Overhalla kommune Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2012/726-172 Saksbehandler: Åse Ferstad Saksframlegg Klage på vedtak av reguleringsplan for Skage sentrum (områderegulering) Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap 15.10.2013 Overhalla kommunestyre 21.10.2013 Rådmannens innstilling 1. Klagen gjelder Byggeområde BB1 (Skivefabrikken), formålsregulert til Boligbebyggelseblokkbebyggelse. Klagen tas ikke til følge. Kommunestyrets vedtak av 17.6.2013 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for avgjørelse, jf. plan- og bygningslovens 12-12, jf. 1-9 og forvaltningslovens kap. VI. 2. Klagen gjelder navnebruken på reguleringsplanen og flere forhold som menes ikke vurdert i planen. Klagen tas ikke til følge. Kommunestyrets vedtak av 17.6.2013 opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for avgjørelse, jf. plan- og bygningslovens 12-12, jf. 1-9 og forvaltningslovens kap. VI.
Vedlegg: 1. Brev datert 20.7.13 fra May og Steinar Storøy (1)klage) 2. E-post datert 22.7.13 fra Anne Grete Sagmo leder i FAU Hunn skole 3. E-post datert 23.7.13 fra Carl Ivar Storøy 4. E-post datert 31.7.13 fra Brynjar Mørkved (2)klage) 5. E-post datert 28.8.13 fra Brynjar Mørkved (Tillegg til 2)klage) 6. E-post datert 16.4.12 fra Brynjar Mørkved (ønsket vedlagt saken av klager) 7. Høringsuttalelse datert 10.12.12 fra Brynjar Mørkved på vegne av flere (ønsket vedlagt saken av klager) 8. E-post datert 16.9.13 fra Anne Grete Sagmo leder i FAU Hunn skole 9. E-post datert 19.9.13 fra Brynjar Mørkved (Tillegg til 2)klage) 10. Særutskrift 3.gangs-, og sluttbehandling KOM-sak 61/13, 17.6.13 11. Særutskrift 2.gangsbehandling KOM-sak 14/13, 11.2.13 (Innkomne merknader og innsigelser, samt finansiering av arkeologisk forundersøkelser) 12. Særutskrift 1.gangsbehandling FOR-sak 100/12, 16.10.12 (Offentlig ettersyn) 13. Særutskrift FOR-sak 45/12, 17.4.12 (Fastsettelse av planprogram) 14. Reguleringsplankart 15. Reguleringsbestemmelser 16. Planbeskrivelse 17. Planprogram Saksopplysninger Kommunestyret vedtok den 17.6.13 med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 Reguleringsplan for Skage sentrum. Planen ble kunngjort i Namdals-Avisa og på kommunens hjemmeside. I tillegg ble melding om vedtak oversendt per brev, datert 9.7.13, til alle registrerte rettighetshavere, offentlige fagmyndigheter og kommunale råd og utvalg (totalt 104 adressater innenfor opprinnelig planområde (Skage sentrum Melamoen)). Det ble i brevet opplyst at reguleringsplanens omfang var redusert som følge av innsigelse fra landbruksmyndighetene, opplyst om vesentlige virkninger av planforslaget og om klageadgangen. Det er mottatt 2 klager innenfor de fristene som har vært satt. Det er mottatt 2 Tillegg til klage fra Brynjar Mørkved på vegne av flere. Ett tillegg innenfor fristen 1.9., og ett tillegg mottatt 19.9. (opprop) som bes tatt med som vedlegg i klagesaken. Påklaget klagefrist Klage 1) Klager May og Steinar Storøy (vedlegg 1, 2, 3 og 8) ba om utsatt klagefrist til 1.september -13, slik at FAU ved Hunn skole skulle få mulighet til å sette seg inn og følge opp saken videre. Klage 2) Klager Brynjar Mørkved på vegne av flere (Carl Ivar Storøy, Skage Samvirkelag /Spar Skage ved bestyrer Oddgeir Homstad og Ole Formo) (vedlegg 4 og 5) har i sin klage forutsatt at hvis utsatt klagefrist ikke ble imøtekommet, så ville de påklage klagefristen. Kommentar og vurdering Utsatt klagefrist ble innvilget og satt til 1.9.13, slik som omsøkt. Klagerne May og Steinar Storøy og Brynjar Mørkved ble varslet om dette per brev datert 15.8.13. I foreløpig svar ble det varslet om at klagebehandlingen ville tidligst bli tatt opp til politisk behandling i oktober/ november -13, dette på grunn av utsatt klagefrist.
