SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet 29.09.2011 137/11 PRA Utvalg for samfunn 22.05.

FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Petter Rappe Saksfremlegg Arkivsaksnr: 11/122 Arkiv: L12, 68/99 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet 29.09.2011 137/11 PRA Utvalg for samfunn 22.05.2012 051/12 PRA Detaljregulering for Storeheia gnr. 68 bnr. 99, Søyland Saksdokumenter: 1. Planbeskrivelse datert 23.6.2011 2. Reguleringsbestemmelser datert 23.6.2011 3. Reguleringskart datert 23.6.2011 4. Revidert planforslag datert 13.2.2012 US-051/12 Vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-10 legges revidert forslag til Detaljregulering for Storeheia gnr. 68 bnr. 99 mfl, Søyland, datert 13.2.2012 ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at følgende endringer blir foretatt: 1. Rekkefølgekrav om at sti opparbeides samtidig med at området bygges ut. 2. De deler av Lek 1 som ligger til rette for det opparbeides universelt. 3. Skulder utgår av 13 og 14. Areal til skulder legges til vegene i plankartet. 4. Vendehammer mellom tomtene 22 og 24 utgår. Arealet innlemmes i tomtene. 5. Tomtene 9 og 15 utgår av tabell i 4,6. Videre må 10, 12 og 19 utgå. 6. Planbeskrivelsen må revideres i henhold til revidert plan. Saksopplysninger: Kristiansen & Selmer-Olsen AS har på vegne av FØ-Utvikling AS sendt inn forslag til detaljregulering av et område på cirka 40 daa ovenfor Søyland skole. Planforslaget ble registrert mottatt av kommunen den 8.7.2011. Reviderte plandokument ble registrert mottatt den 8.9.2011. Planområdet ligger på østsiden av vegen til Helle ovenfor Søyland skole på foten av Storeheia. I henhold til Økonomisk kartverk kan ubebygd areal se ut som tidligere innmarksbeite som går over i løvskog etter hvert som terrenget blir brattere. Området er tidligere regulert til boligformål og omfattes av to gjeldende reguleringsplaner. Med unntak av areal til justerte frisiktsoner er den ytre avgrensingen tilsvarende reguleringsplan Søyland-Storeheia, vedtatt 27.6.1996. I denne planen inngår imidlertid ikke

eksisterende bebyggelse som ligger som to øyer omsluttet av planens ytre avgrensing. Eksisterende bebyggelse er hjemlet i reguleringsplan Søylan-Tjørsvåg, vedtatt 19.9.1974. Planforslaget er i realiteten en reguleringsendring hvor arealbruken samsvarer med gjeldende planstatus. Endringen innebærer justert arronderinger av tomter, muligheten for bygging av flermannsboliger, justerte veger og to nye lekeplasser. Planforslaget innebærer også en oppdatering av planstatus i forhold til Plan- og bygningslov av 2009. Melding om oppstart er datert 27.1.2011. Frist for å komme med uttalelser og innspill var 1.3.2011. Oppstart ble annonsert i Agder. Grunneiere, interesseorganisasjoner og offentlige høringsinstanser ble direkte varslet ved brev. I meldingsfasen innkom åtte merknader her gjengitt slik de er referert og kommentert av forslagsstiller: Fylkesmannen i Vest-Agder 07.02.11 Finner det positivt at gjeldende plan revideres med tanke på en høyere utnyttelse. Det er registret viktig naturtype i området (edelløvskog). Minner i denne sammenheng om naturmangfoldlovens bestemmelser. Det må utarbeides ROS - analyse. Minner om generelle hensyn som må tas i: Støy, bygge- og graveforskrift, hensyn til barn - unge og funksjonshemmede. Dersom areal som i dag benyttes av barn og unge omdisponeres, skal fullverdig erstatningsareal gjøres tilgjengelig. Areal som felles/offentlige areal, lekeplasser, parkeringsplasser med mer skal gjøres universelt tilgjengelig. Virkninger av planen skal belyses i planbeskrivelsen. Mangler ved planbeskrivelsen kan føre til innsigelse. Tidligere vedtatt plan hjemler allerede samme type inngrep som denne plan. Trolig vil det nå innlagte fareområdet (ras) gjøre at utbygging stoppes her. Virkingen av denne plan i forhold til foregående plan vil derfor være marginale. Ut fra registreringen som ligger i naturbase, ser vi at det bare er en mindre