SAKSUTGREIING ETNE KOMMUNE Utval Møtedato Saknr Komite Forvaltning 10.09.2015 057/15 Etne kommunestyre 29.09.2015 064/15 Sakshandsamar: Arkiv: Arkivsaknr Erik Kvalheim N - 504, Hist - 12/780 15/1745 Reguleringsplan Krokavatnet hyttefelt. Ny 2. gangshandsaming. TILRÅDING FRÅ RÅDMANNEN: dagsett 13.06.13. Tilhøyrande føresegner er etter siste justering dagsett 01.09.2015. 10.09.2015 Komite Forvaltning KF- 057/15 Vedtak: TILRÅDING FRÅ KOMITE FORVALTNING TIL KOMMUNESTYREt: samrøystes dagsett 13.06.13. Tilhøyrande føresegner er etter siste justering dagsett 01.09.2015. 29.09.2015 Etne kommunestyre K- 064/15 Vedtak: Samrøystes
dagsett 13.06.13. Tilhøyrande føresegner er etter siste justering dagsett 01.09.2015. SAKSUTGREIING: Innleiing (bakgrunn for saka) 2. gangshandsaminga av reguleringsplan for hyttefelt ved Krokavatnet vart i k-sak 045/15 utsett. Saka kjem no opp på ny. Saksdokumenta frå førre runde ligg som vedlegg. Problemstilling I kommunestyret 16.06.15 kom der framlegg om å godkjenne planen med følgjande tillegg: Vilkår: 1. Før frådelingar og byggeløyve vert gjeve må privatrettslege avtalar ligga føre. Det må og føreligga avtale mellom Etne kommune og utbyggar om bruk og kostnadsfordeling for Kritlevegen. 2. Infrastrukturtiltaka må tilpassast planen, og inngrepa i naturen må gjerast så skånsame som mogleg. Punkt 1 var ei justering av liknande framlegg i komité Forvaltning 04.06.15, medan punkt 2 vart lagt til i k-saka 16.06.15. Vurdering Det vart i kommunestyret m.a. diskutert om der er høve til å krevje bidrag til drift av kommunal veg, og korleis ein i så fall skal formalisere dette. Rådmannen nemnte i tillegg at det kan vere utfordrande med vilkår i sluttvedtak for reguleringsplanar, som ikkje peikar direkte mot endringar i føresegnene, fordi ein då ikkje kan kunngjere planen som godkjent før vilkåra er oppfylt. Vilkår som går på konkrete endringar i plankart eller føresegner er enklare, fordi desse kan rettast opp etter vedtak, og ein kan så gå vidare med kunngjering. Utbyggjar Berge Sag har etter utsettingsvedtaket tilrådd at vi tek inn eit rekkjefølgjekrav i planføresegnene, om at utbygging av hyttefeltet ikkje kan skje før det er inngått ein avtale mellom utbyggjar og kommunen om deltaking i drift og vedlikehald av Kritlevegen. Utbyggar har sagt at dei ikkje har store motførestellingar til dette, føresett at summane ligg på eit fornuftig nivå. Dette vil i så fall bli resultat av forhandlingar. Sidan ein avtale då vert knytt til reguleringsplanen, vil han berre gjelde for dei 26 hyttene i planen. Med rekkjefølgjekrav kan reguleringsplanen vedtakast og kunngjerast, så kan ein avtale i ettertid forhandlast fram og leggjast fram for formannskapet for godkjenning. Parallelt kan utbyggjar starte arbeidet med å inngå forpliktande avtalar med kjøparar av hytter/hyttetomter, noko dei sterkt ønskjer grunna vidare planlegging i høve til økonomi mm., og for å vere klar til byggjestart neste vår. Rådmannen tilrår at vi legg inn følgjande nytt punkt i reguleringsføresegnene for ny 2. Gangshandsaming av planen:
7. Rekkefølgjekrav. Før frådelingar og byggjeløyve vert gjeve skal der vere inngått avtale mellom utbyggar og Etne kommune om økonomisk bidrag til drift og vedlikehald av Kritlevegen. Punktet er lagt inn i vedlagte framlegg til planføresegner, der dato er oppjustert til 01.09.15, så teksten treng då ikkje stå i tilrådinga (men datoen her er endra frå sist sak). Ei løysing med rekkjefølgjekrav vart 31.08.15 presentert for kommunen sin advokat i høve til heimelsgrunnlag mm. Han meiner der er heimel i lovverket for rekkjefølgjekrav om økonomisk bidrag i saka. Berge Sag står i alle høve fritt til å inngå avtale om eit bidrag. Dersom det er naudsynt med ytterlegare juridiske avklaringar i høve til avtalen, kan dette gjerast parallelt med forhandlingane. Om ikkje anna vert bestemt, er det naturleg at grunnforhandlingsnemnda (ordførar, rådmann og rådgjevar plan og bygg), pluss sakshandsamar, tek del i forhandlingane på vegne av kommunen. Det kan vurderast om ein i tillegg bør peike ut politisk(e) representant(ar) til å ta del. I høve til heimelsgrunnlag og formelt grunnlag for ein avtale, så er det naturleg å knytte den, i alle fall på einskilde punkt, opp til kommunen sitt vintervedlikehald av vegen (men auka bruk vil også medføre auka slitasje på vegen resten av året). Tidlegare, inntil for rundt 15 år sidan, vart vegen brøyta open først til vinterferien. Etter dette har han vore halt open frå hausten av. Det vart ikkje gjort noko politisk vedtak endringa; dette var ei ordføraravgjerd om å ta nokre prøveår for sjå korleis det gjekk i høve kostandar og anna. Bakgrunnen var m.a. møter med fjellgruppene og Etne Røde Kors Hjelpekorps, der det vart uttrykt ønskje om å halde vegen open heile vinteren. Men kommunen står altså fritt til å gå tilbake