Nordlysparken AS. Områdeplan med konsekvensutredning for Nordlysparken handels- og næringspark, Harstad kommune. Næringsliv og sysselsetting

Nordlysparken AS Områdeplan med konsekvensutredning for Nordlysparken handels- og næringspark, Harstad kommune Næringsliv og sysselsetting 04.05.2012

2 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE Tittel: Forfatter(e): Oppdragsnr.: Oppdragsgiver(e): Rapportstatus: Tilgjengelighet: Oppdragsansvarlig: Kvalitetssikrer(e): Antall sider: Filreferanse: Adresser: Områdeplan med konsekvensutredning for Nordlysparken handels- og næringspark Næringsliv og sysselsetting Guri Ugedahl, Barlindhaug Consult AS, Bjørn Nygård, Experian AS Niels-Andreas Lundheim, NCM Development AS B9815 Nordlysparken AS Delutredning Åpen Tom Langeid Tom Langeid 30 sider E:\9815NORD\Dokumenter\Avd-PU\Regplan med KU\Deltemaer\Næringsliv\Nordlysparken Næringsliv 040512.doc Barlindhaug Consult AS Postadresse: 9291 Tromsø Besøksadresse: Sjølundveien 2 Telefon: 77622600 Telefaks: 77622699 Epost: firmapost@bc.barlindhaug.no www.barlindhaug.no Experian AS Postadresse: Postboks 5275 Majorstuen 0303 Oslo Besøksadresse: Sørkedalsveien 10c, Oslo Telefon: 23100850 Telefaks: 23100851 Epost: info@experian.no www.experian.no NCM Development AS Besøksadresse: Stranden 3B, 0250 Oslo Telefon: 23118900 Telefaks: 23118901 Epost: Post@ncmd.no www.ncmd.no 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 3 Innholdsfortegnelse 1. Sammendrag...4 2. Innledning...7 2.1 Bakgrunn...7 2.2 Metode og datagrunnlag...7 2.3 Influensområde...7 3. Planlagt utbygging...8 3.1 Alternativ utbygging av området...8 3.2 Referansealternativ...8 4. Planer og føringer...9 4.1 Kommuneplan for Harstad 2010-2025 med arealdel...9 4.1.1 Føringer vedr etablering av Nordlysparken fra kommuneplanen...9 4.2 Fylkesdelplan for kjøpesenter i Troms... 11 4.3 Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter... 11 5. Handelsanalyse... 12 5.1 Dagens situasjon... 12 5.2 Prognoser for handelsutvikling i Harstad... 14 5.3 Ønsket handelsstruktur i Harstad... 15 5.4 Forholdet mellom Nordlysparken og Harstad sentrum... 15 5.5 Type handel i Nordlysparken... 16 5.6 Dagligvare... 17 5.7 Oppsummering... 19 5.8 Markedsområde... 20 6. Virkninger... 21 6.1 Handel... 21 6.1.1 Alternativ 1A... 21 6.1.2 Alternativ 1 B... 22 6.1.3 Alternativ 2... 24 6.1.4 Referansealternativet... 25 6.1.5 Oppsummering... 25 6.2 Arbeidsplasser i driftsfasen... 26 6.2.1 Utbyggingsalternativene... 26 6.2.2 Referansealternativet... 26 6.3 Arbeidsplasser i utbyggingsfasen... 27 6.3.1 Utbyggingsalternativene... 27 6.3.2 Referansealternativet... 27 6.4 Oppsummering virkninger... 27 7. Avbøtende tiltak / Planpremisser... 29 8. Grunnlagsmateriale... 30 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815

4 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE 1. Sammendrag Nordlysparken AS har som formål å utvikle et større næringsområde på Nordvikmyra, med navnet Nordlysparken. Arbeidet med reguleringsplan med KU for Nordlysparken har pågått over flere år. Harstad kommune har vist stort engasjement i planlegging av næringsområdet. Kommunens målsetting med området er bl.a. å svare på følgende utfordringer vedr dagens handelsstruktur: b. Spredt etablering av handelsvirksomhet c. Mangelfull kollektivtransport til de store kjedebutikkene d. Mangel på store områder for samlokalisering av storhandel (utdrag av liste fra KPA) Nordlysparken skal være kommunens areal for lokalisering av storhandel i lang tid framover. Den skal omfatte etablering av nye konsepter, men kommunen ønsker også at man skal få til en flytting av eksisterende virksomheter til parken. Dette kan være bilforretninger og virksomheter som i dag ligger spredt langs Rv 83 sørover. En slik organisering vil bl.a. styrke mulighetene for et godt kollektivtilbud til området. Nordlysparken AS er opptatt av at en etablering av et næringsområde på Nordvikmyra som på sikt også skal medføre relokalisering av eksisterende bedrifter i kommunen, vil være et relativt tungt prosjekt å drive. Det må derfor legges til rette for at man er attraktiv for viktige leietakere, som vil kunne bli en motor i utvikling av handelsparken i en tidlig fase. Nordlysparken har fått utført en rekke handelsanalyser / vurderinger i forbindelse med konsekvensutredningen 1. Ut fra dette materialet har man konkludert med at følgende rammer for utvikling av handelsparken vil gi det beste grunnlaget for å lykkes: 45.000 m 2 plasskrevende varer 13.000 m 2 plasskrevende detaljhandel Inntil 3.000 m 2 dagligvare 20.000 m 2 lager / lettere industri I tillegg legges det til rette for etablering av flerbrukshall, dersom kommunen velger dette alternativet. Plasskrevende detaljhandel er varer som trenger store salgsarealer, som handles sjelden, men som omfatter flere varegrupper enn det definerte segmentet plasskrevende varer. Virkningene av en utbygging i tråd med disse rammene samt 2 andre alternativer er belyst i denne rapporten. Kort oppsummering av vurderinger knyttet til handel i Nordlysparken Nordlysparken AS har, etter gjennomføring av flere handelsfaglige vurderinger, konkludert med at man i tillegg til omsetning av plasskrevende varer, må ha anledning til å tilby en andel plasskrevende detaljhandel, samt et dagligvaretilbud. Dersom det ikke åpnes for dette, vurderes det som svært vanskelig å lykkes med satsingen. 1 Handelsanalyser / vurderinger er utført av selskapene Experian, NCM Development og Coop Eiendom. 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 5 I det følgende oppsummeres forhold som etter Nordlysparkens oppfatning taler for ønsket sammensetning av handelstilbudet i parken, og som er dokumentert i denne rapporten: Harstad er regionsenter for handel I hht fylkesdelplan for kjøpesenter i Troms er Harstad ett av fem regionsentre i fylket. Regionen omfatter i tillegg til Harstad kommunene Kvæfjord, Skånland, Bjarkøy og Ibestad. I tillegg påpekes at Harstad vil trekke (og trekker) kunder fra bl.a. Lødingen, Tjeldsund og Evenes kommuner i konkurranse med Sortland og Narvik. Harstad er iflg fylkesdelplanen det klare handelssenteret i Sør-Troms. Kommunen har om lag 73 % av innbyggertallet i den definerte regionen. Handelsdekningen i Harstad er gått ned Harstads handelsdekning (der 100 representerer en situasjon uten handelslekkasje eller handelstilsig) var 126 i 1997 (fylkesdelplan for kjøpesenter i Troms). I 2009 var denne falt til 122 (SSB 2010). Så selv om Harstad har et handelstilsig, har man de senere årene sett en negativ utvikling. Harstad trenger Nordlysparken for