MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Rune Rosseland Måkeveien 12 4514 Mandal DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/1209-7 Robert Helle, 082/0304/L42 24.06.2016 Dispensasjon og tillatelse Etablering av trapp og terrasse på gnr. 82 bnr. 304. Sted/adresse: Gunnlaugsholmen 2. Tiltakshaver: Rune Rosseland og Mariann Saanum Hauge. VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav a, og 20-4 første ledd bokstav e gis det tillatelse til å etablere trapp og terrasse med vilkår nevnt under, i tråd med tegninger og situasjonskart mottatt 12.05.2016, samt øvrig dokumentasjon mottatt 18.05.2016. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra pbl 1-8 forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag med sikte på oppføring av trapp og terrasse på eiendommen som omsøkt. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Det stilles som vilkår for dispensasjonen at det opparbeidede området foran fritidsboligen oppmåles før søknad om oppføring av terrasse på baksiden av fritidsboligen fremsettes. Søknad om oppføring av terrasse må nabovarsles og tillates kun dersom det er tilgjengelig areal igjen til dette etter opparbeidelsen av arealet foran fritidsboligen er ferdig. TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Rune Rosseland søker om dispensasjon og tillatelse til oppføring av trapp og terrasse ved deres fritidsbolig på Gunlaugsholmen. Arealplanstatus Det foreligger ikke reguleringsplan for det aktuelle området. Det aktuelle området er i kommuneplanen utlagt som landbruks-, natur- og friluftsområde. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
Dispensasjon Tiltakshaver viser til byggesak med referansenr. 10/1653 hvor de godkjent å rive eksisterende fritidsbolig og oppføre ny fritidsbolig med brygge. I område mellom hytten og brygga er det godkjent å støype en platting med skifer på inntil 100 m2. I forbindelse med byggesaken i 2012 tenkte de ikke på område som blir mellom plattingen og bryggen. Etter stormene som var i høst og vinter er alt av stein og masser dradd ut i sjøen og de ser derfor nå at de har behov for å gjøre noe for å sikre en grei adkomst ned til bryggen. De viser til at fritidsboligen også benyttes av deres foreldre, og etter at adkomsten ble ødelagt i løpet av vinteren ser av det behov for noe mer solid. De søker derfor dispensasjon for å etablere en adkomst med trapp i naturstein. Da det er sterke krefter i sjøen ser di at det er nødvendig med et dekke av betong for å holde en eventuell trapp på plass. Videre søkes det også om dispensasjon for å oppføre en terrasse inntil 100 m2i bakkant av hytten. I forkant av eiendomsgrensen mot nord ligger en mur i naturstein. Det er nå ønskelig å oppføre en kant med naturstein i enden av terrassen å legge tre dekke på nivå under, slik at det blir høydeforskjell og tiltaket vil således ikke være synlig i noen særlig grad fra skipsleia på innsiden av holmen. Da eiendommen i sin helhet ligger innenfor 100 metersbeltet langs sjøen vil tiltakene være avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet i Pb1. 1-8 andre ledd. Hensynene bak byggeforbudene som er gitt i både i Pb1. 1-8 og LNF-område i kommunens gjeldende arealplan er blant annet de strenge nasjonale føringer som følger av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Det følger blant annet av de statlige retningslinjene at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. De kan ikke se at de omsøkte tiltak kan vi ikke se at de berør naturmangfoldet, da etter søk i Miljødepartementets database ikke kan se at det foreligger registreringen nevnt i naturmangfoldlovens 7 på eiendommen. Naturmangfoldet kan således ikke være problematisk i forhold til vår søknad. Innledningsvis vil di bemerke at søknaden her gjelder en sikrere trasé fra platting til brygge og en terrasse i bakkant av fritidsboligen. Det blir en alt for tidkrevende og dyr prosess å starte et reguleringsarbeid for disse «beskjedne» tiltak. Det anføres videre at som det fremkommer av vedlagte bilder har terrenget etter arbeidene med å bygge fritidsboligen og brygge blitt veldig nakent og det er i grunnen ganske bratt, humpete og nesten litt ufremkommelig. Spesielt etter at høst og vinterstormene dro nesten all massen di hadde lagt opp ut i sjøen. De ønsker derfor å støpe en trappeadkomst ned til bryggen og kle den i naturstein eller lignende ikke reflekterende materiale. Dette vil utføres med god naturtilpasning og således ikke bli dominerende i landskapet. Det er