MANUDUKSJONER I FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD V/ADVOKAT ARON SOLHEIM

MANUDUKSJONER I FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD V/ADVOKAT ARON SOLHEIM 1. MANUDUKSJONENES FORMÅL Eksamensforberedelse Gjennomgang av utvalgte temaer: Servituttloven Hevdsloven Naboloven Sameieloven Manuduksjonene er utarbeidet med bruk av følgende kilder: Falkangers tingsrett, 6. utgave Borgar H. Berg, Hevdsloven med kommentarer Gjennomgang av rettspraksis Tidligere eksamensoppgaver med sensorveiledninger 2. SERVITUTTLOVEN 2.1 Hva er en servitutt? Servituttloven 1 første ledd: Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådevelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand. Lova gjeld ikkje pakting, tufteleige eller annan allmenn bruksrett." Servitutt er en særrett over fremmed eiendom Positive servitutter Negative servitutter Det må avgrenses mot allmenn råderett og bånd på den juridiske rådigheten Det kan skilles mellom personlige og reelle servitutter Typer av servitutter: Avvirknings- eller tilegnelsesservitutter Egentlige bruksservitutter Rett til utvidet rådighet over egen grunn Rett til å forby en virksomhet på den tjenede eiendom (negative servitutter) Manduksjon i fast

schjodt.no Side 2 av 17 2.2 Stiftelse av servitutter Avtalestiftelse: Gyldigheten bestemmes av de alminnelige avtalerettslige regler. Ingen formkrav Enkelte begrensninger i lovverket, f.eks. servituttloven 11-16. Ved et testament Ved hevd Ved alderstidsbruk Jordskifte Ekspropriasjon 2.3 Fastleggelsen av servitutters innhold Servituttloven er i all hovedsak deklaratorisk. Servituttloven 1 annet ledd: Når anna ikkje er sagt vik føresegnene for det som fylgjer av avtale eller særlege rettshøve. Målet for tolkningen av en servitutt kan som oftest deles opp i to underspørsmål: Det kvalitative, dvs. hva slags rådighet det gjelder. Det kvantitative, dvs. hvor omfattende retten er. De alminnelige tolkningsprinsipper får anvendelse ved tolkning av servitutter: Avtalens ordlyd Avtalens system Partenes forutsetninger Avtalens formål Vederlaget Etterfølgende forhold Faktisk bakgrunn I rettspraksis er følgende momenter tillagt særskilt vekt ved tolkningen av servitutter: Den faktiske utøvde bruk Vederlaget Det aktuelle behov 2.4 Særlig om servituttloven 2 Servituttloven 2:

schjodt.no Side 3 av 17 Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådevelde sitt over eigedomen soleis at det urimelig eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre. I avgjerda om noko er urimelig skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, og kva som er i samsvar med tida og tilhøva. Bestemmelsen er skåret over same lest som naboloven 2 første ledd, og skade og ulempe skal forstås på same måte Bestemmelsen inneholder retningslinjer for hva som skal anses som urimelig Det fremgår av forarbeidene at partene skal ha rett til den rådighet som er rimelig Rådigheten skal ikke fastsettes en gang for alle, men både rettshaveren og grunneieren skal ha muligheten til å nyttiggjøre seg de tekniske fremskritt som tiden og forholdene fører med seg, jf. forarb. Det er viktig å understreke at det som stiftelsesgrunnlaget gir klar beskjed om partenes rettigheter og plikter, kan servituttens innhold ikke fastsettes i kraft av 2. 2.5 Nærmere om enkelte generelle tolkningsproblem Servituttens varighet: Må avgjøres ved tolkning av siktelsesgrunnlaget. Et vanlig tolkningsproblem er hvorvidt servitutten er for bestandig eller for en bestemt persons levetid. Må her undersøke de nærmere omstendigheter. Personer kontra reell servitutt Tolkning av stiftelsesgrunnlaget Et hovedsynspunkt er at servitutten er reell hvor den må ses som en naturlig avhjelp av mangler eller svakheter ved servitutthaverens eiendom. For eksempel vei, vann og kloakk. Skulle servitutten ha et så vidt omfang at den gir mer enn hva som trengs for behovet på servitutthaverens eiendom, er dette et argument for at servitutten er personlig. Enerett kontra begrenset rett: Tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Dersom servitutthaveren ikke har enerett må man fastlegge omfanget av retten. Aksessoriske rettigheter: Må normalt innfortolkes ved behov. 2.6 Særlig om tolkningen av enkelte servitutter Vannrettigheter:

schjodt.no Side 4 av 17 Det kan legges til grunn at en annen utnyttelse av vannet er tillatt når man ikke påfører grunneieren en øket byrde, se Rt. 1965 side 1140 (Falkensten Bruk/Horten kommune). Ferdselsrettigheter: Viktig gruppe av servitutter og klassisk eksamensstoff. Presumpsjon for at servitutthaveren har rett til å opparbeide veien/stien i henhold til servituttens art. Ved fastleggelsen av hvor man har veirett kan man få hjelp av omskipningsreglene i 5. Gangrett gir normalt ikke adgang til å kjøre med bil Der hvor servitutten er stiftet før det ble vanlig å kjøre med bil, gis det normalt adgang til bilbruk og leiet en fri atkomst. Se for øvrig Rt. 1937 side 355, Rt. 1968 side 695 og Rt. 1953 side 1435. Et vanlig spørsmål er videre om servitutthaveren har rett til dekning av nye behov især vei til fritidsboliger, se Rt. 1968 side 750 og Rt. 1973 side 229. 2.7 Overskridelse av rettigheter Noen utgangspunkter: Rettslig forbud i henhold til tvangsfullbyrdelseslovens regler. Fastsettelsesdom Fullbyrdelsesdom Erstatning i etter alminnelige erstatningsrettslige regler. Særlig om servituttloven 17: Krav om kvalifisert mislighold To alternative sanksjoner, opphør av servitutten (avskipning) eller suspensjon av servituttens i en viss tid. Opphør er hovedregelen, jf. forarb. 17 annet ledd gir hjemmel for erstatning for ikke-økonomisk skade. Rettighetshaveren har krav på vederlag. 2.8 Omskipning og avskipning etter servituttloven 5-8 Endring om omskipning etter servituttloven 5 og 6: Ulike vilkår i henhold til om endringen medfører ulempe for den tjenede eiendommen. Etter 5 må den nye ordningen være minst like god for motparten og eventuelle kostnader må bæres av den som krever endring (jf. dog unntak i annet ledd). Omlegging mot vederlag der hvor den som krever omlegging har vesentlige fordeler av dette. Det skal også ytes vederlag til den skadede part. Vederlaget kan settes høyere enn selve skaden. Rettsnor: Hva man må gå ut fra at rimelige folk ville ha kommet frem til ved en fri avtale. Avskipning etter servituttloven 7: Vilkåret er at retten må være klart mer til skade enn gagn.

schjodt.no Side 5 av 17 Krav om avskipning kan kun fremsettes av eieren av den tjenede eiendommen. Erstatning fastsatt etter skjønn. Vinningen på eierens side må være vesentlig større enn tapet på rettshaverens side, se Rt. 1971 side 95. Viktig å være klar over reglene i servituttloven 8 og 18 annet ledd. 2.9 Opphørsgrunner for servitutter Opphør kan skje i følgende tilfeller: I samsvar med stiftelsesgrunnlaget Virksomheten nedlegges Servitutten har utspilt sin rolle Ved avtale Ved passivitet Ved hevd Ved ekspropriasjon Ved jordskifte Et særlig spørsmål er om servitutt kan falle bort fordi servitutten kommer i strid med eller vanskeliggjør gjennomføring av reguleringsplan Kort om problemstillingen Gjennomgang av Rt. 1995 side 904. Gjennomgang av Rt. 2002 side 145. Gjennomgang av Rt. 2008 side 362. 3. HEVD 3.1 Hva er hevd? En måte å vinne eiendomsrett på Ønske om å opprettholde etablerte rettsforhold Hevd er et unntak. Hovedregelen er at rettmessig eier skal få tilbakeført tingen/eiendommen. En form for passivitetskrav Hevd kan reparere rettsvern og opprinnelig rett 3.2 Hvem kan hevde og hva kan hevdes? Hvem kan hevde? Fysiske personer Sammenslutninger som sameier, borettslag, aksjeselskaper mv. Folk i en bygd eller grend, jf. hevdsloven 8 annet ledd.