å ivareta posisjonen som regionsenter SSB s prognoser er benyttet for å beregne forventet etterspørselsøkning. I fht 2009 forventes en økning på over 400 mill kr fram til 2014 og nesten 800 mill kr fram til 2020 (bil unntatt). Samlet omsetning i Harstad ekskl bil var om lag 2 mrd i 2009. Det er viktig for Harstad kommune å etablere handel i Nordlysparken. Hvis ikke, vil man over noe tid få for liten kapasitet i fht forutsatt vekst i etterspørselsen. Utvikling av Nordlysparken til en attraktiv handelspark innenfor sjelden kjøpte varer blir dermed viktig for å opprettholde Harstads posisjon som regionsenter, og for å øke Harstads attraktivitet som handelsområde. Virkningene for sentrum er vurdert som små Sett i et perspektiv frem mot 2020 vil vekst i befolkningen og forbruk sammen med relokalisering gjøre at konsekvensene samlet sett blir små, både for sentrum og eksisterende handel i Harstad. Etablering av 13.000 m 2 plasskrevende detaljhandel er vurdert å kunne få noe større betydning for sentrum og Kanebogen enn de øvrige alternativene. Imidlertid vil det få liten betydning dersom man holder på strategien om ikke å etablere enkeltvirksomheter under 1.000 m 2 salgsareal. Minimumsstørrelse for virksomhetene vil kunne sikres gjennom bestemmelser til reguleringsplanen. Skal Harstad ha et tilbud for plasskrevende detaljhandel? I Nordlysparken vil man altså kun satse på virksomheter som trenger 1.000 m 2 salgsareal eller mer, nettopp for å unngå direkte konkurranse med sentrum og Kanebogen. Dersom denne typen virksomheter ikke får anledning til å etablere seg i Nordlysparken, har man antakelig ikke mulighet for etablering i Harstad. Da kan resultatet bli at virksomhetene velger eksempelvis Sortland eller Narvik i stedet. Virksomheter som man her snakker om krever store salgsarealer i enkle bygg til en rimelig kvadratmeterpris, noe som ikke er mulig å oppnå i tradisjonelle kjøpesentre, eller i sentrum. Denne typen volumer er oftest heller ikke ønsket i sentrum, da slik bebyggelse vil kunne utfordre verdier man er opptatt av å opprettholde i tradisjonelle sentrumsområder. BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815

6 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE Dagligvaretilbud er en nødvendig del av en handelspark Nordlysparken AS mener, med støtte i næringen og gjennomførte analyser, at en dagligvareforretning er en avgjørende forutsetning for at andre aktører skal vurdere etablering i Nordlysparken som aktuell og attraktiv. Et dagligvaretilbud i Nordlysparken vil ikke ha betydning for sentrum En analyse av fire kommuner i tillegg til Harstad viser at dagligvareomsetningen i bysentra har økt uavhengig av om det er etablert et eksternt handelssenter med dagligvare, eller ikke. Omsetningen i sentrumsområder i kommuner der det ikke er etablert et eksternt dagligvaretilbud øker ikke mer enn i byer der et slikt tilbud er etablert. I alle de fem kommunene som inngår i analysen øker dagligvareomsetningen mer utenfor sentrum enn i sentrum. Bosted, intern konkurranse, trafikkmønster og kundenes adferd styrer hvor man velger å handle dagligvarer. NCM konkluderer med at det ikke betyr noe for omsetningen av dagligvarer i sentrum sentrumshandelen om eksterne handelsparker tilbyr dagligvarer eller ikke. Det vil fortsatt være rom for nærbutikken i Sørvik Coop Norge har med bakgrunn i nåværende omsetning pr innbygger beregnet at det i området rundt Nordlysparken er behov for en dagligvareforretning som omsetter for om lag 80 mill. kr i tillegg til dagens Joker i Sørvika. Til grunn for dette ligger dagens om lag 2.000 innbyggere samt boligbygging som arealdelen åpner opp for (500 boliger i området). En slik vurdering har et 10-års perspektiv. Hvis man forsiktigvis antar en økning i dagligvareforbruket på 2 % pr år, vil det tilsi at det markedsmessige grunnlaget for en dagligvareetablering i området øker til ca 105 mill. kr. En dagligvareforretning i Nordlysparken vil ha omsetning dels fra nærområdet, dels fra handlende i Nordlysparken som en sjelden gang vil handle sine dagligvarer her. Analysen viser at det markedsmessige potensialet i området gir muligheter for økt vekst også for eksisterende forretninger. Handelsanalysen har bidratt til at det totale handelsarealet i Nordlysparken er realistisk Handelsanalysen viser at en realistisk omsetning i Nordlysparken i 2020 vil være mellom 500 og 750 mill. kr, inkludert bil. Da forutsettes at en del eksisterende virksomheter er flyttet til Nordlysparken. Ut fra analysen har tiltakshaver valgt å begrense andelen handel i området, til om lag 60.000 m 2 forretningsareal. I KPA forutsatte kommunen et vesentlig større areal. 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 7 2. Innledning 2.1 Bakgrunn Nordlysparken AS ønsker å tilrettelegge for næringsarealer på deler av eiendommene 44/3, 44/5, 44/6, 44/7, 44/8, 44/16 og 44/17 ved Nordvikmyra, sør for Harstad. Utviklingsplanene er av et slikt omfang at reguleringsplanen kreves konsekvensutredet. Planprogrammet (PP) ble fastlagt i planutvalget den 22.10.10 (sak 10/147). I hht planprogrammet skal følgende besvares innenfor dette deltemaet: Aktuelle bedrifter beskrives. Arbeidsplasser i anleggs- og driftsfasen vurderes. Alternativet der 20 % av bruksarealet avsettes til plasskrevende detaljhandel skal vurderes i fht virkninger for øvrig handel i Harstad sentrum. Planprogrammet stiller ikke krav om at virkninger av etablering av plasskrevende handel vurderes. Dette vurderes likevel i det følgende, for å kunne se en evt etablering av 20 % BRA til plasskrevende detaljhandel i sammenheng med dette. 2.2 Metode og datagrunnlag Temaet behandles på følgende måte: Relevante planer og føringer refereres. Handelsanalyse utført av Experian AS beskrives. Virkninger for øvrig handel i Harstad sentrum vurderes for en situasjon der 20 % av bruksarealet avsettes til plasskrevende detaljhandel (alternativ 1B). Basert på erfaringstall beregnes sysselsetting i fbm prosjektet både i utbyggingsfasen og driftsfasen. Til grunn for utredningen ligger følgende materiale: Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, fastsatt juni 2008. Fylkesdelplan for kjøpesenter, vedtatt 2004 Kommuneplanens arealdel 2010-2025, vedtatt 2010. Handelsanalyse Nordlysparken, Experian AS januar 2011. 2.3 Influensområde I handelsanalysen vurderes handel i fht virkninger for Harstad kommune (Harstad sentrum, Kanebogen og Sjøkanten), samt Sortland og Narvik. Beregning av antall arbeidsplasser gjøres for den planlagte utbyggingen. BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815

