Vestby Kommune SÆRUTSKRIFT PLM -18/15 Gnr 137 bnr 55 - Stensliveien 4 - Klage på tillatelse til oppfylling og riving av hytte PLAN- OG MILJØUTVALGETS BEHANDLING: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. PLAN- OG MILJØUTVALGETS VEDTAK: Vedtaket i sak PLM 22/15 opprettholdes. Rådmannens innstilling: Vedtaket i sak PLM 22/15 opprettholdes. Vedlegg: 2015-06-25-Stensli Vel - Klage, 2015-06-22-Vidar Andersen - Klage.pdf, 2015-06-01-PLM 22-15 - Klage på avslag.pdf, 2015-05-13-bilder fra synfaring.pdf, 2015-04-20-klage på opprinnelig avslag m-ny søknad.pdf, 2014-10-31-supplerende dokumentasjon til søknad - gjeldende for ny søknad.pdf, Situasjonskart.pdf, Oversiktskart.pdf
SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder klager i forbindelse med dispensasjon fra plankrav for oppfylling, oppføring av ny fritidsbolig på 27 m² BRA og oppføring av sanitærbygg på 3 m². Dispensasjon ble gitt ved klagebehandling sak PLM 22/15. Dispensasjon ble gitt med vilkår om at byggetillatelse for fritidsboligen ikke kan gis før midlertidig utslippstillatelse foreligger. Bakgrunn for saken: Saken er en følge av tidligere igangsatt tiltak uten at nødvendig tillatelse var gitt. Søknad om dispensasjon ble avslått administrativt 20. februar 2015 i sak DS PLM 174/15 og dispensasjon med vilkår ble innvilget ved klagebehandling 1. juni 2015 i sak PLM 22/15. Klageanførsler: Det er innkommet klage på tiltakene fra Stensli vel og nabo Vidar Andersen. Dispensasjonsvedtaket er ikke nevnt i klagene. Det gis kort sammendrag av klageanførslene og vises for øvrig til klagen som i helhet er vedlagt. Klagen fra Stensli vel: 1) Det foreligger avtale med forrige eier av denne tomten for legging av felles dreneringsrør fra øvrige eiendommer over denne tomten og fylling ser ut til å ha medført skade på dette 2) Dispensasjon for å la fyllingen ligge vil medføre at skaden blir permanent. 3) Fylling gjør kontroll og vedlikehold av dreneringsrøret vanskelig og dyrt 4) Det er ikke brukt masse som gir god drenering som det vises til i administrasjonens utredning. Klagen fra Vidar Andersen: 1) Dispensasjonen gir tillatelse til plassering som avviker fra tidligere plassering av fritidsbolig 2) Oppfylling av terreng ikke ville vært nødvendig for gjenoppføring av fritidsbolig på samme sted som tidligere. 3) Oppfyllingen følger ikke forutsetninger om at oppfylling skal følge terrenget. Vurdering av klageanførslene: Det vises her kun til nummer for anførsel over, anførselens innhold gjentas ikke. Klage fra Stensli vel. 1) Stensli vel har ikke dokumentert at det foreligger avtale om fremføring av drenering over eiendommen gnr. 137/55. Tiltakshaver har i sin vurdering av innkomne merknader til nabovarsel i søknad om tillatelse til tiltak, beskrevet hvordan drenering gjennom tomten er ivaretatt av utførende entreprenør. Administrasjonen finner at tiltakshaver gjennom dette har akseptert at det ligger dreneringsrør gjennom tomta. Administrasjonen finner ikke grunnlag for
å tvile på at entreprenør har utført sikringsarbeidet for dreneringsrør som beskrevet. Administrasjonen finner ikke at det har betydning for varigheten av en evt. påført skade på dreneringen at fyllingen fortsatt blir liggende der den er etablert. 2) Hvorvidt vedlikehold, kontroll og reparasjoner av dreneringen blir mer vanskelig eller mer kostnadskrevende tar ikke kommunen stilling til ettersom disse problemstillingene faller innenfor privatrettslig avtalerett og hva som faktisk er avtalt i forbindelse med legging av denne dreneringen. 3) Det er gjennom befaringer og fotografier dokumentert at fyllingen er en grovfylling av i hovedsak sprengt stein med i størrelse 200 til 1200 mm med unntak av toppdekke med 0-50 mm masse. I området omkring dreneringsrøret er det iht. beskrivelse fra ansvarlig søker benyttet 0-20 mm masse i bredde 15, m og høyde 0,5 m som beskyttelse for dreneringsrøret. Ut fra observerte og dokumenterte forhold på tomta er det ingen tvil om at fyllingen består av masser som anses å gi god drenering. Klage fra Vidar Andersen: 1) At det tillates oppført ny og utvidet fritidsbolig etter at eksisterende fritidsbolig er godkjent revet strider mot kommuneplanens bestemmelse om plankrav ved oppføring av ny fritidsbebyggelse. Plassering av fritidsboligen er ikke i strid med bestemmelsene i kommuneplanen, og for plassering av bygninger på eiendom gjelder bestemmelsene i Plan- og bygningsloven 29-4. Tiltakshaver har i utgangspunktet krav på å få plassert nybygg innenfor begrensningene i Plan- og bygningsloven 29-4 når dispensasjon fra plankravet er gitt. Plassering og størrelse av bygningsmasser er tatt inn som vilkår i dispensasjonsvedtaket og endring av dette vil kreve at det søkes fritak fra vilkår i dispensasjonsvedtaket ved en endringssøknad. 