BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 23.09.2013 Saksnr.: 200918295/76 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HILK ÅSANE, GNR. 186, BNR. 517 M.FL., NESBAKKEN 10 OG 12, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER 61320000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Planforslaget er utarbeidet av Ard arealplan AS og Sundt Arkitekt er, på vegne av Kota Eiendom AS. Planområdet ligger i Åsane bydel på Danmarksneset i grunnkretsen Tertnes ca.2,3 km nord-vest for Åstveit skole og gymnas. Området har adkomst til nordvestredel av FV241/Bekkjarvikveien, og er ca.13,3 daa stort. Opprinnelig ble deler av nåværende prosjekt omsøkt som byggesaker, dette ble avslått med henvisning til plankrav i KPA. Gjennom etterfølgende prosess er planområdet blitt utvidet, og antallet boenheter økt fra 8 til 15. Forslaget er delt oppi 5 felt, benevnt BF 1, BF 2, BK 1, BF 4 og BB 1. I BF 1 er det planlagt 2 tomannsboliger, i BF 2 skal eksisterende enebolig beholdes og det legges til rette for en ny enebolig. BK 1 er det planlagt et bygg med tre boenheter (benevnt Bygg 1), i BF 4 foreslås eksisterende enebolig omgjort til tomannsbolig og i BB1 er det planlagt 2 bygg med til sammen 5 boenheter (benevnt Bygg 3). Bygg 3 er vist bygget sammen med parkeringskjeller under bakken. Høyeste etasje tall for planlagte bygg er 3. Dette gjelder Bygg 3 og inkluderer parkering i kjeller under bakkeplan. Ellers er det 2 etasjer inkludert kjelleretasje i de øvrige byggene. Primært er byggene vist med flatt tak. BRA er til sammen beregnet til 3300m². BRA i % på de respektive feltene varierer fra 28 % i
felt BF 2 til 105 % i felt BB 1. Gjennomsnittlig % BRA i hele planområdet, er beregnet til 50 %. Maks. mønehøyde framgår av plankart og bestemmelser for den enkelte tomt. Det er planlagt18 parkeringsplasser/carporter. Alle disse er plassert innenfor de respektive feltene. Leke/uteoppholdsarealer beregnet til totalt 510m². Et felles naturområde f_gn1 er ca.0,83 daa stort. Grøntstrukturene i planforslaget er "bundet" sammen med gangveier fra Nesbakken som gir muligheter for gangveg/stiforbindelse til Nesveien på nordsiden i planområdet. Dette åpner igjen for muligheter for å etablere en sti forbindelse fra disse arealene mot et mulig grønt areal mot sjøen, nordvest for felt BF 1, jf. uttalelse fra Grønnetat. Adkomstveiene Nesbakken og Nesveien er smale, og noen steder brattere enn 1: 8. De to veiene har en lav teknisk standard. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 12.02.12 27.03.12. Det kom inn 12 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Dårlig vegstandard som ikke har kapasitet til flere enheter. Naboulemper som tap av sol, innsyn og lyd fra lekeplass. Utnyttelsesgraden er for høy, spesielt for BB01. Bygget strider mot områdets karakter. Etter offentlig ettersyn har en kommet fram til at det burde tilrettelegges for fortau langs Bekkjarvikvegen fra Nesbakken til busslommen ved snuplass i Bekkjarvikvegen. Utvidelsen ble varslet i januar 2013 og det er kommet inn åtte merknader der to var fra naboer. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i planbeskrivelsen, vedlegg C. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn er i hovedsak at planområdet er utvidet og regulerer mulig framtidig fortau i Bekkjarvikvegen. Det stilles ikke krav om opparbeiding av fortau. Der er gjort mindre endringer i bestemmelsene, endringene er kun for å rette opp feil og klargjøre teksten. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Endringene innebærer liten eller ingen praktisk betydning for gjennomførelsen av prosjektet. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 2 av 7