8 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE 3. Planlagt utbygging Ønsket utbygging legger opp til etablering av store, sammenhengende arealer for næring. Det vil bli etablert adkomst og annen nødvendig infrastruktur til områdene. Etter ønske fra Statens vegvesen vil det i planen kun legges opp til en adkomst til Rv 83. Busstilbud til området vil bli vurdert, likeledes kobling til gang- og sykkelveg langs Rv 83. I hht kommuneplanens arealdel skal handels- og næringsparken i hovedsak bestå av virksomheter som driver med salg av plasskrevende varer (biler / motorkjøretøy / bilrekvisita, landbruksmaskiner, trelast / andre større byggevarer, salg fra planteskoler / hagesentre, elektrovarer, møbler og engrosvarer) 2. Det forutsettes at man i tråd med rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre kan etablere 3.000 m 2 detaljhandel i området. I tillegg ønsker Nordlysparken AS gjennom planarbeidet å se på virkninger av en større andel plasskrevende detaljhandel i området. Det gjøres derfor i tillegg vurderinger for en situasjon der 20 % av bruksareal forretning er detaljhandel (kfr underlag til KPA). Det presiseres at man ikke ser for seg tradisjonell detaljhandel, men virksomheter innenfor andre bransjer enn de nevnt over, og som har behov for store salgsarealer. En rekke næringsaktører vil være aktuelle for etablering i området. Området vil kunne romme om lag 110.000 m 2 næring, avhengig av arrondering. Næringsområdet vil bli bygget ut etappevis. 3.1 Alternativ utbygging av området I planarbeidet vurderes to alternativer for utbygging av området: Alternativ 1: Hele området avsettes til næring. Alternativ 2: Det avsettes nødvendig areal til Storhall og tilhørende idrettsaktiviteter innenfor planområdet. Øvrige arealer avsettes til næring. For alternativ 1 vil det bli gjort vurderinger av en situasjon der inntil 20 % av bruksarealet avsettes til plasskrevende detaljhandel. Disse vurderingene gjøres kun for et par av deltemaene, Transport og Næringsliv, som i utgangspunktet synes å være de eneste som vil bli berørt av en slik økning. 3.2 Referansealternativ For sammenligningens skyld vurderes også et referansealternativ hvor planlagt utbygging av Nordlysparken ikke finner sted. Dvs tilsvarende dagens situasjon. På den måten synliggjøres betydningen av å ikke legge til rette for denne typen etableringer. 2 Definisjon gitt av Miljøverndepartementet for et tilsvarende næringsområde utenfor senterstrukturen i Mo i Rana (2009). 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 9 4. Planer og føringer 4.1 Kommuneplan for Harstad 2010-2025 med arealdel Kommuneplanen for Harstad ble vedtatt i kommunestyret i 2010. Planområdet er i dag ubebygd, og ligger om lag 13 km sør for Harstad sentrum. Varehandel og kommunal tjenesteyting er de største næringene i Harstad, og det forventes at disse skal vokse framover. Harstad har ca 73 % av innbyggertallet i regionen, og er det klare handelssenteret i Sør-Troms. Handelstilbudet trekker kunder fra Lødingen, Tjeldsund og Evenes i konkurranse med Sortland og Narvik. Byområdet Harstad er relativt langstrakt og ligger som et bånd langs sjøen. Det historiske sentrum ligger i nordre del av byen. Harstad har hatt flere større kjøpesenterutbygginger og andre typer større handelsetableringer. Disse er i stor grad blitt lokalisert sørover i bybåndet, i tilknytning til Rv 83. Plasskrevende varer er spredt på flere steder langs riksvegen. Kommunen ønsker en større grad av samlokalisering av disse virksomhetene, bl.a. for å kunne tilby et godt kollektivtilbud slik at virksomhetene også blir tilgjengelige for kunder som ikke disponerer bil. Dagens handelsstruktur i Harstad kan kort oppsummeres som følger: Harstad sentrum, den historiske byen. Sentrum er byens viktigste knutepunkt og skal være hovedarena for detaljhandel, service, tjenesteyting og kultur. Sentrum har tapt handelsandeler til sentrene etablert utenfor. Situasjonen synes imidlertid i flg kommunen å ha bedret seg noe den senere tiden. Seljestad handelspark (avsatt til avlastningssenter i ny kommuneplan). Kanebogen handelspark (avsatt til bydelssenter i ny kommuneplan). Stangnesparken (avsatt til område for plasskrevende varer i ny kommuneplan). Spredt etablering av handel med plasskrevende varer langs Rv 83 sørover. Bl.a. bilforretninger, møbelforretninger og hagesenter. I tillegg bydelssenter på Bergseng og Sørvik. 4.1.1 Føringer vedr etablering av Nordlysparken fra kommuneplanen I dokumentet Ved egne krefter for fremtidens Harstad listes utfordringene vedrørende handelsstruktur i Harstad opp: a. Et styrket sentrum b. Spredt etablering av handelsvirksomhet c. Mangelfull kollektivtransport til de store kjedebutikkene d. Mangel på store områder for samlokalisering av storhandel e. Behov for moderne kjøpesenter i sentrum f. Ingen definerte avlastningssentrer i fylkesdelplan for kjøpesenter g. Forskjønning av havnefronten Svaret på punktene b, c og d over er bl.a. å avsette et areal på Nordvikmyra til område for plasskrevende varer. Fra dokumentet Konsekvensutredning av innspill til kommuneplanens arealdel, refereres følgende vedr område E3 (Nordvikmyra): BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815

10 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE N. Dette området ligger svært strategisk til både lokalt og regionalt i forhold til handel. Det bør avsettes til plasskrevende varer, men med åpning for 20 % detaljhandel. Området er i kommunedelplan for fysisk aktivitet og naturopplevelse beskrevet som et alternativ til lokalisering av storhall. Det er lett å koble seg på nærliggende skianlegg og turløyper. En samlokalisering av kjedebutikkene som ligger langs Rv 83, hovedsakelig møbelbutikker, vil være svært gunstig for miljø, transport, kollektivtransport, tilgjengelighet med mer. Ligger i tilknytning til planlagt gang- og sykkelvegnett. Enkelt å etablere kollektivtrafikk til området. Utsnitt av Temakart gang- og sykkelveger (Harstad kommune) Det aktuelle området på Nordvikmyra er benevnt E3, og er altså avsatt til område for plasskrevende varer. Utsnitt av kommuneplanens arealdel (Harstad kommune) I bestemmelsene er det poengtert at betydningen for reinsdriftsinteressene i området skal avklares gjennom en særskilt konsekvensutredning, som del av etterfølgende reguleringsarbeid. Tiltaket vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel. 