FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD

Transkript

1 FAST EIENDOMS RETTSFORHOLD Forelesninger Naborett UiO våren 2018 Geir Stenseth

2 Utgangspunkt: Fri rådighet over egen eiendom, så lenge man holder på innenfor eiendomsgrensene: Rt s. 780, avsnitt 60. Men aktivitet på en eiendom kan føre til mange slags ulemper eller skader på en naboeiendom må en nabo finne seg i alt? Nei, naboretten setter grenser. Praktisk rettsområde, jfr boken «Den Jævla Naboen. Om nabokrangler, tujahekker og norsk smålighet». Også blitt tv-underholdning.

3 Lov om rettshøve mellom grannar (grannelova) 16. juni 1961 nr. 15. Loven er deklaratorisk 1: «Føresegnene i denne lova gjeld berre så langt anna ikkje fylgjer av avtale eller serlege rettshøve.» Eksempel avtale: Kunne plante trær nærmere nabogrense enn lovlig, mot betaling. Eksempel særlig rettshøve: Hevdet rett til å foreta noe som ellers ikke ville være lovlig etter naboloven.

4 Lovens hovedregel i 2: «Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går òg at noko må reknast for farleg.» Fem viktige nøkkelbegrep å merke seg: naboeiendom, urimelig, unødig (uturvande), skade og ulempe.

5 Naboeiendom. Både vern og forbud er knyttet til fast eiendom. Eksempel flyplasstøy: Støy fra fly som står på flyplassen, er åpenbart et naborettslig problem. Fly i marsjhøyde derimot ikke (for eksempel ved brudd på lydmuren). Mellomstilling: Landing og utflygning. Sikker rett at slik støy også er et naborettslig spørsmål, Falkanger & Falkanger, Tingsrett (2016) s. 403: Innog utflygningsstøy er en nødvendig konsekvens av driften av flyplassen, og flyplassen bør derfor hefte på samme vis som for støy produsert på bakken.

6 Skade og ulempe. For at et tiltak skal være forbudt, er det nødvendig at det fører til skade eller ulempe. Skade= Fysisk skade. Også skade på person som befinner seg på, og har tilknytning til, naboeiendommen (men da supplert med «alminnelige erstatningsregler», se Rt s. 681) Ulempe= Støy, røyk, skjemmende og sjenerende virksomhet, samt virksomhet med farepotensiale (typisk sprenging). Økonomisk tap ikke nødvendig. Ikke enhver skade eller ulempe er nok, det kreves en viss kvalifisering.

7 Skaden må være urimelig eller unødig (uturvande). Om en skade eller ulempe er urimelig, vurderes først og fremst i forhold til hva som er ventelig eller sedvanlig. (Kommer nærmere tilbake.) Om en skade eller ulempe er unødig, vurderes først og fremst i forhold til hvor store problemer det vil medføre for tiltakshaveren å eliminere skaden/ulempen. (Kommer nærmere tilbake.) Utpreget skjønnsmessige avgjørelser om noe går ut over tålegrensen for hver av kategoriene.

8 I 2 annet, tredje og fjerde ledd er det nærmere definert hva som ligger i urimelig og unødig. Annet ledd: «I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa skaden eller ulempa. Det skal jamvel takast omsyn til naturmangfaldet på staden.»

9 Annet ledd gjelder både uttrykkene urimelig og unødig, men vil i praksis som hovedsak knytte seg til unødig. Bestemmer at det skal legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig for å hindre skaden eller ulempen. Ordet mulig er her viktig å merke seg. Det kreves ikke ethvert offer av tiltakshaveren, det må skje en avveiing mellom partene.

10 Ordlyden tyder på at regelen f.eks. kan formuleres slik: - Jo lavere forebyggelseskostnader (i forhold til skaden eller ulempen), desto større grunn til å la tiltakshaver bære kostnaden ved ulempen, dvs. være ansvarlig. Forarbeidene (NOU 1982: 19 s ): Hvis elementære krav til forebyggelse er satt til side, skal domstolene reagere, men jo mer kostbar og komplisert forebyggelse er, desto mer tilbakeholdne bør domstolene være.

11 Forarbeidene (NOU 1982: 19 s ): Kostnadsvurderingen skal ikke knyttes til den konkrete situasjonen tiltakshaveren befinner seg i, men skal gjøre på objektivt grunnlag, slik at tiltakshaverens situasjon (f.eks. vanskelige økonomi) ikke er et relevant hensyn. Standard tingsrettslig innfallsvinkel. Rt s. 757 (Sandvika Gjestgiveri) og særlig Rt s. 343 (Bybrua i Stavanger) trekker også i retning av at ulempereduksjonen må være markert større enn kostnadene, jfr. uttrykket «vesentlig reduksjon uten særlig store omkostninger».