schjodt.no Side 6 av 17 Fra hvem kan det hevdes? Hevd rammer den egentlige berettigede Kan også hevde fra staten Strenge regler ved hevd fra allmenning, jf. Rt. 1927 side 805. Kan ikke hevde på Svalbard eller bi-landene. 3.3 Hvilke objekter kan hevden gjelde? Hevdsloven 1: Etter denne lova kan det vinnast hevd på eigedomsrett eller bruksrett til ting. Med ting er mein fast eigedom, lausøre og rettsgilde verdepapir. Med verdepapir er meint omsetningsgjeldsbrev og dermed likestilte dokument og omsetningspapir som representerer retten til ein part i eit selskap. Likt med bruksrett er rekna handpantrett.. Rettsgilt betyr at dokumentet må være gyldig Ved gjeldsbrev kan hevd ikke reparere på manglene ved utstedelse av verdipapiret. Hevd kan heller ikke frata utstederen innsigelser vedrørende etterfølgende omstendigheter. Husk unntakene i tredje og fjerde ledd. 3.4 Hvilken rett kan hevdes? Eiendomshevd, hel eller del av en eiendom. Bruksretter. Det må avgrenses mot negative servitutter, jf. hevdsloven 7. Håndpanterett Andre rettigheter enn de som nevnes i loven kan ikke hevdes. 3.5 Eiendomshevd vilkår og virkninger Hevdsloven 2 Den som har ein ting som sin eigen 20 år i samanheng, hevder eigedomsrett. 3.5.1 Det er for det første et vilkår at hevderen har rådighet over tingen. Allment om rådighetskravet Som sin eigen Positiv bruk Negativ bruk

schjodt.no Side 7 av 17 Det naturlige utgangspunkt er at hevderen må utøve den bruk som er naturlig under hensyntaken til tidsforholdene, formuesgodes art og det sted formuesgode befinner seg. Særlig om rådighetskravet vedrørende fast eiendom Rådigheten kan gis utslag i at hevderen gjerder inn området, setter opp hytter på eiendommen osv. Bruk over lang tid kan til en viss grad reparere at bruken er i tynneste laget. Rådigheten kan vise seg ved juridiske disposisjoner. Rådigheten kan videre vise seg ved forsvar mot angrep på det hevderen betrakter som sitt. Særlig om Rt. 2000 side 604 Kravet til eksklusivitet: forarbeider og rettspraksis stiller krav om at hevderens bruk er eksklusiv, jf. Rt. 1972 side 643. Poenget er at rette eier må få et varsel for å kunne gripe inn. Kravet om eksklusivitet er selvfølgelig ikke til hinder for at det hevdes rett selv om andre har begrensede rettigheter over eiendommen. 3.5.2 Kravet om kontinuitet til rådighetsutøvelsen Hevderen må ha tingen som sin egen i samanheng i hevdsperioden. Hvorvidt det har vært en tilstrekkelig kontinuitet i bruken må bedømmes skjønnsmessig og konkret. Det kan aksepteres kortere avbrudd. Ved høyere intensitet over bruken kan det aksepteres noe større opphold. Hevden stopper uansett dersom man mister rådigheten over 2 år og/eller rette eier får råderett over tingen, jf. hevdsloven 6 annet ledd. 3.5.3 Hevdstiden 20 år for fast eiendom 10 år for løsøre og verdipapir Hevdssiden kan slås sammen Hevdssiden regnes fra og med samme dato Hevdssiden kan starte opp på nytt ved avbrudd