Da det ikke var mottatt noen uttalelse fra FAU innen 1.9.13, ble det tatt telefonisk kontakt med leder i FAU Anne Grete Sagmo den 16.9.13 for å høre om de hadde behandlet saken i FAU møte. I e-post datert 16.9.13 fra leder i FAU bekreftes saken å ha vært tatt opp på møte 9.9.13, med konklusjon at de ikke hadde merknader til planen. Men hvis skolen skulle hatt mer areal til framtidig utvidelse, så var det mer naturlig at det blir ned til og over jernbanelinja. Klager Brynjar Mørkved har i oversendt Tillegg til klage, datert 28.8.13, bedt opplyst om alle mottakere av reguleringsplanen hadde mottatt brevet om utsatt klagefrist. Kommunen har kun forholdt seg til adressater av klage. Det kan også bemerkes at øvrige med klagerett innenfor planområdet ville bli gitt samme mulighet til å få utsatt klagefrist ved å ta kontakt med kommunen. Klagefrist i plansaker er 3 uker fra den dag underretning om vedtaket kom fram til parten. Det vil si fra den dag vedkommende ble kjent eller burde vært kjent med vedtaket. Planog bygningslovens 1-9 og Forvaltningslovens kap. VI gir ikke pålegg om at alle innenfor et planområde har en rett til å bli varslet om utsatt klagefrist. Kommunen anser denne delen av klagen som imøtekommet og ivaretatt ved at det ble gitt utsatt klagefrist til 1.9.13 slik som omsøkt. Klage 1) Klager May og Steinar Storøy, 20.7.13, (vedlegg 1, 2, 3 og 8) påklager vedtatt formålsregulering av Skivefabrikken. Mener at det ville vært svært framtidsrettet at Byggeområde BB1 (Skivefabrikken), formålsregulert til Boligbebyggelse-blokkbebyggelse blir reservert for framtidig utvidelse av Hunn skole. (hele området mellom fv.17, fv.434, Namdalsbanen og Hunnavegen (allerede eksisterende boligtomt (BF09) unntatt, til offentlig formål/skole)). Kommentar og vurdering: I planprosessen ble skolens framtidige arealbehov vurdert og drøftet med skoleledelsen. Det ble konkludert med at det ikke ville være behov for ytterligere skoleareal, og at en eventuell framtidig utvidelse av skolen kan la seg realisere innenfor dagens tomteareal på 24,5 daa.. Ett av kommunens formål med områdereguleringen var å se på aktuelle sentrumsnære områder til boligutbygging, noe som omfatter en fortetting og eventuelle formålsendringer av allerede regulert areal. Når det gjelder Byggeområde BB1 (Skivefabrikken) har dette arealet fram til sist vedtatt reguleringsplan for Skage sentrum, vært formålsregulert til byggeområde Industriformål /Mek. verksted (den første Reguleringsplanen for Skage sentrumsområde ble stadfestet 13.8.1981). Opprinnelig bruk av eksisterende bygg ble avsluttet for flere år siden, og per i dag benyttes bygget til blant annet lager for et bygningsfirma. Kommunen har i sitt overordna planverk valgt å prioritere sentrumsnær boligbebyggelse både i Skage og Ranemsletta. For Skage sin del har dette medført flere reguleringsendringer de siste åra. I forbindelse med områdereguleringen var det derfor naturlig å vurdere en formålsendring av Skivefabrikken til boligformål. Selv om det i planprosessen har kommet innspill at Skivefabrikken burde vært forbeholdt til næringsvirksomhet, så har en etter en totalvurdering kommet fram til at arealet er best egnet til boligformål. Det har ved tidligere reguleringsendringer og ved dette reguleringsarbeidet blitt konkludert med at regulerte områder B/F/K1 (Spar Skage + ubebygd areal på butikkåkeren), B/T1(tidligere Skage boas) og K/L1 (Murmester Erling Nilsen), er tilstrekkelig areal til å dekke framtidas behov for en videre utvikling av butikk/forretningsvirksomhet, tjenesteyting, kontor og lager. Næringsvirksomhet ut over det som er benevnt her, vil være naturlig å etablere på Skage industriområde. Arealformål på Skivefabrikkens areal har vært vurdert særskilt i planprosessen, og det har ikke har framkommet nye momenter i klagen som tilsier at Byggeområde BB1 (Skivefabrikken) burde