12 Tredje ledd: «I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader.» Tredje ledd gjelder bare uttrykket urimelig, og fastslår at det skal legges vekt på hva som er ventelig eller forholdene på stedet, og om skadene eller ulempene er verre enn hva som vanligvis sedvanlig må forventes (generelt) på slike steder.

13 Nærmere om ventelig: Det er ulempen og ikke tiltaket som skal undergå en ventelighetsvurdering (ordlyd, forarbeider, rettspraksis/rt s. 609 Hunton Bruk). Sannsynligheten for å bli utsatt for en ulempe som den aktuelle skal på forhånd ha vært høyere enn om uttrykket påregnelig var brukt (forarbeidene og rettspraksis/rt s. 486 Gardermoen, avsn. 62).

14 Forholdene på vedkommende konkrete sted er avgjørende for om noe skal anses for å være ventelig, dvs. det aktuelle strøkets karakter. Rt s (Grinda) på s.1310: «er utgangspunktet hva som måtte være ventelig ut fra eiendommens beliggenhet i forhold til trafikkområder, bymessig bebyggelse, industrivirksomhet og annen virksomhet i området.» Vurderingen skal skje etter en objektiv bedømmelse av hva som var ventelig da den skadelidte nabo etablerte seg (subjektive forestillinger irrelevante).

15 Selv om det aktuelle strøkets karakter i utgangspunktet er avgjørende for ventelighetsvurderingen, finnes det imidlertid unntak for massive forverringer også av strøkspesifikke ulemper. Se Rt s. 609 (Hunton) og Rt s. 486, avsnitt (Gardermoen).

16 Tidspunktet for ventelighetsvurderingen. Rt s. 486, avsnitt (Gardermoen). Særlig om nytten av tiltaket, særlig hvis det er ledd i «den samfunnsmessige utvikling» (sml. «tida og tilhøva»): Rt s. 232, på s Rt s. 780, avsnitt

17 Nærmere om sedvanlig: Sedvanlig er det som pleier å følge av «vanlege» bruks- og driftsmåter på slike stadar, altså ventelighet i en mer generalisert form. Bestemmelsen gir retningslinjer om vanlige ulemper (ikke om vanlige tiltak). Kan da ikke bare se på ulemper som tidligere har vært på det konkrete stedet. Det må undersøkes hvordan forholdene er på andre steder som det er naturlig å sammenligne med.

18 Dermed skal man sammenligne med strøk av samme kategori. Forarbeidene: Tålegrensen vil være nokså forskjellig i henholdsvis industristrøk, villastrøk, jordbruksdistrikter. Rettspraksis kan oppsummeres å stadfeste disse kategoriene for intern sammenligning: industristeder, boligstrøk og jordbruksområder.

19 I tillegg kommer områder langs større trafikkårer. Se særlig Rt s. 343 (Bybrua i Stavanger): «ulempene [ikke] større enn det som er vanlig for eiendommer som grenser inntil større trafikkårer», og Rt s. 232: «Motorveier, andre veier, kraftlinjer og andre samfunnsmessige tiltak må anses ventelige mange steder.» Naborettslig eksempeldom fra dagliglivet: Dom Tana tingrett 2004.

20 Den tredje tålegrensevurdering fjerde ledd: «Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredje stykket, kan det reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar.» Inn ved lovendring i I forarbeidene beskrevet som en sikkerhetsventil for ventelige og sedvanlige naboplager som for en begrenset krets gir særlig urimelige utslag, jfr. uttrykkene monaleg forverring og avgrensa krins.

21 Rt s. 486 (Gardermoen): «Dette leddet åpner for at ulempen kan være urimelig selv om den er ventelig. Bestemmelsen gir dermed mulighet for å gjøre unntak fra regelen i tredje ledd, som er oppfattet slik at den ikke gir særlig spillerom for en konklusjon om urimelighet når ulempen er ventelig. Eller sagt på en annen måte: Er ulempen ventelig, må man over en svært høy tålegrense før den kan bli ansett som urimelig.»

22 Om trær - 3: «Er det ikkje nemndande om å gjera for eigaren eller for naturmangfaldet på staden, må eigaren ikkje ha tre som er til skade eller serleg ulempe for grannen, nærare hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen enn tredjeparten av trehøgda. Kongen kan gjeva nærare føresegner om målingsmåten. Hekk som er lågare enn 2 meter, er ikkje ulovleg etter denne paragrafen. Hekk som lyt reknast for grannegjerde, går ikkje inn under denne lova.»