schjodt.no Side 8 av 17 3.5.4 Vilkåret om god tro Hevdsloven 4: Den som veit at han ikkje eig tingen, hevdar ikkje. Det same gjeld den som ikkje veit det avdi han ikkje har vore så aktsom som han burde etter tilhøva. Heller ikkje kan nokon hevda når verja eller ein annan som styrer med tingen for han, har kunnskap som nemnt eller ikkje er aktsom nok. Forarbeidene: Hevd kan ikke skje hvor en fornuftig person ville ha forstått at noe var galt. Det kan tenkes strengere krav for de som er særlig fagkyndig, jf. bl.a. Rt. 1952 side 1007 God tro må være til stede gjennom hele hevdstiden Momenter ved en god-tro vurdering: Foreligger det grunnlag for nærmere undersøkelser? Ikke noe absolutt krav om at grunnbøker er undersøkt, jf. bl.a. Rt. 2000 side 604. Fremferden til den rette eieren. Konkurrerende bruk. Tredjemanns syn Ved sammenligning av flere besittelsestid, må hver og en av dem ha vært i god tro Nærmere om god tro ved bruk av hjelpere Tingen må høre inn under hjelperens arbeids- og ansvarsområde. Hjelpeforholdet må være varig. Hjelperen må iallfall noko på veg vera sjølvstendig. De samme prinsipper benyttes innenfor en juridisk person. I et aksjeselskap må daglig leder og styremedlemmene være i god tro. Det samme må kreves av en leder av den aktuelle enhet. 3.5.5 Hevderen må ikke ha hatt noen særlig hjemmel til bruken fra før Hevdsloven 5: Den som har tingen til forvaring, leige, lån eller pant, kan ikkje hevda eigedomsrett. Det same gjeld den som har ein annan rett til å sitja med tingen. Bakgrunnen for denne regelen er at dersom hevderen allerede har en rett til å sitte med tingen, så har ikke rette eier noen foranledning til å gripe inn Hevd kan heler ikke gjøres gjeldende der bruken er utslag av tålt bruk fra rette eier. Følgende momenter er viktige når de skal ta stilling til om det foreligger tålt bruk : Hvor viktig er bruken for utøveren?

schjodt.no Side 9 av 17 Hvilke ulemper innebærer bruken for en annen part? Er det ytet vederlag? Er det rimelig å godta hevd? 3.6 Virkningene av fullført eiendomshevd Når hevden er fullført blir hevderen eier av eiendommen. Fullført hevd innebærer også at hevderen har rettsvern, jf. tinglysingsloven 21 annet ledd Motstykke til hevderens erverv er utslettelse av eierens rett 3.7 Kort om brukshevd vilkår og virkninger Vilkårene for bruksrett er stort sett de samme som for eiendomshevd. Her vil vi redegjøre for noen spesielle regler Rådighetsutøvelsen: Krav om at det utøves bruk som om han var berettiget som bruksrettighetshaver, jf. hevdsloven 7 første ledd. Krav om at bruken må ha vært av en viss intensitet gjennom hele hevdsperioden. Kort om kravet til fast tilstilling. Tilstillinga må være synbar. Hevdstiden er 50 år for servitutter som ikke viser seg av en fast tilstilling og heller ikke gjelder nødvendig veg eller nødvendig opplagsplass. 3.8 Virkningene av fullført brukshevd Også ved brukshevd innebærer fullført hevd at man vinner rett i henhold til utøvd bruk. Ved tolkningen vil retningslinjene være at man fastlegger omfanget av retten i henhold til hva som antakelig ville blitt avtalt om rettigheten var stiftet ved avtale. 3.9 Kort om vilkårene for hevd til fordel for en vid krins Hevdsloven 8 annet ledd Hevdstiden er 50 år God-tro kravet må avgjøres i henhold til hva folk flest innen en krets som har utøvet bruken har ment Virkningen av fullført hevd er at de som har utøvet bruken har fått tilsvarende rett. 3.10 Særlig om mothevd og frihevd 3.10.1 Mothevd Hevdsloven 9:

schjodt.no Side 10 av 17 I den monn tingen er bruka i strid med særleg rett, fer den retten bort (mothevd). Dette gjeld og rettar som andre enn mothevdaren har heft på tingen etter at hevdinga tok til. Mothevd foreligger der man har brukt tingen i strid med tredjemannsrett. Mothevden kan være aksessorisk. Både positive og negative servitutter kan mothevdes. Hevdsvilkårene er for det første at det må skje en motbruk. For eksempel at en veg blir pløyet opp under utøvelse av jordbruk, men også annen motbruk kan aksepteres. Motbruken må skje gjennom hevdstiden. Skal man anvende hevdsloven 6 tredje ledd bør det kreves at den berettigede noenlunde klart har markert sin posisjon som rettighetshaver. Mothevderen må være i god tro. 3.10.2 Særlig om frihevd: Hevdsloven 10: Bruksrettar som rettshavaren let liggja unytta i full hevdstid, fell bort med eigedomshevd eller når eigaren har site med tingen i hevdstid, endå om tingen ikkje er bruka i strid med retten (frihevd). Det same gjeld rett til utreisler og andre grunntyngsler. Retten fell ikkje bort når det er ei rettsleg hindring som er skuld i at han har vore unytta. Poenget med frihevd er at dersom rettighetshaveren unnlater å benytte sin rett i hevdstid, kan retten falle bort. Hevdsvilkårene må være oppfylt, herunder krav om god tro. Frihevd gjelder bruksretter. Negative servitutter kan således ikke frihevdes. Aksessorisk frihevd. Frihevd kan ikke skje der hvor rettighetshaveren er rettslig forhindret fra å benytte retten sin. 3.11 Kort om alderstidsbruk Det er slått fast i rettspraksis at alderstidsbruk kan være et ervervsgrunnlag.

schjodt.no Side 11 av 17 Alderstidsbruk kan være relevant i følgende sammenhenger: Grunnlag for eiendomsrett. Grunnlag for bruksrett. Grunnlag for rettigheter til allmenning. Aldersbruk er ofte påberopt der hevdsloven ikke når frem Læren om alderstidsbruk er oppsummert i Rt. 2001 side 769 Tre vilkår: Det må foreligge en langvarig bruk, som må være slik at den gir foranledning for den egentlige berettigede til å gripe inn. Bruken må være utøvet gjennom lang tid. Nedre grensen må i dag settes til 50 år. Pretendentene må være i god tro. 4. NABOLOVEN 4.1 Innledning Naboloven gjelder privatrettslige forhold mellom naboer. Også andre lover inneholder bestemmelser som er relevant i naboforhold: Jordloven Plan- og bygningsloven Forurensningsloven Vegloven Servituttloven Vannressursloven Konsesjonsloven Det fremgår av naboloven 1 at naboloven er deklatorisk. 4.2 Naboloven 2 Naboloven 2: Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går og at noko må reknast for farleg. I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa skaden eller ulempa. I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som klart fylgjer av vanlege brukseller driftsmåtar på slike stader.

schjodt.no Side 12 av 17 Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredjestykke, kan det reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råka ei avgrensa krins av personar. Nærmere om kravet til tilknytning til fast eiendom: Tilknytningskravet retter seg både mot den som påfører skade eller ulempe og den som blir rammet. Naboeiendom etter loven er enhver eiendom som rammes. Nærmere om årsaksfaktoren: Naboloven 2 retter seg mot den som har gjera eller setja i verk noko. Dette omfatter nær sagt alt som kan forårsake skade eller ulempe på en naboeiendom. Altså rammes både aktive handlinger og unnlatelser Nærmere om skade og ulempe Skade går først og fremst på det man kan ta og føle på. Ulemper er typisk støy, lukt, sot og skitt mv. Det er ikke uvanlig at tiltak medfører både skader og ulemper. Det kan legges til grunn at det ved ulemper må kunne kreves en viss grad av varighet. Det er på det rene at også ikke-økonomiske forhold kan være i strid med naboloven 2. Det som er uturvande er ulovlig: Uturvande vil si unødig. Unødig er et selvstendig kriterium. Skader og ulemper som påføres ved tankeløshet eller endog i sjikanehensikt, er naturligvis unødige. Et sentralt spørsmål er om skadene eller ulempene kunne vært eliminert eller redusert. Sentrale dommer er her Rt. 1969 side 757, Rt. 1972 side 142 og Rt. 1971 side 378. Nærmere om urimelighetsvurderingen: Naboloven 2 inneholder sentrale hjelpekriterier for urimelighetsvurderingen. Disse kriteriene er imidlertid ikke uttømmende. Hva som er ventelig skal vurderes konkret: Hva kan vi vente på dette stedet? Det sedvanlige innebærer en vurdering av hva man må regne med i et landbruksdistrikt, et villastrøk osv. Vurderingene må foretas i lys av samfunnsutviklingen. Nærmere om hva som er ventelig:

