Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Tord Buer Olsen Arkiv: 16/8001-1 Dato: 08.11.2016 LILLEHAMMER KOMMUNALE EIENDOMSELSKAP - ENDRING EIERSTRATEGI... &&& Sett inn saksutredningen under &&& Vedlegg: Vedtekter i Lillehammer kommunale eiendomsselskap Sammendrag: I saksfremlegget presenteres forslag til en endring i eierstrategien for Lillehammer kommunals eiendomsselskap, det bes om støtte til å foreslå vedtektsendring for selskapet og det foreslås en tilførsel av 20 millioner kroner til selskapet i form av et ansvarlig lån. Bakgrunn: I kommuneplanens samfunnsdel 2014-2017 ble det vedtatt at Lillehammer kommune skal «Innta en aktiv rolle når det gjelder å skaffe og tilrettelegge tilstrekkelig med næringsarealer.» I kommunebudsjettet for 2016 er et av leveransemålene til tjenesteområdet Eiendom «kjøp av nærings- og utviklingstomter». Fakta: Lillehammer kommune har i dag betydelige arealer avsatt til næringsformål i kommuneplanens arealdel. Likevel er realiteten at det er svært utfordrende å finne næringsarealer i Lillehammer. Årsakene til dette er flere, men de viktigste kan oppsummeres slik: Utbygging av ny driftsbanegård for Jernbaneverket og mulig ny vestsidetrasé for E6 båndlegger store næringsarealer på Storhove og Hovemoen Tilbudet av råtomter til salgs er svært lite. De fleste tilgjengelige tomtene ønsker eier å bygge på for utleie, eller det er ingen reell vilje til at eiendommen utvikles. Lillehammer kommune er heleier av Lillehammer kommunal eiendomsselskap. I henhold til vedktektene er formålet til LKE slik: «Selskapets virksomhet er kjøp og salg av bebygd og ubebygd eiendom, oppføring av bygg, eiendomsutvikling og inn- og utleie av lokaler.» I Lillehammer kommunes eierstrategi er vedtekstformuleringen spisset mot at selskapet skal arbeide for å dekke Lillehammer kommunes behov for bygningsmasse: «Kjøpe og selge
eiendom, oppføring av bygg, eiendomsutvikling og inn- og utleie av lokaler. Virksomheten retter seg i hovedsak mot Lillehammer kommunes behov for bygningsmasse.» Vurdering: Svært få næringstomter i Lillehammer er i offentlig eie etter at Oppland Fylkeskommune solgte nabotomten til Swix til en eiendomsutvikler. Dette gir lite handlingsrom når aktører kommer og spør etter næringsareal. Når i tillegg det private markedet ikke fungerer optimalt med tanke på match av tilbud og etterspørsel, gir dette store utfordringer for aktører som ønsker næringsareal. Utfordringene i Lillehammer kan deles opp i kortsiktige utfordringer og utfordringer på mellomlang til lang sikt: Kortsiktige utfordringer (1-2 år): Innen ny E6-trasé er fastlagt og ny arealdel i kommuneplanen er vedtatt, må utfordringene løses ved å minimere konsekvensene av arealutfordringen. Dette gjøres i form av tett dialog med aktører som er på jakt etter næringsareal og eiendomsutviklerne og ved å finne løsninger i Øyer og Gausdal for dem det er aktuelt for Utfordringer på mellomlang og lang sikt: (2-20 år): Ny E6-trasé vil være fastsatt og usikkerheten knyttet til dette vil være mindre eller fraværende. I tillegg vil man gjennom vedtatt arealplan sannsynligvis ha fått nye næringsarealer inn på kartet. Rådmannens forventning er da at den kortsiktige utfordringen med for lite næringsareal er løst, men det er ikke en løsning på markedssvikten som finnes ved at tilbud og etterspørsel for sjelden møter hverandre Rådmannen mener kommunen per i dag mangler organisasjonen som trengs for å etterleve ordlyden i kommuneplanens samfunnsdel. Det er videre rådmannens vurdering at investering i næringseiendom fortrinnsvis bør foregå i et eget rettssubjekt, og da fortrinnsvis i LKE. Selskapet vedtekter er ikke til hinder for involvering i næringseiendomsutvikling, derimot gir gjeldende eierstrategi føringer i retning av at selskapet primært skal ivareta kommunens behov for eiendomsmasse. Rådmannen foreslår noen endringer i LKE sine vedtekter. Disse kan oppsummeres slik: Tillegg 3: Selskapet kan eie eiendom sammen med private eller andre offentlige aktører. Selskapet skal legge vekt på sitt særlige samfunnsmessige ansvar og skal i den sammenheng ivareta offentlige og byutviklingsmessige hensyn. Endret underpunkt i 7.3: 3. Valg av styre, styreleder og revisor. Ny 9: Selskapet kan bruke elektronisk kommunikasjon når det skal gi meldinger, varsler, informasjon, dokumenter, underretninger etter aksjeloven til aksjonærene. Ny 10: Tidligere 9.
Når det gjelder 3 er ikke det foreslåtte tillegget absolutt nødvendig for at eierstrategien kan endres, men rådmannen mener en slik presisering av formålet til selskapet er hensiktsmessig for å gi selskapet nødvendig handlingsrom, samtidig som det gis en tydelig retning for hvordan handlingsrommet skal brukes. For at LKE skal kunne ta en ønsket rolle innenfor næringseiendomsutvikling, kreves det etter rådmannens vurdering at selskapet får et tydelig mandat i den retning, og dette mandatet blir gitt gjennom eiermeldingen og den tilhørende eierstrategien. Rådmannen foreslår følgende presisering i eierstrategien: «Selskapet skal eie og drifte kommunale bygg og boliger. I tillegg skal selskapet opparbeide tomteområder der dette har samfunnsmessig betydning, enten tomteområdene er tenkt for formålsbygg, næringseiendommer, boliger eller fritidsboliger». LKE har en solid finansiell situasjon per i dag, og har frem til nå vært i stand til å finansiere opp sine prosjekter i lånemarkedet. For å gi selskapet handlingsrom til også å håndtere oppkjøp og utvikling av næringstomter, foreslår rådmannen at selskapet tilføres 20 millioner kroner som gis som et ansvarlig lån. Midlene hentes fra posten for kjøp av næringseiendom som ble overført fra 2015 til 2016 (10 millioner) og tilsvarende post for inneværende års budsjett også på 10 millioner kroner. Dette er pr i dag ubrukte lånemidler for Lillehammer kommune. I Kommunal regnskapsstandard (KRS) 13 «Engasjement i selskaper» står følgende. 3.4 Aksjeselskaper (AS) 3.4.1 Stiftelse av AS og kjøp av aksjer 1. Kjøp av aksjer som klassifiseres som anleggsmidler regnskapsføres i kommunens investeringsregnskap og aktiveres som anleggsmiddel i balansen. 2. Innbetaling av aksjeinnskudd ved stiftelse av aksjeselskap regnskapsføres som kjøp av aksjer. Skjer innskuddet i form av anleggsmidler dekomponeres transaksjonen som salg av anleggsmiddel og kjøp av aksjer i kommunens investeringsregnskap. 3. Kommunen kan også skyte inn kapital i aksjeselskap i form av ansvarlige lån. Dette utgiftsføres som utlån i kommunens investeringsregnskap og aktiveres i balansen. Så lenge formålet med å skyte inn kapital er næringspolitisk eller samfunnsmessig kan dette finansieres ved lån. I tillegg er ikke dette selskapet basert på noen form for profittmaksimering. Det blir for et endret LKE særdeles viktig å være oppmerksom på at selskapet ikke skal gå inn i ordinær markedskonkurranse der hvor markedet selv fungerer. Selskapet skal i større grad fungere som tilrettelegger for etablering og utvikling. Det er ikke et mål i seg selv for selskapet å stå i investeringer for å hente ut maksimal profitt. Det selvstendige økonomiske målet for selskapet er å drive et fornuftig solid selskap med mulighet for rask handling. Det foreslås derfor at selskapet får anledning til å bygge opp sin egenkapital ved at kommunen som eier avstår fra å ta ut utbytte, i første omgang for regnskapsårene 2016-2019. Styret i LKE består i dag av 3 personer, men kan i vedtektene bestå av inntil 5 personer. Rådmannen mener ny eierstrategi og et utvidet ansvar for selskapet, gjør at styret bør bestå av
5 personer. Rådmannen foreslår at eiendomssjef i Lillehammer kommune og næringssjef i Lillehammer-regionen skal være blant disse styremedlemmene. Dette for nå å sikre at Lillehammer kommune fremstår enhetlig og med samme intensjon. For øvrig skal styret ivareta en god kjønnsbalanse og ha en bred kompetanse for å ivareta selskapets formål. LKE er i dag ikke etablert organisatorisk for å kunne håndtere en mer strategisk næringseiendomsutvikling over tid, og en organisasjonsutvikling er helt nødvendig for å kunne håndtere en slik satsing. En slik utvikling må skje gjennom en intern prosess i selskapet, og innenfor de rammer selskapet har. Konklusjon: Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til... &&& Sett inn saksutredningen over &&& ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak under &&& I N N S T I L L I N G : 1. Kommunestyret stiller seg bak forslaget om å a. utvikle Lillehammer kommunale eiendomsselskap (LKE) til en aktiv part i næringseiendomsutvikling i Lillehammer. b. sette i gang en prosess for å utvikle selskapet organisatorisk og finansielt til å oppfylle formålet i pkt. a. 2. Eierstrategien for selskapet endres til følgende: «Selskapet skal eie og drifte kommunale bygg og boliger. I tillegg skal selskapet opparbeide tomteområder der dette har samfunnsmessig betydning, enten tomteområdene er tenkt for formålsbygg, næringseiendommer, boliger eller fritidsboliger». 3. Lillehammer kommunale eiendomsselskap tilføres 20 millioner som et ansvarlig lån. Tilførselen finansierers gjennom avsatte ubrukte lånemidler for kjøp av næringseiendom. Ordfører delegeres fullmakt til å avtale lånevilkår og inngå låneavtale med LKE. 4. Det foreslås overfor for LKE å gjøre følgende vedteksendringer o Tillegg 3: Selskapet kan eie eiendom sammen med private eller andre offentlige aktører. Selskapet skal legge vekt på sitt særlige samfunnsmessige ansvar og skal i den sammenheng ivareta offentlige og byutviklingsmessige hensyn. o Endret underpunkt i 7.3: Valg av styre, styreleder og revisor.
o Ny 9 : Selskapet kan bruke elektronisk kommunikasjon når det skal gi meldinger, varsler, informasjon, dokumenter, underretninger etter aksjeloven til aksjonærene. o Ny 10 : Tidligere 9. Lillehammer, 07.11.2016 Tord Buer Olsen Rådmann ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak over &&&