23 Altså: er treet 6 meter høyt, kan det i utg.pkt. ikke stå nærmere nabogrensen enn 2 meter. Bestemmelsen gjelder ikke overfor alle naboer, men bare der det er hus, hage, tun eller dyrket mark på naboeiendommen. Og det finnes unntak: Dersom det er nemnande om å gjera for eieren av treet, kan det stå. (Fullt av rettspraksis om dette.) - Hekk lavere enn 2 m er aldri ulovlig etter bestemmelsen, jfr. annet ledd. Nærmere om lovhistorien bak naboloven 3, se Einar Bergsholm, LoR 2003 s. 557.

24 Hvilke konsekvenser har så overtredelse av nabolovens bestemmelser. Dette er det bestemmelser som i tredje kapittel om erstatning, og i fjerde kapittel om retting. Retting, 10 første ledd første punktum: «Tilstand eller tilhøve som strider mot nokor føresegn i 2-5, har grannen krav på vert retta.» Det naborettslige ulovlige tiltak må altså fjernes. Men rettingen gjelder bare det ulovlige, retting behøver bare å bringe skadene eller ulempene ned under tålegrensen, men ikke lenger.

25 Visse spesielle unntak i 10 første ledd første punktum: Dette gjeld likevel ikkje: (a)når tiltaket er fremja i samsvar med avgjerd etter 7, jf. 8, (b)når det er gjort vedtak om eller gjeve samtykke til oreigning av grunn til tiltaket, eller når slik oreigningsrett fylgjer direkte av lova, eller (c)så langt forurensingslova av 13. mars 1981 nr andre stykket gjer unntak frå rettingsskyldnaden. d)så langt vannressursloven 6 tredje ledd gjer unntak frå rettingsskyldnaden.

26 Et annet og generelt unntak finnes i 10 annet ledd: «I tilfelle då rettinga kom til å valde så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet, kan det gjerast unntak frå rettingsskyldnaden når det ikkje er noko nemnande å leggja tiltakshavaren til last, på det vilkår at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa» (kursiv her).

27 Vederlag ikke bare økonomisk tap. For eksempel vil naboen kunne gis en del av den forventede gevinst som tiltakshaveren vil ha av at det naborettsstridige tiltaket tillates. Altså: Ikke det samme som ordinær erstatning. Situasjonen kan for eksempel være den, at en industribedrift som ligger midt i et villastrøk, genererer store overskudd som følge av omlagt produksjon, som medfører økede naboulemper. Den gevinst som ligger i å slippe å flytte hele bedriften, skal da komme også villaeierne til gode.

28 Forarbeidene (Rådsegn 5 s ) : «I tilfelle då nyskipnaden løyser ut etter måten store verde, som partane kan vera nokolunde like nære til å nyta godt av, bør skjønet ha høve til å setja mellomlaget større enn skaden (jfr. Rådsegn 2, s ). Rettesnora for skjønet er difor ikkje fyrst og fremst kor stort tap motparten får av ombytet, men kva ein må gå ut ifrå at partane som kloke og rimelege folk ville koma fram til i fri avtale.» Tilsvarende lagt til grunn i servituttretten, se Rt s. 228 (Naturbetong). Kommer tilbake til den under servitutter.

29 Selv om naboens rettingskrav tas til følge (eller et naborettstridig tiltak får fortsette), har naboen i tillegg til retting/vederlag også et erstatningskrav for det økonomiske tap som han har lidt av det ulovlige tiltaket, jfr. naboloven 9. Første punktum: «Det økonomiske tapet nokon lid av skade eller ulempe i strid med nokor føresegn i 2-5 er den ansvarlege skyldig til å bøta, anten han sjølv eller nokon han svarar for, har gjort seg skuldig i aktløyse eller ikkje» (kursiv her).

30 Lovens uttrykk «økonomiske tapet» er tolket relativt strengt i rettspraksis: en nabo har ikke krav på erstatning for ikke-økonomisk skade. Rt s. 309 (Nybrottveien): Høyesterett ga ikke medhold i krav om ulempeerstatning som ville sette naboene i stand til å foreta bygningsmessig tiltak for å dempe støyforstyrrelser, så lenge ulempene ikke hadde medført reduksjon av eiendommenes omsetningsverdi. Se tidligere Rt s (Bodø flyplass). Fulgt opp i Rt s. 343 Bybrua Stavanger).

31 Ansvarsgrunnlaget er objektivt, det er altså ikke nødvendig at tiltakshaveren kan klandres for å ha satt det ulovlige tiltaket i gang. Slik erstatning kan altså kreves generelt for alle ulovlige naborettslige tiltak, også der rettingskrav ikke er aktuelt som følge av de spesielle unntakene fra rettingsplikten i 10 a-d, eller der 10 annet ledd gjør seg gjeldende.