2) Det er ikke tvil om at oppfylling ikke var eller er en nødvendighet for å kunne utnytte eiendommen med den plasseringen tidligere fritidsbolig hadde. Oppfylling er en del av søknaden om tiltaket det søkes dispensasjon fra plankravet for, og det kan ikke ses at gjenoppbygging eller utviklingen av tomten vil være i strid med andre bestemmelser enn plankravet. 3) Det er normalt ikke en forutsetning at oppfyllinger og utfyllinger skal følge terrenget. Når det gjennomføres slike tiltak er det for å endre det eksisterende terrenget. Innenfor bestemmelsene om fritak for søknadsplikt kan det etableres mindre fyllinger på inntil 1,5 meter med fyllingsfot 1 meter fra nabogrense i dette området. Når det gjelder klage på utforming av fyllingen vil det visuelle på nåværende tidspunkt ikke være en varig problemstilling, ettersom tilrettelegging og opparbeidelse av tomten samt naturlig fremvekst av vegetasjon vil medføre at fyllingen blir dekket til.
Uttalelser: Dispensasjon berører ikke ansvarsområdene til overordnede myndigheter og saken har ikke vært til høring. Miljømessige konsekvenser: Det er gitt utslippstillatelse for svart- og gråvann til tett tank med pålegg om minimum årlig tømming. Dispensasjon anses ikke å ha andre konsekvenser for forhold regulert i naturmangfoldloven. Økonomiske konsekvenser: En imøtekommelse av klagen vil medføre at tiltakshaver vil påføres store kostnader ved fjerning av allerede utført oppfylling. Det kan ikke ses at de økonomiske konsekvensene ved å la fyllingen bli liggende vil være tilsvarende negative verken for tiltakshaver eller eventuelle rettighetshavere. Samlet vurdering: Administrasjonen finner at klageanførslene fra Stensli vel angår de privatrettslige forholdene, - den tekniske gjennomføringen av oppfyllingen, - kvalitet på oppfyllingsmassene og langtidsvirkningen av oppfyllingen og ikke på de forhold som er regulert i dispensasjonsvedtaket. Plan- og bygningsloven har ikke til hensikt å regulere privatrettslige forhold og administrasjonen tar ikke stilling til de avtalerettslige aspektene når det gjelder drenering. Når det gjelder oppfyllingen er tiltaket underlagt søknadsplikt og krav om ansvarlige foretak jf. Planog bygningsloven 20-3. Valg av tekniske løsninger, fyllmasse mv. tilligger det ansvarlig foretak å dokumentere ved søknad om tiltak og ved kontrolldokumenter for utførelsen ved avslutning av arbeidet. Når det gjelder klageanførslene fra Vidar Andersen angår disse vilkårene knyttet til dispensasjonsvedtaket mht. beliggenhet/plassering samt utforming og nødvendigheten av tiltak på eiendommen. Når det gjelder utforming og plassering reguleres dette av planbestemmelser og Plan- og bygningsloven kapittel 29 krav til tiltaket. Administrasjonen kan ikke se at omsøkte tiltak eller de vilkår som er knyttet til dispensasjon fra plankravet er i strid med disse bestemmelsene. Etter en samlet vurdering av hensynet bak kommuneplanens bestemmelser, dispensasjonsvedtaket i sak PLM 22/15 og klageanførslene finner administrasjonen ikke grunnlag for å imøtekomme klagene eller fremme forslag til endring av dispensasjonsvedtaket i sak PLM 22/15. Administrasjonen gjør oppmerksom på at tiltakene ikke kan godkjennes før det foreligger komplett søknadsdokumentasjon iht. saksbehandlingsforskriftens kapittel 5 og evt. vilkår i dispensasjonsvedtaket. Alternativer: Administrasjonen finner ikke at det foreligger grunnlag til å fremme alternativt forslag til vedtak. Konklusjon:
Vedtaket i sak PLM 22/15 bør opprettholdes og saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus til endelig avgjørelse.