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 11 4.2 Fylkesdelplan for kjøpesenter i Troms Fylkesdelplan for kjøpesenter i Troms (vedtatt 2004) ble utarbeidet med utgangspunkt i Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder av 1999. Disse er siden erstattet av Rikspolitisk bestemmelser for kjøpesentre, fastsatt 2008. Troms fylkeskommune har startet arbeidet med revisjon av fylkesdelplanen. I gjeldende fylkesdelplan er Harstad sammen med Finnsnes definert som regionsenter og kommunesenter ( senter nivå 2 ). Harstadregionen er i planen definert å omfatte kommunene Harstad, Kvæfjord, Skånland, Bjarkøy, Ibestad og Gratangen. Folketallet i Harstadregionen utgjør om lag 32.000 (SSB, 2009). Utdrag av beskrivelsen vedr Harstad i planen: 9. Harstad er det klare handelssenteret i Sør-Troms. Med ca 73 % av innbyggertallet i regionen, vil en stor del av kundegrunnlaget komme fra egen kommune. I tillegg har Harstad stor betydning også på andre siden av fylkesgrensen mot Nordland. Reiseavstander og konkurrerende sentras beliggenhet, tilsier at Harstad vil kunne trekke, og trekker, kunder fra Lødingen, Tjeldsund og Evenes i konkurranse med Sortland og Narvik. Harstad vil også til en viss grad konkurrere med Narvik / Bjerkvik og Sjøvegan, om kundene i Gratangen. 99.. Området som ligger langs riksveien sørover, er godt egnet til å ta imot virksomheter som driver innen plasskrevende varer. Det er ikke definert avlastningssentre til Harstad sentrum i gjeldende fylkesdelplan. Nordlysparken vil i stor grad omfatte handel med plasskrevende varer, og er i tråd med intensjonene i kommuneplanens arealdel. Tiltaket vurderes på denne bakgrunn å være i tråd med gjeldende fylkesdelplan. 4.3 Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenter Bestemmelsen trådte i kraft 01.07.08. 3 Regler for etablering av kjøpesentre Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. For områder som ikke omfattes av slik plan, er det ikke tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn 3.000 m 2. Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet i 1. Formålet i 1 handler om å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlig transportvalg, dvs unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Nordlysparken vil i stor grad omfatte handel med plasskrevende varer, og er i tråd med intensjonene i kommuneplanens arealdel. Etableringen vurderes på denne bakgrunn å være i tråd med RPB for kjøpesenter. BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815

12 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE 5. Handelsanalyse Dette avsnittet er skrevet av Barlindhaug Consult i samarbeid med Experian. Beregninger er utført av Experian. 5.1 Dagens situasjon I hht fylkesdelplan for kjøpesenter i Troms er Harstad ett av fem regionsentre i fylket. Regionen omfatter i tillegg til Harstad kommunene Kvæfjord, Skånland, Bjarkøy og Ibestad. I tillegg påpekes at Harstad vil trekke (og trekker) kunder fra bl.a. Lødingen, Tjeldsund og Evenes kommuner i konkurranse med Sortland og Narvik. Harstad er iflg fylkesdelplanen det klare handelssenteret i Sør-Troms. Kommunen har om lag 73 % av innbyggertallet i den definerte regionen. I hovedsak foregår handelen i sentrum, området ved Sjøkanten senter (noe storhandel), Kanebogen (kjøpesenter) og Stangnes Syd (mye bil). Se kart under. Detaljhandelsomsetningen i Harstad kommune var i 2009 nesten 2 milliarder kr, fordelt slik på de største områdene / sentrene: Sentrum ca 400 mill. kr. Kanebogen ca 250 mill. kr. Sjøkanten ca 400 mill. kr. Ser man på handelsdekning (der 100 representerer en situasjon uten handelslekkasje eller handelstilsig) hadde Harstad 126 i 1997 (Fylkesdelplan for Kjøpesenter i Troms). I 2009 var denne falt til 122 (SSB 2010). Så selv om Harstad har et handelstilsig, har man de senere årene sett en negativ utvikling. 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 13 Oversikt over varehandelsindeksen ii kommunene fra Bodø til Tromsø Varehandelsindeks i kommunene mellom Bodø og Tromsø (Experian) Tabellen viser kommuner i Nordland, Troms og Finmark med mer enn 5.000 innbyggere. (Experian) Om man ser på kommuner i Nord-Norge med mer enn 5.000 innbyggere, har Sortland (167), Lenvik (137) og Alstadhaug (137) en høyere indeks enn Harstad (122). Merk at Harstad har et vesentlig større omsetningsvolum enn disse kommunene. Det er også naturlig å sammenligne Harstad med andre regionsentre i Norge. Molde med nesten tilsvarende befolkningstall har en handelsindeks på 149. Altså vesentlig sterkere enn Harstad. Molde har også forsterket sin posisjon de siste årene. Et eksempel på en kommune som gjør det dårlig på detaljhandel er Nittedal (20.000 innbyggere) i Akershus. Her var dekningsgraden 51 i 2009. BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815

14 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE Det er sammensatte årsaker til høy og lav dekning på detaljhandel. Viktige faktorer er avstander til konkurrerende tilbud, bredde og dybde i vareutvalg, tilgjengelighet med offentlig kommunikasjon og privatbiler (parkering og trafikkavvikling generelt) samt hvordan tilbudene henger sammen geografisk. Imidlertid er det en del tydelige kjennetegn som kan forklare forskjeller. De som har tilsvarende innbyggertall som Harstad og gjør det bra på handel har greid å konsentrere handelen på et samlet område (som f.eks Sortland har gjort) eller å samle sentrumshandelen for seg og storhandel for seg, på to separate områder. I Nittedal har politikerne valgt å satse på flere mindre handelsområder - noe som har gitt en svært lav dekning. Harstads handelstilbud er ikke optimalt, pga stor spredning. En ideell struktur vil være å samle tradisjonelle sentrumsbutikker (ofte kjøpte varer, som klær, sko, kafè, husholdningsartikler) i sentrum - og typisk storhandel (sjelden kjøpte varer) utenfor sentrum på et samlet geografisk område. Dagligvaretilbudet bør plasseres med butikker der størrelse er tilpasset befolkningsgrunnlaget, slik også kommuneplanen legger opp til gjennom bydelssentrene. Ser vi på omsetningen på bransjenivå i Harstad er det store variasjoner, men ingen med negativ dekning (bortsett fra "Postordre, reparasjon og diverse"). BRANSJE OMSETNING Harstad SNITT/INNBYGGER NORGE SNITT INDEKS Dagligvare, kiosk og drikkevarer 720188 30961 29457 105 Klær og sko med tilbehør 187728 8071 6915 117 Apotek, elektro, musikk, bøker 540843 23251 15298 152 Møbler, interiør og husholdning 221614 9527 8442 113 Jern, farge og byggevarer 272991 11736 5968 197 Postordre, reparasjon og diverse 7739 333 2223 15 All detaljhandel unntatt bil og motorsykkel 1958366 84191 68303 123 Tabellen viser data fra SSB for 2007 (Experian) Minst overdekning finner vi i "dagligvare, kiosk og