Nesodden kommune Plan bygg og geodata Delegert vedtak Dato: 21.12.2015 Vår ref: 15/2004-7 - 15/35865 Arkivkode: GBNR - 04/0363 Saksbeh.: Nele Budde Saksnummer: 429/15 Gbnr 4/363 - Tangensvingen 25 - Nybygg garasje - Dispensajson fra reguleringskravet Tillatelse til tiltak uten ansvarsrett SAKEN GJELDER Søknad om tiltak uten ansvarsrett mottatt 06.07.2015, samt senere komplettering mottatt 13.10.2015. Tiltaket omfatter nybygg garasje med dispensasjon fra reguleringskravet og veglovens avstandsbestemmelser. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra kommuneplanens arealdel 1 krav om reguleringsplan (pbl. 11-9 pkt. 1), samt veglovens 29 minste avstand fra senter vei til bygning med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Søknaden er vurdert å tilfredsstille kriteriene i plan- og bygningslovens 20-4. GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også dersom arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. Plan- og bygningslovens 21-9.
Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Det gjøres oppmerksom på at den som utfører, eller lar andre utføre for seg byggearbeid etter plan- og bygningslovens 20-4, selv har ansvaret for at arbeidet ikke er i strid med loven eller forskriftene, eller regelverk i annen lovgivning. Når tiltaket er utført skal tiltakshaver sende inn nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse. Kommunen vil på bakgrunn av dette utstede ferdigattest for tiltaket. OBS! Tiltakshaver er selv ansvarlig for at bygget ikke kommer i konflikt med kabler, ledninger og lignende. Kontakt derfor elverket, televerket, og driftsavdelingen i kommunen før arbeidet igangsettes. SAKSUTREDNING: Tiltak: Tiltaket gjelder nybygg av garasje på 49,6m2. Nærmere utredning av tiltaket er gitt i søknadsskjema med vedlegg. Da gjeldende kommuneplan stiller krav til regulering jf. kommuneplanens arealdel 1 må tiltaket behandles som en søknad om dispensasjon fra dette kravet. Videre skal garasjen plasseres 5,1 meter fra senterlinje vei og må dermed også behandles som en søknad om dispensasjon fra veilovens avstandsbestemmelser. Planstatus: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel og er avsatt til formål nåværende boligbebyggelse. Bygningsstatus: 181 garasje til bolig Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Eiendommen 4/363 ligger i uregulert område, kommuneplanen er gjeldenen juridiske plan. I kommuneplanen er eiendommen sonet til boligområde med krav til reguleringsplan. Det søkes med dette om dispensasjon fra kommuneplanen krav til reguleringsplan, for oppføring av frittliggende garasje på 49,6m2 BYA. Viser til punkt C i føringene til kommuneplanens planbestemmelser 1, som nevner oppføring av garasje som et tiltak som i større grad kan gi mulighet for dispensasjon: tiltak som ik større grad kan gi mulighet for dispensasjon er, arealmessig sett (BYA): mindre tilbygg, underbygg, oppføring av garasje, reparasjon av bestående byggverk i henhold til pbl. 31-2, fasadeendringer som ikke bryter strøkets karakter.
Tiltaket er i tråd med kommuneplanens formål som boligområde. Omfanget av tiltaket er beskjeden, da det søkes om oppføring av en frittliggende garasje til en allerede etablert enebolig. Tiltaket vil ikke føre til endringer i antall beboere eller økt trafikk til eiendommen. Område er i hovedsak ferdig utbygd, og infrastruktur er tilstrekkelig etablert til eiendommen. Tiltaket vil ikke berøre sårbare områder med særlig verdifullt kultur- eller naturlandskap, eller bevaringsverdig bebyggelse. Tiltaket vil ikke vanskeliggjøre utvikling av andre eiendommer, og kan ikke sees å ha noen negative konsekvenser eller være til hindre for framtidig regulering av område. Det søkes om dispensasjon fra vegloven for plassering av garasje 5,1 meter fra senter av Nedre Movei. Garasjen ligger i tilknytting til eksisterende biloppstillingsplass og er trekt godt inn på tomta med en avstand til eget gjerde mot Nedre Movei på 3 meter. Garasjen vil ikke ha utkjøring på Nedre Movei, men benytte stikkvei mellom Tangensvingen og Nedre Movei. Videre ligger garasjen på ei oversiktlig rett trekning og er derfor ikke til hindre for fri sikt hverken for trafikk i Nedre Movei eller inn og utkjøring på eiendommer rundt. Tiltaket vil ikke vanskeliggjøre utvikling av andre eiendommer, og kan ikke sees å ha noen negative konsekvenser eller være til hindre for fremtidig regulering av område. Det er også søkers oppfatning at garasjen og dens plassering ikke avviker fra eksisterende bebyggelse. Naboprotester: Naboer/gjenboer er varslet om tiltaket og dispensasjonssøknad, og det er ikke innkommet merknader. VURDERINGSGRUNNLAG: I behandlingen av dispensasjonsforholdet i saken skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) side 242 er følgende uttalt om dispensasjonsadgangen:
Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1-8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. I henhold til plan- og bygningsloven må det foreligge klare fordeler for at dispensasjon kan gis. Uttrykket klare fordeler må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De fordelene som kan begrunne en dispensasjon, er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn ikke blir vesentlig tilsidesatt. Foreligger det klare fordeler som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Dispensasjonen bør likevel ikke gis dersom de oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde slik at dispensasjon kan skape presedens. Kommunen kan derfor ikke treffe generelle vedtak om at det skal gis dispensasjon selv om man ikke finner noe spesielt som taler i mot. I hver dispensasjonssak må den plan/bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, veies opp mot de argumenter som er oppført i dispensasjonssøknaden. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Kommunen må heller ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ved unntak fra planer skal kommunen ta relevante planleggingshensyn etter kapitlene om kommuneplan og reguleringsplan. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene (av betydning) ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging. VURDERING: I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om oppføring av garasje medfører at hensynet bak bestemmelsene i Kommuneplanen, med krav om reguleringsplan, blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering.
I kommuneplanens bestemmelse 1 punkt C fremgår følgende: Tiltak som i større grad kan gi mulighet for dispensasjon er, arealmessig sett (BYA): mindre tilbygg, underbygg, oppføring av garasje, reparasjon av bestående byggverk i henhold til pbl. 31-2, fasadeendringer som ikke bryter med strøkets karakter. Søknaden gjelder nybygg av garasje på 49,6m2 BYA. Omsøkt tiltak inngår altså i føringen i punkt C. Dispensasjon for nybygg garasje er vurdert til ikke å tilsidesette krav om reguleringsplan. Tiltaket er vurdert til ikke vanskeligjøre en god areal-/reguleringsmessig utforming av området. Det er fremdeles mulig å planlegge gode løsninger for trafikk, trafikksikkerhet, atkomstforhold, byggegrenser, friområder, stier, tekniskinfrastruktur, tjenester og beredskap. Det fremgår av veglovens 29 at det skal være en minste avstand på minst 15 meter fra senter vei til bygning. Tiltaket er derimot plassert 5,1 meter fra senter vei. Tiltaket er vurdert til ikke å forhindre fremtidig oppgradering av vei, samt drift og vedlikehold av eksisterende vei. Tiltaket påvirker ikke mulighet for snørydding, renovasjon, samt framkommelighet for utrykningskjøretøy. Det skal her også fremheves at det for øvrig i området er oppført flere tiltak med tilsvarende avvik fra avstandskravet. Konklusjon: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Det anses derfor å foreligge klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra kommuneplanens krav til regulering. Dispensasjon vil derfor kunne gis og tiltaket kan gjennomføres. Lykke til med byggearbeidene!
*************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens 33-1. Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad 3.3.1 a) Tiltak større enn 30m2 til 47m2 Kr 5 143,- og med 70m2 BRA Disp. 3.3.3 Dispensasjon fra plankrav i 47m2 Kr 10 395,- kommuneplan nybygg over 30m2 Disp. 3.3.3 Dispensasjon fra andre forhold Vegloven 29 Kr 2 613,- Sum gebyrer: Kr 18 151,- Overtredelsesgebyr (forskrift. 16-1) Gebyr for ulovlig byggevirksomhet (gebyrreglem. Pkt. 3.5) Tilsynsgebyr(gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter 01.01.2011 Kr 627,- Tillegg områder med utført kulturminneregistrering Kr. 1000,- (Gjelder bare saker som gir økt BYA, eller nyetablering vann/avløp) Tillegg områder der det skal utformes Kr. 2000,- reguleringsplan/områdeplan i regi av kommunen (Gjelder bare saker som omfatter nyetablering vann/avløp) Fakturagrunnlag Kr 18 778,- Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Thomas Kvåle Tangensvingen 25 1450 NESODDTANGEN Med hilsen Gisle Totland Virksomhetsleder Elektronisk signert. Nele Budde Avdelingsarkitekt