vært formålsregulert til Bebyggelse og anlegg/undervisning (Offentlig byggeområde). Klagen tilrås ikke å tas til følge. Klage 2) Klager Brynjar Mørkved på vegne av seg selv, Carl Ivar Storøy og Ole Formo (heretter benevnt klager), 31.7.13, (vedlegg 4, 5, 6, 7 og 9) påklager navnebruken på reguleringsplanen. De mener at benevnelsen Skage er både misvisende og feilaktig. Skage er ei bygd og planen omfatter ikke bygda som sådan - kun sentrum i denne. Tettstedet har i flere hundre år blitt navngitt Hunn. Det foreligger intet vedtak om navneendring. Lov om stadnavn pålegger blant annet kommuner å benytte korrekte stedsnavn. De går ut fra at dette også omfatter at kommuner ikke har adgang til å unnlate å bruke korrekte stedsnavn og på den måten aktivt bidra til at etablerte stedsnavn går ut av bruk. De legger til grunn at kommunens navnebruk i denne saken strider mot nevnte lov. Klager med flere har i sitt Tillegg til klage (opprop), bedt kommunen om å omgjøre navn på reguleringsplanen til Reguleringsplan for Hunn. Kommentar og vurdering Når kommunen fremmer reguleringsplaner blir navnet på planen bestemt blant annet ut fra lokalisering av planområdet. Denne områdereguleringen omfattet i starten av planarbeidet et areal på 1536 daa, og hadde en lokalisering som omfattet områdene mellom Myrelva i nordnordvest, Namsen i sør-sørvest, Melamoen/Ivermoen i sørøst, og i nordøst-øst av fv.434/ Hunn boligfelt/solvoll og retning Myrelva. Ut fra dette ble benevnelsen på reguleringsplanen vedtatt benevnt Skage sentrum Melamoen (FOR-sak 45/12, 17.4.12 (Fastsettelse av planprogram)). I forbindelse med 2.gangsbehandlingen vedtok kommunestyret å imøtekomme innsigelser til planen, og planområdets omfang ble endret i tråd med dette. Byggeområde Ivermoen og arealene sør for jernbanelinja og fv.434 ble tatt ut, henholdsvis på grunn av innskjerpet jordvern og at øvrig areal ned mot Namsen skulle bibeholdes som LNFR-områder (planområdet redusert til ca. 538 daa.). I og med at Ivermoen ble tatt ut, ble planens navn endret til Skage sentrum. Dette som følge av at opprinnelig benevnelse Skage sentrum - Melamoen ville vært en misvisende beskrivelse av planområdet. Ett planområde omfatter vanligvis mange offisielle og lokale navn på steder og områder. Hva som best skal beskrive hvor ett planområde er lokalisert vil være et skjønn som kommunen gjør i den enkelte plansak. Ved denne områdereguleringen er selve sentrum i bygda Skage en del av et større planområde, enn det som naturlig vil betegnes som et sentrumsområde. Det har derfor vært naturlig å benytte Skage sentrum som en forkortet benevnelse, da dette er et sentralt område innenfor planområdet. Bruk av navnet Skage i planbenevnelsen vil for kommunens innbyggere og utenbygds være kjent, blant annet på grunn av at Skage er en offisiell postadresse. Det er korrekt som klager påpeker at det ikke vedtatt offisielt navn på sentrumsområdet i bygda/sognet Skage. Bruk av navnet Hunn vil imidlertid fortsatt bestå og bli brukt av