I gjeldende kommuneplan inngår planområdet i et større sammenhengende område for bebyggelse på Tertnes. Det er knyttet følgende bestemmelse til denne arealkategorien: 23.1 Bebyggelse og anlegg blandet Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad % - BRA = 60 %. Eksisterende grønnstruktur skal hensynstas. Det åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. Utnyttelsesgrad Planforslaget legger opp til en utnyttingsgrad som varierer fra % BRA = 28 % til 105 %, i planområdet som helhet er det foreslått % BRA = 55 %. Fagetaten ser ikke at området har spesielt god kollektivdekning eller sykkelstier, det er heller ikke andre kvaliteter i området som tilsier at det skal godkjennes en høyere % BRA enn angitt i kommuneplanen. Når det argumenteres for at % BRA for hele planen er i hht. kommuneplanen er dette korrekt. Det vesentlige her er hvilke hensyn som skal ivaretas, et hensyn er bevaring av områdets karakter, det tilsier at % BRA bør regnes ut i forhold til hver enkel tomt. % BRA vil også variere mye ut ifra hvordan planen avgrenses, dersom planavgrensningen fortsatt hadde vært slik den var ved varsel om oppstart første gang ville % BRA for hele planen vært 80 %, altså i strid med kommuneplanen. Illustrasjon Bygg 3 Som fagetaten påpekte i fagnotat til 1. gangs behandling er det først og fremst planlagt bebyggelse i BB01, bygg 3 med fem boenheter og % BRA = 105 % som skiller seg ut i forhold til øvrig bebyggelse. Tomten er for kompakt utnyttet. Bygget skiller seg ut fra øvrig bebyggelse både volummessig og at det er et leilighetsbygg i et område som stort sett består av eneboliger. Side 3 av 7
Parkeringskjeller under terreng og måten bygget er utformet/oppdelt på tilsier at tomten kan bebygges med en noe høyere grad av utnytting enn kravene i kommuneplanen uten at det strider med omkringliggende bebyggelse. Det er fagetatens vurdering at felt BB01 kan ha en noe høyere utnyttelse enn kommuneplanen tilsier, men oppgitte % BRA og antall enhet bør reduseres. Trafikkforhold Adkomst til boligene er vist via Nesbakken, som er en privat veg. De to tomannsboligene i felt BF01 vil få adkomst via Nesveien som også er en privat veg. Felles for begge vegene er at de har en lav teknisk standard, de er smale med bratte partier. Møteplasser er det stort sett bare der det er avkjørsler fra eksisterende boligtomter og vegkryss. Vegene har mange avkjørsler. Fra Bekkjarvikvegen til felt BB01, en strekning på ca 80-90 meter har Nesbakken hele 7 avkjørsler i tillegg til at den stiger med over 10 meter, se profil vedlegg G. Spørsmål om mertrafikk på veiene er kommentert i fagnotat til 1. gangs behandling og fagetaten utrykker seg kritisk til økt trafikkmengde fra 15 nye boenheter. Det kommer klart fram at det etter fagetatens skjønn ikke er tilfredsstillende adkomst, men at det er et behov for å få avklart om det er mulig å utbedre eller oppruste Nesbakken med vekt på trafikksikkerhet. Det er ikke lagt opp til noe større utvidelse av Nesbakken, men det er lagt inne en møteplass i svingen. Det er ikke foreslått rekkefølge bestemmelse for opparbeidelse av møteplass. Forslagsstiller viser flere steder i merknadsskjema, vedlegg D til at realisering av planen vil medføre en utbedring av vegen. Fagetaten kan ikke se utbedringer av særlig betydning som ligger i planen, annet enn tidligere nevnte møteplass. Det må stilles krav til at møteplass og andre mulige utbedringer av vegen må finne sted før nye boenheter kan tas i bruk. Når det gjelder felt BF02 ligger det over bakketoppen i Nesbakken. Etter en stigning