Orkdal kommune Plan og forvaltning Saksframlegg Side 1 av 8 Saksbehandler Siv Cathrine Westby Dato 28.12.2017 Arkivreferanse 2015/9676-27 Saksgang Saknsnr Utvalg Møtedato 1/18 Hovedutvalg forvaltning 10.01.2018 1/18 Kommunestyre 24.01.2018 2. gangs behandling - reguleringsplan for Kanalhølen, gnr.85/1, Svorkmo Vedlegg 1 Plankart 16.08.17 2 Kanalhølen - planbeskrivelse 16.08.17 3 Kanalhølen Reguleringsbestemmelser 16.08.17 4 ROS- analyse 26.04.17 5 Kanalhølen et helhetlig konsept 6 Orkla industrimuseum 31_08_17 7 Fylkesmannen 02_10_17 8 Fylkeskommunen 03_10_17 9 Orkla landbruk 06_10_17 10 Til fylkesmannen 25_10_17 11 Fylkesmannen 22_11_17 Behandling i Kommunestyre - 24.01.2018 Rasmus Skålholt fratrådte som inhabil. Avstemming Hovedutvalg forvaltnings tilråding enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyre - 24.01.2018 I henhold til plan- og bygningslovens 12-12 vedtas Reguleringsplan for Kanalhølen på eiendommen gnr. 85/1 med følgende endring: - Ca. 3, 9 daa nord i planområdet omreguleres fra Naturområde-grønnstruktur til LNFR-område jordbruk, jf. vedlagt illustrasjon i brev til fylkesmannen datert 25.10.17. Kart- og plantekniske opprettinger kan foretas av rådmannen. Minst ei av utleiehyttene og bygg med fellesfunksjoner må ha universell utforming. Behandling i Hovedutvalg forvaltning - 10.01.2018 Leder Rasmus Skålholt fratrådte som inhabil, nestleder Tina Øyås tiltrådte som leder.
Bente Bostad fremmet følgende tilleggsforslag: Rådmannens innstilling med følgende tilleggsforslag: Minst ei av utleiehyttene og bygg med fellesfunksjoner må ha universell utforming. Avstemming (10 medlemmer) Bente Bostads forslag enstemmig vedtatt Vedtak i Hovedutvalg forvaltning - 10.01.2018 I henhold til plan- og bygningslovens 12-12 vedtas Reguleringsplan for Kanalhølen på eiendommen gnr. 85/1 med følgende endring: - Ca. 3, 9 daa nord i planområdet omreguleres fra Naturområde-grønnstruktur til LNFR-område jordbruk, jf. vedlagt illustrasjon i brev til fylkesmannen datert 25.10.17. Kart- og plantekniske opprettinger kan foretas av rådmannen. Minst ei av utleiehyttene og bygg med fellesfunksjoner må ha universell utforming. Bakgrunn for saken On Arkitekter & Ingeniører AS har på vegne av Kanalhølen Orkla AS utarbeidet reguleringsplan for Kanalhølen, gnr.85/1 på Svorkmo. I forkant av reguleringsplanforslaget var det utarbeidet en plan for bruk og utvikling av hele eiendommen gnr. 105/5 og gnr. 85/1; Laksefiske et helhetlig konsept. Eiendommens samlede areal utgjøre 142,1 daa som foruten elvebredden på ca 1.8 km, består av arealer på begge sider av Orkla. Reguleringsplanforslag omfatter den del av eiendommen som ligger på østsida av elva, gnr. 85/1. Planprosess Oppstartsmøte med kommunen ble avholdt 09.02.2016, og oppstart av planarbeidet er kunngjort i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Planforslag var til 1. gangs behandling i Hovedutvalg forvaltning den 16.08.17, og utvalget vedtok å sende planforslaget på høring, høringsfristen var satt til 05.10.17. Planområdet Eiendommen gnr/bnr 85/1 er på ca 65 dekar og ligger nord for Svorkmo sentrum, på østsida av Orkla, mellom elva og Thamshavnbanen.. Ca. 6 dekar er foreslått til utbygging med utleiehytter / servicebygg, og 0.6 dekar er avsatt til parkeringsplass. Resterende areal er i planforslaget vist som naturområde grønnstruktur, inkludert flomsonearealer langs Orkla.