drikkevarer" (105). Dette vil man også finne igjen i andre områder med overdekning generelt - dagligvarer handles først og fremst lokalt uansett om det øvrige handelstilbudet er dårlig. Dvs at man i liten grad ser at innbyggere i omkringliggende kommuner reiser til Harstad for å handle dagligvarer. Størst overdekning finner vi innen "Jern, farge og byggevarer" (197). Sammenlignet med andre steder i Norge finner vi tilsvarende i kommuner med mye hytter og/eller stor andel eneboliger. I mange tilfelle er også flinke lokale butikkdrivere innen bransjen en viktig del av forklaringen. For bilrelatert handel (nye/brukte/deler/utstyr) var omsetningen i Harstad kr. 36.259,- pr. innbygger mot 31.959,- for Norge. Det gir Harstad en dekning på 113 (SSB 2009), og en total omsetning innen bil på hele 839 mill. kr. For båtrelatert handel anslår Nordlysparken at salget er ca. kr. 4.325,- pr. innbygger, eller 100 millioner totalt. Harstad har bl.a. Grottebadet og Kulturhuset, samt Festspillene i Nordnorge, som har et nedslagsfelt langt utover egen kommune. De mange utenbys besøkende til disse attraksjonene burde kunne gi et økt potensiale for handel og for kommunen til å øke sin attraksjon som handelsby. Spørsmålet er om man får utnyttet dette ekstra potensialet i fht handel i dag? Harstad kommune har i tillegg til de fast bosatte, om lag 1.200 studenter hjemmehørende i kommunen. 5.2 Prognoser for handelsutvikling i Harstad SSB beregner forbruksveksten for Harstad fra 2009 til 2014 til 18,9%, det er ikke gjort beregninger lengre enn til 2015. Experian legger tilsvarende til grunn en vekst på 35% 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 15 fra 2009 til 2020. SSB kalkulerer befolkningsveksten for Harstad til 2,2% til 2014 (23.626 innb.) og 3,65 til 2020 (23.963 innb.). Detaljhandelsomsetningen vil da øke fra 1 993 mill i 2009 til 2 422 mill i 2014 når første del av Nordlysparken forventes ferdig utbygget, og til 2 786 mill i 2020 når Nordlysparken er ferdig. Altså en økt etterspørsel i fht 2009 på over 400 mill kr til 2014 og nesten 800 mill kr til 2020. 5.3 Ønsket handelsstruktur i Harstad I kommuneplanens arealdel har kommunen gjort en grundig vurdering av ønsket handelsstruktur (se også avsnitt 3.1). Dagens senterstruktur i Harstad oppsummeres som følger: Harstad sentrum, den historiske byen. Sentrum er byens viktigste knutepunkt og skal være hovedarena for detaljhandel, service, tjenesteyting og kultur. Sentrum har tapt handelsandeler til sentrene etablert utenfor. Situasjonen synes imidlertid i flg kommunen å ha bedret seg noe den senere tiden. Seljestad handelspark / Sjøkanten (avsatt til avlastningssenter i ny kommuneplan). Kanebogen handelspark (avsatt til bydelssenter i ny kommuneplan). Stangnesparken (avsatt til område for plasskrevende varer i ny kommuneplan). Definerte bydelssentre på Bergseng og Sørvik. I tillegg er plasskrevende varer, bl.a. bilforretninger, møbelforretninger og hagesentre, er spredt på flere steder langs riksvegen, i stor grad sørover i bybåndet. Kommunen ønsker en større grad av samlokalisering av disse virksomhetene, bl.a. for å kunne tilby et godt kollektivtilbud slik at virksomhetene også blir tilgjengelige for kunder som ikke disponerer bil. Ut fra dette, har kommunen valgt å avsette et større område for salg av plasskrevende varer, på Nordvikmyra Nordlysparken. Kommunens og tiltakshavers målsetting med området er altså todelt; Lokalisere ny plasskrevende handel i Harstad hit. På sikt også relokalisere eksisterende virksomheter innen dette segmentet hit, slik at man kan oppnå målsettingene i kommuneplanen. I tillegg ønsker tiltakshaver å vurdere en økt andel plasskrevende detaljhandel i Nordlysparken. Tiltakshaver er tydelig på at man ikke ønsker å etablere typiske kjøpesenter-forretninger i Nordlysparken, men virksomheter som har behov for store arealer for å selge sine varer (over 1.000 m 2 ), og som av den grunn ikke uten videre kan lokaliseres i sentrum. 5.4 Forholdet mellom Nordlysparken og Harstad sentrum Miljøverndepartementet trekker opp en diskusjon om praktisering av regelverket i foredraget Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre 3. I foredraget slås det fast at den rikspolitiske bestemmelsen, RPB, verken er kjøpesenterstopp eller kjøpesenterbegrensning, men snarere et verktøy for å styre etablering av kjøpesentre. Sitat: Det er ikke et forbud mot alle kjøpesentre, ei heller 3 Seniorrådgiver Terje Kaldager, 17. september 2010 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815

16 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE mot alle over 3000 m 2. Det er ikke en nasjonal styring, men en styring etter regionalt omforente prinsipper det er slik vi vil ha det i vår region. Gjennom innføringen av RPB ble fylkesdelplan for kjøpesentre for Troms gjort juridisk bindende. Samtidig sies det i bestemmelsene at endringer i senterstrukturen fastlegges i kommuneplanen. Videre er man tydelige på at handel er handel, og at RPB gjelder all handel. Nordlysparken ble avsatt til (plasskrevende) handel etter at RPB hadde trådt i kraft. Samtidig vil det være viktig å vurdere hvordan ulike handelssegmenter vil påvirke eksempelvis dagens handel i sentrum. Blant spørsmålene som MD stiller vedr lokalisering av handel, er: Er det plass i sentrum, rent fysisk? Er det ønskelig i sentrum, rent estetisk? Kan det ligge i utkanten av sentrum i et avlastningssenter? Hvor stort område skal det betjene? Er det dimensjonert for et større omland enn det vi ønsker dekket? Dette er viktige spørsmål å stille, også i forbindelse med vurderingen av hva slags handel man ønsker lokalisert til Nordlysparken. Det tradisjonelle sentrum har begrensninger i fht etablering av store handelskonsepter. Som spørsmålene fra MD reflekterer, er det ofte ikke plass for større enkeltforretninger i sentrum. Det er heller ikke ønskelig da slik bebyggelse vil kunne utfordre verdier man er opptatt av å opprettholde i sentrum. Heller ikke de som driver slike virksomheter ønsker sentrumsetablering, da det fort blir en konflikt mellom de estetiske / kulturhistoriske verdiene og funksjonalitet for virksomheten. Det er rimelig å anta at dette også er (en del av) bakgrunnen for den spredte etableringen man har fått langs riksvegen sør for Harstad. Og som kommunen nå ønsker å endre gjennom å avsette arealene på Nordvikmyra til handel. I de tradisjonelle sentraene ønsker man eksempelvis et bredt handelstilbud kombinert med offentlig administrasjon, kulturtilbud og møteplasser både ute og inne. I tillegg finner man ofte nisjebutikker og spesialbutikker innen flere varegrupper. Dette er også tilfellet i Harstad sentrum. Store enkeltforretninger passer ikke uten videre inn i et slikt konsept, verken i Harstad eller i andre bysentra. Derimot passer slike konsepter godt i en handelspark som Nordlysparken, og en slik lokalisering utfordrer ikke den tradisjonelle sentrumshandelen. 