kommuneadministrasjonen, selv om reguleringsplanen er benevnt Skage sentrum (Hunn skole, Hunn boligfelt og gårdene Hunn Vestre og Østre som ligger innenfor planområdet). Det bør også bemerkes og understrekes at det ikke er tatt stilling til om sentrum i bygda Skage er gitt et offisielt navn; Skage eller Hunn, i forbindelse med dette planarbeidet eller i forbindelse med tidligere reguleringer som omfatter sentrumsområdet. Formålet med en benevnelse på et planområde er som nevnt tidligere, i hovedsak å beskrive lokaliseringen av planområdet så godt
som mulig slik at innbyggere og utenbygds kan orientere seg hvor reguleringsplanen er lokalisert, selv med liten kjennskap til stedsnavn i kommunen. Klager med flere har i sine innspill og merknader i planprosessen påpekt navnebruk på reguleringsplanen, første gang som innspill til planprogrammet. Og ved 1.gangs behandling (offentlig ettersyn) av planen ble innspill om navnebruken vurdert. Det ble konkludert med navnet Skage vil være det navnet som er mest dekkende i en plansammenheng. Rådmannen kan ikke se at det har framkommet nye opplysninger i denne del av klagen som ikke har vært kjent tidligere i planprosessen. Og med bakgrunn i ovennevnte vurderinger og kommentarer vedrørende navnebruk på reguleringsplanen, tilrås klagen ikke å bli imøtekommet. Klage 2) Klager Brynjar Mørkved på vegne av seg selv, Carl Ivar Storøy og Ole Formo, 31.7.13, gir sin tilslutning til klagen framsatt av May og Steinar Storøy vedrørende reguleringsformålet på byggeområde BB1 (Skivefabrikken). Denne delen av klagen omfatter flere forhold som de mener kommunen ikke har vurdert og redegjort godt nok i planen. De ber om en redegjørelse på flere forhold som bes oversendt klager for mulighet til å kommentere. Når det gjelder et framtidig arealbehov for barneskolen så er dette vurdert som en del av planprosessen. Kommunens skolefaglige administrasjon har hatt mulighet til å vurdere dette ut fra de skoleparametere som er viktig i denne sammenheng. Dette gjelder blant annet elevtall og areal for uteområder, og om det er eller vil være et framtidig behov for areal i tilknytning til skolen - derav ny gymsal. Klager mener at planen synes ikke å ha vurdert behov for framtidig sentrumsfunksjoner - herunder behov for framtidig storstue for bygda. Når det gjelder å avsette areal til en eventuell framtidig storstue så er dette korrekt. Dette har ikke vært en del av kommunens hovedformål i dette planarbeidet, jf. vedtatt planprogram. Et tidlig innspill om dette hadde selvsagt blitt vurdert nærmere på lik linje som øvrige innspill som mottas i ett reguleringsplanarbeid. I tillegg omfatter klagen på dette punktet forhold som omfatter potensialet for nye boenheter i sentrumsområdet (nye byggeområder og fortetting), samt hvilke arealer som i så fall bør tas inn som kompensasjon for Skivefabrikken, og hvor klager nevner Bankåkeren som det eneste realistiske. Vedtatt reguleringsplan har anslagsvis et beregnet potensiale på ca. nye 60 boenheter etter at planområdet ble vedtatt redusert, jf. KOM-sak 14/13 2.gangsbehandling. Om det er forhold som tilsier at enkelte grunneiere ikke har vurdert en utbygging i nær framtid, eller at potensialet ikke lar seg realisere slik som planen åpner for, så vil dette måtte bli en del av en ny planprosess eller utbyggingssak. Blir etterspørselen etter sentrumsnære boenheter større enn det som planen åpner for, eller det blir vedtatt en annen