Planområdet ligger nord for Svorkmo, på østsida av elva Orkla. Adkomst er via Fv 471 og 2 km privat veg fra Smedhaugen. Adkomstveg og planområde er markert med rød stiplet linje. Planstatus og overordnede retningslinjer Området er i kommuneplanens arealdel vist som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) med forbud mot bygging og deling, og arealet langs Orkla er vist med faresone-flom. Følgende framgår av arealplanens bestemmelser: - Fiskehytter langs Orkla tillates ikke før det foreligger godkjent reguleringsplan. - Tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) 1-6 tillates ikke nærmere enn 50 meter fra strandlinja til vann- og vassdrag. - Det er forbudt å foreta inngrep som vesentlig endrer forholdene i kantvegetasjonen langs vannstrengen. - Kotehøyde for 200-årsflom i kommunens flomkart (15.11.05) skal legges til grunn for utbygging. Det foreligger ingen reguleringsplan for området pr. dato, men planområdet grenser i nord mot reguleringsplan for Deler av gnr./bnr. 74/1, 75/1, 106/1, 107/1 Johølen, Hongsloøyan på Svorkmo, vedtatt 27.05.04. Arealet som grenser inn til planområdet for Kanalhølen, er regulert til landbruk. Planlagte tiltak Hensikten med planarbeidene er å tilrettelegge for lakseturisme og andre alternative bruksområder som innkvartering for jegere, kurs- og konferanse. Dette innebærer oppføring av hytter og bygninger til overnatting, matservering og kursvirksomhet. Aktiviteter innenfor reguleringsplanområdet er tenkte
å være fluekastetrening, «guiding», fluebinding, røyking og tilberedning av fisk samt dyrking av kortreist økologisk mat mm. Infrastruktur Området har adkomst via ca 2 km privat veg fra Monsetjårveien (Fv. 471), og det framgår av planbeskrivelsen at vegrett skal sikres gjennom en tinglyst avtale. Offentlig vann- og avløpsnett ligger på vestsida av elva ved fotballbanen og samfunnshuset. Det planlegges derfor å bore etter vann og bygge infiltrasjonsanlegg eller minirenseanlegg. Det framgår av reguleringsbestemmelsenes pkt. 1.2 at det skal utarbeides teknisk plan som viser løsninger for vann, avløp og strømforsyning før utbygging kan igangsettes. Illustrasjon fra innsendt planforslag for Kanalhølen som viser planlagt arealbruk og aktivitet.
Reguleringsplanen viser følgende arealbruk: Byggeområder for utleiehytter: 0.8 daa Byggeområde for utleiehytter: 5.2 daa Parkeringsplass 0.6 daa Naturområde grønnstruktur 54.2 daa Faresone-flom 34.5 daa Adkomsten skjer fra ca 2 km privat veg i krysset Fv. 471 - Smedhaugen. Illustrasjon som viser reguleringsplanen. Byggeområder for utleiehytter er vist med lilla farge. Areal som blir oversvømt ved 200-års flom, er vist med rød skravur. Vurdering Uttalelser/Merknader/Klager Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra 24.08.17 og med høringsfrist 05.10.17. Under følger en oppsummering av innkomne merknader. (Alle uttalelser følger saken som trykte vedlegg). Orkla Industrimuseum, 31.08.17: Ser potensiale for et samarbeid der museet kan være en del av en opplevelsespakke for turistene. Anbefaler å hugge noe av den store furuskogen på sørøstsiden av planovergangen for å bedre siktforholdene for tog på tur nordover. Orkla industrimuseum kan være behjelpelig med å måle opp nødvendige siktsoner. Statens vegvesen, 20.09.17: Ingen merknader. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, 02.10.17: Det er generelt uheldig at det åpnes for utbygging i områder som ikke er vurdert i overordnet plan. Mener det er uheldig å bygge ned jordressurser, og at det er uheldig å etablere bebyggelse både på sør- og nordsiden av det aktuelle jordbruksarealet. Finner ikke at det er vurdert alternativer for plassering av utleiehyttene. Er kjent med at jordbruksarealet leies av en tilgrensende melkeprodusent som har benyttet det som beite, og dette viser at det er behov for arealet til landbruksproduksjon. Mener at utleiehyttene må flyttes til sørsida av jordbruksarealet og at jordbruksarealet må reguleres til landbruksformål. Det fremmes vilkår for egengodkjenning til
