REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 201221574/3 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: LSKJ Dato: 19.02.13 FANA, GNR. 41, BNR. 931 M. FL., HOPSMYREN SØR 2, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER 62820000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Bakgrunn Erstad & Lekven AS i samarbeid med Forum Arkitekter AS fremmer på vegne av Erstad & Lekven Utbygging AS planforslag for et område i Fana bydel på Hop med atkomst fra Troldhaugvegen. Hopskrysset Ventre: Skråfoto av planområdet, Høyre: planavgresning Gjeldende reguleringsplan for planområdet ble vedtatt i Bergen Bystyre 18.06.12 (plan nr 5125000). Denne planen har samme avgrensning og samme forslagsstiller som planforslaget som nå legges ut på offentlig ettersyn. I etterkant av vedtatt reguleringsplan, har forslagsstiller ervervet Troldhaugvegen 56 (gnr 41, bnr 771). Med bakgrunn i dette oppkjøpet samt endringer i planforslaget som følge av bystyrevedtaket, har forslagsstiller gått i gang med endring av reguleringsplanen. Dette ble varslet gjennom annonse om vedtatt reguleringsplan, 04.11.12, med tilhørende varslingsbrev til naboer. Fagetaten mottok ingen merknader til oppstart av reguleringsendring. I forbindelse med varsling av vedtatt plan kom det inn en naboklage fra beboerne i Tømmeråsen 11. Klagen var knyttet til byggehøyden, støy fra nye boenheter og verdiforringelse av egen eiendom. Videre påpekte klager at de var engstelig for skader på egen eiendom som følge av byggearbeider, her utrasing av murer og masser samt setninger. Fylkesmannen har behandlet klagen, og i vedtak datert 08.02.13 stadfestes kommunens vedtak og klagen ikke tas til følge.
Kort om planforslaget Planområdets areal er ca. 7,65 daa. Planforslaget legger til rette for utbygging av terrassehus med opp til 55 boenheter med tilhørende uteoppholdsareal, dette er 10 boenheter mer enn vedtatt plan. Adkomsten til planområdet er direkte fra Troldhaugvegen. Hovedformål Vedtatt reguleringsplan viser et terrassehus med opp til seks etasjer. Bygningskroppen følger fjellskrenten på tomten og dybden terrassene skal avtrappes mot nordvest med 2 til 4 meter per etasje. Det skal etableres grønne tak på bygget for å dempe inntrykket av bygget for bebyggelsen på kanten i Tømmeråsen. Reguleringsendringen viser en utvidelse av terrassehuset mot nord. Det er et tydelig brudd mellom vedtatt og ny del av bygningskroppen og utvidelsen viser en nedtrapping av bygningshøyden mot nord. Hovedinngangen til bygget er flyttet i forbindelse med reguleringsendringen og ligger nå i overgangen mellom vedtatt plan og utvidelsen. Trafikkforhold Planområdet grenser til Troldhaugvegen og har kort avstand til hovedvegsystemet ved Hopskrysset/Sjølinjen. Gang- og sykkelvegen på gamle Vossabanetraseen ligger innenfor planens avgrensning og er i planforslaget avsatt til gang- og sykkelveg. Planområdet ligger ca. 800 meter fra bybanestoppet på Hop via internveger over Tømmeråsen. Trafikkareal innenfor planområdet består av avkjørsel fra Troldhaugvegen med nedkjøring til garasjeanlegg samt gangveger som knyttes Troldhaugvegen, byggets inngangsparti og Vossabanetraseen. Grønnstruktur og fellesareal Grønnstrukturen i planforslaget består av fellesområder for lek og uteopphold, felles grøntanlegg samt friområde avsatt langs Vossabanetraseen. Planen opprettholder 20 meter byggegrense for Vossabanetraseen, og det etableres en grønn buffersone langs traseen med 10 meters bredde. Dette ligger inne i vedtatt reguleringsplan med bestemmelser om at forslagsstiller i samråd med Grønn Etat i Bergen kommune skal utarbeide plan for skjøtsel av buffersonen. Parkering Planforslaget forutsetter en parkeringsløsning med en felles parkeringskjeller under bebyggelsen og terreng. I henhold til planforslagets bestemmelser skal det avsettes 1,2 parkeringsplasser per 100 m 2 boligareal. Av disse skal minimum 5 % av parkeringsplassene opparbeides som HC parkering. Det skal beregnes 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 boligareal. ROS Multiconsult AS har utarbeidet en rasvurdering av fjellskrenten boligområdet grenser til, rapport datert 01.09.08. I planforslagets bestemmelser kreves det at rasfaren i området må vurderes i henhold til nevnte rapport ved innsendelse av søknad om rammetillatelse, og nødvendige sikringstiltak utføres. Forslagsstillers planbeskrivelse For ytterligere opplysninger om planområdet og planforslaget viser fagetaten til forslagsstillers planbeskrivelse datert 10.01.13, vedlegg C. For utfyllende opplysninger, se også vedleggene. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Side 2 av 10
Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Forholdet til vedtatt plan Planforslaget som nå fremmes ligger tett opp mot vedtatt reguleringsplan for planområdet. Det er gjort endringer i bestemmelsene og plankart som følge av at Troldhaugvegen 56 nå foreslås bygget ut som terrassebebyggelse. Dette har medført endringer knyttet til nedkjøring til parkeringskjeller og avslutningen av terrassebebyggelsen mot nord. Forslagsstiller har videre gjort noen endringer i gangvegene internt i feltet som følge av flytting av nedkjørsel til parkeringskjeller (denne er trukket nærmere Troldhaugvegen) og hovedinngang til bygget. Som følge av justering av gangvegene har dette medført endringer i avgrensningen av de ulike feltene avsatt til fellesareal. Venstre: Plankart vedtatt reguleringsplan Høyre: Forslag til reguleringsendring Fagetaten har gjennomgått de vedtatte reguleringsbestemmelsene opp mot det planforslaget som nå fremmes, og det er ikke gjort endringer i reguleringsbestemmelsene utover de som er knyttet til utvidelsen av terrassebebyggelsen. Det pekes på at gjeldende reguleringsplan er vedtatt etter plan og bygningsloven av 1985 mens planforslaget som nå fremmes er utarbeidet etter plan og bygningsloven av 2008. Dette fagnotatet berører i liten grad forhold avgjort i forbindelse med behandlingen av vedtatt plan, da disse er endelig vurdert og besluttet gjennom den politiske behandlingen av plansaken. Som følge er fagetatens kommentarer hovedsakelig knyttet til endringene som følger av utvidelsen av terrassebebyggelsen. Side 3 av 10
Utnyttelsesgrad Vedtatt reguleringsplan har en utnyttelsesgrad på % BRA = 275 %. Planforslaget som nå fremmes viderefører denne utnyttelsesgraden. Utnyttelsesgraden overstiger angitt utnyttelsesgrad i kommuneplanens arealdel samt kommunedelplanen for Nesttun, Nesttun- Vest, Hop og Ny-Paradis. Planforslaget medfører imidlertid ingen endringer i forhold til vedtatt reguleringsplan og fagetaten har som følge ingen kommentarer til dette. Byggehøyder, byggegrenser og estetikk Byggehøyder I forbindelse med politisk behandling av vedtatt plan ble det tatt inn en ny bestemmelse som fastsatte at «uteoppholdsareal i tilknytning til første etasje og inngangsparti for ny bebyggelse i felt B2 skal etableres på kote +20.» Bakgrunn for denne bestemmelsen var at uteoppholdsarealene for den nye bebyggelsen skulle tilpasses terrenget på tomten til eneboligen i Troldhaugvegen 56 da denne tomten lå noe lavere enn felt B2. Den politiske behandlingen av planen senket ikke etasjetallet på bebyggelsen, men denne endringen medførte at maksimal mønehøyde for felt B2 ble senket til kote + 39 til forskjell fra planforslaget som foreslår byggehøyden til kote + 42. Eksisterende terreng vist med stiplet linje I forslaget til reguleringsendring har forslagsstiller hevet den maksimale mønehøyden til kote +42 i henhold til tidligere planforslag. Forslagsstiller begrunner dette med at uteoppholdsarealene heves noe for å tilpasse seg kotehøydene på Troldhaugvegen og Vossabanetraseen. Snittene til planforslaget (vedlegg E) viser at forslagsstiller ønsker å legge inngangspartiet og uteoppholdsarealene til kote +22,4. Dette medfører at kun deler av parkeringskjelleren skal etableres under eksisterende terreng. Videre bemerker forslagstiller at det ikke lenger er nødvendig å tilpasse seg eksisterende terreng i hagen til Troldhaugvegen 56. Vedtatt plan viser en bebyggelse med opp til seks etasjer for søndre bygningsdel. Da dette er politisk behandlet tar fagetaten bare stilling til byggehøydene i nordre del av reguleringsendringen. Med hensyn til hevingen fra kote +39 til kote +42 stiller fagetaten seg i utgangspunktet positiv til denne endringen. Uteoppholdsarealene ligger i dag delvis lavere enn Vossabanetraseen, og fagetaten vurderer det slik at en heving kan bidra til å bedre kvaliteten av disse arealene. Videre vil et bygg med toppkote +39 medføre at hele parkeringskjelleren skal etableres under terreng. Dette vil medføre et større terrenginngrep og øke overskuddsmassene i prosjektet. Fagetaten ønsker å understreke at ved en maksimal mønehøyde på kote +42 vil byggets tak ligge lavere enn bebyggelsen på kanten i Tømmeråsen. Den foreslåtte bebyggelsen skal terrasseres som vist i illustrasjonsplan (vedlegg D). Høydene vist i illustrasjonsplanen er bindende. Side 4 av 10
Byggegrenser Det er lagt inn byggegrenser på 4 meter mot nabogrense mot nord og øst. Videre er det innenfor B lagt inn en byggegrense som viser plassering av hovedinngangen til bebyggelsen. Byggegrensen for parkeringskjeller er vist i utsnitt i plankartet markert vertikalnivå 1. Vertikalitet Planforslagets reguleringsbestemmelses 2.2.5 inneholder ordlyden «det skal tilstrebes en vertikalitet i fasaden som sikrer et variert uttrykk». Denne setningen ble tatt inn som en del av bystyrevedtaket for å sikre en variasjon i fasaden på terrassebygget. Forslagsstiller har utarbeidet en illustrasjon som viser de vertikale bruddene i fasaden (vedlegg L). Fagetaten anser at bygget ved utvidelsen mot nord har fått en mer oppbrutt fasade enn det som var tilfellet i illustrasjoner til vedtatt plan. Men fagetaten ønsker å påpeke at den viste bebyggelsen innenfor vedtatt plan ikke har innslag av denne vertikaliteten som er fastsatt i reguleringsbestemmelsene. Fagetaten stiller seg som følge avventende med hensyn til den foreslåtte løsningen. «Vingen» Terrassebygget avsluttes mot nord av en mindre bygningsdel i to etasjer. Der den øvrige bebyggelsen forholder seg til det skrånende terrenget på tomten og avtrappes mot dette, løsriver denne bygningsdelen seg og stikker ut fra bygget og terrenget. Fagetaten anser denne bygningsdelen som et fremmedelement i forhold til den resterende bygningskroppen da samspillet med terrenget som er tydelig i resten av bygget her er fraværende. Forslagsstiller begrunner bygningselementet med at denne trappes ned og skaper en overgang mot tilliggende enebolig. Den lave bygningsdelen med nord og nedkjørsel parkeringskjeller skaper en barriere mot bebyggelsen i nord. Fagetaten er positiv til at bebyggelsen trappes ned mot eneboligen i Troldhaugvegen 54, men vurderer det slik at bygningsdelen (med nedkjøring til parkeringskjeller i forlengelsen) skaperen en barriere mellom prosjektet med grøntarealene langs Vossabanetraseen og bebyggelsen nord for dette. Denne barrieren anser fagetaten som uheldig. Fagetaten anbefaler en bedre avslutning mot nord, men vil avvente merknader ved offentlig ettersyn. Universell utforming I henhold til planforslagets bestemmelse 1.1.3 skal prinsippet om universell utforming legges til grunn i planområdet i samsvar med gjeldende kommuneplan. Bestemmelsenes punkt 2.3.2 påpeker at 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede og skal imøtekomme krav i hht. veileder om universell utforming utarbeidet av Husbanken. I henhold til kommuneplanens punkt 11 stilles det som minimumskrav at 30 % av boenhetene i byggeområder skal være utformet etter prinsippene om universell utforming. I henhold til Side 5 av 10
tekniske forskrift (TEK10) 12-3 vil det være krav om heis i bygget. I bygg med heis utløses kravet om tilgjengelig boenhet jfr. 12-2 i TEK10. Alle boenhetene skal som følge være tilgjengelige boenheter. Planens bestemmelser 2.4.1 er dermed overflødig. Fagetaten lar imidlertid bestemmelsen stå for å sikre andelen tilgjengelige boenheter dersom prosjektet endres i etterkant av reguleringsplanprosessen. Fagetaten påpeker at da terrassebygget innenfor B skal ha heis, skal felles uteareal som konsekvens være universelt utformet jfr. 8-2 i TEK10. Trafikkløsninger I vedtatt plan skal det anlegges kjørbar gangveg frem til hovedinngang som dimensjoneres for kjøring i sammenheng med flytting, transport av personer med nedsatt funksjonsevne og adkomst for utrykningskjøretøy. I forslaget til reguleringsendring fremgår det at forslagsstiller nå går bort fra dette og det legges ikke til rette for kjøring frem til dør. Forslagsstiller argumenterer den foreslåtte endringen med at det ikke er ønskelig med kjøring internt i boligfeltet. Forslaget til reguleringsbestemmelsers 6.2.1 sier at «brannkonsulent kan stille krav om fremkommelighet til de deler av bygget som ikke normalt er tilgjengelig for alminnelig biltrafikk». Fagetaten avventer tilbakemelding fra Bergen brannvesen med hensyn til om dette er en tilstrekkelig løsning. Videre er det ikke mulig for større kjøretøy brukt i forbindelse med flytting å kjøre ned i parkeringsgarasjen. Planforslaget legger til rette for et parkeringsfelt, P2, ved nedkjøring til garasjen. I henhold til bestemmelsene kan dette brukes til parkering av liten lastebil i forbindelse med flytting med mer. Fagetaten har forståelse for forslagsstillers ønske om ikke å legge til rette for kjøring internt i feltet, da dette vil gi sikre forutsigbarhet rundt bruken av uteoppholdsarealene. Fagetaten stiller seg likevel noe avventende til om den foreslåtte løsningen er tilstrekkelig, spesielt i henhold til utrykningskjøretøy, og vil ta endelig stilling til dette basert på merknader innkommet ved offentlig ettersyn. Parkering Parkering for planområdet er i sin helhet løst i parkeringskjeller under bakken. Areal avsatt til parkering er vist som P1 i vertikalnivå 1, regulering under grunnen. Avgrensningen av areal avsatt til parkering går i liten grad inn i skråningen på tomten, ivaretar den lille kollen nord i området avsatt til lek og forholder seg til 10 meters buffersone langs Vossabanetraseen. Som konsekvens av utvidelsen av terrassebebyggelsen er nedkjørselen trukket nærmere Troldhaugvegen i forslaget til reguleringsendring. Det legges til rette for 1,2 parkeringsplasser per 100 m2 BRA bolig og minimum en parkeringsplass per boenhet. Videre beregnes det 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m2 BRA bolig. Vossabanetraseen grønnstruktur og kulturminne I henhold til gjeldende kommunedelplan skal det avsettes 20 meters byggegrense mot Vossabanetraseen, en byggegrense som er overholdt. I den vedtatte planen var arealene innenfor byggegrensen fordelt mellom fellesareal og friareal langs traseen. Under behandlingen i Bergen Bystyre, ble det lagt inn krav om at «avgrensing av Felles grøntanlegg reduseres slik at det sikres en avstand på minimum 10 m til senterlinjen av gang- og sykkelvegen langs hele strekningen.» Vedtaket medførte en endring av plankartet og arealene F1 og F3 på østsiden av Vossabanetraseen sikrer denne avstanden på minimum 10 meter mellom senterlinjen på gang- og sykkelvegen og fellesarealene. Dette forholdet er ivaretatt i Side 6 av 10
forslaget til reguleringsendring. Det skal i samråd med Grønn Etat utarbeides en skjøtselsplan for buffersonen. Under offentlig ettersyn av vedtatt plan ble det bemerket at Vossabanetraseen med buffersone burde reguleres som spesialområde kulturminne. Da vedtatt plan ble behandlet etter plan og bygningsloven av 1985 anså fagetaten det som mest hensiktsmessig at arealet ble avsatt til offentlig vegareal og friområde. Forslaget til reguleringsendring er imidlertid utarbeidet etter ny plan- og bygningslov og fagetaten anbefaler som følge at det legges inn en hensynssone for bevaring av kulturminner som skal omfatte vegareal og buffersone langs Vossabanetraseen. Dette skal legges inn før 2. gangs behandling av planen. Felles leke- og uteoppholdsareal Venstre: FA1 avsatt til lekeplass i vedtatt reguleringsplan Høyre: Au1 avsatt til lekeplass i forslag til reguleringsendring Forslaget til reguleringsendring har medført endringer av det interne gangvegsystemet, og disse endringene medfører justering av avgrensningene av arealene avsatt til felles uteoppholdsareal som vist i illustrasjonene. I henhold til oppgitte tall er arealene avsatt til felles leke- og uteopphold gått noe ned i forslaget til endring, men dette er ikke av betydelig karakter. Da leilighetene i første etasje har sine private utearealer på bakkeplan, anser fagetaten at de fellesarealene som ligger nærmest byggene vil ha begrenset brukskvalitet da det ikke er en klart definert overgangssone mellom private og felles arealer. Dette vil etter fagetatens skjønn medføre at felt Uo2 delvis privatiseres. Fagetaten oppfordrer forslagsstiller til å vurdere mindre tiltak som kan sikre en klar avgrensning mellom private og felles uteoppholdsareal for leilighetene på bakkeplan for å unngå at dette blir et diskusjonstema/område for konflikt for fremtidige beboere. Med bakgrunn i ovennevnte anser fagetaten det som positivt og viktig at arealet avsatt til lek er skilt fra bygningskroppen av gangvegsystemet. Fagetaten anbefaler imidlertid at det tas inn i forslaget til reguleringsbestemmelser at det kan gjøres mindre justeringer for linjeføringen av Gg1 for å sikre en optimal løsning. Terrenginngrep Planområdet er preget av en bratt skråning hvor terrassebebyggelsen legger seg opp mot denne skråningen. Vedtatt plan viser terrenginngrep i skråningen for å etablere bebyggelsen. Videre skal det etableres parkeringskjeller under eksisterende terreng. Dette medfører en heving av terrenget (som omtalt under byggehøyder). Parkeringskjelleren skal etableres utenfor buffersonen avsatt langs Vossabanetraseen. Side 7 av 10
Planforslaget som nå fremmes til offentlig ettersyn medfører begrensede terrenginngrep i forhold til allerede vedtatt plan, og fagetaten har som følge ingen spesielle merknader til dette. Energi Planforslaget ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og er dermed tilknytningspliktig i henhold til kommuneplanens bestemmelser. Avstanden til eksisterende fjernvarmerør er imidlertid stor, og en tilknytning til systemet ville kreve inngrep i Hopskrysset. I forrige planprosess ble det konkludert med at det som følge ikke er økonomisk lønnsomt å knytte bygget til fjernvarmeanlegget. Vann og avløp VA plan for vedtatt reguleringsplan er godkjent hos VA-etaten i Bergen kommune i brev datert 20.08.08 (ref. 200812990-3). Antall boenheter i planforslaget ligger under det som ligger inne i godkjent VA rammeplan. Fagetaten legger som følge denne VA planen til grunn med mindre annet innkommer i forbindelse med offentlig ettersyn. Planfremstilling Fagetaten bemerker at eierform på offentlige og felles arealer skal vises i plankartet. Da dette fremgår av forslaget til reguleringsbestemmelser anses dette som et forhold som kan rettes opp før 2.gangs behandling. Utover dette har fagetaten ingen spesielle merknader til planmaterialet som det nå foreligger, men viser til at det før saken fremmes til 2.gangs behandling kan være behov for presiseringer i reguleringsbestemmelsene og opprettinger i plankartet. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader som fremgår av vedtaket. Dette er foreløpige vurderinger med bakgrunn i den informasjon foreligger i forkant av offentlig ettersyn. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 8 av 10
Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Fana, gnr. 41, bnr. 931 m.fl., Hopsmyren Sør 2, Reguleringsplan. Hopsmyren Sør 2, Reguleringsplan. Plannummer 62820000, vist på plankart sist datert 10.01.13 med tilhørende bestemmelser datert 10.01.13. Fagetaten bemerker at planforslaget før 2. gangs behandling må vise at: Den foreslåtte bebyggelsen i større grad «tilstreber en vertikalitet i fasaden» slik det stilles krav om i vedtatt plan. Bebyggelsens avslutning mot nord må skape en mindre barriere mot eksisterende bebyggelse. Det legges inn hensynssone for bevaring av kulturminner som omfatter vegareal og buffersone langs Vossabanetraseen. Det legges til grunn at det skal gjennomføres karttekniske justeringer og justeringer av reguleringsbestemmelsene. Dette innebærer bl.a. at plankartet rettes opp med hensyn til eierform for felles og offentlige arealer. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 10
Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201221574/3 A. Plankart datert 10.01.13, dok nr 7, fil nr 3 B. Reguleringsbestemmelser, datert 10.01.13, dok nr 5, fil nr 2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 10.01.13, dok nr 4, fil nr 23. D. Illustrasjonsplan datert 10.01.13, dok nr 4, fil nr 2. E. Snitt datert 10.01.13, dok nr 4, fil nr 5. F. Sol og skygge eksisterende situasjon, datert 10.01.13, dok nr 4, fil nr 7. G. Sol og skygge fremtidig situasjon, datert 10.01.13, dok nr 4, fil nr 8. H. Perspektiv fra nord, datert 10.01.13, dok nr 4, fil nr 9. I. Perspektiv fra vest, datert 10.01.13, dok nr 4, fil nr 10. J. Fasadeoppriss fra nord, datert 10.01.13, dok nr 4, fil nr 3. K. Fasadeoppriss fra vest, datert 10.01.13, dok nr 4, fil nr 4. L. Illustrasjon vertikalitet, datert 10.01.13, dok nr 4, fil nr 6. M. Arealoppstilling, datert 17.12.12, dok nr 4, fil nr 13. N. Byggehøyder, datert 15.11.12, dok nr 4, fil nr 14. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201221574 Side 10 av 10