del av den større lokalitetens nordre del som berøres av inngrep i forbindelse med denne plan. Skogen i planområdet er ikke spesielt gammel og inneholder ingen element av gamle trær eller rik bark. Vegetasjonstypen er for det meste lågurteikeskog uten at den kan sies å være typisk. I regionen er det flere uberørte lokaliteter av denne typen. Mange av disse er ikke avmerket i naturbase. ROS- analyse følger planforslaget. F_lek2 utformes universelt. Del av "Lek 2" reguleres til vegareal. Arealet er i dag i bruk som adkomst til eksisterende tomter. Det er derfor umulig å regulere området til Lekeareal. Planen medfører at dagens situasjon klarlegges, slik at grenser mellom veg og lekeareal defineres. Ulykker i forbindelse med lek kan unngås ved at lekeplassen inngjerdes, som beskrevet i bestemmelsene. Vest-Agder Fylkeskommune 21.02.11. Generelt opplyses at fylkeskommunens interesser i dette planarbeidet i hovedsak vil være knyttet til følgende forhold: Samordnet areal og transportplanlegging, jf. Regionplan for Agder 2020 (vedtatt 2010) Gode boligområder tilrettelagt for ulike brukergrupper Trafikksikkerhet

Barn og unges interesser, jf. RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Det vises her til rundskriv T-2/08 med bilag. "Tilgjengelighet for alle", jf. Miljøverndepartementets rundskriv T-5/99B Forholdet til kulturminner og kulturmiljø Mener fortetning i området er positivt, men dette må ikke gå utover det eksisterende bomiljøet. Hvordan planen påvirker barn og unge, må beskrives i planen. Gang- og sykkelveier, fortau, interne forbindelsesveier, felles utearealer, lekeplasser o.a. bør så langt det er mulig, tilrettelegges for bevegelseshemmede. Planen bør gi rammebetingelser for at en viss andel boliger kan tilrettelegges etter prinsippene om "tilgjengelighet". Fylkeskonservatoren har ingen merknader til det aktuelle planarbeidet. Planen er velfundert med tanke på generelle hensyn. Planen fører til mulighet for økt antall boenheter i området. Det eksisterende bomiljøet vil nyte godt av opprustet infrastruktur som kryss og lekeplasser. Ny bebyggelse ligger innenfor eksisterende byggeområder i vedtatt plan. Innspill fra beboere er blitt etterkommet og innarbeidet i planforslaget. Byggeområder i planen reguleres i områder som allerede er regulert til dette. Trolig brukes planområdet i dag likevel til uorganisert lek. Området av samme type ses ikke på som en knapp ressurs i området. F_Lek2 er ikke holdt i hevd, denne sikres opparbeidet med rekkefølgekrav. F_Lek1 og 3 innreguleres som nye lekeplasser i denne plan. F_Lek 2 og tomt 16 skal gjøres universelt tilgjengelige. De øvrige tomtene ligger i skrånende terreng og vil vanskelig kunne utformes, uten at det må lages trapper og avsatser mellom ulike nivå ute og inne. Statens Vegvesen 23.02.11. De legger vekt på adkomstveger til FV 926. Dersom det blir aktuelt med adkomst fra Helle/Hellebakken, må denne utbedres jamfør vedtatt reguleringsplan. Viser til nye normaler for siktkrav. Frisiktsoner skal være innenfor planområdet. Vegkryss i Hellebakken blir tatt med i planområdet og tegnet i henhold til gjeldende plan med små endringer for å tilpasse krysset i forhold til de utbedringer som er gjort med tanke på flom. Vegnormalen og de konkrete retningslinjer som er gitt i innspill fra Vegvesenet, følges. Barn og unges representant i Flekkefjord 23.02.11 De påpeker at det ikke er langt til skole med lekemuligheter for større barn. Små barn må ha mulighet for lek i planområdet. Lekeplass nederst i Hellebakken, som er innregulert i gjeldende plan, må sikres opparbeidet gjennom rekkefølgekrav. Trafikksikkerhet må vurderes nå som det åpnes for flere enheter. Området må være rassikkert. Lekeplassene tilpasses mindre barn. Eksisterende lekeplass defineres bedre ved at adkomstveger inntegnes slik de i praksis brukes, og slik de omkringliggende eiendommene har rett til. Lekeplassen skal inngjerdes mot vegen. Det innreguleres to nye lekeplasser i feltet.