foreslått byggeområde (0,8 daa) i nord, samt omdisponering av fulldyrka jord til grønnstruktur/naturområde. Sør-Trøndelag fylkeskommune, 03.10.17: Vurderes til å være lite sansynlig at det er automatisk fredede kulturminner i området. Minner om aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven og at arbeidet må stanses og fylkeskommunen varsles dersom man skulle støte på mulig fredet kutlturminne. Viser til Strategiplan for Sør-Trøndelag 2016-2019, og tilrår at planforslaget justeres slik at dyra/dyrkbar mark ikke bygges ned. Orkla landbruk, 06.10.17: 8,5 daa som i gårdskart er registrert som dyrkajord, har vært benyttet som beite til storfe på naboeiendommen gnr. 75/1. Arealet har ikke blitt beitet de siste åra, delvis på grunn av at naboen har benyttet et nydyrket areal på egen eiendom, og delvis på grunn en konsesjonsbehandling for gnr.85/1 og dermed usikkerhet rundt fremtidig bruk. 1,6 daa av planområdet er avsatt til treningsbane for fluekasting, mens resten av dyrkajorda skal benyttes til bær/grønnsaker/frukttrær. Omdisponering av jordbruksareal til treningsbane-fluekasting, kan med enkle grep tilbakeføres til jordbruksproduksjon. Dyrkamarka på gnr.85/1 har i det siste har vært benyttet til beite, og det kan synes ambisiøst med opparbeidelse til å dyrke bær, grønnsaker og frukt som er til dels arbeidskrevende produksjon. Det følger av driveplikten i jordloven at arealet må drives til en hver tid. Det kan derfor være fornuftig med fortsatt beite inntil man ser et reelt behov for grøntproduksjon. Eier av naboeiendommen gnr.75/1 driver nydyrking. Det står igjen ei stripe med skog på ca. 100 m mot grensa til gnr.85/1 som det kan være aktuelt å dyrke. Utleiehytte helt inntil grensa vil da kunne være en kime til konflikter som kan sette begrensninger på utnyttelsen av arealet. Orkla landbruk tilrår at bebyggelsen samles i sør, og at tiltakshaver tilstreber mer arealeffektiv bruk med færre enheter / flere funksjoner under samme tak. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, 22.11.17: Viser til kommunens brev datert 25.10.17 med informasjon og kommentarer og uttalelse fra Orkla landbruk. Kommunens administrasjonen foreslår at 3,9 daa dyrka mark reguleres til LNFR-jordbruk istedenfor grønnstruktur. Etter formålsendring av omtalte 3, 9 daa kan planen vedtas. Rådmannens kommentar: Det framgår av planbeskrivelsen og vedlagt plan for bruk og utvikling av eiendommen gnr.105/5 og gnr. 85/1, at tiltakshaver skal satse på å etablere et helhetlig tilbud med utleie av fiske og overnattingsmuligheter samt ev. kursvirksomhet i området. Det beskrives videre at man ønsker å benytte kortreist og egenprodusert mat. 3,9 daa av den registrerte dyrkamarka, skal i henhold til planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser brukes til dyrking av grønnsaker, frukt og bær. Dette er jordbruk, og kommunen foreslår derfor at registrert dyrket mark som skal benyttes til dette, reguleres til LNF-R landbruk. Reguleringsforslaget åpner ikke for bygging i andre områder enn det som er vist som byggeområde. Ev. fluekasting er ikke en virksomhet som vil ødelegge for ev. grasproduksjon. På bakgrunn av fylkesmannens brev med vilkår for egengodkjenning, oversendte kommunen et brev datert 25.10.17 med informasjon og kommentarer til fylkesmannen (vedlegg). Det framgår av fylkesmannens brev datert 22.11.17 at reguleringsplanen kan vedtas dersom de omtalte 3, 9 daa reguleres til LNFR-jordbruk.