absolutt ikke ønskelig å gjøre dette til en kunstig greie, men å holde det helt matt og heller la det gå i ett med landskapet på stedet. Det aktuelle området fremstår mellom fritidsboligen og bryggen er et forholdsvis lite areal samlet sett og det fremstår i dag som privatisert. Det vurderes ikke at allmennheten kan ikke anses for å ha noen interesser som blir berørt i forhold til det omsøkte tiltak. I forhold til terrassen de ønsker å oppføre bak fritidsboligen mot nord, viser di til at det i forkant av deres eiendom er en mur i naturstein. De tenker å etablere et trinn eller kant av naturstein inne på vår eiendom også oppføre en terrasse på inntil 100 m2 i bakkant og med lavere høyde enn kanten med naturstein. Dette vil gjøre at terrassen ikke vil være synlig fra sjøen på nordsiden og således gi god naturtilpasning. Område bak hytten ligger i en bakke fra eiendomsgrensen mot hytta og dette er et område det aldri har ferdes folk i. Tiltakshaver kan derfor ikke se at en terrasse her vil berøre allmennhetens interesser. Det vil være til stor fordel for dem å få oppført både trappen mot sør og terrassen bak fritidsboligen. I forhold til trappen vises det til at deres foreldre fremdeles bruker fritidsboligen, og med å lage en bedre trase opp fra brygga, vil de kunne benytte den mye lengre enn slik forholdene er der ut i dag. Videre vil trappen danne et mer rolig inntrykk i stede for å bære preg av å være et anleggsområde. I og med at alle massene som forsvant i løpet av vinteren vurderer di at det vil være lite nytte av noen beplantning før
det er etablert en ordentlig såle under. Tiltakshaver søker primært om å legge trapp opp hele arealet fra bryggen til plattingen, men det kan også reduseres noe om det er ønskelig. I forhold til terrassen bak fritidsboligenvises det til at dette område er ujevnt og heller noe fra eiendomsgrensen ned mot hytta. Her er det ønskelig for dem å opparbeide en terrasse i tre. Di vil legge den bak en steinrnur, slik at den ikke blir synlig for passerende i båt. Således vil den ikke være til hinder for at folk legger til og bruker stranden bortenfor vår eiendom mot nord. Dette vil også være til stor fordel for dem da di vil få en skjermet uteplass ved vind fra ser og sør-øst, og det vil være en uteplass med lite vedlikehold. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. ANDRE MYNDIGHETERS UTTALELSER Vest-Agder fylkeskommune uttaler: «Det er i dag ikke registrert automatisk fredete kulturminner i tiltaksområdet. Fylkeskonservator vurderer potensialet for funn som relativt lite og finner det ikke nødvendig å foreta særskilte registreringer i området. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at dersom det ved tiltak i marken oppdages kulturminner eller oldsaker, skal arbeidene stanses i den utstrekning de kan berøre fornminnene eller deres sikringssone på 5 meter. Melding skal i så fall straks sendes Vest-Agder fylkeskommune v/fylkeskonservatoren. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står selv ansvarlig for at det blir overholdt, jf. kulturminneloven 8. Vår kontaktperson når det gjelder forholdet til kulturminneloven vil være arkeolog Ann Monica Bueklev (mobil 918 91 742.». Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder uttaler: «Saken gjelder trapp fra brygge og ca. 12 meter opp til platting (godkjent for inntil 100 kvm) foran hytte, samt terrasse på 100 kvm bak hytta. Trappen skal av hensyn til utsatt beliggenhet støpes i betong og kles med naturstein. Det anføres at trappen skal gis en god naturtilpasning. Terrassen bak hytta hevdes ikke å bli synlig fra sjøen. Tiltakene krever dispensasjon fra kommuneplanens LNF-formål og forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet langs sjøen etter pbl 1-8. Området der trappen søkes anlagt ligger ut fra vedlagte foto lite eksponert. Slik sett vil vi ikke frarå dispensasjon for en naturtilpasset trapp. Kommunen må likevel foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere evt. konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Terrassen på baksiden av hytta fører til et samlet terrasseareal som klart overgår kommuneplanens bestemmelser med hensyn til maksstørrelse på terrasser for hytter, og da innenfor godkjente byggeområder for fritidsbebyggelse. I dette tilfellet der det er byggeforbud, bør kommunen bl. a ut fra presedenshensyn vurdere om terrassen avslås eller kreves vesentlig redusert. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. Forvaltningslovens krav til begrunnelse.».
