Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Robert Helle SAKSMAPPE: 2016/1567 ARKIV: UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 133/16 26.10.2016 DISPENSASJONSSØKNAD VEDRØRENDE FRADELING AV 352M² FOR OPPFØRING AV 2 LEILIGHETER PÅ EIENDOM 160/415 HAUGEN 1. ANSVARLIG SØKER: BRÅDLAND EIENDOM AS. Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne godkjenne søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Mandal sentrum, for fradeling av en parsell på 386m² til boligtomt, i et område som er regulert til boligformål og bevaringsområde. Vedtaket begrunnes med at ved dispensasjon for fradeling her vil fremdeles eksisterende og ny bolig ha god kvalitet vedrørende uteareal og parkeringsmuligheter på egen tomt, og at det er strøkslekeplass i nærområdet som vil få en meget god kvalitet da den skal oppgraderes i nær fremtid. Tomtestørrelsen viser og at det ligger til rette for en ny bolig her, samt en liten økning av trafikk på eksisterende vei ikke vil føre til vesentlige problemer. Videre er det også gitt liknende tillatelser for fradeling i bevaringsområdet tidligere. Dispensasjonen gis på vilkår av at ny bolig på tomta, må få en god arkitektonisk utforming, som er tilpasset bygningsmiljøet i området. Det skal legges ved snitt når det fremmes søknad for tiltaket for å vise kotehøyde på møne i forhold til kotehøyde på terrenget bak, dette for å kunne ta en vurdering om det burde bygges bolig/leiligheter med uetg +1 eller 2 etg. Videre settes det vilkår for å begrense skjæringer og terrengarbeid. Det skal foreligge Snitt/skisser på terrengarbeidet og boligen/leiligheten skal være utformet før det gis tillatelse til terrengarbeid på tomten. Leder teknisk forvaltning bemyndiges i å gi delingstillatelse. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Planutvalget opplyser om at kommunen stiller krav til sivilarkitekt ved arkitekturprosjektering av nye boliger i områder som er regulert til spesialområde bevaring. Behandling i Planutvalget - 26.10.2016 : Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt.
Vedtak i Planutvalget - 26.10.2016 : Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne godkjenne søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Mandal sentrum, for fradeling av en parsell på 386m² til boligtomt, i et område som er regulert til boligformål og bevaringsområde. Vedtaket begrunnes med at ved dispensasjon for fradeling her vil fremdeles eksisterende og ny bolig ha god kvalitet vedrørende uteareal og parkeringsmuligheter på egen tomt, og at det er strøkslekeplass i nærområdet som vil få en meget god kvalitet da den skal oppgraderes i nær fremtid. Tomtestørrelsen viser og at det ligger til rette for en ny bolig her, samt en liten økning av trafikk på eksisterende vei ikke vil føre til vesentlige problemer. Videre er det også gitt liknende tillatelser for fradeling i bevaringsområdet tidligere. Dispensasjonen gis på vilkår av at ny bolig på tomta, må få en god arkitektonisk utforming, som er tilpasset bygningsmiljøet i området. Det skal legges ved snitt når det fremmes søknad for tiltaket for å vise kotehøyde på møne i forhold til kotehøyde på terrenget bak, dette for å kunne ta en vurdering om det burde bygges bolig/leiligheter med uetg +1 eller 2 etg. Videre settes det vilkår for å begrense skjæringer og terrengarbeid. Det skal foreligge Snitt/skisser på terrengarbeidet og boligen/leiligheten skal være utformet før det gis tillatelse til terrengarbeid på tomten. Leder teknisk forvaltning bemyndiges i å gi delingstillatelse. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Planutvalget opplyser om at kommunen stiller krav til sivilarkitekt ved arkitekturprosjektering av nye boliger i områder som er regulert til spesialområde bevaring. Vedlegg: 1 Søknad med vedlegg 2 Uttalelse fra fylkesmannen 3 Uttalelse fra fylkeskonservator UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING
Søknaden: Brådland eiendom AS søkte opprinnelig om fradeling for oppføring av ett bygg på 3 etasjer med 3 boenheter. I den søknaden mottatt 05.07.16 ble ikke 4 meters grensen til nabo opprettholdt. Søknaden som er fremmet nå er fradeling av et areal på 386m² for oppføring av et bygg med 2 boenheter, og med situasjonsplan som viser ønsket plassering for bygget 4 meter fra nabogrense. Gjeldende plangrunnlag: Reguleringsplan for Mandal sentrum, med formål bolig og bevaring av bygninger. Begrunnelse for dispensasjon: Området ligger i sentrum med dens kvaliteter og nærhet til offentlig infrastruktur. Hovedtomten er i en slik størrelse at en fradeling på ca 380m2 ikke vil ha noen konsekvens for eksisterende bebyggelse på denne tomten. Videre mener ansvarlig søker at det er i alles interesse at det utvikles nye boliger i sentrumsområdene hvor infrastrukturen er tilrettelagt, I sentrumsområdene er det ikke alltid mulighet arealmessige å få etablert nye boligforhold, men her mener ansvarlig søker at forholdene ligger til rette for dette, og imøteser en positiv tilbakemelding på dette forhold fra kommunens side. I denne forbindelse søkes det om dispensasjon fra utnyttelsesgraden som vist i plan for fradeling av tomt på gnr 160 bnr 415 gjennomført reguleringsbestemmelsen 15 Spesialområde kulturelt bevaringsområde. Videre vises det til at et eventuelt nybygg skal overholde de kvaliteter som eksisterende bygningsmasse måtte ha og ikke skille seg radikalt ut fra dette. Protester/bemerkninger: Kommentar fra nabo Bjarte Lie gnr. 52, bnr. 7: (```) (```) Kommentar fra Nabo Trond Olsen gnr. 160, bnr 422: (```)
(```) Søker/tiltakshavers kommentarer til merknader: Kommentar til Trond Olsens merknad: (```)Han skriver at det ikke fremgår hvordan tomten ønskes utnyttet, hva slags bebyggelse. Det ser ut for at han blander sammen en byggesøknad og en fradeling søknad. Hva slags bebyggelse som skal etableres er gjenført byggesøknad. Selve fradelings søknaden er en søknad om en får fradelt området til boligformål. At en viser et illustrasjonsbygg i søknaden er at kommunen kan ta stilling til om om tomten ut fra situasjonstegningen er egnet til dette formålet. Å illustrer en byggesøknad til naboen i denne sammenheng vil virke feil. En vil forholde seg til at naboer tar stilling til en eventuell fradeling ikke en byggesøknad og ikke blander kortene her.(```) Kommentar til Bjarte Lies merknad: (```)Han skriver at han er skeptisk til at bygges leiligheter på så lite areal tett opp til grensen til hans eiendom. Det kan være viktig å belyse at boligen til Bjarte Lie ligger minimum 10 fra eiendomsgrensen der illustrasonsbygget er plassert. Boligen til Lie er etablert på ca Kt 17 og topp møne for illustrasjons bygget vil være Kt 16 Illustrasjons bygget vil ligge 1m lavere. Dette vil ikke ha noen konsekvens med tanke på sol skygge og eventuelt utsikt. Bor en i et sentrumsområde må en være klar over at eiendommer som har utviklingspotensiale vil bli utbygd.(```) Uttalelser fra annen myndighet: Fylkeskonservator uttaler i mail datert 18.08.2016 at: (```)Det søkes om fradeling fra gnr 160/415 for oppføring av leilighetsbygg. Eiendommen er avsatt som spesialområde bevaring bevaring av bygninger i Reguleringsplan for Mandal sentrum. Vest Agder fylkeskommune v/ Plan og miljøseksjonen har ingen merknader til søknaden. Siden området er preget av en del nyere bebyggelse, fra 1950 tallet og nyere, og tiltaket bare vil medføre mindre terrenginngrep vil Fylkeskonservatoren ikke motsette seg fradeling av eiendommen for oppføring av bolig. Vi vil imidlertid bemerke at den planlagte boligen må tilpasses bygningsmiljøet med hensyn til former, proporsjoner, materialbruk og fargesetting. Vi anbefaler at bygningen gis en rektangulær hovedform, med saltak og relativt lukkede fasader med
liggende trepanel. Fylkeskonservatoren bidrar gjerne med råd i forbindelse med utforming av bygningen dersom dette er ønskelig.(```) Fylkesmannens uttalelse i brev datert 24.0816: (```)Saken gjelder en bebygd boligtomt innenfor reguleringsplan for Mandal sentrum (vedtatt i 2006) med formål bolig og bestemmelsesområde for bevaring. Tomta utgjør ca. 654 kvm. Søknaden gjelder fradeling av ca. 352 kvm for oppføring av bygg i 3 etasjer. 1. etasje skal inneholde 3 garasjeplasser og boder. 2. etasje får 2 boenheter. Toppetasjen får 1 boenhet. Fylkesmannen mener denne søknaden i første rekke angår lokale plan- og miljøhensyn. Unntatt er de nasjonale føringene som generelt gjelder med hensyn til tiltakets konsekvenser for barn og unge, samt funksjonshemmede. Kommunen må foreta en konkret vurdering av om dispensasjon bør gis, herunder vurdere konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse.(```) Leder teknisk forvaltnings samlede vurdering: Plan- og bygningsloven 19-2 gir anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det følger av 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre fremgår det at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. I 19-2, 3. og 4. ledd er det fremhevet ulike hensyn som skal tillegges særlig vekt i vurderingen. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 er det søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen for Mandal sentrum, vedrørende fradeling av en parsell for ny bolig, i et område som er regulert til spesialområde bevaring. Hensynet bak denne bestemmelsen er å bevare og å gjenopprette den antikvariske og kulturhistoriske verneverdige bebyggelsen og helheten i det særpregede bygningsmiljøet. En fradeling og utbygging av det omsøkte areal vil forringe grøntarealet som eiendommen i dag besitter. Dette grøntarealet fremstår i dag som bakhage som boligen i dag ikke bruker eller klipper. Arealet fremstår som skrånet terreng og er ikke velegnet til bruk som uteområde eller rekreasjonsområde. En intensjon med bevaringsplanen er at også de grønne lommene blir bevart. Det opplyses at eksisterende garasje vil bli fjernet men det er tatt høyde for erstatningsplasser for parkering for eksisterende bolig. Tiltakshaver har skissert et ca terrengarbeid ved en eventuell fradeling og plassering av tiltaket som er ønsket på tomten, leiligheten/boligen er ønsket i 2 etg med en under etg. Det er ønskelig å ha parkering for leilighetene i u etg. Teknisk forvaltning ser potensialet og tiltakshavers ønske om en eventuell fortetning på tomten med 2 boenheter, da man får bra med uteareal, man holder seg til 4 meter fra felles nabogrense samt at man har plass for parkering inne og ute. Videre stiller vi heller spørsmål om det er det beste for området og terrenget at det oppføres leiligheter/ bolig med u etg + 2 etg hvis man ser på høydene som er vist på snitt av tiltaket da med pulttak. Det vises videre til fylkeskonservators uttalelse der tiltaket blir anbefalt oppført med saltak, som da vil øke høyden betraktelig med tanke på hvorvidt tiltaket blir ruvende i terrenget. Ved en eventuell tillatelse til fradeling, burde det ved søknad om tiltaket vises koter på terreng i bakkant av
leilighetene/boligen i forhold til om det burde etableres leiligheter/bolig med uetg + 2 etg eller uetg + 1 etg for å se hvor topp møne er. Dette vil og avgjøre om man skal ha parkering innomhus eller utomhus, vedrørende BYA er det plass til begge løsningene. Området er en privat hage, og er regulert til boligformål. Videre så er dette grøntarealet skrånet og fremstår som ikke egnet som uteområde samt at den aktuelle eiendommen er stor, og det ligger til rette for innpassing av mer bebyggelse i dette området. I kommuneplanens Kap 2.6 sier det at ved fortetning av eksisterende områder, skal det etableres nærlekeplass med areal på minimum 500m². Teknisk forvaltning ser at dette ikke er mulig å få til ved en fortetning i sentrum, men teknisk forvaltning viser til strøkslekeplassen 300 meter i gangavstand nedenfor som er under arbeid for oppgradering og vil bli ferdig i nær fremtid. Videre vises det til at det reviderte omsøkte tiltaket er imøtekommende vedrørende naboenes merknader angående antall boenheter og avstand/plassering av tiltaket i forhold til felles nabogrense på tomtene. Det vises også til at det i 2011 i vedtak 701/11er det gitt tillatelse til fradeling for en fortetning av bevaringsområdet på Malmø, samt tillatelse for 2 bruksenheter datert 25.04.2013 på den fradelte tomten. Teknisk forvaltning finner på dette grunnlag at intensjonen bak reguleringsplanen for Mandal sentrum 15 Spesialområde kulturelt bevaringsområde og utnyttelsen på tomten i plan ikke vil bli vesentlig tilsidesatt av en eventuell dispensasjon og at fordelene klart overstiger ulempene ved å gi den omsøkte dispensasjonen. Vilkårene i plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd for å gi dispensasjon er derfor til stede. Teknisk forvaltning vurderer derfor at søknaden om dispensasjon bør innvilges. Konsekvenser for barn og unge: Siden det er en privat hage som søkes fradelt, og at det er en stor strøkslekeplass i nærområdet som skal oppgraderes kan vi ikke se at tiltaket vil ha generelle konsekvenser for barn og unge. KONKLUSJON: Planutvalget må etter befaring vurdere om en skal åpne for fortetting her. Dersom det gis dispensasjon for fradeling, så vil bevaringsbestemmelsene, mønehøyde og fylkeskonservators uttalelse sette føringer for utforming av ny bolig på stedet. Det er dessuten krav til sivilarkitekt i forbindelse med arkitekturprosjekteringen. Mandal 13.10.16 Glenn Anderson Leder teknisk forvaltning Robert Helle Avdelingsingeniør