkesmannen og Nordland fylkeskommune. 4. Dersom høringsinstansene ikke har vesentlige merknader, delegeres det til rådmannen å fatte endelig vedtak etter PBL 19-2. Vedlegg 1 B1 Dispensasjon LNFR-område 48.24. Gildeskål kommune
2 D1 Situasjonsplan 48.24. 3 Plankart Bakgrunn for saken: Byggsøk Norge søker på vegne av tiltakshaver om dispensasjon for å bygge fritidsbolig på gnr 48 bnr 24. Eiendommen ligger på Kjelling i et område som i kommuneplanens arealdel er åpnet for spredt bygging av boliger og næringsbygg. Det er ikke er åpnet for hyttebygging. Eiendommen er formet med tanke på å bygge både hytte og naust. Det er åpnet for bygging av naust, så her vil en byggesøknad være i tråd med arealplanen. Det ble i 1997 gitt dispensasjon for fradeling og bygging av 2 fritidsboliger fra eiendom gnr 48 bnr 13. Eiendommene har i dag gnr 48/23 og 48/24. Det ble i sak D-19/97. dato 11.04.1997 gitt tillatelse til oppføring av 1 hytte og naust. Bygging ble ikke gjennomført. Hyttetomta ligger ca 25 m fra strandsonen og 10-12 m fra dyrka jord. Den grenser til bnr 23 som er ei bebygd hyttetomt. Det er flere naust i strandsonen like nedenfor. Søkers begrunnelse.. Det søkes om å bygge en fritidsbolig på ovennevnte eiendom. Om tiltaket: Det søkes om å bygge en Saltdalshytte som skal benyttes som fritidsbolig. Tiltaket planlegges oppført jfr. KPA 2014-2025 best. 5-2. Ulemper: Tiltaket er i en landskapstype som har et sterkt jordbrukspreg. Området er avsatt til bolig og næring. Fordeler: I hovedsak brukes området av hyttefolk og fastboende. Området er preget av tekniske inngrep som bygninger, vei- og ledningsnett, tettsteder. Tilgjengeligheten for allmenn ferdsel i området er god. Tiltaket er av langt mindre størrelse enn tillatt utnyttelse av eiendommen. Det er tidligere gitt tilsvarende dispensasjon for fritidsbolig på eiendommen til tidligere eier. Det ble da aldri oppført noe fritidsbolig på eiendommen av uvisse årsaker. Nåværende eier overtok eiendommen i 2016, og ønsker å benytte området til fritid og rekreasjon. I oversiktsplanareal under arealformål er området også til spredt fritidsbebyggelse. Vår konklusjon er at dette tiltaket ikke endrer bruken av området og vil gi større fordel enn ulempe for innvilgelse av dispensasjon. Tiltakshaver kan benytte boligen til ønsket fritidsformål og tiltaket er ikke til hinder for LNFR-interesser. Vi kan ikke kan se at bygging vil vesentlig tilsidesette planens intensjon i forhold til det kommuneplanen skal ivareta (LNFR). Området Indre Kjelling er ei jordbruksbygd med spredt boligbebyggelse. Her er fast bosetting, men flere hus blir også nyttes som fritidsboliger. Det er ingen bruk i aktiv drift, men deler av jorda blir høstet. Kjellingfjæra er i kommunens friluftskartlegging gitt verdien B. Dette er ei langgrunn leir- og sandfjære; velegnet for å gå tur langs. Her er en del sjøfugl. Lovanvendelse:
Formålet med plan- og bygningsloven (PBL) er å fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. I medhold av plan- og bygningsloven 19-1 kan kommunen gi dispensasjon fra loven; inkludert vedtatte arealplaner. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Ingen har krav på dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering/det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Arealplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ; kommunestyret. Planen omhandler dessuten konkrete forhold. Det er ikke en kurant sak å fravike gjeldende plan. I dispensasjonssaker skal naboer og gjenboere varsles på den måten som er nevnt i PBL 21 nr.3. Videre skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt anledning til å uttale seg før dispensasjon gis. Hvis kommunen vedtar ikke å gi dispensasjon sendes søknaden ikke ut til uttalelse. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1. Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven. Strandsonen langs sjøen er spesielt viktig som område for biologisk mangfold, friluftsliv, kulturverdier og landskapsverdier. Den er derfor definert som et område av nasjonal interesse, og gitt et spesielt vern gjennom bygge- og deleforbudet i 1-8 i plan- og bygningsloven. Det påligger ut fra dette kommunen å være spesielt varsom med å gi dispensasjon for bygging og fradeling i 100-metersbeltet lang sjøen. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Høring Dersom Plan og eiendomsutvalget er positiv, sendes søknaden på høring til Fylkesmannen i Nordland og Nordland fylkeskommune før endelig vedtak kan fattes. Vurdering: Tiltaket er i strid med arealbruksformålet i kommuneplanens arealdel og vil også rammes av byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø. Omsøkte tiltak er dermed avhengig av dispensasjon både fra kommuneplanens arealdel og fra forbudet mot bygging i 100- metersbeltet langs sjøen. Det skal vurderes om hensynene bak arealplanen og byggeforbudet i strandsonen blir vesentlig tilsidesatt. I denne saken anser rådmannen at det taler for søknaden at kommunen i 1994 ga dispensasjon fra arealplanen for fradeling av to hyttetomter. Den ene ble bebygd og den andre ikke. Kommunen har med sitt fradelingsvedtak og oppretting av tomta skapt forventninger om at den kan bebygges. Rådmannen mener at dette momentet må tillegges vekt. Det er grunn til å tro at dersom det hadde kommet innspill til arealplanen om å godkjenne tomta som byggeområde fritid, hadde dette blitt gjort og dispensasjonsbehandling