politisk prioritering med tanke på framtidig utbyggingsmønster i kommunen, så vil dette være moment som vil bli vektlagt i en framtidig planprosess. Det må bemerkes at eksisterende og nye potensielle utbyggingsområder har vært drøftet både i møter/befaring, kommunikasjon med aktuelle grunneiere og med formannskapet, jf. framdriftsplan og medvirkning i vedtatt planprogram. I tillegg har innspill om aktuelle utbyggingsområder vært vurdert og kommentert i påfølgende saksutredning/vurderinger. Dette omfatter også de områdene som spesifikt er nevnt i klagen. Rådmannen kan ikke se at det har framkommet nye opplysninger om de spesifikke områdene som er nevnt i klagen, og som ikke har vært kjent og drøftet i planprosessen. Rådmannen
vurderer vedtatt reguleringsplan til å gi rom for, samt være avklarende i forhold til hvilke områder som kan fortettes og utbygges innenfor vedtatt planområde. Om disse spesifikke nevnte områdene i klagen på sikt kan være potensielle utbyggingsområder vurderes i en framtidig planprosess, og da tidligst i forbindelse med revisjon/rullering av kommuneplanen (jf. vedtatt planstrategi). Rådmannen mener at medvirkning i planprosessen har vært gjennomført på en god måte når det gjelder innspill og drøfting av hvilke områder som er aktuelle eller ikke, til en framtidig sentrumsnær utbygging. En reguleringsplan (områderegulering) er kommunal plan som gir føringer på blant annet utbyggingsmønster og arealdisponering innenfor et avgrenset planområde. Aktuelle grunneiere er blitt gitt mulighet til å komme med ønsker og innspill til nye byggeområder ved å gjennomføre befaring/møter tidlige og underveis i planprosessen. Det er imidlertid faglige vurdering, politiske prioriteringer og offentlige fagmyndigheter som ligger til grunn for vedtatt reguleringsplan. Dette innebærer at enkelte områder/arealer som er ønsket regulert til utbygging av grunneiere, ikke er blitt en del av endelig vedtatt reguleringsplan. Med bakgrunn i ovennevnte vurderinger og kommentarer til denne del av klagen, tilrås klagen ikke å bli imøtekommet. Klage 2) Tillegg til klage (E-post datert 28.8.13 fra Brynjar Mørkved (vedlegg 5)). Brynjar Mørkved er grunneier av Hunn Østre og har for egen del tilføyelse til følgende områder: Kjerkmyra, Bankåkeren og Olsenåkeren. Disse sentrumsnære områdene som tilhører eiendommen er ikke medtatt i planen. Mørkved kan ikke se at det er gitt noen tilfredsstillende begrunnelse for dette. Kommentar og vurdering Viser til Reguleringsplanens Planbeskrivelse pkt. 7.5.1, hvor øvrige utbyggingsområder (blant annet Kjerkmyra, Bankåkeren, Olsenåkeren og tunet på Hunn Østre) er nevnt og gitt en kort begrunnelse for hvorfor disse ikke er aktuelle å ta inn i planen per i dag. En ytterligere begrunnelse ut over det som foreligger i plandokumenter og saksdokumenter vurderes til ikke å være pålagt av kommunen. Rådmannen kan ikke se at det har framkommet nye opplysninger om de spesifikke områdene som er nevnt i Tillegg til klage, og som ikke har vært kjent og drøftet i planprosessen. - Konklusjon Rådmannen kan ikke se at det har framkommet vesentlige nye opplysninger og momenter som ikke var kjent i planprosessen og ved politisk behandling av reguleringsplanen. Med bakgrunn i ovennevnte kommentarer og vurderinger anbefaler rådmannen å opprettholde kommunestyrets vedtak av 17.6.2013 og at saken etter kommunestyrets behandling oversendes til Fylkesmannen for endelig avgjørelse