på 17 meter de første 200 meterne av vegen går den bratt nedover igjen fra cote + 36 til avkjørselen som er vist på cote + 30,5. Tomten er vist planert på cote + 23. Fagetaten kan ikke se at tilkomst fra Nesbakken til ny eneboligtomt i felt BF02 er vist på en tilfredsstillende måte. Det er en høydeforskjell på 7 meter fra veg til planert tomt, vegen vil være uframkommelig for barnevogn, rullestol, eldre og andre grupper som kan ha problemer med å bevege seg. Tomten ligger i en skråning og er lite egnet som boligtomt, når det i tillegg viser seg vanskelig å anlegge en tilfredsstillende adkomst er det fagetatens anbefaling at ny boligtomt i felt BF02 utgår. Felt BF01 har adkomst fra Nesveien, standard på veien er dårlig og den er svært bratt jf. profil vedlegg F Fagetaten ser at det er potensiale for å utbedre Nesveien, spesielt i forhold til stigning. Det anbefales derfor at det settes rekkefølgekrav om at felt BF01 ikke kan utbygges før vegen er utbedret og ikke er brattere enn 1:8. Uteoppholdsarealer Planforslaget legger opp til uteoppholdsareal i hht KPA fra 2007. Fagetaten har i fagnotat til 1. gangs behandling gitt utrykk for at fellesarealene avsatt til lek og uteoppholdsareal ikke imøtekommer minimumskravene satt i KPA, både når det gjelder størrelse og kravspesifikasjoner. Planforslaget må vise felles uteoppholdsareal i samsvar med gjeldende kommuneplan (KPA 2010), i følge planbeskrivelse forholder planen seg til gammel kommuneplan (KPA 2007). Det kan argumenteres for at planforslaget ble utarbeidet på et tidspunkt der KPA 2007 var gjeldende og at det dermed er kravene i denne som skal gjelde. Side 4 av 7
Slik fagetaten ser det er det krav i kommuneplanen som er gjeldende på det tidspunkt reguleringsplanen skal vedtas som er gjeldende. Dersom det er gode argumenter for å fravike kravene kan dette vurderes. Planforslaget viser 510m² felles uteoppholdsareal. Kravene til uteoppholdsareal i KPA 2007 er 550m² i KPA 2010 er det 650m². Felles uteoppholdsareal i planforslaget tilfredsstiller ikke kravene til KPA 2007 eller 2010. Området består i stor grad av eneboliger med hage, det er mangel på lekeplasser og felles uteområder. Behovet for lekeplass i området tilsier at det ikke skal reduseres på kravene til uteoppholdsareal. Bestemmelsene må skille mellom privat og offentlig uteoppholdsareal og disse må være i hht. KPA 2010. Det forutsettes at kravene til privat uteoppholdsareal blir oppfylt innenfor de ulike feltene. Naboulemper Planlagt utbygging vil medføre bosetting av flere mennesker i området, og noe endrede siktforhold for enkelte av naboene i området. Etter etatens skjønn er tapet av utsikt likevel ikke større enn det som må regnes som vanlig i denne type boligområde med lignende topografi. For utfyllende opplysninger vises til pkt. 9.5 i planbeskrivelsen, vedlegg C. Ny bebyggelse vil også føre til økt innsyn til naboer sammenlignet med dagens situasjon. Innsyn bør begrenses ved beplantning langs grensen. Universell utforming Iflg planbeskrivelsen legges det i planforslaget opp til universell utforming. Stigningsforholdene på adkomstvegene er imidlertid for bratte til at den tilfredsstiller kravene om universelt utformet gangforbindelse. Som følge vil selve boligarealet være egnet for personer med nedsatt funksjonsevne, men adkomsten vil ikke være egnet. Side 5 av 7