Ivar Birkeland, Søylandsv. 76, 13.03.11 Gjør oppmerksom på problemer med tilsig av grunnvann fra Storeheia, som har ført til oversvømmelse i hans kjeller. På reguleringsplanen som her foreligger, tegnes det ikke tekniske løsninger for vann, avløp, drenering eller overvann. Dette blir utført på tekniske planer. I dette tilfellet utarbeides tekniske planer av Lindland Maskin AS. Lindland Maskin AS er underrettet om innspillet. I tillegg er det redegjort for farer forbundet med flom i ROS-analysen. Kim Håkon Soland, gnr. 68 bnr 75, 24.03.11 Har adkomst og adkomstrett over gnr. 68 bnr. 149. Adkomsten ligger sør for Lekeplassen. Adkomst er inntegnet som V6 i plankartet. Rune Reinertsen, gnr. 68 bnr 5. Har ønsker om å regulere inn boligtomter i forlengelsen av O_V2. Ønsker å ta med dette området i denne plan. Han vedlegger kart over området han ønsker å regulere til bolig. Gjør oppmerksom på at planområdet inneholder flere gårds- og bruksnummer enn det som kommer frem i oppstartsmeldinga. Området han ønsker å innlemme i denne plan, ligger utenfor det området som var med i oppstartsmeldingen. I kommunedelplanen er tomtene regulert til LNF- område. Byggeområdet som er med i planforslaget, er allerede regulert som byggeområde i vedtatt reguleringsplan. En utvidelse av planområdet vil medføre usikkerhetsmoment som ikke er ønskelig på dette tidspunkt. Vi legger likevel til rette for at infrastruktur kan legges videre til hans eiendom, dersom utbygging blir aktuelt i dette området. Feil i Gnr/Bnr er rettet i tittel for planen. Sverre Sæter, gnr 68 bnr 10, 22.01.11. Gjør oppmerksom på veirett i forbindelse med utdrift av tømmer på hans eiendom. Adkomst til området vil bli forbedret med ny veg og mulighet til å videreføre denne til hans eiendom. I bestemmelsene for O_V1 og 2 er det sagt at vegen skal kunne brukes i forbindelse med utdrift av tømmer. Privatrettslige avtaler bør avklare fordeling av kostnader i forbindelse med opparbeidelse og vedlikehold, særlig i forhold til skader/slitasje i forbindelse med tømmerdrift. Vurdering: Kartdelen av planforslaget bygger i det vesentligste på gjeldende plan med noen justeringer i tomtearronderinger, veger, adkomster og areal til lek. Den store forskjellen ligger i at det åpnes opp for flemannsboliger med byggehøyder inntil 10,5 meter over inngangspartiet i sokkeletasjen, og at eksisterende boliger som lå som to øyer i gjeldende plan, er innlemmet i planområdet i ny plan. I forhold til at fortetting av eksisterende boligområder er et prioritert tiltak i kommuneplanen og at Plan- og bygningslovens høydebegrensing på ni meter var begrensingen i gjeldende plan, vurderes det at landskapet kan tåle en utbygging inntil 10,5 meter slik som det nye planforslaget vil hjemle for. Saksbehandler slutter seg derfor til de vurderinger tiltakshaver

har gjort i planbeskrivelsen og kommentarer til de enkelte innspill. Ved gjennomgang av forslag til reguleringsbestemmelser har en imidlertid følgende kommentarer: 4,3 For at denne paragrafen skal gi mening må det til siste setning tilføyes tillates ikke. 4,4 Begrepsbruken bør være konsekvent for å oppnå entydighet. Når det snakkes om planeringshøyder bør dette tilsvare begrepet som er brukt i 4,6. Ved bygging av pulttak blir selve takkonstruksjonen lavere. Siden byggene ligger eksponert i en skråning bør ikke fasadene bli høyere enn nødvendig. Gesims for pulttak bør derfor kunne settes lik gesims for takopplett. Videre bør en unngå gjentakelser slik at dokumentet ikke blir unødvendig langt og tungt å lese. Foreslår derfor ny 4.4 som følger: Høyder på bygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 8,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 10,5 m fra angitte planeringshøyder (PLH) for sokkeletasje. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak, kan gesimshøyde være inntil 9,5m. 4.7 Flekkefjord kommune har ikke vedtatt parkeringsnorm. Normalt planlegger en to parkeringsplasser per boenhet. Ved større anlegg for felles parkering er det ikke uvanlig å bergene 1,5 parkeringsplasser per boenhet. Planforslaget legger ikke opp til parkering i fellesanlegg. Siden de fleste husholdninger i dag gjerne har to biler og en gjerne også har behov for gjesteparkering, vurderes det å være for lite med 1,5 parkeringsplasser for en firemannsbolig. Foreslår derfor ny 4.7 som følger: Parkering: Det skal være tilgjengelig minst 2 parkeringsplasser for hver boenhet inntil fire boenheter. For overskytende antall boenheter legges det til en parkeringsplass per boenhet. Denne bestemmelsen innebærer at tomter med mer enn fire boenheter ikke får krav om to plasser per boenhet, men likevel mer enn 1,5 plasser. Dette finner en å kunne forsvare ved at en forventer at leilighetene blir mindre ettersom antallet øker og at en derfor i utgangspunktet kan regne med mindre husholdninger. Alternativt kan en gå inn for 1,5 parkeringsplasser per boenhet om en velger å samle parkeringen i felles anlegg. For eksempel på tomt 3 eller 5 for områdene B3 og B4. Ulempen er at de fjerneste boligene her vil bli liggende 100 meter fra parkeringsplass. 4.8 I henhold til forskrift skal boder og garasje regnes med i BYA. Det er derfor unødvendig å opplyse om dette i bestemmelsene. I samsvar med kommentar til 4.4 mener en at gesims for pulttak ikke bør overstige gesims for takopplett. Foreslår derfor ny 4.8 som følger: Garasje / bod: Mønehøyde og gesimshøyde skal være hhv maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng. Garasje/bod kan bygges sammen med hovedbygning. 5.1 og 5.2 Paragrafen gir hjemmel for ekisterende bebyggelse med mulighet for utvidelser. Det angis ikke grad av utnyttelse. Med unntak av et par tomter, er tomtene gjennomgående store etter dagens målestokk. Den minste tomta er 554 m 2. Foreslår derfor at de eksisterende tomtene gis utnyttelsesgraden BRA 350 m 2 som er typisk for et moderne byggefelt med åpen bebyggelse. Dette vurderes å kunne gi en rimelig mulighet til å utvikle eksisterende eiendommer. Samtidig vil en slik angivelse av utnyttelsesgrad være et grunnlag for å oppnå en størrelsesmessig ensartet bebyggelse innenfor planformålet ved at byggets størrelse ikke blir gjort avhengig av størrelsen på tomta. Foreslår ny 5.1 som følger: Innenfor området tillates frittliggende småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad inntil BRA 350 m 2. 5.3 Se kommetarer knyttet til 4.4. Foreslår ny 5.2 som følger: Garasje/ bod: Grunnflate inntil 50 m 2 kan tillates. Mønehøyde og gesimshøyde skal være hhv maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng.

5.4 Se kommentar knyttet til 4.4. Foreslår ny 5.3 som følger: For nye bygg, tilbygg eller påbygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 6 m og mønehøyde skal ikke overstige 8 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak kan gesimshøyde være inntil 7,5m. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde. 20 Lek 1 og 3 vil være nærlekeplasser for de minste barna som ikke har så stor aksjonsradius og som vil ha behov for å kunne se hjem når de er ute og leker. Det er derfor avgjørende at nettopp disse lekeplassene er opparbeidet når første bolig tas i bruk. Venter en med å opparbeide disse plassene til halvpartene av boligene er tatt i bruk kan en risikere at barn vokser opp uten lekeplass de første leveårene da det kanskje er aller viktigst å ha et trygt nærmiljø og utforske. Foreslår derfor ny 20 som følger: f_lek2 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk. f_lek1 og f_lek3 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk innenfor de respektive områdene. De nye tomtene ligger i et forholdsvis bratt terreng. Byggene kan bygges 1,5 meter høyere enn i gjeldende plan. I og med at bebyggelsen ligger i bakkant av eksisterende bebyggelse inne i et dalføre hvor Storeheia ruver i bakgrunnen, er en av den oppfatning at landskapet tåler en slik utbygging. Det kan likevel være vanskelig å vurdere hvordan en slik