hadde ikke vært nødvendig. Vi har eksempel på at dette ble gjort med en annen tilsvarende tomt; lovlig opprettet, men ikke bebygd, i et område som ikke er åpnet for hyttebygging. Tomta ligger skjermet fra boligbebyggelsen, og rådmannen mener nærheten til jord og strandsone i denne saken kan aksepteres. Det faktum at tomta er opprettet kan likeledes tale for å gi dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Tomta ligger i bakkant av et naustområde slik at naustbebyggelsen vil ligge foran hytta. Dette gjør at hytta i seg selv neppe vil virke privatiserende på strandsonen. Da vedtak om fradeling ble gjort ble følgende setning tatt med i vedtaket: Det er ellers aktuelt å sette vilkår om at tiltakshaver ikke må etablere anlegg og innretninger som hindrer allmenn ferdsel i strandsonen, jfr. friluftslovens bestemmelser. Tiltaket vil etter rådmannens syn ikke være negativt med hensyn til Kjellingfjæras verdi som friluftsområde. Etter ei samla vurdering mener rådmannen at hensynene bak arealplanen og byggeforbudet i strandsonen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det skal videre vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene; om det foreligger klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dette er ofte ei vanskelig vurdering, og det er ikke sannsynlig at det noen gang vil være en fordel å gi dispensasjon for hyttebygging; rent bortsett fra den opplagte fordelen for søker. Men her mener rådmannen at det er en overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon jf at tomta er lovlig opprettet, forventninger om å få bygge, nabotomta er bebygd, naustene er plassert foran hytta og tomta ligger skjermet fra fast bosetting. Konklusjon: Etter en samlet vurdering mener rådmannen at vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede, og at det er en overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon. Ny behandling av saken Saken har vært på høring. Fylkesmannen har merknader til saken, og rådmannen velger derfor å legge den fram for Plan og eiendomsutvalget for endelig vedtak. Fylkesmannen viser til at selv om parsellen på midten av 90-tallet ble fradelt til dette formål, påpeker Fylkesmannen at en varig rett som følge av fradeling ikke innebærer at eier/rettighetshaver har en varig rett til å bebygge tomten i henhold til sine opprinnelige planer. Det vises her til Miljøverndepartementets redegjørelse i Planjuss 1- januar 2007. Søker vil imidlertid, som følge av at innvilget fradeling er gitt til et bestemt formål, ha en berettiget forventning om å få tillatelse til å utnytte tomta i samsvar med formålet for delingen. Dette gjelder spesielt i den nærmeste tida etter at delingstillatelsen ble gitt. Det kan være rimelig å legge til grunn at denne interessen er beskyttet i tre år etter at tillatelse til fradeling er gitt, jfr. rammetillatelse for tiltak i henhold til plan- og bygningslovens 21-9 første ledd. Denne bestemmelsen gjelder tilsvarende for dispensasjon. Dess lengre tid som går fra tidspunktet for fradelingstillatelsen, dess mindre vil søkers forventning om å få kunne bebygge tomta være beskyttet. Nytt lovverk, arealdel av
kommuneplanen, planhensyn og faktiske forhold vil måtte legges til grunn ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon for byggetillatelse. At søknaden gjelder en tidligere fradelt tomt kan, på et generelt grunnlag, være relevant for den rettslige vurderingen av om lovens krav til er oppfylt. Etter vår vurdering synes den berettigede forventningen i dette tilfellet å være forholdsvis svak. Vi mener en forutsetning for å gi dispensasjon i denne saken bør være at adkomstvei blir lagt slik at den ikke berører dyrka mark. Dette er viktig ettersom tomten er omringet av store områder med jordbruksareal. Et forslag kan være at en videreføring av veien som leder mot gnr. 47/9, 48/1, 48/12 og 48/8. Nordland fylkeskommune uttaler at strandsonen er av nasjonal interesse med et generelt byggeforbud, og at bygging skal bare tillates etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Fylkeskommunen ønsker at strandsonen skal bevares som et attraktivt og tilgjengelig område for friluftsliv og naturopplevelse. Hvis kommunen her finner grunnlag for dispensasjon bes det om at det settes vilkår til dispensasjonen som sikrer god landskapstilpasning, høy estetisk og arkitektonisk kvalitet, og allmennhetens tilgang og ferdsel jf. fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer, kap. 8.5 pkt. f). Ut over dette kan de ikke se at tiltaket vil være i strid med regional politikk slik dette blant annet er formulert i fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Når det gjelder kulturminner har verken fylkeskommunen eller Sametinget grunn til å tro at det finnes noe på tomta, men det vises til den vanlige aktsomhetsplikten jf kulturminnelovene. Vurdering: Rådmannen har i sin vurdering lagt vekt på at kommunen med sitt fradelingsvedtak og oppretting av tomta har skapt forventninger om at den kan bebygges. Det har riktignok gått lang tid siden tomta ble opprettet, men forholdene i området har endret seg litt. Den største endringen er at det er mindre aktivt landbruk i bygda; heller ikke hovedbruket, bnr 13, er i aktiv drift. Rådmannen kan ikke se at det er forhold som gir grunnlag for å nekte dispensasjon utfra tida som er gått. Adkomst går langs eksisterende sjøvei, og det er tenkt felles parkering nede ved naustene. Vedlagt dette saksframlegget er kart som fulgte delingssøknaden i 1997 som viser dette. Det har aldri vært aktuelt å legge adkomst over dyrka jord. Det er også slik at adkomst normalt avklares i delingssaken; så også her. Konklusjon: Rådmannen har samme konklusjon som til første behandling: Etter en samlet vurdering mener rådmannen at vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede, og at det er en overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon.