BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø. Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 23.11.2012 Saksnr.: 201213355/8 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: SIFJ ÅSANE, GNR 189, BNR. 6 MFL, ÅSANE SENTEROMRÅDE S3, DELFELT S1 OG S2. FORSLAG TIL MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN PLANID 18190000. Kort om planforslaget Opus Bergen AS søker på vegne av Åsane Utvikling AS om mindre endring for del av reguleringsplan for Åsane senterområde S3 planid 18190000, vedtatt som detaljregulering i bystyret 23.01.2012. Denne planen omfatter arealene vest for Myrdalsveien, nord for dagens Åsane senter. Fig 1: Oversiktskart (godkjent plan med berørt område, fra søkers varslingsbrev) Den omsøkte endringen berører delfeltene S1 og S2, som er regulert til sentrumsformål. Godkjent plan forutsetter her boligblokker på taket av næringsdelen. I forbindelse med detaljprosjekteringen har arkitektene foreslått å trekke denne bygningsmassen ut mot kantene slik at en får en randbebyggelse. Dette for å bedre kvalitetene på fasader og uterom. Tiltakshaver mener et slikt grep vil forbedre prosjektet, og det søkes derfor om at disse blokkene «ommøbleres» slik det fremgår av utsnitt av plankart neste side (fig 2 og 3).
Fig 2:Utsnitt av reguleringsplan vedtatt 23.01.2012. For utfyllende opplysninger se søknad (trykt bilag A). Fig 3: Utsnitt av plankart med forslag til mindre endring av reguleringsplanen. Side 2 av 6
Innkomne merknader og uttalelser Varselbrev datert 31.05.2012 ble sendt til berørte naboer, før søknad ble oversendt kommunen. Det ble mottatt en privat merknad fra advokatfirmaet Harris på vegne av eiere av Myrdalsveien 3 (gnr 189, bnr 205, se ev plankart bilag C) som mener de vil bli negativt berørt av endringsforslaget. Samt uttale fra Hordaland fylkeskommune datert 12.06.12 som også er negative til endringsforslaget og mener saken er for dårlig opplyst. Saken har videre vært forelagt rådet for byforming og arkitektur (RBA) som behandlet denne i møtet 23.04.2012 sak 42-12. Rådet ser at det fremlagte forslaget har gode kvaliteter som det ansees som viktig å beholde i den videre utvikling av prosjektet. Se oppsummering/kommentarer i bilag A. Etter at fullstendig søknad var mottatt i kommunen ble denne oversendt fylkesmannen til uttale, samt til fylkeskommunen på nytt, siden fylket første gang kun fikk nabovarsel som grunneier (U. Pihl skole). Hordaland Fylkeskommune (07.11.2012) påpeker at de i sin forrige uttale i hovedsak hadde merknader til manglende dokumentasjon og utredning av konsekvenser, og presiserer ellers at varselbrev/annonse skal inneholde en grundig beskrivelse av hva endringen går ut på. Videre vurderes det nå på bakgrunn av innsendt materiale og presentasjon på møte, at den foreslåtte endringen ikke vil få vesentlige nye konsekvenser utover det som alt ligger i gjeldende plan. For øvrig, etter de premissene som ligger til grunn, vurderes det til å være en god løsning. Ellers vurderes det at planforslaget faller inn under definisjonen «mindre endring» og de har ikke videre merknader til prosess og saksbehandling. Fylkesmannen i Hordaland (09.11.2012) gir som tilbakemelding at de ikke har særlige merknader. Fagetatens oppsummering Fagetaten er positiv til at forslagstiller ønsker at boligdelen skal fremstå som en sammenhengende og integrert del av fasaden, og er enig med RBA i at endringsforslaget har gode kvaliteter. Endringsforslaget er illustrert i fig 4, se neste side. Den viste skrå avtrappingen fremgikk ikke av varslingen, men delvis på bakgrunn av mottatte merknader har forslagstiller sett dette som en så viktig del av endringsforslaget