bebyggelse vil ta seg ut vurdert ut fra reguleringskartet og reguleringsbestemmelsene. Mener derfor det må være en forutsetning for å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn at det minimum utarbeides et snitt som viser den nye bebyggelsen plassert i landskapet i forhold til eksisterende bebyggelse og Søyland skole. I forhold til Risiko og sårbarhet, og Naturmangfoldloven vises det til redgjørelse i planbeskrivelsen. Under forutsetning av at nevnte endringer innarbeides i reguleringsbestemmelsene innarbeides og at det utarbeides snitt som viser hvordan ny bebyggelse vil fremstå i landskapet finner en å kunne anbefale at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Planområdet i det nye planforslaget dekker med unntak av justerte frisiktsoner planområdet til gjeldende reguleringsplan. Det nye planforslaget innebærer også en oppgradering av gjeldende plan i forhold til den nye Plan- og bygningsloven. Foreslår derfor at planprosessen legges opp slik at gjeldende plan kan oppheves når ny plan vedtas. Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til Detaljregulering for Storeheia gnr. 68 bnr. 99 mfl, Søyland, datert 23.6.2011 ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at følgende endringer blir foretatt: 1. 4,3 Til siste setning tilføyes tillates ikke. 2. 4.4 endres til følgende: Høyder på bygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 8,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 10,5 m fra angitte planeringshøyder (PLH) for sokkeletasje. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak, kan gesimshøyde være inntil 9,5m. 3. 4.7 endres til følgende: Parkering: Det skal være tilgjengelig minst 2 parkeringsplasser for hver boenhet inntil fire boenheter. For overskytende antall boenheter legges det til en parkeringsplass per boenhet. 4. 4.8 endres til følgende: Garasje / bod: Mønehøyde og gesimshøyde skal være henholdsvis maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal

gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng. Garasje/bod kan bygges sammen med hovedbygning. 5. 5.1 endres til følgende Innenfor området tillates frittliggende småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad inntil BRA 350 m 2. 6. 5.2 endres til følgende: Garasje/ bod: Grunnflate inntil 50 m 2 kan tillates. Mønehøyde og gesimshøyde skal være henholdsvis maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng. 7. 5.3 endres til følgende: For nye bygg, tilbygg eller påbygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 6 m og mønehøyde skal ikke overstige 8 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak kan gesimshøyde være inntil 7,5 m. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde. 8. 5.4 utgår. 9. 20 endres til følgende: f_lek2 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk. f_lek1 og f_lek3 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk innenfor de respektive områdene. I tillegg ber formannskapet om at det utarbeides et snitt som legges gjennom bygg på tomt 22 og 23, bnr. 94 og Søyland skole. Eksisterende bygg på bnr. 75 legges inn med stiplet strek i samme snitt. I henhold til Plan- og bygningslovens 12-14 legges forslag om å oppheve reguleringsplan Søyland-Storheia, vedtatt 27.6.1996, ut til offentlig ettersyn. 29.09.2011 Formannskapet Behandling: Kåre Mathiassen fratrådte ved sakens behandling. Ingeborg Haughom fremsatte følgende forslag: Behandlingen av saken utsettes for innhenting av KSs uttalelse vedr. habilitet. Utsettelsesforslaget falt med 5 (ordførerens dobbeltstemme) mot 4 st.(i.haughom (V) S.Hobbesland (Ap) M.N.Andersen (V) P.Stordrange (Krf)). Deretter ble rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. FSK-137/11 vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til Detaljregulering for Storeheia gnr. 68 bnr. 99 mfl, Søyland, datert 23.6.2011 ut til offentlig ettersyn under forutsetning av at følgende endringer blir foretatt: 1. 4,3 Til siste setning tilføyes tillates ikke.

2. 4.4 endres til følgende: Høyder på bygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 8,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 10,5 m fra angitte planeringshøyder (PLH) for sokkeletasje. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak, kan gesimshøyde være inntil 9,5m. 3. 4.7 endres til følgende: Parkering: Det skal være tilgjengelig minst 2 parkeringsplasser for hver boenhet inntil fire boenheter. For overskytende antall boenheter legges det til en parkeringsplass per boenhet. 4. 4.8 endres til følgende: Garasje / bod: Mønehøyde og gesimshøyde skal være henholdsvis maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng. Garasje/bod kan bygges sammen med hovedbygning. 5. 5.1 endres til følgende Innenfor området tillates frittliggende småhusbebyggelse med utnyttelsesgrad inntil BRA 350 m 2. 6. 5.2 endres til følgende: Garasje/ bod: Grunnflate inntil 50 m 2 kan tillates. Mønehøyde og gesimshøyde skal være henholdsvis maksimalt 6 m og 3 m fra planert terreng. Takopplett, kvist eller pulttak kan tillates med maksimal gesimshøyde på inntil 5 m over planert terreng. 7. 5.3 endres til følgende: For nye bygg, tilbygg eller påbygg: Gesimshøyden skal ikke overstige 6 m og mønehøyde skal ikke overstige 8 m fra gjennomsnittlig planert terreng. Der det bygges kvist, takopplett eller pulttak kan gesimshøyde være inntil 7,5 m. Takopplett eller kvist tillates på 1/3 av hovedtakets lengde. 8. 5.4 utgår. 9. 20 endres til følgende: f_lek2 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk. f_lek1 og f_lek3 skal være opparbeidet før første bolig tas i bruk innenfor de respektive områdene. I tillegg ber formannskapet om at det utarbeides et snitt som legges gjennom bygg på tomt 22 og 23, bnr. 94 og Søyland skole. Eksisterende bygg på bnr. 75 legges inn med stiplet strek i samme snitt. I henhold til Plan- og bygningslovens 12-14 legges forslag om å oppheve reguleringsplan Søyland-Storheia, vedtatt 27.6.1996, ut til offentlig ettersyn. Nye saksopplysninger: Oppdaterte plandokument i henhold til formannskapets vedtak ble registrert mottatt den 18. oktober. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn den 9. november 2011 med frist til å komme med uttalelse innen 23. desember. Under ettersynet innkom 13 innspill. Her kort referert og kommentert av saksbehandler: Mirnel og Jasmina Fehric, eier av gnr. 68 bnr. 58, registrerer i brev av 21.11.2011 at omlegging av Hellebakken vil innebære at vegen kommer meget nær deres eiendom. Frykter for deres barns sikkerhet. Ønsker at kommunen vurderer oppgradering av eksisterende veg, alternativt at det blir satt opp et gjerde mot deres eiendom. Forslagsstiller har gått bort i fra den opprinnelige foreslåtte løsning slik at det ikke blir aktuelt å legge vegen om i Hellebakken. Fylkesmannen i Vest-Agder anbefaler i ekspedisjon av 30.11.2011 at kommunen følger rådet i fagrapport for ras som frarår byggevirksomhet på tomtene 3 og 5. Viser videre til Naturmangfoldloven der det forutsettes at også landskapsmessige forhold vurders. En

utbygging bør derfor vurderes bedre tilpasset terreng. Annen vegløsning som kan gi et bedre bomiljø bør også vurderes. Anbefaler avsatt ytterligere en lekeplass høyere oppe i feltet. Tatt delvis til følge. Planforslaget fremmes med en ny vegløsning hvor de fleste nye boenhetene blir betjent med veg fra sør. Det legges videre til rette for en ny lekeplass oppe i området. I forhold til bygningstyper er planforslaget fleksibelt. På tomtene legges det opp til at det kan velges mellom å bygge eneboliger eller flermannsboliger. Ettersom bestemmelsene forutsetter rassikring før utbygging er en av den oppfatning at det kan forsvares å ha med tomtene 3 og 5. Rolf Henry Søyland, eier av gnr. 68 bnr. 9, uttrykker i brev av 12.12.2011 bekymring for adkomsten til området bak det regulerte feltet hvor det finnes en del skog egnet for vedproduksjon. Etter planforslaget vil det ikke være mulig å komme til dette uten å måtte gå over annen manns eiendom. Ønsker en ti meter bred trase langs foten av fjellet som sikrer tilgjengeligheten, eventuelt at kommunen sørger for annen tilkomst til landbrukseiendommen. Tatt delvis til følge. Det er ikke satt av eget areal til utdrift av tømmer. Adkomst vist i gjeldende plan vedtatt 27.6.1996 er videreført i nytt planforslag. Fremtidig adkomst til skogteiegen vil måtte skje mellom tomt 14 og tomt 24. Sverre Sæther, eier av gnr. 68 bnr. 10, opplyser i brev av 12.12.2011 at han er eier av en teig ovenfor byggefeltet og at planforslaget må vise adkomst til denne. Tatt til følge. Adkomst til nevnte teig vil være mellom tomt 14 og tomt 24. Dette tilsvarer adkomsten vist i gjeldende plan vedtatt 27.6.1996. Agder Energi Nett AS opplyser i e-post av 19.12.2011 at de har bestående luftledningsanlegg innenfor deler av reguleringsområdet som kan legges om etter gjeldende regler og vilkår. Tas til etterretning. Vest-Agder fylkeskommune mener i ekspedisjon av 19.12.2011 at den maksimalt tillatte utnyttelsen med 90 boenheter synes å være vel høy i forhold til det valgte plangrepet. 