5.5 Type handel i Nordlysparken Etablering av et område for plasskrevende varer på Nordvikmyra vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel for Harstad 2009 2025. Se også avsnitt 3.1.1. Harstad kommune er opptatt at man på sikt får samlet virksomheter som driver med omsetning av plasskrevende varer til Nordvikmyra, i stedet for dagens spredte etableringer, hovedsakelig sørover langs Rv 83. En slik organisering vil bl.a. gi muligheter for et godt kollektivtilbud til området. Dette vil gi også de som ikke har tilgang til bil muligheter for å besøke forretningene, samtidig som man ser for seg at det kan bidra til kommunens mål om å redusere trafikkmengden. Tiltakshaver gir gjennom brosjyren Nordlysparken Nord-Norges største handels- og næringspark til kjenne sine ambisjoner med prosjektet. Det hevdes at Harstad er strategisk plassert i det mest befolkningsrike området i Nord-Norge, og at man dermed 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 17 har et relativt stort markedsområde innen rimelig nærhet. Innenfor en reisetid på 1,5 time har man tilgang på et markedsområde på nesten 65.000 mennesker. Handelsdelen i Nordlysparken skal i hovedsak bestå av typiske storhandelsaktører (sjelden kjøpte varer) som ikke finnes i kommunen eller regionen fra før. Med dette forstås bransjer som elektronikk (hvite- og brunevarer), møbler, byggevare, hage og bildeler. Store aktører innen sport (f.eks. XXL/G-sport Max) vil også være aktuelle leietagere. Nordlysparken vil også trekke til seg aktører som selger nye og brukte kjøretøy. Nordlysparken skal i minst mulig grad fungere som en konkurrent til de tradisjonelle sentrumsbutikkene, og i størst mulig grad tilføre regionen en ny dimensjon med et samlet storhandelstilbud i moderne og hensiktsmessige lokaler med god adkomst både for lokale og regionale kunder. Samtidig vil man arbeide for å nå kommunens målsetting om relokalisering av virksomheter som i dag ligger spredt langs riksvegen. Noen aktører må likevel alltid være representert for at et punkt skal bli en suksess. Bl.a. er en dagligvareforretning av avgjørende betydning for om andre aktører tør å satse på et punkt utenfor sentrumskjernen 4. Ellers er samlokalisering er et nøkkelord ved etablering av handelsparker. Ytterst få handelsaktører ønsker å ligge alene, uten drahjelp fra andre, lignende aktører. Dette er spesielt riktig og viktig å være klare over i Nordlysparken, hvor det ikke er noe etablering fra før. Det å samle et knippe utvalgte aktører, er en velprøvd måte å få rask fremdrift i et slikt prosjekt. Når markedet ser at 3-4 større, kjente butikk-kjeder er med, vil det igjen ha en effekt på deres etableringslyst. Siden kostnader knyttet til etablering av infrastruktur, opparbeidelse av tomt og lignende er betydelige, vil det dessuten være svært risikabelt å starte med dette før man har nok aktører med seg. Tiltakshaver ønsker også å vurdere virkningene av en økt andel plasskrevende detaljhandel i Nordlysparken. Dette kan ikke sammenlignes med etablering av tradisjonelle kjøpesentre, men representerer virksomheter som har behov for store arealer for å selge sine varer (over 1.000 m 2 ), og som av den grunn ikke uten videre kan lokaliseres i sentrum (se også avsnitt 4.4). Plasskrevende detaljhandel går også innunder begrepet sjelden kjøpte varer, eller plasskrevende omsetning. 5.6 Dagligvare Dette avsnittet er skrevet av Barlindhaug Consult i samarbeid med NCM Development. Beregninger og vurderinger som ligger til grunn er utført av NCM Development. Som sagt i avsnittet over, vurderes det av erfarne aktører slik at en dagligvareforretning er en avgjørende forutsetning for at andre aktører skal vurdere en etablering i Nordlysparken som aktuell og attraktiv. 4 Kilde: Notat fra Coop Eiendom, ansvarlig for leietakere til Nordlysparken og flere andre handelsparker i Norge (juli 2011). BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815

18 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE Forholdet til sentrum NCM Development har på oppdrag for Nordlysparken AS utarbeidet Notat om dagligvaresituasjonen i Harstad og fire andre kommuner, datert 11.01.12. Her analyseres dagligvaremarkedet i 3 kommuner der man har hatt etablering av en ekstern handelspark med dagligvaretilbud i analyseperioden. Dette sammenlignes med Harstad og Lillehammer der man ikke har hatt slike etableringer i analyseperioden. En analyse av dagligvaremarkedet i Norge i perioden 2003 2011 viser følgende: Den totale omsetningen er økt med 50 % til nesten 140 milliarder kroner. Omsetningen pr forretning økte med 66 %. Gjennomsnittlig omsetning pr forretning er om lag 35 mill. kr. i 2011. Omsetningen pr person pr år er økt med 39 % til ca kr. 28.000,-. Små og umoderne forretninger byttes ut med større lavpriskonsepter som Rema, Kiwi m.fl. Nærhet til bosted er viktigste enkeltparamenter ved valg av innkjøpssted. I notatet berøres følgende problemstillinger: Sammensetning av tilbudet med vekt på dagligvare i sammenlignbare handelsparker i tre kommuner. Følgende handelsparker / kommuner er valgt: o Løkkemyra i Kristiansund o Stoa i Arendal o Molde storsenter Virkninger for øvrig dagligvarehandel i kommunen og i sentrum dokumenteres. Dette sammenlignes med en by der man ikke har hatt utbygging av større, eksterne sentre Lillehammer. Videre sammenstilles de analyser som er gjort i fht omsetning av dagligvarer i Harstad kommune generelt og sør for Kanebogen spesielt. Analysene kan kort oppsummeres som følger: Omsetning av dagligvarer i sentrum har økt i alle kommunene. Omsetningen i sentrum av Lillehammer og Harstad øker ikke mer enn i de øvrige kommunene. I alle kommunene øker omsetningen av dagligvarer mer utenfor sentrum enn i sentrum. Dagligvaretilbud i eksterne handelsparker betyr ingen ting for sentrumshandelen. Videre sies følgende om et evt dagligvaretilbud i Nordlysparken: Ved å legge til grunn dagens befolkning samt den økningen KPA åpner for i området, konkluderer man med en årlig omsetning / etterspørsel innenfor dagligvarer på om lag 105 mill. kr. i 2020. Dagens Joker i Sørvik er eneste dagligvaretilbud i området i dag. Man har mao en potensiell underdekning på om lag 95 mill. kr. årlig. NCM konkluderer på denne bakgrunn med at det ikke er grunn til å tro at etablering av et dagligvaretilbud i Nordlysparken vil få større konsekvenser for dagligvarestrukturen i Harstad. 