Grønnstruktur Grøntstrukturene i planforslaget er "bundet" sammen med gangveger fra Nesbakken Som gir muligheter for gangveg/stiforbindelse til Nesveien på nord siden i planområdet. Dette Åpner igjen for muligheter for å etablere en sti forbindelse fra disse arealene mot et mulig grønt areal mot sjøen. Dette arealet består bl.a. av deler av gnr. 186 bnr.1, 3, 237og 315. Disse eiendommene ligger imidlertid utenfor planforslaget som nå foreligger til behandling, men for eiendommene med bnr 237og 315 blir det fremmet et eget privat planforslag med formål bolig og friområde og en tilkomstvei fra Nesveien. Fagetaten ser denne sammenbindingen av grøntområdene og tilgjengelighet til Nesveien og videre til sjø som viktig for området. Barns interesser Barns interesser i området vil slik fagetaten ser det i hovedsak være tilknyttet mulighet for lek og trafikksikkerhet. Planforslaget legger opp til en ny lekeplass på 0,286 daa, dette er en relativt liten lekeplass og det legges til grunn at den vil dekke lekeplassbehovet for beboere i de planlagte byggene. Området som helhet mangler lekeplasser og vil i liten grad dra nytte av ny lekeplass. Vegene i området er bratte, uoversiktlige og uten fortau. Planforslaget legger ikke opp til vesentlige vegutbedringer som vil bedre trafikksikkerheten for barn i området. Det reguleres inn fortau i Bekkjarvikveien fra Nesbakken til snuplass for buss, dette er positivt for trafikksikkerheten. Samtidig er det ikke stilt rekkefølgekrav til opparbeidelse av fortauet slik at det er usikkerhet om når et slikt fortau vil bli realisert. Konklusjon I kommuneplanen del 2, supplerende retningslinjer står det: Ved fortetting i eksisterende boligområder er det en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter dersom området har mangelfulle kvaliteter i utgangspunktet. Dette gjelder spesielt i forhold til grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støyskjerming og trafikksikkerhet. Området har få lekeplasser og svært dårlig vegstandard. Det er fagetatens vurdering at området ikke tilføres nye eller forbedrede kvaliteter ved foreslåtte utbygging. Belastningen på området som flere boenheter medfører vil være større enn de positive virkningene av en liten lekeplass og mindre utbedringer av Nesbakken. Vegene i området er så dårlig at de ikke bør belastes med mertrafikk før de blir vesentlig utbedret. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 finner Komité for miljø og byutvikling ikke grunn til å fremme følgende forslag til detaljregulering: Åsane, gnr. 186, bnr. 517 m.fl., Nesbakken 10 og 12, Reguleringsplan Plannummer 61320000, vist på plankart sist datert 16.08.13, tilhørende bestemmelser datert/revidert 16.08.13. Side 6 av 7
Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 200918295/76 2. Dersom Bystyret vedtar planforslaget må plankart datert 16.08.13 og reguleringsbestemmelser datert 16.08.13 rettes opp på følgende måte: Eneboligtomt BF02 må utgå. BB01 må omarbeides, % BRA må ikke overstige 80 %. Maks antall enheter er tre. Utbygging av BF01 kan ikke finne sted før Nesveien er utbedret og ikke er brattere enn 1:8 Før det kan gis midlertidig brukstillatelse i felt BK01, BF04 og BB01 må Nesbakken rustes opp i hht. denne plan. Det må avsettes uteoppholdsareal i hht. KPA 2010, dette må framgå av kart og bestemmelser. Det må presiseres i bestemmelsene at sekundær leiligheter ikke tillates. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 16.08.13, dok 79 fil 3 B. Reguleringsbestemmelser, datert 16.08.13, dok 77 fil 7 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 26.02.13, dok 71 fil 5 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert17.09.12, dok 64 fil 3 E. Illustrasjoner datert 11.09.12, dok 64 fil 1 F. Lengdeprofil Nesveien, dok 74 fil 2 G. Lengdeprofil Nesbakken, dok 79 fil 4 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200918295 Side 7 av 7