1. Ser det problematisk å betjene så mange boenheter via Hellebakken. Anbefaler å se på en vegløsning med kun en adkomstveg inn i området. 2. Parkeringsplasser forutsettes etablert på egen grunn. En stor del av inngangspartiet vil måtte benyttes til parkering- og manøvreringsareal. Gateløpet er også trangt. Anbefaler at utbyggingsprinsippet bearbeides nærmere. Den tyngste bebyggelsen bør legges på oversiden av gateløpet, mens det på nedsiden bør legges til rette for bebyggelse med lavere utnyttelsesgrad og høyde. 3. Utnyttelsesgraden på tomt 16 synes høy i forhold til utearealer, samt i forhold til strøkets karakter. 4. Høydefoskjellen mellom LEK 2 og øvre område vurderes som stor. Det bør settes av en nærlekeplass på minst 500 m 2 sentralt i området. 5. Det bør stilles rekkefølgekrav om at den planlagte stien gjennom grøntkorridoren LEK 2 opparbeides samtidig med de nye boligene. 6. Området er bratt og utfordrende i forhold til tilgjengelighet. Det burde likevel være mulig å tilrettelegge noe ute-/lekeareal for bevegelseshemmede og noen flere boliger. 7. Tomt 16 skal ha full tilgjengelighet, men tilhørende lekeplass LEK 3 oppfyller ikke samme krav.

1. Tatt til følge. Kun to av de nye tomtene hvor det kan etableres til sammen fire boenheter foreslås med adkomst via Hellebakken. 2. Vegen er lagt om, men utbyggingsprinsippet er beholdt. Det er lagt inn en parkeringsplass sentralt i området som til dels vil kunne forbygge parkering i gata. 3. Tomt 16 er forholdsvis flat. Den har fått samme utnyttelsesgrad som andre tomter med samme størrelse i bratt terreng. Møne- og gesimshøyde for tomt 16 er ikke forskjellig fra den øvrige planlagte bebyggelsen i området. Hovedforskjellen er at det tillates etablert hele åtte boenheter på tomt 16. Dette innebærer at leilighetene vil måtte bli mindre om en velger å utnytte hva planen tillater. 4. Tatt til følge. LEK 4 er i dag et område benyttet til uteaktiviteter for skole og nærmiljø som gjennom planforslaget foreslås opprettholdt. 5. Tas til følge. 6. Foreslår at Lek 1 legges til rette for universell utforming. Gateløpet som betjener tomtene 4, 6 og 8 er tilnærmet flatt og deler av Lek 1 kan opparbeides i samme nivå som gata. 7. Bortsett fra at skoleveg blir lengre er en av den oppfatning at det ligger bedre til rette for universell utforming i henhold til punkt 6. Andreas Hogstad, eier av gnr. 68 bnr. 66, mener i brev av 18.12.2011 at en fortetting som åpner for en økning fra 24 til 90 boenheter uten tvil vil gå utover eksisterende bebyggelse. De har svært lite utnyttbart uteareal på sin tomt og opplever at ny bebyggelse kommer svært nær. Foreslår følgende tre alternativer: 1. Tomt 19 gjøres om til friområde eller lekeområde. Reguleringsplanen mangler gode friområder for eksisterende bebyggelse. Vil være mer anvendelig enn LEK 3. 2. Tomt 19 deles og legges til deres eiendom og tomt 17. Dette vil også gjøre tomt 17 mer attraktiv. 3. Tomt 17 og 19 sammenføyes og planlagt bebyggelse trekkes unna deres eiendom. En utbygging etter foreliggende planforslag vil innebære en endring av områdets karakter. Den nye bebyggelsen blir liggende øst for eksisterende bebyggelse opp mot Storeheia og vil derfor ikke komme i konflikt med eksiterende bebyggelses hovedfasade. Tas ikke til følge. 1. Tomt 19 vil ikke være mer tilgjengelig som lekeareal for eksisterende boliger enn Lek 3. Arealet til Lek 3 kan virke noe slakere enn tomt 19 og vil derfor også være mer egnet som lekeareal. 2. På grunn av stigning på gata er tomtene 17 og 19 lagt med fem meters høydeforskjell. Tomt 19 vil derfor vanskelig sammenføyes med tomt 17 som utvidet byggeareal. 3. Se punkt 2. Jorunn Helle, eier av gnr. 69 bnr. 7, gjør på telefon den 23.12.2011 oppmerksom på at hun driver et gårdsbruk som grenser opp til planområdet. Frykter for at fremtidige beboere kan reagere på lukten av naturgjødsel, storfe som går på beite og annet. Tas til orientering. Planlagt bebyggelse vil hovedsakelig ligger lenger unna jordbruksområdet enn eksisterende boligbebyggelse. Roald Sirnes, eier av gnr. 69 bnr. 25, gjør i brev mottatt 23.12.2011 oppmerksom på at det går flere gamle grøfter ved siden av sin eiendom. Disse bør tas hensyn til ved utbygging. Gjør også oppmerksom på at det går store vannmengder i bekken og at denne bør legges i rør. Tas til etterretning.