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 19 Det påpekes også at det er markedsdeltaker som løper risiko ved en slik etablering. NCM s oppsummering er på denne bakgrunn følgende: Det er risiko knyttet til utvikling av Nordlysparken. En dagligvareforretning vil minske denne risikoen, ved at det vil styrke mulighetene for å være attraktiv for aktuelle aktører. En dagligvareforretning i Nordlysparken vil som følge av samspill med øvrige aktører i parken tiltrekke et større kundegrunnlag enn en enslig forretning et annet sted. Dette vil også komme bydelen til gode i form av et bedre dagligvaretilbud. Det er også gjort en enkel vurdering av arealpolitikken i de fire omtalte kommunene, i fht den faktiske utviklingen. Det vises til Notat: Handel videre avklaringer, 11.01.12 (Barlindhaug Consult AS) Forholdet til bydelssenteret Sørvik Harstad kommune har i kommuneplanens arealdel pekt på Sørvik som bydelssenter, og stedet for dagligvareforretning. Coop Norge har med bakgrunn i nåværende omsetning pr innbygger beregnet at det i området rundt Nordlysparken er behov for en dagligvareforretning som omsetter for om lag 80 mill. kr i tillegg til dagens Joker i Sørvika. Til grunn for dette ligger dagens om lag 2.000 innbyggere samt boligbygging som arealdelen åpner opp for (500 boliger i området). En slik vurdering har et 10-års perspektiv. Hvis man forsiktigvis antar en økning i dagligvareforbruket på 2 % pr år, vil det tilsi at det markedsmessige grunnlaget for en dagligvareetablering i området øker til ca 105 mill. kr. En dagligvareforretning i Nordlysparken vil ha omsetning dels fra nærområdet, dels fra handlende i Nordlysparken som en sjelden gang vil handle sine dagligvarer her. Analysen viser at det markedsmessige potensialet i området gir muligheter for økt vekst også for eksisterende forretninger. 5.7 Oppsummering Det skal altså ikke etableres tradisjonelle kjøpesentre i Nordlysparken, og man vil derfor ikke konkurrere med Harstad sentrum ved etablering av mindre nisjeforretninger. Det skal etableres handel innenfor storhandelssegmentet, eller sjelden kjøpte varer. Tilbudet skal dels bestå av tilbud som ikke finnes i kommunen / regionen fra før, dels av relokalisering av dagens spredte handelstilbud. Samtidig viser all erfaring at man for å lykkes med denne strategien, også må ha et visst tilbud innenfor dagligvare. Dette vil være dagligvare med et annet handelsmønster enn dagligvareforretningene i bydelene, i og med at man vil handle sjeldnere her. Undersøkelser i fbm utvidelsen av Jekta storsenter i Tromsø, viste at man handler sjelden på en forretning som Coop Obs 5. I gjennomsnitt handler de som benytter Coop Obs der noe over 3 ganger pr måned. Dvs at de foretar storinnkjøp til husholdningen noen ganger i måneden, mens man supplerer med dagligvarer fra nærbutikken. Etablering av planlagte detaljhandel er i tråd med RPB for kjøpesentre, der det tillates etablering av inntil 3.000 m 2 detaljhandel, også i områder som ikke er avsatt til sentrumsområde, avlastningssenter eller bydelsenter. Tiltakshaver mener å ha vist at det er en stor lekkasje ut av området i dag, og at etablering av en dagligvareforretning i 5 Reguleringsplan med KU for Jekta storsenter, deltema næringsliv 24.04.2009. Profier AS. BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815

20 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE Nordlysparken vil kunne virke positivt i fht dette. Man mener at det fortsatt vil være et potensiale for økt omsetning for nærbutikken i Sørvika. Analysene viser også at en slik etablering ikke vil få betydning for dagligvareomsetningen i sentrum. I tillegg til to alternativer der man sammen med denne begrensede detaljhandelen kun tillater plasskrevende varer (alternativ 1A og 2), vurderes også virkningene av et alternativ der inntil 20 % av BRA kan benyttes til plasskrevende detaljhandel (alternativ 1B). Hvor attraktiv Nordlysparken vil bli i fht mulige etablerere og innbyggere i Harstad og omkringliggende kommuner, avhenger altså av sammensetningen av tilbudet i parken. Forutsigbarhet er en nødvendighet for å få Nordlysparken til å bli det ønskede næringsområdet Harstad trenger, og ønsker. 5.8 Markedsområde I figuren under vises samlet handelstilbud etter størrelse fra Bodø til Tromsø. Beregninger viser at Nordlysparkens markedsområde vil ligge rundt 35.000 personer, med det handelstilbud som planlegges. Dvs at om lag 1/3 av markedsområdet er utenfor Harstad kommune. Det vesentlige av omsetningen forventes likevel å være knyttet til kommunens innbyggere, og det er disse som vil ha størst glede av det nye tilbudet. 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 21 6. Virkninger I dette avsnittet presenteres virkninger av etablering av Nordlysparken relatert til alternativene 1A, 1B og 2, i tillegg til referansealternativet. 6.1 Handel 6.1.1 Alternativ 1A I avsnitt 4.2 vises at forbruksveksten innen detaljhandel i Harstad er forventet å øke med om lag 400 mill. kr. til 2014 og med om lag 800 mill. kr. til 2020, sammenlignet med 2009. Dette er et viktig bakteppe for vurdering av virkninger av etablering av handel i Nordlysparken. Harstad vil ha behov for et økt tilbud innen detaljhandel, og Nordlysparken ønsker å bidra til å oppfylle dette behovet. Experian vurderer det som realistisk at man i 2014 vil kunne omsette for mellom 300 og 500 mill kr (inkl bil) i Nordlysparken. Storparten av omsetningen vurderes å være knyttet til sjelden kjøpte varer. Omsetningen vil dels representere et nytt handelstilbud i Harstad, og dels relokalisering av eksisterende virksomheter. Tiltakshaver vurderer på denne bakgrunn at utbygging av om lag 40.000 m 2 forretningsareal vil være et riktig nivå fram til 2014. I 2020 vurderer Experian det som realistisk å omsette varer for mellom 500 mill. kr. og 750 mill. kr (inkl bil). Tiltakshaver vurderer at dette vil tilsvare en utbygging av om lag 60.000 m 2 forretningsareal. Denne omsetningen forutsettes dels å representere nye handelstilbud og dels relokalisering av virksomheter til Nordlysparken over tid. 60.000 m 2 forretningsareal innebærer at det vil være rom for betydelige arealer til også annen type næringsvirksomhet i Nordlysparken. Experians vurdering er at kommunen vil være tjent med en relokalisering av dagens spredte storhandelstilbud. Nordlysparken er også avhengig av at eksisterende virksomheter fra andre deler av kommunen flytter dit for å oppnå tilfredsstillende omsetning i 2020. Med Nordlysparken og en relokalisering av mye av dagens virksomhet innen sjelden kjøpte varer vil kommunen styrke sin posisjon som regionsenter og demme opp for muligheten til at konkurrentene kan utvide sitt tilbud. Kartet under viser hvor Nordlysparken vil hente sine kunder fra, gitt en omsetning på om lag 750 mill. kr. i 2020. BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815

