Ark.: GNR 98/10 Lnr.: 4289/10 Arkivsaksnr.: 10/464-5 Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt EVA RANDI TVETER RØNSEN, NORDBY- SØKNAD OM TILBYGG OG BRUKSENDRING TIL FRITIDSBOLIG PÅ G/BNR 98/10 I SVATSUM. Vedlegg: Kopi av Ortofoto, fasadetegninger, bilder av bygningen og utsnitt av uttale fra Oppland fylkeskommune, regionalenheten datert 24.05.2010. SAMMENDRAG: Det søkes om et tilbygg til det gamle bolighuset på eiendommen. Eiendommen er registrert som landbrukseiendom mens bygningen brukes til fritidsformål. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealgrense på 80 m2 bruksareal på fritidsbebyggelse i LNF-område, mønehøyde og antall bygg. Bygget har en flott arkitektur som blir endret. Oppland fylkeskommune mener bygget må beholde sitt opprinnelige uttrykk og at tilbygget derfor må endres. Det foreslås at søknad om bruksendring av eiendommen avslås etter jordloven, og at tilbygget godkjennes som omsøkt. SAKSOPPLYSNINGER: Eva Randi Tveter Rønsen søker om oppføring av tilbygg til et gammelt bolighus på eiendommen Kråkvollen. Tilbygget er på 88 m2 fordelt på to etasjer. Eiendommen er fradelt i 1922 og er på 13,5 daa. I jordregisteret er det angitt 4,7 daa dyrket mark, 8 daa produktiv skog og 0,9 daa annet areal. Dyrkamarka har en vanskelig arrondering. Eiendommen er brukt til fritidsformål siden ca 1984 uten at dette er formalisert. Den dyrka marka blir beita/slått av nabobruk. Saken reiser derfor et prinsippielt spørsmå om slike eiendommer er landbrukseiendom eller fritidseiendom, og hvilke regler saken skal behandles etter. Eiendommen er bebygd med et bolighus, eldhus og flere andre små gamle landbruksbygg. Landbrukskontoret antar eiendommen har en viss landbruksmessig verdi. Boligen er oppført i 1894 og er trolig i sveitserstil. Etter ombygging vil mye av dette stilpreget forsvinne og erstattes med en noe mer moderne stil. Det skal legges inn vann, og det må søkes om utslippstillatelse. Vi antar det er god spredegrunn i området, men dette vil bli nærmere undersøkt. Det må søkes om utslippstillatelse. Avstanden til senterlinja i Rv 255 blir 45 m. Statens Vegvesen har i brev datert 28.05.2010 gitt dispensasjon fra byggegrense på 50 m. Forhold til gjeldende plan. Området ligger innenfor kommuneplanens LNF sone to hvor det er forbud mot vesentlig utvidelse av eksisteredne bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse. Regler for fritidseiendommer: I retningslinjene er det fastsatt at innenfor LNF 2 sonene kan er det tillates bruksendring av bolig til fritidshus for å ta vare på eksisterende bebyggelse.
Søknaden krever dispensasjon fra følgende forhold: Forbud mot vesentlig utvidelse. Maks tillatt bruksareal på 80 m2 på bygningene på eiendommen. Maks 5 m mønehøyde. Maks 3 bygninger på tomta og maks størrelse på bygg nr 2 og 3 er 25 m2 pr bygg. Søker har lagt til grunn reglene for fritidsbebyggelse og søker om dispensasjon fra disse bestemmelsene. Dispensasjonen begrunnes med at for å bruke bygningen og ta vare på den er det nødvendig å utvide og oppgradere bygget til tilnærmet dagens standard. Regler for landbruksbygg: I veiledningsbestemmelsene er et angitt at det er tillatt med bygging i stedbunden næring der byggingen er nødvendig av hensyn til driften. All annen byggevirksomhet er forbudt og krever dispensasjon. Bebyggelse som er tilknyttet landbruksbygg bør underordne seg den miljømessige og arkitektoniske karakteren i omgivelsene med hensyn til plassering, størrelse, takform, fasadeutforming, materialvalg og farger. Disse reglene er ikke av juridisk bindende karakter og er således ikke avhengig av dispensasjon. Denne typen eiendommer faller mellom begrepene landbruk og fritidsbolig. Eiendommen ligger i kommunens utkantstrøk, og vi mener det er et godt poeng dersom en utvidelse kan bidra til at eiendommen blir tatt vare på. Søknad om bruksendring til fritidsformål. Det antas at arealgrensa på 80 m2 på fritidseiendommer er satt for