at det bør ivaretaes i planbestemmelsene. Det foreslåes derfor følgende tilleggspunkt: Innenfor RP bestemmelsesgrense #2,3,4 og 5 skal takhøyden avtrappes. Illustrasjonene «Åsane Nord, Skisseprosjekt, Fasader» datert 17.08.12 (bilag B) skal være retningsgivende for avtrapping av takhøyden. Dette punktet tas likelydende inn både under 2.5 Sentrumsformål og 6 RP Bestemmelsesgrense. Fagetaten har ingen negative merknader til dette. Høyden på «boligblokkene» vil da variere mellom 2 til 4 et, men maksimale byggehøyder opprettholdes i samsvar med godkjent plan (slik det også var varslet). Forslagstiller mener at ved å fastlegge den viste avtrappingen i bestemmelsene har de også delvis etterkommet den private merknaden. Etter å ha fått presentert forslaget i eget møte er imidlertid merknadstiller ikke enig i dette, og mener at endringen likevel vil medføre at en større del av den høyeste fasaden vil vende mot deres hus. Fagetaten er ikke uenig i dette, men vurderer ikke endringen til å gi noen urimelig ulempe, vi vil da også påpeke at avstanden til den aktuelle eiendommen er relativt stor, ca 90 m. Side 3 av 6
Fig 4: Perspektiv fra sør/øst (Link Arkitektur). Konklusjon Fagetaten ser det som mindre heldig at det søkes om omregulering av en detaljplan så vidt kort tid etter vedtak. Likevel erkjennes det at det i en byggesaksprosess er en annen detaljeringsgrad enn i en planprosess, og at det derfor kan fremkomme forhold i detaljprosjekteringen som ikke er blitt fanget opp i reguleringsplanen. Fagetaten er for øvrig enig med RBA i at endringsforslaget har mange gode kvaliteter og vil på denne bakgrunn anbefale at søknaden etterkommes. Fagetaten vurderer den foreslåtte endringen til å falle innenfor «mindre endring» som kan vedtas ved delegert myndighet i samsvar med pbl 12-14 andre ledd. Hverken fylkesmannen eller fylkeskommunen har negative merknader til dette. Selv om det foreligger en privat merknad som hevder at endringen vil være negativ for denne eiendommen, vil fagetaten påpeke at endringsforslaget ikke gir endring i formål, maksimal byggehøyde eller tillatt utnytting. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 4 av 6
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 vedtas følgende forslag til mindre endring i reguleringsplan Åsane senterområde S3 planid 18190000: Endret bygningsstruktur for boligdelen på taket av handelsarealene i delfeltene S1 og S2 slik det fremgår av kartutsnitt fig 3 (s 2). I tilhørende reguleringsbestemmelser tilføyes under 2.5 sentrumsformål som pkt 2.5.6 (etterfølgende underpunkt forskyves tilsvarende) og under 6 RP bestemmelsesgrense som pkt 6.2 #2-5, følgende likelydende punkt: Innenfor RP bestemmelsesgrense #2,3,4 og 5 skal takhøyden avtrappes. Illustrasjonene «Åsane Nord, Skisseprosjekt, Fasader» datert 17.08.12 (bilag B) skal være retningsgivende for avtrapping av takhøyden. Endringene fremkommer av bestemmelser reviderte 19.11.12. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef Ulf Sæterdal Seksjonsleder Side 5 av 6
Trykte bilag til dette fagnotatet: A. Forslagsstillers søknad, datert 11.09.12. B. Retningsgivende illustrasjoner datert 17.08.12. C. Reguleringsplan planid 18190000 (bystyret 23.01.12) D. Reguleringsbestemmelser revidert 19.11.12. Andre sentrale plandokument: Vedlegg til søknad (dok nr 4): Sol/skygge (fil 9) Presentasjon (fil 22) Uttale RBA (dok nr 7) Merknad fra advokatfirmaet Harris på vegne av eiere av gnr 189, bnr 205 (dok nr 4, fil 16) Uttale fra Fylkesmannen datert 09.11.2012 (dok nr 9) Uttale fra Fylkeskommunen datert 07.11.2012 (dok nr 10) Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201213355 Side 6 av 6