Norges vassdrags- og energidirektorat har i ekspedisjon av 20.12.2011 innsigelse til planforslaget da det ikke er klart at det ivaretar skredfaren godt nok i henhold til TEK 10. 1. Skredrapport datert 12.12.2009 beskriver steinsprang, men utelukker ikke jordskred, flomskred og snøskred. 2. Rapporten må vurdere om de anbefalte sikringstiltakene vil gi en sannsynlighet for skader lavere enn gjeldende krav. 3. Hvordan sikringstiltakene må etterses og vedlikeholdes må også beskrives. 4. Det må innarbeides hensynssone som viser utbredelsen av 1000 årsskred/5000 årsskred. Til hensynssonen må det tilknyttes bestemmelser som ivaretar sikkerheten. 5. Anbefaler at de skredutsatte tomtene tas ut av planen. Eventuelt at det vises hvordan sikkerheten vil kunne ivaretas. 1. Tilleggsrapport av 19.3.2012 sannsynliggjør at faren for jordskred, flomskred og snøskred ikke er til stede. 2. Tek 10 er lagt til grunn i nevnte tilleggsrapport. 3. Tiltakene som foreslås gjennomført er å fjerne trusselen ved å rense bort løse steiner og blokke og sprenge bort mulige slipper. Det vil etter rappoeten datert 12.12.2009 ikke bli etablert tekniske løsninger som vil kreve ettersyn. 4. Under forutsetning av at tiltak beskrevet i rapport av 12.12.2009 blir gjennomført, vil det ikke være andre hensynssoner i forhold til skred eller steinsprang enn den som omfatter tomtene 3 og 5. 5. Etter utbyggers ønske opprettholdes tomtene 3 og 5 som et potensielt byggeområde under forutsetning av at forskriftsmessig sikring foretas. Statens vegvesen mener i ekspedisjon av 22.12.2011 at adkomst fra sør til ny boligbebyggelse bør vurderes. Videre bemerkes følgende: 1. Inntegnet overgang over Søylandsveien må utgå. 2. Annen veggrunn for tekniske anlegg skal ha minstebredde på to meter. 3. Skulder bør utgå i 13 og 14 da dette inngår normalt i formål for kjøreveg. 4. Ved avkjørsler fra fylkesveg må det reguleres for frisiktsoner på minst 4X20 meter. Tas til følge. Ny vegløsning som betjener boligområdet fra sør er innarbeidet i planforslaget. 1. Tas til følge. Fjernet i revidert planforslag. 2. Veg og annen veggrunn er foreslått regulert i henhold til eksisterende eiendomsforhold. Med unntak ved eiendommene gnr. 68 bnr. 94 og 149 vil dette innebærer annen veggrunn breiere enn to meter langs Søylandsveien. 3. Tas til følge. 4. Tas til følge. Innarbeidet i revidert planforslag. Allis Olsen, eier av gnr. 69 bnr. 14, protestere i brev av 22.12.2011 på fremlagte planforslag da endringene vil føre til store negative konsekvenser for hennes eiendom. Hun oppsummerer sin klage i følgende fem punkter: 1. Krever at sikring av fjellpartiet bak huset blir gjort umiddelbart før det blir iverksatt tiltak etter denne planen. Rystelser kan medføre ras som kan ramme hennes bolig. 2. Protesterer mot plasseringen av tomtene 4 og 5 da disse vil ta all utsikt mot Søyland skole. 3. For å unngå større skade på hennes eiendom må det ikke ledes mer vann til eksisterende bekk. 4. Forventer at veien blir anlagt slik at avkjørsel fra kommunal veg til hennes eiendom ikke blir vanskeliggjort. 5. Krever støyskjerming mot vei og lekeplass i syd.