MERKNADER FRA NABO/GJENBOER I medhold av bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 andre ledd gis det fritak for nabovarsling av tiltaket. Det anses ikke at nabointeresser blir berørt av arbeidet. VURDERING Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med byggeforbudet i Pbl. 1-8 og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for etablering av trapp i naturstein og om dispensasjon for å etablere en terrasse i bakkant av hytten dersom det er tilgjengelig areal for dette i forhold til bestemmelsen om opparbeidet areal i kommuneplanen for Mandal kommune. Hensynene bak byggeforbudet som er gitt i Pbl. 1-8 er blant annet de strenge nasjonale føringer som følger av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Her hører Mandal kommune til, og kystområdene i kommune har stort press på strandarealene. Det følger blant annet av de statlige retningslinjene at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Mandal kommune viser til trappen som det søkes dispensasjon for å oppføre knapt vil bli synlig. Det vises videre til at trappen vil bli plassert sør side av hytte på eiendommen og tiltaket vil således ikke i nevneverdig grad virke mer privatiserende enn området er pr. i dag. Det vises her også til at etter stormene som var i høst og vinter er alt av stein og masser dradd ut i sjøen. Mandal kommune ser tiltakshavers behov for å gjøre noe for å sikre en grei adkomst ned til bryggen. Videre vil trappen utformes med god naturtilpasning. Verken Fylkesmannen i Vest-Agder eller Vest-Agder fylkeskommune har vesentlige merknader til tiltaket. I forhold til presedensvirkning av positivt vedtak, viser Mandal kommune til at trappen skulle vært med i tidligere byggesak i 2012 søknad samt at tiltaket er godt tilpasset omgivelsene og størrelsesmessig også svært liten. Når det gjelder terrasse på nord side vil ikke denne bli vesentlig synlig fra sjø på innsiden av holmen, samt at det er et naturlig opparbeidet areal fra før. Mandal kommune er derfor positive til etablering av en terrasse, men denne må ikke overskride kommuneplanens bestemmelser med hensyn til maksstørrelse på terrasser for hytter. Viser til vilkår for dispensasjon nevnt over. Mandal kommune vurderer at dette ikke vil gjøre seg gjeldende i svært mange saker og således at trappen som her er omsøkt skiller seg såpass ut at det ikke lar seg kopier i svært mange
andre saker. Mandal kommune kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon for oppføring av den omsøkte trappen. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får oppført etablert trappen mellom fritidsboligen og bryggen på eiendommen som er ønsket. Videre vil det være til stor fordel å få etablert en terrasse i bakkant av fritidsboligen dersom om det er ingen areal for dette i forhold til kommuneplanens bestemmelser. Det vises til at terrenget her heller mot fritidsboligen og den vil således ikke bli synlig fra sjøen. Området rundt fritidsboligen er i dag allerede privatisert og allmennhetens interesser kan således ikke sies å bli tilsidesatt ved dispensasjonen her. Trappen vil gi område et roligere inntrykk en hva som er tilfelle pr. dags dato og er til fordel for tiltakshaver da dette vil gi en permanent og godt naturtilpasset løsning. Mandal kommune kan ikke se at det noen negative sider ved det omsøkte tiltaket, og vi finner derfor at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra byggeforbudet etter Pbl. 1-8 vurderes å være tilstede Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. UTFORMING/TILPASSING Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. Pbl. 29-2. INFORMASJON Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 8800,- Gebyrtype Pbl. 20-4 1500,- Til sammen 10 300,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29.
Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 277/16. Med hilsen Glenn Andersen Leder teknisk forvaltning Robert Helle Byggesaksbehandler Kopi til: Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 KRISTIANSAND S Mariann Saanum Hauge Rossaveien 5 4513 Mandal