22 NORDLYSPARKEN HANDELS- OG NÆRINGSPARK, HARSTAD KOMMUNE I dette alternativet satser man altså på drivere innen sjelden kjøpte varer med konsepter som ikke finnes i regionen fra før. Denne typen virksomhet vil i liten grad påvirke sentrumshandelen. Konkurranseflaten vil i dette tilfellet være mot de som driver storhandel i andre områder av kommunen. Experians vurdering er at alternativ 1A først og fremst vil få negative konsekvenser i forhold til de spredte tilbudene på bil- og storhandelsvarer (sjelden kjøpte varer). Som tidligere nevnt mener man prosjektet avhenger av at det over tid finner sted en relokalisering for mange til Nordlysparken. For sentrum, Sjøkanten og Kanebogen vil det kunne få konsekvenser for bransjer som finnes hos de nevnte, og samtidig kommer i Nordlysparken. Konsekvensene for Sortland og Narvik, som er de nærmeste reelle konkurrentene blir minimale. Uttrekk av kundedata fra en stor kjede med butikk i Harstad viser at 1,1% av omsetningen der kommer fra Narvik og 0,5% fra Sortland i 2009. En realisering av Nordlysparken vil gi en noe økt omsetning fra disse kommunene. Sett i et perspektiv frem mot 2020 vil vekst i befolkningen og forbruk sammen med relokalisering gjøre at konsekvensene samlet sett blir små. 6.1.2 Alternativ 1 B Alternativ 1 B representerer et alternativ der man tillater at inntil 20 % av arealene benyttes til plasskrevende detaljhandel. I avsnitt 4.2 vises at forbruksveksten innen detaljhandel i Harstad er forventet å øke med om lag 400 mill. kr. til 2014 og med om lag 800 mill. kr. til 2020, sammenlignet med 2009. Dette er et viktig bakteppe for vurdering av virkninger av etablering av handel i Nordlysparken. Harstad vil ha behov for et økt tilbud innen detaljhandel, og Nordlysparken AS ønsker å bidra til å oppfylle dette behovet. Experian vurderer det som realistisk at man i 2014 vil kunne omsette for mellom 300 og 500 mill kr (inkl bil) i Nordlysparken. Storparten av omsetningen vurderes å være 30.9815 BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS

OMRÅDEPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING NÆRINGSLIV OG SYSSELSETTING 23 knyttet til sjelden kjøpte varer. Omsetningen vil dels representere et nytt handelstilbud i Harstad, og dels relokalisering av eksisterende virksomheter. Tiltakshaver vurderer at utbygging av om lag 40.000 m 2 forretningsareal vil være et riktig nivå fram til 2014. I 2020 vurderer Experian det som realistisk å omsette varer for mellom 500 mill. kr. og 750 mill. kr (inkl bil). Tiltakshaver vurderer at dette vil tilsvare en utbygging av om lag 60.000 m 2. Dette innebærer at det vil være rom for betydelige arealer til også annen type næringsvirksomhet i Nordlysparken, her legges opp til ca 20.000 m 2. Omsetningen forutsettes dels å representere nye handelstilbud, og dels relokalisering av virksomheter til Nordlysparken over tid. Experians vurdering er at kommunen vil være tjent med en relokalisering av dagens spredte storhandelstilbud. Nordlysparken er avhengig av at eksisterende virksomhet flytter dit for å oppnå tilfredsstillende omsetning. Med Nordlysparken og en relokalisering av mye av dagens virksomhet innen sjelden kjøpte varer vil kommunen styrke sin posisjon som regionsenter og demme opp muligheten for konkurrentene til å utvide sitt tilbud. I dette alternativet satser man på drivere innen sjelden kjøpte varer med konsepter som ikke finnes i regionen fra før, samt på en 20 % andel plasskrevende detaljhandel. Konkurranseflaten vil i dette tilfellet i noen grad også kunne være mot sentrumshandelen. I og med egenskapene til denne typen handel, blir de beregnede effektene for sentrum likevel ikke så høye: Det tradisjonelle sentrum har begrensninger i fht etablering av store handelskonsepter, da det ofte ikke er plass for større enkeltforretninger i sentrum. Det er ofte heller ikke ønskelig da slik bebyggelse vil kunne utfordre verdier man er opptatt av å opprettholde i sentrum. Heller ikke de som driver slike virksomheter ønsker sentrumsetablering, da det fort blir en konflikt mellom de estetiske / kulturhistoriske verdiene og funksjonalitet for virksomheten. I de tradisjonelle sentraene ønsker man eksempelvis et bredt handelstilbud kombinert med offentlig administrasjon, kulturtilbud og møteplasser både ute og inne. I tillegg finner man ofte nisjebutikker og spesialbutikker innen flere varegrupper. Dette er også tilfellet i Harstad sentrum. Store enkeltforretninger passer ikke uten videre inn i et slikt konseptet, verken i Harstad eller i andre bysentra. Derimot passer slike konsepter godt i en handelspark som Nordlysparken, og en slik lokalisering utfordrer ikke nødvendigvis den tradisjonelle sentrumshandelen. Experians vurdering er at alternativ 1 B først og fremst vil få negative konsekvenser i fht de spredte tilbudene på bil- og storhandelsvarer (sjelden kjøpte varer). Som tidligere nevnt mener man prosjektet er avhengig av at det over tid finner sted en relokalisering, for at de største ambisjonene skal oppfylles. For sentrum, Sjøkanten og Kanebogen vil det kunne få konsekvenser for bransjer som finnes hos de nevnte, og samtidig kommer i Nordlysparken. Dette alternativet med 20% plasskrevende detaljhandel vil kunne gi noe større konsekvenser, spesielt for sentrum og Kanebogen, enn alternativ 1A. Tiltakshaver vil bare satse på virksomheter som trenger 1.000 m 2 salgsareal eller mer, nettopp for å unngå direkte konkurranse med sentrum og Kanebogen. Dersom ikke denne typen virksomheter får mulighet til å etablere seg i Nordlysparken, har man antakelig ikke mulighet for etablering i Harstad. Da kan resultatet bli at eksempelvis Sortland eller Narvik blir valgt i stedet. Virksomheter som man her snakker om krever store salgsarealer i enkle bygg til en rimelig kvm pris, noe som ikke er mulig å oppnå i de tradisjonelle kjøpesentrene som ligger nærmere byen. Konsekvensene for Sortland og Narvik, som er de nærmeste reelle konkurrentene blir minimale. Uttrekk av kundedata fra en stor kjede med butikk i Harstad viser at 1,1% av BARLINDHAUG CONSULT AS / EXPERIAN AS / NCM DEVELOPMENT AS 30.9815