schjodt.no Side 13 av 17 Hva som er ventelig må naboen i alminnelighet finne seg i. Venteligheten skal bedømmes konkret og objektivt. Det er strøkets karakter som er relevant. Det må fastsettes et skjæringspunkt Ved vanlige naboforhold er følgende dommer sentrale: Rt. 1965 side 310, Rt. 1991 side 1281 og Rt. 1997 side 282. Ved industrivirksomhet og kraftledninger er følgende dommer sentrale: Rt. 1964 side 609, Rt. 1994 side 681 og Rt. 1995 side 1303. Gjennomgang av Rt. 2006 side 486 vedrører flyplasstøy. Tålegrensen skal fastsettes konkret, men generell tålegrense er et godt hjelpemiddel. Rettspraksis viser at det er tilstrekkelig at man må kunne vente en utvikling i den retning som det omstridte tiltak ligger i. Andre momenter ved urimelighetsvurderingen: Særlig om økonomiske hensyn. Samfunnsnyttebetraktninger kan være viktige. Det kan legges vekt på momentene i naboloven 2 fjerde ledd. 4.3 Virkningene av overtredelse av naboloven 2 Krav om retting etter naboloven 10: Hovedregelen er at den krenkede nabo kan kreve retting, jf. naboloven 10 første ledd første punktum. Retting kan gå ut på at tiltakshaveren reduserer ulempene ned til tålegrensen. Unntak fra retting der hvor tiltaket er igangsatt i henhold til naboskjønn eller ved ekspropriasjon. Videre unntak etter naboloven 10 annet ledd, som det ikke skal være kurant å påberope. Her skal det også ytes erstatning. Erstatningen kan overstige det økonomiske tapet. Vederlag kan bare tilkjennes der virksomheten får fortsette, det er godtgjørelse for fremtidig ulempe. Erstatning: Den skadelidte har et objektivt krav på erstatning i henhold til naboloven 9. Det er økonomiske tap som følger av ulempe/skade over tålegrensen som skal erstattes. Ved fysisk skade vil erstatningen ofte settes til utbedringsomkostningene + avbruddstapet. Skadelidtes atferd vil kunne være relevant. 5. DET TINGSRETTSLIGE SAMEIE 5.1 Innledning Sameieloven 1 første ledd:

schjodt.no Side 14 av 17 Lova her gjeld der to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i parter eller delings- eller høvetall. Sameiet i tingsrettslig forstand står man overfor hvor flere har den samme kvalitative rett over en ting. Altså, en rett til å råde over den både faktisk og juridisk. Sameieloven er deklatorisk. Sameiet kan oppstå i følgende tilfeller: Avtale Arv Gave Sammenblanding Jordfellesskap Ekteskapsloven 31 annet ledd og Husmorsameie Sameieloven får ikke anvendelse på følgende tilfeller: Det ansvarlige selskap Eierseksjonssameier Borettslag Ikke skiftede dødsbo Det ikke oppgjorte formuesfellesskap mellom ektefeller Partsforholdet: Partsforholdet må avgjøres ved en tolkning av stiftelsesgrunnlaget og eventuelt øvrige omstendigheter. Kan man med bakgrunn i dette ikke finne frem til partsforholdet, kan man anvende de supplerende reglene i sameieloven 2. 5.2 Faktisk og juridisk rådighet for den enkelte sameier Nærmere om den enkelte sameiers fysiske rådighet: Må i utgangspunktet fastlegges i medhold av stiftelsesgrunnlaget. Der hvor stiftelsesgrunnlaget ikke gir et godt svar vil sameiernes faktiske bruk kunne kaste lys over råderetten. Kan man ikke løse problemet med tolkning i vid forstand har sameieloven 3 supplerende regler. Sameieloven 3: Kvar av sameigarane har rett til å nytte sameietingen til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva. Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarer til hans part, eller såleis at det er uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar.