å ivareta spredt hyttebebyggelse og begrense store hytter i uregulerte områder. I dette tilfellet slår dette veldig strengt ut da denne eiendommen er et tidligere småbruk nede i bygda med mange gamle bygninger og har vært brukt til fritidsformål i ca 25 år. Søker har derfor oppfattet eiendommen som en fritidseiendom. I samråd med ansvarlig søker behandles søknaden samtidig som en søknad om bruksendring til fritidsformål. Fritidsformål er i strid med kommuneplanens arealbruk, og søknaden er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealbruk. Dispensasjon: Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. I vurderingen av om dispensasjon skal gis må kommunen ta stilling til om hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Søknaden er sendt på høring, og følgende høringsuttalelse foreligger: Fylkesmannens landbruksavdeling har i brev datert 06.05.2010 påpekt at dersom arealene omdisponeres til fritidsformål vil ikke jordloven være gjeldende, og det vil ikke være driveplikt på eiendommen. Han vil derfor frarå bruksendring, men har ingen merknader til
tilbygget. Fylkesmannen opplyser videre at bruksendring av bygningen sin tid ikke var søknadspliktig etter plan- og bygningslovens av 1965 slik at bruken av bygningen er lovlig. Oppland fylkeskommune har i brev datert ingen merknader til at det gis dispensasjon for tilbygg, men mener utformingen av tilbygget er uheldig. Det er ikke tatt nok hensyn til den gamle bygningen so mister sin egenart. De mener at tilbygget ikke kan aksepteres både ut fra vernehensyn og generell arkitektonisk utforming. De foreslår at tilbygget må gjøres smalere og lengre, og at verandaen beholdes i sin opprinnelige form. Ansvarlig søker opplyser at terrenget bak huset er så bratt at det vil være svært vanskelig å forlenge tilbygget. Tilbygget er tegnet så langt som det er rimelig mulig å grave seg inn i bakken. Det første utkastet som ble tegnet var et smalere tilbygg hvor mønehøyden ikke oversteg det gamle mønet og hvor verandaen var beholdt. Dette ga en trang og vanskelig planløsning som tiltakshaver var lite fornøyd med. Disse tegningene vil bli fremlagt på møtet. Eksisterende veranda er i dårlig forfatning og er liten og uhensiktsmessig. Trappa i verandaen reduserer arealet i 2. etg til nærmest ubrukelig som uteplass. Det har også vært vurdert å rive hele bygningen. Omsøkte løsning ivaretar godt tiltakshavers praktiske ønsker samtidig som man unngår å rive bygget. VURDERING: Da bygningen ble tatt i bruk til fritidsformål var det ingen søknadsplikt på slik bruksendring. Vi aksepterer at bruksendringen har skjedd slik at bygget er en fritidsbolig, og behandle saken ut fra reglene for fritidsbebyggelse. Omsøkte utvidelse og modernisering vil trolig sikre at bygningen blir tatt vare på. Dette er mer ønskelig enn at den blir stående ubrukt og forfalle. Vi antar at fordelene med tiltaket er større enn ulempene, og hensynet bak bestemmelsene i kommuneplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Da bruksendringen er foretatt og en følger bestemmelsene etter PBL 1965 frykter vi ikke at saken skal medføre uheldig presedensvirkning, og det kan gis dispensasjon fra bestemmelsene om fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Arkitektur: Det er ønskelig å ta vare på mest mulig av den gamle bygningens særpreg, og spesielt verandaen. For å få til det må tilbygget underordnes eksisterende bygg. Rådmannen er enige at tilbygget tar all oppmerksomhet og at det hensynet til den gamle bygningen kunne vært bedre ivaretatt. Rådmannen mener tilbygget likevel har en god estetisk og praktisk utforming. Når alternativet fort kan bli å rive hele bygningen vurderer vi det som bedre at den gamle tømmerkassa tas vare på og bygges inntil slik som omsøkt. Terrengforholdene vanskeliggjør et tilbygg slik som skissert av fylkeskommunen. Verandaen er videreført i en mer moderne byggeskikk men likevel med en viss respekt for den gamle. Rådmannen har derfor kommet til at omsøkte løsning er så vidt helhetlig og praktisk at dette bør veie tyngre enn hensynet til bevaring av den gamle bygningen. Dog under noe tvil er vi kommet til at tilbygget bør godkjennes som omsøkt. Vurdering etter jordloven: Jordloven 8 sier følgende om driveplikt:
Jordbruksareal skal drivast. Ny eigar må innan eitt år ta stilling til om han eller ho vil drive eigedomen sjølv eller leige bort jordbruksarealet etter føresegnene i andre ledd. Driveplikta kan oppfyllast ved at arealet vert leigd bort som tilleggsjord til annan landbrukseigedom. Det er ein føresetnad for at driveplikta er oppfylt ved bortleige at leigeavtala er på minst 10 år om gongen utan høve for eigaren til å seie ho opp. Avtala må føre til driftsmessig gode løysingar og vere skriftleg. Avtaler som fører til driftsmessig uheldige løysingar, kan følgjast opp som brot på driveplikta. Ei leigeavtale som er i strid med andre, tredje eller fjerde punktum, kan ikkje gjerast gjeldande mellom partane eller i høve til offentlege styresmakter. Finn departementet at jordbruksareal ikkje vert drive, kan eigaren påleggjast å leiga jorda bort for ei tid av inntil 10 år, eller at jorda skal plantast til med skog, eller tiltak av omsyn til kulturlandskapet. Om pålegg ikkje er etterkome når fristen er ute, kan departementet gjera avtale om bortleige av heile eller delar av jorda for ei tid av inntil 10 år. Loven viser at arealet bør brukes til jordbruksformål både av hensyn til å opprettholde kulturlandskapet og den landbruksmessige produksjonen som den kan gi. Det er derfor ikke ønskelig å omdisponere dette til friitidsformål. Jordlovens 9 sier følgende om bruk av dyrka og dyrkbar jord: Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Jordbruksarealene er begrenset her i landet og det er etterspørsel etter leie av jordbruksareal i Gausdal kommune. Bruken av jordbruksarealene har næringsmessig betydning for landbruket i grenda slik at ved å leie arealene bort til en nærliggende landbrukseiendom vil det virke til styrke næringsgrunnlaget for andre landbrukseiendommer i området dersom grunneier ikke vil nytte arealene selv. Ved bortleie forutsettes det at det oppnås en god driftsmessig løsning. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1. Planutvalget avslår i medhold av jordloven 9 å omdisponere bruken av jordbruksarealene under gnr. 98, bnr. 10 til fritidsformål da dette fortsatt bør brukes til jordbruksformål og vil kunne bidra til å styrke næringsgrunnlaget i grenda. 2. Det forutsettes i medhold av jordloven 8 at grunneier inngår 10 års skriftlig leiekontrakt på jordbruksarealet dersom han ikke vil drive det selv. Kontrakten framvises for Landbrukskontoret i Lillehammer-regionen innen ett år etter dette er vedtatt. 3. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 95 gir planutvalget dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om fritidsbebyggelse, og godkjenner med dette
omsøkte tilbygg til fritidsbebyggelse på gnr. 98 bnr. 10. Landbrukstjenester S- Gudbrandsdal avd. Bygg tildeles lokal godkjenning for ansvarsrett for alle arbeidene. 4. Vann tillates ikke innlagt i bygningen før det foreligger utslippstillatelse. 5. Kontrollansvarlig for utførelse skal sørge for sluttkontroll og gjennomgang av kontrolldokumentasjon nør tiltaket er ferdig. Ansvarlig søker skal bekrefte resultatet av kontrollen overfor kommunen før brukstillatelse/ferdigattest kan utstedes, jfr forskrift om saksbehandling og kontroll 30. 6. Det er ikke tillatt å brenne bygningsavfall på byggeplassen. Lokale containerplasser er ment for husholdningsavfall og skal ikke benyttes til bygningsavfall. Bygningsavfall skal leveres til godkjent mottak. 7. Er ikke tilbakemelding mottatt innen 12 mnd fra vedtaksdato betrakter kommunen tiltaket som ferdig og tatt i bruk og ilegger kommunale avgifter. Dette fritar likevel ikke fra plikte til å inneha brukstillatelse / ferdigattest nå bygget tas i bruk