til den gamle ordninga. Dersom kommunen i nemnte avtale forpliktar seg ti å halde vegen open frå hausten av, meiner vi dette gir ei verdiauke på hyttene i reguleringsområdet, som igjen gir oss grunnlag for å krevje bidrag til vegvedlikehaldet. For å unngå krav om auke i vedlikehaldsnivået, vil vi ha med eit punkt i avtalen om at ein må akseptere at nivået blir om lag som det har vore dei siste åra. Der ligg føringar i liknande saker, om at eit økonomisk bidrag skal stå i forhold til kostnadene kommunen har. Om vi ser på vintervedlikehaldet åleine, så varierer kostnadene med dette svært mykje i høve til snømengder, vêr og vind, slitasje etc. Dei siste 5 åra har kostnadene t.d. variert med kring 100.000 kr. frå dyraste til rimelegaste år. På det lågaste var summen til kontraktør + strøsand berre nokre få 10.000 kr., men vi meiner kostnaden i vanskelege år også kan kome opp i mot 200.000 kr. Andre kostnader med utbetringar, reperasjonar og bruk av kommunen sitt eiget personell kjem i tillegg. Vegen er bratt og opphavleg anleggsveg for kraftanlegg. Auka bruk vil medføre auka behov for tilsyn, reperasjonar etc. Der ligg altså 26 nye hytter i reguleringsplanen ved Krokavatnet, men Berge Sag legg allereie opp til ei utviding til i alt 50 hytter. I gjeldande kommuneplan er det opna for inntil 100 hytter. Desse vart under tidlegare planlegging delt likt mellom dei to fjellgruppene. Tidlegare planla også Litledalen og Grindheim utbygging, men planane vart så lagt på is. Sidan vi ikkje kan forskottere handsaminga av nye 24 hytter på Kaldheim sitt areal, må vi i samband med ein ev. avtale med Berge Sag ta utgangspunkt i dei 26 som ligg i dagens plan. Vi kan likevel sjå for oss ei bortimot dobling av talet hytter ved Krokavatnet. Talet i kommuneplanen vil bli vurdert på nytt i det pågåande arbeidet med arealdelen. Når det gjeld nivået på eit ev. bidrag til drift av Kritlevegen, så trur vi ikkje det er realistisk å forvente liknande årlege summar pr. hytte som i ein del andre hyttefelt i fjellet nær oss. I vårt tilfelle er der framleis 2,5 km å gå frå parkeringsplass og inn til hyttene. I mange andre
felt kjem veg og brøyting tett inn til hyttene. Kommunen vil også få inn eigedomsskatt frå hyttene, men dette bør ikkje ekskludere eit bidrag til drift av tilkomstvegen. Om vi ser etter likskap i høve til andre utbyggingsprosjekt i kommunen, t.d. bustadfelt på Osnes og hyttefelt på Trønskenes, så er der både likskap og skilnader her. For dei to nemnte prosjekta er det utbyggingsavtalar om opprusting av eksisterande veganlegg som ligg til grunn for samarbeidet/mogleg samarbeid. Men for begge er utgangspunktet reguleringsplanar med rekkjefølgjekrav, og samarbeidet vil medføre verdiauke på eigedomane. Det er inngått privatrettsleg avtale mellom Kaldheim fjellgruppe og Litledalen og Grindheim fjellgruppe om parkering for og tilkomst til hyttefeltet. Avtalen er godkjent av NVE i høve NVE sin avtale om kjørereglar frå 1999, som er knytt Haugaland Kraft AS sin konsesjon. Etter byggefasen skal parkering for hyttefeltet skje på parkeringsplassen på Skarstøl. Aktuelle kjøparar av hytte/hyttetomt vil bli gjort kjent med den privatrettslege avtalen og må rette seg etter vilkåra. Haugaland Kraft AS har også godkjent avtalen, men på visse vilkår (m.a. at ny trafikk ikkje må hindre selskapet si eiga verksemd i fjellet, at der vert gitt bidrag til vedlikehald og at ev. skader på vegen vert retta opp). I høve til punkt 2 som kom opp i handsaminga i kommunestyret 16.06.15, om terrenginngrep o.l., så meiner rådmannen dette er teke i vare i reguleringsføresegnene. Der er for tida også under utarbeiding ein teknisk plan for veg, vatn og avlaup i området, og avd. for Utvikling har med fleire høve hatt kontakt med entreprenøren i som skal stå for arbeidet i felt. Vi har særskilt diskutert dette med å avgrense terrenginngrepa mest mogleg og sette området i stand etter byggefasen. Vi vil få tilsendt den tekniske planen når den er ferdig, og vil då på ny sjekke at den er i tråd med intensjonane. Tekniske anlegg og dei einskilde bygningane skal i tillegg byggjemeldast, og vi vil då på ny få planane til handsaming. Sjølve reguleringsplanen er godt gjennomarbeidd og vurdert i førre 2. gangshandsaming, så vi syner til denne og kommenterer ikkje innhaldet i planen meir her. Vedlegg i saka: Dok.dato Tittel Dok.ID 19.06.2015 Detaljregulering for Krokavatnet hyttefelt i Etnefjella. 1329238 2.gongs handsaming. 03.09.2015 Krokavatnet hyttefelt i Etnefjella i Etne Kommune - 1335124 reguleringsføresegner 01 09 2015 03.09.2015 Planomtale 1335125 21.05.2015 plankart Krokavatnet hyttefelt i samband med høyring og offentleg ettersyn.pdf (L)(97956) 1329221 Saksgang: Komité Forvaltning Kommunestyret Utskrift til: Tenestetorget for utsending av særutskrift: Til sakshandsamar for vidare utsending