schjodt.no Side 15 av 17 Nærmere om forståelse av sameieloven 3: Med orda etla til viser det til en vanlig fornuftig bruk av tingen av denne art. Kriteriet sklir over i kriteriet vanleg brukt til. Etter hvert som tiden går, kan den opprinnelige utnyttelsesmåte bli mindre interessant eller endog meningsløs. Partene har da rett til å bruke tingen i samsvar med tida og tilhøva. Bruken må imidlertid ikke være unødig eller urimelig til skade for noen annen medeier. Det vises også til sameieloven 8 første ledd om at en sameier skal fare fint med tingen. Omfanget av den enkeltes bruk beror på partsforholdet. 5.2.1 Nærmere om den enkelte sameiers juridiske rådighet Avhendelse: Kan være fastlagt i stiftelsesgrunnlaget avtale mellom sameierne. Hovedregel fri rett, jf sameieloven 10 første ledd. Unntak for rett som ligger til fast eiendom, jf sameieloven 10 annet ledd. De øvrige sameieres rettigheter ivaretas gjennom reglene om forkjøpsrett. Andre juridiske disposisjoner: Kan være fastlagt i stiftelsesgrunnlaget avtale mellom sameierne. Utgangspunktet fra det mer til det mindre. Adgang til pantsettelse, jf panteloven 2-1. Sameiepart kan overføres med arv. Medeiernes forkjøpsrett: Sikre medeierne å ikke få fremmede inn i sameiet. Sikre eierbalansen i sameiet Løsningsrettsloven beskytter nærstående mot at forkjøpsretts gjøres gjeldende 5.2.2 Vedlikehold, utgifts og inntektsfordeling Vedlikehold er regulert i sameieloven 8: Hver sameier må vise omsorg under sin bruk av tingen. Hver sameier har plikt til at tingen holdes forsvarlig ved like. I kritiske situasjoner har den enkelte sameier rett til å handle på egenhånd. Naturlig med en konkret angivelse rettigheter og plikter i avtale. Fordeling av inntekter og utgifter er regulert i sameieloven 9 annet ledd: Hovedregelen er fordeling etter eierbrøk.

schjodt.no Side 16 av 17 5.3 Flertallsvedtak Sameieloven 4 til 7 gir regler om at flertallet i en viss utstrekning kan binde mindretallet. Sameieloven 4: Eit flertall kan gjera vedtak om styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til. Vedtaket må ikkje stride mot lova her eller gå ut på urimeleg kostnad eller på å gjøre tingen om til noko anna. Vedtaket må ikkje gå ut på å avhende heile tingen eller stykke eller verde som sameigar treng til den utnytinga tingen er etla eller vanleg brukt til. Likt med avhending er her rekna pantsetjing. Det same gjeld bortleige for meir enn 10 år. Heller ikkje må det gjerast vedtak om leige bort noko for stuttare tid i fall det vert urimeleg fortrengsle for ein sameigar som i same tidsrom treng dette til den utnyttinga det er etla eller vanleg brukt til. Likt med bortleiege er her rekna at noko vert overlate til lån eller utnytting på annan måte. Fører vedtaket til skade for nokon av eigarane på bruk, utnytting, eller anna som han har rett til i sameiga, skal han ha like for tapet. Bestemmelsen inneholder følgende begrensninger: Flertallsvedtak må ikke være i strid med sameieloven. Flertallsvedtak må ikke innebære en urimelig kostnad. Flertallsvedtaket må ikke føre til at tingen blir noe annet. Flertallsvedtaket kan ikke gå ut på salg eller pantsettelse. Begrenset adgang til bortleie. Betydningen av flertallsvedtak: Et gyldig flertallsvedtak er bindende for mindretallet. Mindretallet får ikke personlig forpliktelse, men tingelig overfor medkontrahenter. Flertall regnes i henhold til eierpart, jf sameieloven 7. Sameieloven 7 inneholder regler om inhabilitet. 6. AVSLUTTENDE EKSAMENSTIPS Les oppgaven Disponer oppgaven før dere begynner å skrive

schjodt.no Side 17 av 17 Bruk faktum særlig ved praktikumsoppgaver Bruk eksempler særlig ved teorioppgaver Forklar hensynene bak reglene særlig ved teorioppgaver Vær uthvilt LYKKE TIL!