Under forutsetning av at arealet markert med grønn skravur omreguleres fra grønnstruktur til LNFRjordbruk, aksepterer fylkesmannen at planen kan vedtas. Annen medvirkning Det har ikke vært lagt opp til medvirkning ut over varslinger- og høringer i henhold til det som er lovpålagt gjennom plan- og bygningsloven. Barn og unges interesser Det er ikke kjent at området blir benyttet av barn- og unge. På vestsida av elva ligger fotballstadion med klubbhus og en grusbane. Det er ikke bru eller annen direkte forbindelse mellom områdene. Universell utforming Det framgår ikke av reguleringsbestemmelsene om bygningsmassen i området skal utformes med hensyn på universell utforming. Administrasjonen tilrår at både parkerings- og utomhusareal blir utformet med trinnfrie adkomster og slik at det er enkelt å orientere seg i området. Minst en utleiehytte bør utformes med hensyn på universell utforming. Bygg med fellesfunksjoner bør også ha universell utforming. Arealbruk og transport knyttet til service- og aktivitetstilbud Området har adkomst fra en ca 2 km lang privat grusveg. Vegen er forholdsvis smal, og tilsier lav fart. Det framgår av planbeskrivelsen at det skal ordnes med tinglyst avtale som sikrer vegrett. Dette er imidlertid et privatrettslig forhold, det samme er avtaler om drift- og vedlikehold, men det er viktig for den planlagte virksomheten. Det er ikke rutegående kollektivtransport fram til området, med unntak av Thamshavnbanen i sommersesongen. Det er heller ikke sykkelveg eller annen turveg som fører fra Svorkmo sentrum og fram til planområdet. Det er mulig å ta seg fram til fots langs elva, men det er pr. dato ingen opparbeidet veg / gangsti. Estetikk og fjernvirkning Området der bebyggelse og parkering er planlagt, ligger lavt i terrenget, mellom 45 49 moh, og minste avstand fra Orkla er 80 meter. Det flomutsatte arealet langs Orkla ligger 5-10 meter lavere enn
der bebyggelse og parkering er planlagt. Svorkåsen i sørøst er en markant landskapsform som skjermer for området. I beltet mot elva er det mye vegetasjon med både bar- og løvskog. Innenfor de planlagte byggeområdene er det pr. dato blanding av furu- og lauvskog. Sett fra idrettsanlegget på vestsida av elva, er det heller ikke direkte innsyn til området pga. lauvskogen langs Orkla. En del av de større trærne bør beholdes for å dempe virkningen av bebyggelsen, særlig hvis det oppføres større bygninger. Maks mønehøyde er i reguleringsbestemmelsene satt til 8 meter, noe som kan medføre bygninger i 1,5-2 etasjer. Naturmangfold Naturbase er sjekket for registreringer av sårbar natur. Det er en Miljøregistrering i skog (MIS) lengst sør i planområdet. Dette området er flomutsatt, og det er ikke planlagt tiltak som vil berøre dette. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som godt, og ettersom tiltaket ikke vil påvirke naturmangfoldet negativt, vurderes det ikke nødvendig med videre vurderinger etter 9-12. Grønnstrukturen langs Orkla er ivaretatt i planforslaget, ved at det ikke er tillatt å gjøre inngrep. Friluftsliv Breddene langs Orkla er attraktive med hensyn på fiske, men det er ikke gjort spesielle tilretteleggingstiltak i området. Planen er ikke til hinder for allemannsretten. Øvrige krav til planen og planbeskrivelsen Utbyggingsområdet er under 15 daa, og det er ikke krav om konsekvensutredning. Det er utarbeidet ROS analyse for planområdet, og aktuelle hendelser i området er flom, geoteknikk, snøskred og slokkevann (brann). Administrasjonen har ingen merknader til de vurderingene som er gjort. Det er ingen bebyggelse i området, og det er ikke registrert kulturminner. Det er ikke foretatt noen sol /skygge- analyse av planområdet. Dette ansees heller ikke som nødvendig, da bebyggelsen ikke er beregnet på fast beboelse. Tiltaket vil ikke ha betydning for barnehage-, skole- eller sykehjemskapasitet. Rådmannens konklusjon og anbefaling Rådmannen tilrår at planen vedtas med foreslått endring som omtalt over. Tilrådingens økonomiske konsekvenser Ingen konsekvenser for kommunen. Konsekvenser for vedtatte målsettinger Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel er ivaretatt i reguleringsplanen.